上海物业费管理办法

上海物业费管理办法一、总则（一）目的与依据为了规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及国家和本市有关价格管理的规定，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及其监督管理活动。非住宅物业服务收费及其他物业服务收费，可参照本办法执行。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市房屋行政管理部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主通过合同约定具体的收费标准。（二）市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，通过合同约定收费标准。三、物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）人员费用1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.从事物业服务的人员的加班工资、奖金、津贴等。（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括：公共建筑及道路土建零修费；给排水设备日常运行、维修及保养费；电气系统设备维护保养费；消防设备日常运行、维护费用；电梯日常运行、维护费用；通信设备日常运行、维护费用；公共照明设备日常运行、维护费用；智能化系统日常运行、维护费用；避雷装置日常运行、维护费用；其他共用设施设备日常运行、维护费用。2.物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。（三）绿化养护费用绿化养护费用包括：1.绿化工具费；2.劳保用品费；3.绿化用水费；4.农药化肥费；5.杂草清运费；6.景观维护费。（四）清洁卫生费用清洁卫生费用包括：1.清洁工具费；2.劳保用品费；3.卫生防疫杀毒费；4.化粪池清掏费；5.垃圾外运费；6.其他清洁卫生费用。（五）秩序维护费用秩序维护费用包括：1.人员费用；2.安全器械装备费；3.消防器材费；4.应急照明费；5.其他秩序维护费用。（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的费用。（七）办公费用办公费用包括：1.办公用品费；2.水电费；3.通讯费；4.交通费；5.取暖费；6.物业管理区域办公用房租金；7.其他办公费用。（八）管理费分摊管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目时，为每个物业项目分摊的管理费用。（九）固定资产折旧固定资产折旧是指物业服务企业拥有的各类固定资产按照规定计提的折旧费用。（十）经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用是指物业服务合同约定的除上述费用以外的其他费用。四、物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。五、物业服务收费的调整（一）调整条件1.物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前三个月，将物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况以书面形式告知业主。2.物业服务合同期限届满后，业主没有提出续签合同或者另行选聘物业服务企业的，原物业服务企业继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。3.物业服务企业应当在原物业服务合同期满前三个月，将物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况以书面形式告知业主。4.物业服务企业与业主可以在物业服务合同中约定物业服务收费标准调整的条件和方式。（二）调整程序1.物业服务企业根据物业服务成本变动情况、业主意见等因素，提出物业服务收费调整方案。2.物业服务企业应当将物业服务收费调整方案在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五日。3.业主对物业服务收费调整方案有异议的，可以向物业服务企业提出书面意见。4.物业服务企业应当对业主提出的书面意见进行答复，并根据业主意见对物业服务收费调整方案进行修改。5.物业服务企业应当将修改后的物业服务收费调整方案在物业管理区域内显著位置再次公示，公示期不得少于十五日。6.业主对修改后的物业服务收费调整方案无异议的，物业服务企业应当与业主签订物业服务收费调整协议。7.物业服务企业应当将物业服务收费调整协议报价格主管部门和房屋行政管理部门备案。六、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门的职责1.会同房屋行政管理部门制定物业服务收费政策；2.对物业服务收费行为进行监督检查；3.依法查处物业服务收费中的价格违法行为。（二）房屋行政管理部门的职责1.会同价格主管部门制定物业服务收费政策；2.对物业服务企业的服务质量进行监督检查；3.指导和监督业主大会、业主委员会的工作。（三）其他部门的职责1.财政部门负责对物业服务企业的财务收支情况进行监督检查；2.审计部门负责对物业服务企业的财务收支情况进行审计监督；3.其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费的相关管理工作。（四）投诉处理1.业主、使用人或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或者房屋行政管理部门投诉。2.价格主管部门或者房屋行政管理部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。七、法律责任（一）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下的罚款：不按照规定实行明码标价的；违反规定利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的；擅自提高收费标准的；不按照规定公布物业服务收费标准、收费项目、收费方式等有关情况的。2.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋行政管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下的罚款：不按照规定履行物业服务合同约定的服务内容、服务标准的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。（二）业主、使用人的法律责任业主、使用人违反本办法规定，不按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。（三）其他法律责任违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构