温岭住房管理办法

温岭住房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强温岭市住房管理，保障住房权利人的合法权益，促进住房合理利用与有序流转，根据国家相关法律法规以及本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范住房建设、交易、使用、维修等各个环节，营造安全、舒适、有序的住房环境，推动本市住房市场健康发展，满足人民群众日益增长的住房需求。（二）适用范围本办法适用于温岭市行政区域内各类住房的规划、建设、交易、租赁、物业服务以及相关监督管理活动。本办法所指住房包括城镇新建商品住房、二手住房、保障性住房、农村村民住房等各类居住性房屋。（三）基本原则1.依法管理原则严格依照国家法律法规和本市相关政策规定开展住房管理工作，确保各项管理活动有法可依、有章可循。2.保障权益原则充分保障住房权利人的合法权益，维护住房市场公平交易秩序，促进住房资源合理配置。3.统一管理原则建立统一的住房管理体制，整合各部门资源，加强部门间协调配合，实现住房管理的高效、规范。4.服务民生原则以满足人民群众住房需求为出发点和落脚点，提供优质、便捷的住房管理服务，提升居民居住品质。二、住房规划与建设管理（一）规划编制1.住房规划应当依据本市城市总体规划和土地利用总体规划进行编制，充分考虑人口增长、经济发展、住房需求等因素，合理确定住房建设总量、布局和结构。2.住房规划应明确不同区域的住房功能定位，如商业区配套住房、产业园区职工住房、生态宜居区居住住房等，促进住房与城市功能协调发展。3.住房规划编制过程中应广泛征求社会公众意见，通过听证会、论证会等形式，确保规划的科学性、合理性和可行性。（二）建设项目审批1.住房建设项目应当符合住房规划要求，严格按照基本建设程序办理相关审批手续。2.建设单位在申请建设工程规划许可证前，应当提交项目可行性研究报告、环境影响评价报告等相关文件，经有关部门审查批准后，方可进行规划设计和施工图设计。3.施工图设计文件应当按照国家和本市有关规定进行审查，审查合格后方可用于工程建设。建设单位应当按照审查合格的施工图组织施工，不得擅自变更设计。（三）工程质量与安全管理1.住房建设工程应当严格执行国家和本市有关工程质量和安全的法律法规、标准规范，建设单位对工程质量和安全负总责。2.施工单位应当建立健全质量管理和安全保证体系，严格按照施工规范和操作规程进行施工，确保工程质量和施工安全。3.监理单位应当按照法律法规和工程建设监理规范的要求，对工程质量、安全和进度进行监理，发现问题及时督促整改。4.住房建设工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后方可交付使用，并按照规定办理竣工验收备案手续。三、住房交易管理（一）商品房预售管理1.房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证。未取得预售许可证的，不得进行预售活动。2.房地产开发企业申请预售许可，应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等相关证明材料。3.房地产开发企业应当按照预售许可范围进行预售，不得擅自变更预售范围。预售商品房时，应当向购房人出示商品房预售许可证，并在售楼处显著位置公示预售房源信息、价格、面积、户型等内容。4.房地产开发企业与购房人签订的商品房买卖合同应当采用统一文本，并在合同签订之日起30日内，向房地产管理部门备案。（二）二手房交易管理1.二手房交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。交易双方应当签订书面买卖合同，并如实申报成交价格。2.二手房交易当事人应当持房屋所有权证、身份证明等相关材料，到房地产交易管理部门办理交易手续。房地产交易管理部门应当对交易房屋的权属状况进行核实，对符合交易条件的，办理房屋产权转移登记手续。3.为规范二手房交易市场秩序，防止阴阳合同、偷逃税费等违法行为，房地产交易管理部门应当加强对二手房交易价格的监测和评估，建立健全二手房交易价格申报制度。（三）住房交易资金监管1.为保障住房交易资金安全，维护交易双方合法权益，实行住房交易资金监管制度。2.住房交易资金监管账户由房地产管理部门设立，交易双方应当将交易资金存入监管账户。监管账户内的资金只能用于支付房屋交易相关费用，不得挪作他用。3.房地产开发企业预售商品房时，购房人应当按照合同约定将购房款存入监管账户。二手房交易时，买卖双方应当协商确定交易资金监管方式，并将交易资金存入监管账户。4.房屋产权转移登记手续办理完毕后，房地产管理部门按照规定将监管账户内的资金划转至售房人账户。四、住房租赁管理（一）租赁合同管理1.住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，并向房地产管理部门备案。租赁合同应当包括租赁双方当事人的姓名（名称）、住所、租赁房屋的基本情况、租金及交付方式、租赁期限、房屋维修责任、违约责任等内容。2.住房租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。3.住房租赁当事人应当按照租赁合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。确需变更或者解除合同的，应当协商一致，并签订书面协议。（二）租赁登记备案1.住房租赁当事人应当自租赁合同签订之日起30日内，到房地产管理部门办理租赁登记备案手续。2.办理租赁登记备案应当提交租赁合同、房屋所有权证、当事人身份证明等相关材料。房地产管理部门应当对提交的材料进行审查，符合条件的，予以登记备案，并发放房屋租赁登记备案证明。3.房屋租赁登记备案证明是租赁行为合法有效的凭证。未办理租赁登记备案的，不得对抗善意第三人。（三）租赁住房安全管理1.出租人应当按照国家和本市有关规定，确保出租住房符合安全标准，具备必要的居住使用功能。2.出租人应当对出租住房的建筑结构、消防设施、电气线路等进行定期检查和维护，及时消除安全隐患。3.承租人应当按照租赁合同约定合理使用住房，不得擅自改变房屋用途、损坏房屋结构和设施设备。发现安全隐患的，应当及时通知出租人进行维修。五、住房物业服务管理（一）物业服务企业资质管理1.从事物业服务活动的企业应当依法取得相应的资质证书。物业服务企业资质分为一、二、三级，不同等级的资质企业承接不同规模和类型的物业服务项目。2.物业服务企业应当按照资质等级标准，加强自身建设，提高服务质量和管理水平。资质管理部门应当对物业服务企业的资质情况进行定期检查和动态管理，对不符合资质条件的企业，责令限期整改，情节严重的，依法吊销资质证书。（二）物业服务合同管理1.建设单位依法与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报房地产管理部门备案。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2.业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、合同期限等事项进行明确约定。3.物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得擅自改变服务内容和标准。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。（三）物业服务质量监督1.房地产管理部门应当建立健全物业服务质量监督考核机制，加强对物业服务企业服务质量的监督检查。2.定期组织业主对物业服务企业的服务质量进行满意度测评，测评结果作为对物业服务企业考核评价的重要依据。3.对物业服务质量不达标的企业，责令限期整改；整改仍不达标的，依法予以处罚，并将其不良行为记录纳入信用档案。六、保障性住房管理（一）保障性住房规划与建设1.保障性住房规划应当纳入本市住房规划体系，根据本市经济社会发展水平和住房需求状况，合理确定保障性住房建设规模、布局和房源分配方案。2.保障性住房建设应当严格按照国家和本市有关标准规范进行设计、施工和验收，确保工程质量和居住安全。3.政府应当加大对保障性住房建设的投入，通过财政补贴、土地划拨、税费优惠等政策措施，鼓励社会力量参与保障性住房建设。（二）保障性住房申请与审核1.符合条件的家庭或个人可以向户籍所在地或工作所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出保障性住房申请。申请时应当提交家庭收入、住房状况等相关证明材料。2.街道办事处（乡镇人民政府）应当对申请材料进行初审，初审合格后报区（县）住房保障管理部门。区（县）住房保障管理部门应当会同民政、公安、人社等部门进行复审和公示。3.经审核符合条件的申请人，按照规定轮候保障性住房。轮候期间，申请人家庭情况发生变化的，应当及时向街道办事处（乡镇人民政府）报告。不再符合申请条件的，取消其轮候资格。（三）保障性住房分配与使用1.保障性住房分配应当遵循公开、公平、公正的原则，按照轮候顺序进行。分配结果应当向社会公示，接受社会监督。2.承租人应当按照租赁合同约定使用保障性住房，不得擅自转借、转租、闲置或者改变房屋用途。3.政府应当加强对保障性住房使用情况的监督检查，对违规使用保障性住房的承租人，责令限期改正；拒不改正的，依法收回保障性住房。七、住房维修资金管理（一）维修资金的交存1.商品住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2.首期住宅专项维修资金的交存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。具体交存标准由市、县人民政府房地产主管部门会同财政部门根据本地区情况确定，并报省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门备案。3.公有住房售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。交存标准为售房款的20%。（二）维修资金的使用1.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.住宅共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由相关业主提出使用建议，经业主大会讨论通过后，按照规定程序申请使用住宅专项维修资金。3.未成立业主大会的，由相关业主提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按照规定程序申请使用住宅专项维修资金。（三）维修资金的管理与监督1.住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。2.市、县人民政府房地产主管部门应当会同财政部门建立健全住宅专项维修资金管理制度，加强对住宅专项维修资金的管理和监督。3.审计部门应当依法对住宅专项维修资金的管理和使用情况进行审计监督。业主有权对住宅专项维修资金的使用情况进行查询和监督。八、住房权属登记管理（一）登记种类与程序1.住房权属登记分为初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等。2.申请人应当按照规定向房地产管理部门提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移、变更、消灭的材料等相关材料。3.房地产管理部门应当对申请人提交的材料进行审核，符合条件的，予以登记，并颁发房屋所有权证书或者房地产权证书。（二）登记信息查询1.权利人、利害关系人可以依法查询、复制与房屋有关的登记资料，房地产管理部门应当提供便利。2.房地产管理部门应当建立健全住房权属登记信息查询制度，保障登记信息的安全和保密。查询登记信息应当按照规定办理相关手续，不得泄露登记信息。（三）异议登记与更正登记1.利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料等申请异议登记。2.异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房地产管理部门应当暂缓办理。3.申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。4.权利人、利害关系人发现房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。房地产管理部门经审核，确有错误的，应当予以更正。九、法律责任（一）对住房建设单位的处罚1.住房建设单位未按照本办法规定办理相关审批手续擅自开工建设的，由建设行政主管部门责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。对不符合开工条件的，责令停止施工，限期整改。2.住房建设单位未按照审查合格的施工图设计文件施工的，由建设行政主管部门责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。3.住房建设工程竣工验收不合格，擅自交付使用的，由建设行政主管部门责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。（二）对住房交易当事人的处罚1.房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.二手房交易当事人签订阴阳合同偷逃税费的，由税务部门依法追缴税款，并按照规定予以处罚。3.住房租赁当事人未按照本办法规定办理租赁登记备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。（三）对物业服务企业的处罚1.物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。2.物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由房地产管理部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下