2025年房产评估师执业资格考试试卷及答案

2025年房产评估师执业资格考试试卷及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）

1.房产评估师在进行市场法评估时，以下哪个不是影响房地产价格的主要因素？

A.地段

B.房屋面积

C.建筑年代

D.房屋朝向

答案：D

2.以下哪个不属于房地产评估中的成本法？

A.重置成本

B.成新率

C.市场价格

D.建筑成本

答案：C

3.以下哪个不是影响房地产价格的因素？

A.宏观经济环境

B.房地产市场供需

C.房屋结构

D.房屋装修

答案：C

4.以下哪个不属于房地产评估中的收益法？

A.净收益

B.折现率

C.预期收益

D.市场价格

答案：D

5.以下哪个不是房地产评估报告的主要内容？

A.评估目的

B.评估依据

C.评估方法

D.评估结论

答案：D

6.以下哪个不是房地产评估师职业道德规范？

A.诚信

B.公正

C.保密

D.拖延

答案：D

二、多项选择题（每题3分，共30分）

1.房地产评估师在进行市场法评估时，以下哪些是影响房地产价格的主要因素？

A.地段

B.房屋面积

C.建筑年代

D.房屋朝向

E.周边设施

答案：ABCDE

2.以下哪些属于房地产评估中的成本法？

A.重置成本

B.成新率

C.市场价格

D.建筑成本

E.土地成本

答案：ABDE

3.以下哪些是影响房地产价格的因素？

A.宏观经济环境

B.房地产市场供需

C.房屋结构

D.房屋装修

E.房屋朝向

答案：ABCDE

4.以下哪些属于房地产评估中的收益法？

A.净收益

B.折现率

C.预期收益

D.市场价格

E.建筑成本

答案：ABC

5.以下哪些是房地产评估报告的主要内容？

A.评估目的

B.评估依据

C.评估方法

D.评估结论

E.评估师签名

答案：ABCDE

6.以下哪些是房地产评估师职业道德规范？

A.诚信

B.公正

C.保密

D.拖延

E.合作

答案：ABCE

三、判断题（每题2分，共20分）

1.房地产评估师在进行市场法评估时，仅需要考虑房屋本身的因素。（）

答案：×

2.成新率越高，房屋的价值越高。（）

答案：×

3.房地产评估师在进行收益法评估时，折现率越高，评估价值越低。（）

答案：√

4.房地产评估报告不需要加盖评估师公章。（）

答案：×

5.房地产评估师在进行评估工作时，可以接受与评估业务相关的馈赠。（）

答案：×

6.房地产评估师在进行评估工作时，不得泄露评估过程中所了解的商业秘密。（）

答案：√

7.房地产评估师在进行评估工作时，可以接受被评估方的委托。（）

答案：×

8.房地产评估师在进行评估工作时，可以接受第三方提供的评估资料。（）

答案：√

9.房地产评估师在进行评估工作时，不得利用评估结果谋取不正当利益。（）

答案：√

10.房地产评估师在进行评估工作时，可以接受被评估方的支付费用。（）

答案：×

四、简答题（每题10分，共50分）

1.简述市场法评估房地产价格的步骤。

答案：

（1）选择可比案例：根据被评估房地产的用途、地段、面积、结构等因素，选择与被评估房地产具有相似特征的房地产作为可比案例。

（2）收集可比案例资料：收集可比案例的成交价格、成交日期、成交条件等资料。

（3）分析比较因素：分析可比案例与被评估房地产的差异，如地段、面积、结构、装修等。

（4）进行价格调整：根据可比案例与被评估房地产的差异，对可比案例的价格进行调整。

（5）确定评估价格：根据调整后的可比案例价格，确定被评估房地产的评估价格。

2.简述成本法评估房地产价格的步骤。

答案：

（1）确定重置成本：根据房地产的重置成本，确定重置成本。

（2）确定成新率：根据房地产的使用年限、维护状况等因素，确定成新率。

（3）计算评估价格：根据重置成本和成新率，计算评估价格。

3.简述收益法评估房地产价格的步骤。

答案：

（1）确定净收益：根据房地产的经营收入、运营成本等因素，确定净收益。

（2）确定折现率：根据房地产的收益风险、市场利率等因素，确定折现率。

（3）计算评估价格：根据净收益和折现率，计算评估价格。

4.简述房地产评估报告的主要内容。

答案：

（1）评估目的：说明评估报告的用途和目的。

（2）评估依据：说明评估报告所依据的法律、法规、标准、政策等。

（3）评估方法：说明评估报告所采用的方法和步骤。

（4）评估结论：说明评估报告的评估结果。

（5）评估师签名：评估师在评估报告上签名。

5.简述房地产评估师职业道德规范的主要内容。

答案：

（1）诚信：遵守诚信原则，保证评估结果的客观、公正。

（2）公正：在评估过程中，保持公正立场，不得偏袒任何一方。

（3）保密：保守评估过程中所了解的商业秘密。

（4）合作：与同行、客户、政府部门等保持良好的合作关系。

（5）持续学习：不断提高自己的专业水平和业务能力。

五、论述题（每题20分，共40分）

1.论述房地产评估师在评估过程中如何保持客观、公正。

答案：

（1）坚持客观原则：在评估过程中，以客观事实为依据，不受主观因素的影响。

（2）遵循职业道德规范：遵守房地产评估师职业道德规范，保证评估结果的客观、公正。

（3）全面收集资料：充分了解被评估房地产的实际情况，全面收集相关资料。

（4）科学选择评估方法：根据被评估房地产的特点和评估目的，科学选择评估方法。

（5）独立分析评估结果：对评估结果进行独立分析，避免受到外界因素的干扰。

2.论述房地产评估师在评估过程中如何防范风险。

答案：

（1）加强法律法规学习：熟悉相关法律法规，提高法律意识，防范法律风险。

（2）严格遵循职业道德规范：遵守房地产评估师职业道德规范，确保评估结果的客观、公正。

（3）提高专业素养：不断学习新知识、新技能，提高专业水平，降低评估风险。

（4）加强沟通与协调：与客户、政府部门等保持良好沟通，及时了解相关情况，降低评估风险。

（5）完善评估报告：确保评估报告内容完整、准确，避免因报告问题导致的评估风险。

六、案例分析题（每题20分，共40分）

1.案例背景：某房地产评估师接受委托，对一栋位于市中心的商业综合体进行评估。该综合体总建筑面积为10万平方米，地上8层，地下1层。评估师在评估过程中，发现以下情况：

（1）该综合体在建设过程中，由于施工质量问题，导致部分墙体出现裂缝。

（2）该综合体周边环境较差，存在安全隐患。

（3）该综合体部分商业租赁合同即将到期。

请根据以上情况，分析该商业综合体的价值影响因素，并提出相应的评估建议。

答案：

（1）价值影响因素：

①施工质量问题：墙体裂缝可能导致房屋结构安全隐患，影响房地产价值。

②周边环境：较差的周边环境可能导致商业经营困难，影响房地产价值。

③租赁合同：即将到期的租赁合同可能导致租金收入不稳定，影响房地产价值。

（2）评估建议：

①对施工质量问题进行鉴定，评估其影响程度。

②评估周边环境对商业经营的影响，考虑环境治理措施。

③对即将到期的租赁合同进行分析，预测未来租金收入。

2.案例背景：某房地产评估师接受委托，对一栋位于市郊的住宅小区进行评估。该住宅小区总建筑面积为10万平方米，共10栋住宅楼，每栋楼共24层。评估师在评估过程中，发现以下情况：

（1）该住宅小区地处交通便利区域，交通便利。

（2）该住宅小区配套设施完善，包括幼儿园、学校、医院等。

（3）该住宅小区周边房地产价格逐年上涨。

请根据以上情况，分析该住宅小区的价值影响因素，并提出相应的评估建议。

答案：

（1）价值影响因素：

①交通便利：地处交通便利区域，有利于提高住宅小区的价值。

②配套设施：完善的配套设施有利于提高住宅小区的价值。

③周边房地产价格：周边房地产价格逐年上涨，有利于提高住宅小区的价值。

（2）评估建议：

①评估交通便利程度对住宅小区价值的影响。

②评估配套设施对住宅小区价值的影响。

③关注周边房地产价格变动趋势，合理预测住宅小区价值。

本次试卷答案如下：

一、单项选择题（每题2分，共20分）

1.答案：D

解析思路：市场法评估房地产价格时，主要考虑的是房屋的地理位置、面积、建筑年代、朝向等因素，而房屋朝向并不是影响房地产价格的主要因素。

2.答案：C

解析思路：成本法评估房地产价格时，主要包括重置成本、成新率等因素，市场价格并不是成本法的一部分。

3.答案：C

解析思路：影响房地产价格的因素有很多，包括宏观经济环境、市场供需、房屋结构、装修等，房屋结构并不是影响房地产价格的因素。

4.答案：D

解析思路：收益法评估房地产价格时，主要考虑的是净收益、折现率、预期收益等因素，市场价格并不是收益法的一部分。

5.答案：D

解析思路：房地产评估报告的主要内容通常包括评估目的、评估依据、评估方法、评估结论等，评估师签名是报告的一部分，但不是主要内容。

6.答案：D

解析思路：房地产评估师的职业道德规范要求诚信、公正、保密等，拖延并不是职业道德规范的一部分。

二、多项选择题（每题3分，共30分）

1.答案：ABCDE

解析思路：市场法评估房地产价格时，需要考虑地段、房屋面积、建筑年代、房屋朝向以及周边设施等多个因素。

2.答案：ABDE

解析思路：成本法评估房地产价格时，主要包括重置成本、成新率、建筑成本、土地成本等因素。

3.答案：ABCDE

解析思路：影响房地产价格的因素包括宏观经济环境、市场供需、房屋结构、装修、房屋朝向等多个方面。

4.答案：ABC

解析思路：收益法评估房地产价格时，主要包括净收益、折现率、预期收益等因素。

5.答案：ABCDE

解析思路：房地产评估报告的主要内容通常包括评估目的、评估依据、评估方法、评估结论以及评估师的签名。

6.答案：ABCE

解析思路：房地产评估师的职业道德规范要求诚信、公正、保密、合作等，不包括拖延。

三、判断题（每题2分，共20分）

1.答案：×

解析思路：市场法评估房地产价格时，不仅需要考虑房屋本身的因素，还需要考虑周边环境、市场供需等因素。

2.答案：×

解析思路：成新率越高，意味着房屋的损耗越小，因此房屋的价值通常越高。

3.答案：√

解析思路：折现率越高，未来的收益在现值计算中的价值越低，因此评估价值越低。

4.答案：×

解析思路：房地产评估报告需要加盖评估师公章，以确保报告的合法性和有效性。

5.答案：×

解析思路：房地产评估师职业道德规范要求不得接受与评估业务相关的馈赠，以避免利益冲突。

6.答案：√

解析思路：房地产评估师职业道德