新密市图书馆改造项目市场调研报告

合联胜2021年6月前言本着具体问题具体解决，实事求是反响真实数据和情况的原那么，我们走进新密，进行了为期数日的市场调研活动。通过对新密普通住宅市场、新密商业市场、新密的根本情况，新密人的生活消费心理以及最近国家针对房地产的宏观调控等综合分析，以便更好的为本工程进行科学精准的支撑。目录NO1：新密一览NO2：国家近期对房地产调控及影响N03：新密住宅市场调研NO4:新密商业市场调研市调小结NO1：新密一览NO2:关于新密人NO3：国家近期对房地产调控及影响N04：新密住宅市场调研NO5:新密商业市场调研市调小结NO1：新密一览东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连；距郑州40公里，中原名刹少林寺55公里，新郑国际机场45公里。市域东西长46.2公里，南北宽32.4公里，总面积为998.16平方公里。新密市，地处嵩山低山丘岭区，地势西北高、东南低，西、北、南三面环山，中部丘壑相间，东部地势较为平坦。山地面积为21220.00公顷，丘陵地面积为57075.80公顷，平原面积为21520.01公顷。区位NO1：新密一览境内铁路、高速公路、省道兼备，密新、宋大两条铁路紧密相连，杞密地方铁路横贯全境，东临郑石高速，西临禹登高速，郑少高速穿境而过，至郑州只需要20分钟车程，此外，还有省道S316，S321，S323。交通便捷兴旺。交通NO1：新密一览主要特点NO1：新密一览新密市聘请上海同济城市规划设计研究院?新密市城市总体规划?〔2006-2021年〕、?近期城市建设规划?〔2006-2021年〕进行了修编完善。完成了平安路以西、未来大道以东，铁路以北、屏阳路以南2.58平方公里新城市中心区修建性详细规划，顺利通过省建设厅评审。新的城市总体规划，坚持以郑州市的总体规划和新密市“十一五〞规划为依据，按照“东扩西进，南北拓展，沿山而建，适时跨越〞的思路，立足现实，着眼未来，确定了把新密建设成为“融山，沟，城为一体的生态型园林城市〞的总体目标。新修编的规划还把新密市以突出创立优美和谐的自然景观、增强县城载体功能、优化开展环境为宗旨。城市开展思路：“东区抓改造，净绿亮美，提升品位，中区抓商贸，完善功能，增进活力，西区抓增容，拉大框架，树立形象。城市定位与开展方向NO1：新密一览经济状况2007年城镇居民人均可支配收入11200元，2021年到达13550元。年均增长10%。居民储蓄存款余额全省排名第一，消费水平全省排名第二〔2006年〕。2021全国百强县新密排名65NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考全市生产总值〔简称GDP〕3486815万元，比上年增长10.2%。其中：第一产业增加值92024万元，增长4.5%；第二产业增加值2384464万元，增长9.6%；第三产业增加值1010328万元，增长12.2%。人均生产总值45325元，增长9.6%。三次产业结构为2.6︰68.4︰29.0，三产比重比上年提高1个百分点。NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考全年财政总收入完成283584万元，比上年增长2.7%。其中，地方财政一般预算收入完成128077万元，比上年增长19.7%。税收收入完成214066万元，同比下降1.7％。NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考2021年居民消费价格指数以上年为100

类

别指

数居民消费价格指数99.3

#食品96.2

#粮食106.7

肉禽及其制品91.5

蛋101.6

鲜菜85.2

烟酒及用品100.7

衣着101.5

家庭设备用品及服务99.5

医疗保健及个人用品99.5

交通和通信98.8

娱乐教育文化用品及服务100.3

居住101.7NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考限额以上批发和零售企业25个销售大类中，食品、饮料、烟酒类销售额增长23.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长14.7%，汽车类增长545.2%，化装品类增长56.2%，金银珠宝类增长23.3%，家用电器和音像器材类增长56.3%，体育、娱乐用品类增长50.4%。NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考城镇居民人均可支配收入14402元，比上年增长8.9％，人均生活消费支出11327元,比上年增长13.8％,城镇居民家庭恩格尔系数为32.2％。人均住房建筑面积37.32平方米。NO1：新密一览新密2021主要经济数据参考2021年全市农村居民人均纯收入7916元，比上年增加528元，增长7.1%。农村居民人均生活消费支出5746元，比上年增加626元，增长12.2%。农村人均住房面积44平方米，比上年增加0.6平方米，农村居民家庭恩格尔系数〔居民食品支出占生活消费支出的比重〕为34.3%。NO1：新密一览2021年新密政府工作重点NO1：新密一览郑州的卫星城市人均收入较高，城市竞争力强繁华、喧嚣、车辆众多、商业气氛浓厚、居民消费能力较强新密印象NO.2关于新密人NO.2关于新密人新密人的消费心理在新密苏烟40多元／包，芙蓉王25元／包，前两年芙蓉王盛行于市场，是有钱人的品牌象征，但是，当苏烟出现时，它很快就替代了芙蓉王原先品牌象征的地位，占领了新密有钱人的市场。讲求颜面、喜好展示自己的财富，讲求排场。1：攀比心理在新密品牌几乎成了消费者口中的常用词，他们会最大限度地去追求名牌效应，以此来展示自己的档次和品位。目前，新密的消费者在男性服装和女性内衣上对品牌的追求比较突出。新密中高端消费群体对代表时尚的国内知名品牌比较青睐，在央视广告中出现的大局部知名品牌都会出现在新密。这局部群体以中青年人为主，而女性服装那么以款式潮流为主导。2、讲究品牌NO.2关于新密人新密人的消费心理把风水视为决定其是否能飞黄腾达、生意兴旺的重要因素，在选择住房铺位等的地段朝向上请专人查看，非常讲究。如：位于新密西区的凯悦园邸是目前新密档次最高的住宅，业主均为当地的高端消费者，他们都请了风水先生为自己量身选定适宜自己的住宅。3：注重风水当地人的工作生活节奏较慢，有着生活圈子狭小，生活习惯爱好相近的特点，闲暇时分常与家人、朋友、同事结伴外出吃饭聊天，这已成为当地人联络感情、信息交流、打发时间的一种生活方式，但除了局部高消费群体为了联系业务，或相互攀比会进入高档次的餐饮场所外，大局部都属于中档次消费，一般情况4-5人的聚餐花费都不会超过200元。4、外出吃饭的频率高

NO.2关于新密人新密人的消费心理比起新密，郑州有着舒适的购物环境，高档的餐饮娱乐场所，大型的购物娱乐中心，而且商品种类齐全，名牌服装打折的时机多，商品的质量能够得以保证，新密通往郑州的交通便捷性，诱惑着新密人闲暇时分纷纷不惜舍近求远前往郑州购物消费。5：有到郑州购物的习惯

因新密市的城区面积不是很大，很容易出现熟人在酒店或娱乐场所相见的为难场面，对于当地那些有着灰色收入的局部政府官员在进行高档消费时，就需要有着良好私密性的环境。因而当地的大局部餐饮都做成包房的形式，大厅里的消费者寥寥无几，要求绝对私密性的消费场所是这种社会形态要求下的特殊产物。6、喜欢在私密性较好的环境里消费

NO.2关于新密人新密人看新密新密作为一个县级市，它的物价水平却远远地超过了同级县市水平，据当地民众反响，除了餐饮以外的其他消费与郑州相比有过之而无不及。如此的高消费很大局部是由新密局部高收入阶层的支撑，有钱人之间爱攀比、从众心强的特殊社会原因造成的。例如：青屏宾馆装修标准较低，但标准间房价到达258元1：新密整体消费偏高

2、新密有钱人较多

NO.2关于新密人新密人看新密3：新密缺乏高档的休闲娱乐场所，缺乏有规模的大型购物中心当地人重视后代的教育，希望自己的子女能有良好的受教育环境，但是，当地生源充足的学校为数不多，其余大多数为民办学校，环境简陋，设备不齐全，因而能够引进一所设施齐全，师资力量雄厚的名校是当地人急迫渴求的大事，他们表示就算住的地方离学校再远，也愿意每天踩着自行车，不辞辛劳地送孩子来接受这样的正规教育，更多乡镇居民愿意拿出所有积蓄在新密市区购置一套房子，以方便孩子的上学。4、缺乏名校教育NO.3国家近期对房地产调控及影响！！！待添加！！！响NO.4住宅工程调研一:中强御金湾二:瑞祥花园三:金城花园四：金海洋房3期五：祥和铭居六：美景山城七：福祥花园一:中强御金湾一:中强御金湾SLOGEN：市府新区·城市中轴·雪花山下。产品定位：16万㎡别墅级洋房社区。占地：200亩一期：总建50000㎡，近300户产品：叠加别墅〔20户〕、退台洋房〔两栋〕、电梯多层〔6栋〕主力户型：〔电梯多层〕114-124三房两厅两卫〔售罄〕132-139三房两厅两卫142-153三房两厅两卫139-146三房两厅两卫162-166四房两厅两卫其它户型：〔退台洋房、叠加别墅〕135-144三房162-166四房325-340五房均价：3200元，其中推出-1、1层复式，送花园，单价5000元一次性付款优惠1个点,按揭无优惠一:中强御金湾:户型鉴赏一:中强御金湾:户型鉴赏一:中强御金湾:户型鉴赏一:中强御金湾:户型鉴赏一:中强御金湾:户型鉴赏一:中强御金湾:工程印象一、目前新密最高端的大型居住社区，定位相对较高，在新区中轴。二、在当地首推花园洋房概念，但体量不大，以多层电梯房为主，产品品质较高。三、户型多以大面积三房、四房为主，小三房推出当天即售罄。四、售楼部以及前广场形象较好，但没有设计停车位。二:瑞祥花园二:瑞祥花园SLOGEN：臻品洋房·花园宅邸产品定位：别墅级·电梯花园洋房总建：10万㎡产品：普通多层电梯住宅〔有洋房概念，但是没有洋房之实〕主力户型：目前在售〔电梯多层〕106.25两室一厅143.9三室两厅169.37四室两厅买房送四季牧歌太阳能热水器送海尔中央空调无优惠二期开盘热销中！均价：2500元,无优惠二:瑞祥花园:户型鉴赏二:瑞祥花园:户型鉴赏二:瑞祥花园:工程印象一、工程位于新密西区新区,临近中强御金湾,但产品品质与之相差较大。二、虽推花园洋房,但其尽为普通多层电梯住宅。三、户型多以大面积三房、四房为主，工程一期销售根本告罄.四、大盘，区内配套较完善，如会所、幼儿园、社区商业等；五、该楼盘品质档次属中档，但不低的价格，以及开发商较差口碑阻碍了销售。

三:金城花园三:金城花园SLOGEN：品质生活·居住典范产品定位：城市中心`成熟配套总建：10万㎡产品：洋房、多层、小高层、高层车位：200+主力户型：〔电梯多层〕102-104两室一厅136-149三室两厅163-192四室两厅6月底正式推出产品包括小高层\普通多层\洋房1-2号楼6层，1-2号楼底层1层商铺；3-4号楼10-12层；5,7号楼25层；6号楼11层均价：3500元，一期1#、2#已售罄，二期月底正式销售，目前接受登记中商铺：东西大街售价在1.5万元/㎡；长乐路街铺售价在1.2万元/㎡；商业内街售价0.8万元/㎡三:金城花园:户型鉴赏三:金城花园:户型鉴赏三:金城花园:户型鉴赏三：金城花园:工程印象一、工程位于新密市中心金成商业广场前方,地理位置较好。二、户型多为大面积普通住宅,一共九栋楼,体量较小.三、售楼部在工地临时工棚,环境较差.四：金海洋房3期四：金海洋房3期SLOGEN：-----------------产品定位：西班牙风情社区车位：200+产品：小高层住宅总建:三期合计58476.200平方米七栋多层,一栋小高层主力户型：102-104两室一厅136-149三室两厅

163-192四室两厅

剩余房源多为剩余房源在三期临街高层近似筒子楼造型1号楼6层；2号楼7层，3-4号楼8层，1-4号楼一层均为地上车位；5号楼16层；7-9号楼7层无电梯，1-2层为底商均价：3200元,现房,无优惠,本社区最初起售价格1600元.四：金海洋房3期:户型鉴赏四：金海洋房3期:工程印象一、新老城区的交汇处.二、准现房销售,三期为小高层近筒子楼结构.三、户型面积较大,价格较高,户型较差.五：祥和铭居五：祥和铭居SLOGEN：祥和人生城市铭居产品定位：西大街，全现浇，电梯多层车位：100+产品：多层、小高层总建:三期合计58476.200平方米七栋多层,一栋小高层主力户型：95两室一厅138-140三室两厅

140-160四室两厅

四栋合计21500方三栋多层电梯一栋小高层1号楼12层，1-2层为底商；2-4号楼7层预计均价2500元，目前未公开出售，VIP卡办理中，一万抵二万.五：祥和铭居:户型鉴赏五：祥和铭居:户型鉴赏五：祥和名居:工程印象一、工程占地、总建面积较小.二、位置相对偏僻，推广力度缺乏.三、户型以大户型为主，小高层有一局部90多平方两方.六：美景山城六：美景山城SLOGEN：----------产品定位：城中心，多层电梯车位：100+产品：多层、小高层总建:占地100亩、建面15万方

主力户型：

一期：300套〔售罄〕电梯多层2500，无电梯多层2200二期：180套，预定中交2万定房，预计2600-2800元3-299.53-2-2125.54-2-2167.52-2-197.5本盘户型面积相对其他楼盘较小，售价较低六：美景山城:工程印象一.开发商开发过凤凰山庄，公司和该工程小有名气；二.价格较低，比同期市场最高价格低近700元；三.户型较合理，通透性、全明性、规整性等均较好；四.紧邻老城区，比西区相对方便，小区成规模，有景观绿化、幼儿园等设施。五.该楼盘品质中高档，但以超低价格赢得市场，实现非常好的销售业绩。七：福祥花园七：福祥花园SLOGEN：代言人生〔？模棱两可〕产品定位：---------产品：16层高层，筒子楼总建:占地40亩建面6万方主力户型：113-134两室一厅130-140三室两厅

169四室两厅

248六房一期仅一栋高层，2600元均价七：福祥花园:户型鉴赏七：福祥花园:户型鉴赏七：福祥花园:工程印象一、近筒子楼造型，户型产品非常差。二、根本无案场管理，无专业销售人员，仅一50岁左右中年男性值班。三、户型以大户型为主，无适宜配比，无区间.住宅市场调研小结新密市以开阳路及农业路为界限，依次划分为西区、中心区、东区三大板块，鉴于目前城市东部地市不够平坦，城市北部有山阻隔，开展潜力有限，南区属于塌陷区，因此未来城市的开展方向为：依山而建，大力开展西部。市场上开始出现公寓成品40㎡左右；作为一种弥补市场空白的产品，目前来看销售情况良好。〔中强国际推出一栋精装公寓楼，整体销售情况较好〕目前市场上热销产品主要集中为：90—110㎡的两房；110—130㎡三房，地段较好的一房产品也受市场欢送。〔中强御金湾推出114-124平米三房，开盘即售罄〕目前西区为城市开展主方向，因此价位最高，集中在2400—3500元/㎡；中心区规模地块较少，价格多集中在2500—2800元/㎡；西区成为新密市房地产高价区域，有着较好的开展潜力。煤矿矿主/私营企业主/公务员/富裕农民阶层/工薪阶层；客户来源以市内为主，但是乡镇前来购房的需求日益强烈〔多为子女上学考虑〕；住宅市场调研小结新密普通住宅市场多以大面积户型为主市区内住宅为数不多，大量住宅在偏西方向住宅售价在2500-3500之间，总价在40-50万区间居多住宅社区体量相对均较小户型多为大面积三房和四方为主〔130-160〕启示！房子太大了，住着是舒服，但是总价太高了！不能承受之重！市区已无适合开发工程，大多住宅工程西移假设市区提供普通三房，将备受关注NO.5商业工程调研A：街区商业调研B：重点商场调研NO.5商业工程调研新密市作为一个新型的县级城市，它的商业开展有其自身的特色，主要是以核心商圈的形式辐射整个城市。其中主要以农业路、行政路、东大街区域为核心商圈，向周边辐射，东到五四广场，南至嵩山大道，西到长乐路，北至北环路。商圈内分布着各种商业业态，满足新密市及周边县市不同消费者的需求。农业路、行政路、东大街这一核心区域，目前为新密市商业最为集中，人流量最大的区域。这里集中了7个大中型商场及大量的通讯器材专营店、品牌服饰专营店、摩托车专卖店等，营业状况较好，但总体档次不高。

青屏路以餐饮业为主，这里集中了8家装修讲究的大中型饭店，及局部精品、玉器店、且属于中高档，此外这一路段上集中的美容美发店，档次也较高；东西大街集中了大量的服装、服饰，建筑饰材专营店及局部规模较大的餐饮、休闲业；青屏路以餐饮业为主，这里集中了8家装修讲究的大中型饭店，及局部精品、玉器店、且属于中高档，此外这一路段上集中的美容美发店，档次也较高；东西大街集中了大量的服装、服饰，建筑饰材专营店及局部规模较大的餐饮、休闲业；新密商业一览NO.5商业工程调研新密商业一览大中型商场、百货主要集中在东大街和行政路交汇区域。这里集中了屏峰商场、亚太商场、银河商场、商业大楼、密州商场、万客隆、上海商厦等大中型商场。由于商场的集中分布，这一区域成为新密市人流最为密集的区域。目前这些商场的经营状况普遍较为理想，这与其地理位置和集中效应是密切相关的。从大中型商场、百货的调查中可以看出，新密市目前的商场综合素质偏低，远远不能满足这样一个城市的消费需求。NO.5商业工程调研新密商业几大特点〔1〕商铺数量多〔2〕档次低〔3〕购物环境差〔4〕商业业态相对集中〔5〕注重品牌〔6〕价位的分化A：街区商业调研东大街区域青屏大街区域东大街区域东大街区域区域概览本区域东起北密新路，西至开阳路，是新密的核心商业中心，商铺云集，商家众多。东大街区域区域商业业种比例东大街区域区域租金比例东大街区域区域商业印象传统商业中心，多为自发形成的专业市场各市场，定位不清晰，档次较低，业种规划较乱租金承受能力较高，已经形成稳定成熟的市场青屏大街区域东大街区域区域概览本区域以市委市政府为核心，是新密行政、教育集中区域，区域商业次中心，商业形象较高。青屏大街区域区域商业业种比例青屏大街区域区域租金比例青屏大街区域区域商业印象以品牌形象服装、餐饮、烟酒副食为主定位相对较高，店面形象较好租金普遍相对较低B:重点商场调研①万客隆②金霖商厦③密州商场④屏峯商场B:重点商场调研基本商场租金（均约）(元/㎡·月)租售

情况付款

方式配套布局管理水平经营面积(㎡)业态分布商场概述屏峯商场90全部

租出先交一年的租金，无较乱，功能分区不明确有商场管理办公室，卫生较差2500一楼百货、德克士，二楼服装、床上用品，三楼针织品（开发中）业态分布相对合理，人流量大，出租情况非常理想，卫生状况不理想亚太商场80全部

租出先交一年租金无较乱卫生较差1800服装及少量鞋类、饰品，业态分布凌乱，人流较大，卫生状况不理想银河商场80全部

租出无较乱，功能分区不明确卫生较差1800服装、鞋类及提箱同上密州商场全部租出先交一年的租无同上卫生较差2000同上同上上海商场87全部

租出先交一年租金电梯停用较乱，功能分区不明确有商场管理处，卫生较差3000一楼百货二楼服装业态分布相对合理，卫生状况不理想①万客隆商场规模较大，但业种丰富；各业种配比有机组合，相对集中；位于市区最繁华地段，居民消费的上佳场所，是购置日用品和家电的首选。餐饮：饮悦工坊4㎡8000元/月〔刚开业〕疯狂烤翅4㎡4万/年〔开的较早〕豪客来服饰：海澜之家250㎡1.8万/月一楼临街面积：3200㎡左右业种：万客隆超市〔房东自己开的超市〕头彩发饰〔3万/年〕德国丹豹皮具〔3万/年〕一楼内部面积：3200㎡左右业种：五星电器租金：100万/年〔约合26㎡/月)二楼重庆富侨足疗

三楼大浪淘沙精品酒店

四、五楼①万客隆商场②金霖商厦地理位置优越，业态较为丰富，定位也相对较高〔相对周边其它〕，但缺少有影响力的品牌，一楼街铺有“德克士〞、“佐丹奴〞入驻，二楼临街有“辣妹小吃〞。临街佐丹奴德克士业种：服饰、餐饮一楼面积：1500㎡业种：珠宝、化妆品、名表、皮具租金：120元/㎡二楼面积：1500㎡业种：服饰餐饮（辣妹小吃美食广场）三合泰购物整体租了下来，租金大概90元/㎡三楼面积：1500㎡业种：男装租金：70元/㎡四楼面积：1500㎡业种：女士时尚生活馆租金：50元/㎡五楼为商场办公室六楼为飞体健身俱乐部七楼是康迪台球厅和新生