上海公寓房管理办法

上海公寓房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强上海公寓房的管理，规范公寓房租赁及使用行为，保障公寓房相关各方的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国民法典》《商品房屋租赁管理办法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内公寓房的租赁、使用及其相关管理活动。本办法所称公寓房，是指在本市依法建设并用于出租居住的房屋，不包括宿舍型公寓及酒店式公寓中按照酒店业管理的客房。（三）基本原则公寓房管理应当遵循合法、公正、公开、便民的原则，保障房屋使用安全，维护当事人合法权益，促进公寓房市场健康有序发展。二、公寓房建设与规划（一）规划要求1.本市在编制城市总体规划、控制性详细规划以及住房发展规划时，应当充分考虑公寓房的需求，合理确定公寓房的布局、规模和配套设施等。2.新建公寓房项目应当符合城市规划要求，按照相关标准配套建设公共服务设施，包括但不限于物业管理用房、停车位、垃圾收集点等。（二）建设标准1.公寓房的建筑设计应当符合国家和本市有关建筑安全、消防安全、环保等方面的标准和规范。2.公寓房应当具备基本的居住功能，每套公寓应当有独立的卧室、厨房、卫生间等空间，且布局合理，满足居住者的生活需求。3.公寓房的装修应当符合环保要求，使用的建筑材料和装修材料应当符合国家和本市的相关标准，不得含有有害物质超标等情况。三、公寓房租赁管理（一）租赁合同1.公寓房租赁应当签订书面租赁合同。租赁合同应当包括租赁双方当事人的姓名（名称）、住所、联系方式，房屋的坐落、面积、结构、附属设施，租金及押金数额、支付方式，租赁用途和房屋使用要求，租赁期限，房屋维修责任，物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳，争议解决办法以及违约责任等条款。2.租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（二）租金管理1.公寓房租金实行市场调节价，由租赁双方协商确定。但政府可以根据市场情况发布租金指导价格，供租赁双方参考。2.租赁双方应当按照租赁合同约定的租金标准及支付方式支付租金。承租人无正当理由未按照约定的时间支付租金的，应当按照约定支付违约金。逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。（三）押金管理1.出租人可以与承租人约定收取押金。押金数额由租赁双方协商确定，但不得超过月租金的两倍。2.租赁关系终止时，出租人应当在扣除由承租人承担的租金、水、电、燃气、物业管理等费用以及违约金后，将剩余押金及时退还承租人。（四）转租管理1.承租人未经出租人书面同意不得擅自转租公寓房。2.承租人经出租人书面同意，可以将租赁房屋转租给第三人。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。3.转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。四、公寓房使用管理（一）使用规范1.承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途合理使用公寓房，不得擅自改变房屋用途。2.承租人应当遵守法律法规和公寓房所在小区的管理规约，不得损害公共利益和他人合法权益。3.不得在公寓房内从事违法犯罪活动，不得存放易燃易爆等危险物品。（二）安全管理1.公寓房的出租人应当定期对房屋进行安全检查，及时消除安全隐患。对房屋的结构、消防设施、电气设备等进行检查和维护，确保房屋使用安全。2.承租人应当妥善保管和使用公寓房内的设施设备，发现设施设备损坏的，应当及时通知出租人修复。因承租人使用不当造成设施设备损坏的，承租人应当承担赔偿责任。3.公寓房应当配备必要的消防设施和器材，并保持完好有效。承租人应当熟悉消防设施和器材的使用方法，掌握基本的消防安全知识。（三）环境卫生管理1.承租人应当保持公寓房内的环境卫生，不得随意丢弃垃圾，不得在公寓房内饲养家禽家畜等。2.公寓房所在小区应当按照规定设置垃圾收集点，并及时清理垃圾。物业服务企业应当加强对小区环境卫生的管理，定期进行清扫和消毒。五、公寓房物业服务（一）物业服务内容1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供以下服务：房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；环境卫生清扫保洁；绿化养护；公共秩序维护；车辆停放管理等。2.物业服务企业应当建立健全服务质量考核制度，定期对服务质量进行检查和评估，及时改进服务中存在的问题。（二）物业服务费用1.公寓房的物业服务费用由业主和使用人按照物业服务合同的约定支付。物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.物业服务企业应当按照规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，接受业主和使用人的监督。（三）物业服务监督1.业主委员会应当监督物业服务企业履行物业服务合同，定期对物业服务质量进行检查和评估。发现物业服务企业不履行或者不当履行物业服务合同的，应当及时要求其改正。2.业主和使用人对物业服务企业的服务质量不满意的，可以向业主委员会或者相关部门投诉。业主委员会应当及时协调处理，相关部门应当依法进行调查处理。六、公寓房相关部门职责（一）住房城乡建设部门1.负责本市公寓房租赁市场的监督管理工作，制定相关政策措施，规范租赁行为。2.指导和监督公寓房建设项目的规划、设计、施工等环节，确保建设质量和安全。3.负责对物业服务企业的资质管理和服务质量监督，协调处理物业服务纠纷。（二）市场监管部门1.负责公寓房租赁市场价格行为的监督检查，依法查处价格违法行为。2.对公寓房租赁交易中的合同违法行为进行查处，维护市场交易秩序。3.加强对公寓房销售、租赁中介机构的监管，规范其经营行为。（三）消防部门1.负责对公寓房的消防安全进行监督检查，督促整改火灾隐患。2.指导公寓房的消防安全宣传教育工作，提高居住者的消防安全意识。（四）公安部门1.负责公寓房租赁登记备案信息的采集工作，加强对公寓房治安秩序的管理。2.依法查处公寓房内的违法犯罪行为，维护社会治安稳定。（五）街道办事处、乡镇人民政府1.负责本辖区内公寓房的日常管理工作，协调处理公寓房租赁及使用过程中的纠纷。2.组织开展公寓房安全隐患排查整治工作，配合相关部门做好公寓房管理的各项工作。七、公寓房租赁登记备案（一）备案要求1.公寓房租赁实行登记备案制度。租赁双方应当自租赁合同签订（变更、终止）之日起三十日内，到房屋所在地的社区事务受理服务中心办理房屋租赁登记备案。2.办理租赁登记备案，应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；租赁双方当事人的身份证明；法律、法规、规章规定应当提交的其他材料。（二）备案效力1.房屋租赁登记备案证明是租赁行为合法有效的凭证。未经登记备案的租赁合同，不得对抗第三人。2.房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名（名称）、承租人的姓名（名称）、房屋的坐落、租赁用途、租赁期限等内容。八、法律责任（一）出租人责任1.出租人有下列情形之一的，由住房城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款：未按照本办法规定签订书面租赁合同的；未按照本办法规定办理房屋租赁登记备案的；将不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋出租的。2.出租人未履行房屋维修义务，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担维修责任；未按照约定履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租赁期限。3.出租人未经承租人同意擅自进入租赁房屋的，应当承担赔偿责任；给承租人造成损失的，应当依法予以赔偿。（二）承租人责任1.承租人有下列情形之一的，由住房城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以下罚款：未按照本办法规定合理使用房屋，擅自改变房屋用途的；未按照本办法规定支付租金、押金等费用的；未经出租人同意擅自转租房屋的。2.承租人损坏房屋及其附属设施设备的，应当承担修复或者赔偿责任。因承租人的原因造成房屋火灾等安全事故的，承租人应当依法承担相应的法律责任。（三）中介机构责任1.公寓房租赁中介机构及其从业人员有下列情形之一的，由市场监管部门责令改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下罚款；没有违法所得的，处以一万元以下罚款：提供虚假信息，隐瞒真实情况，诱骗、欺诈当事人订立、解除合同的；未按照本办法规定办理房屋租赁登记备案的；未按照本办法规定签订租赁合同的。2.中介机构及其从业人员在租赁活动中泄露或者不当使用委托人个人信息或者商业秘密的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）其他责任1.违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公安部门依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.当事人对有关部门的行政处罚决定