国外香港聘雇标准的借鉴意义

国外、香港聘雇标准的借鉴意义国外与香港房地产估价标准的借鉴意义→相关文章李珊玲曾展晖(武汉博兴房地产评估有限责任公司湖北武汉430060)摘要随着我国改革开放的逐步深入和住房私有化的进展,房屋等不动产的价值愈来愈受到人们的关注。从国际尤其是美国与香港房地产评估行业标准出发,分析其优缺点,对我国房地产评估行业有借鉴意义。关键词房地产评估行业香港房地产房地产估价估价标准1美国房地产评估行业标准美国无公设的不动产估价制度,而是由有关的不动产估价协会或学会承担不动产估价人员的选拔与估价行业的管理。美国资产评估业约有100多年的历史,最初的评估目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产侵害等。到19世纪80年代末,开始参与涉及联邦权益的评估,对不动产评估人员进行注册管理。论文百事通在资产评估行业发展过程中,评估者自发地成立了许多综合或专业性的民间自律性评估组织,这些组织均有自己的规章制度。从规范资产评估业务与职业道德出发,美国一些协会又自发成立了资产评估促进委员会(AF)。AF作为美国资产评估的业务权威,制订了统一的行业标准USPAP,并对其每年修改、发布一次。1.1政府对不动产评估的行政管理20世纪80年代末期,美国出现了严重的银行贷款呆账、坏账,一大批金融机构倒闭,损失了数千亿美元的联邦储备基金,一些金融分析家认为,这些状况是由于政府放任资产评估行业管理造成的。为了整顿不动产交易活动中的评估行为,维护美联邦金融秩序,联邦政府于1989年颁布了《不动产评估改革》。《不动产评估改革》是美国联邦政府有关资产评估的最具代表性的法律文件。根据《不动产评估改革》文件,联邦政府由财政部拨款设立了评估委员会（ＡＳ）。评估委员会（ＡＳ）是美国资产评估最高权力机关,美国资产评估促进会（ＡＦ）制定的评估统一标准USPAP为全美资产评估执业的规范标准。该委员会的开办费由财政部一次性拨款和评估人员注册费来维持,各州均成立了评估局。1.2评估行业自律性管理1.2.1发达的组织体系美国资产评估行业自律性组织较多,主要有美国注册评估师协会、美国评估师协会、美国评估学会,以及一些专业性协会,如机器设备、不动产、公路、铁路评估协会等,其中规模较大的有16个评估协会。这些组织都有自己的规章制度和评估标准,并制发会员证书。1.2.2严格的会员管理任何一个协会的会员,在学历、评估工作经历、专业培训等方面均需经过必要的考核,但不同的协会所掌握的标准不同,管理方式也各有差异。美国评估学会(AI)规定申请加入该组织的条件是:具有５年资产评估工作经历;具有４年制以上的大学学历(专业不限);参加资产评估专业培训约４００小时。经ＡＩ组织考试合格后,发给会员证书,取得证书后每年还需继续常驻教育30~40小时。美国高级评估师协会（ASA）会员分为两种：一是凡从事资产评估工作两年的均可成为会员；二是取得“ASA”证书的会员,此类会员须具有4年制大学学历,具有5年的资产评估工作经验,参加过ASA规定的课程培训且考试合格,并按照USPAP标准进行资产评估。凡是不遵守职业道德及违反该协会规定的,取消其会员资格。1.2.3良好的职业道德要求评估师执业时必须遵守USPAP中的职业道德条款,这些条款规范了评估师个人的义务和责任,对于从事评估业务的团体和组织同样也具有约束力。其职业道德条款由四部分组成:行为、管理、保密和档案保管。2国际房地产评估标准2.1国际房地产评估标准发展状况国际评估标准是由国际评估标准委员会制定并颁布的。为了维护市场稳定并适应资本市场全球化的需要,在英国皇家测量师协会和美国一些估价组织的倡议下,国际资产评估标准委员会(TIAVSC)于1981年创立。并于1994年正式更名为国际评估标准委员会(IVSC)。目前,国际评估标准委员会已经发展成为包括35个完全成员国,12个观察员国和4个联系国家在内,具有广泛影响力和权威性的国际组织。2.2国际评估标准国际评估标准委员会于1985年制定并首次发布了《国际评估准则》(IVS)。并于1994年、1997年及2001年分别对其进行了修改,2000~2002年国际评估标准委员会启动了特别项目,旨在形成一套全面和成熟的国际评估准则,满足国际市场的需要;研究各国、各地区评估标准的差异,促进各国各地区的评估标准与国际评估标准趋于一致。作为这项特别定稿的2003版《国际评估准则》于2003年7月正式出版,目前得到日益广泛的认可和执行。越来越多的国家纷纷采取措施以采纳国际评估准则。如澳大利亚和新西兰将国际评估准则的内容纳入其2004版的《评估执业指南》。英国皇家特许测量师协会2003版《执业指南》(即红皮书),要求财务报告和贷款业务为目的的评估业务遵循《国际评估准则》。此外,《国际评估准则》也日益地得到国际会计界的认可。国际评估标准（简称ＩＶＳ）,由总述和四个标准组成。总述部分是对基本概念和评估原则的界定,包括对土地、资产、财产、不动产、折旧、成本和价格等概念的定义、特别是对市场价值、非市场价值和资产最佳使用进行了界定,这些都是评估的基础,对于了解评估业务及评估标准的适用性是非常必要的。国际评估标准认为,通过各国的评估经验交流和专业探讨表明,除了个别例外,评估的基本原则在世界各国基本上是一致的,基本的评估方法和原理在世界各国也大体相同,然而,为了减少语言和概念上的歧义,对一些重要名词和概念进行了明确定义,如土地、不动产、财产和资产、价格、成本、市场和价值、市场价值、资产的最佳使用等基本概念。3香港房地产评估行业质量标准3.1香港房地产评估行业自律性管理香港房地产评估业务较为广泛,按其服务对象不同,可分两种:一种是政府部门或者隶属于政府部门的评估单位或部门,如房屋地政署、差饷物业估价署、房屋委员会、土地审裁处、土地注册处等;另一种是非政府的评估机构,即非政府的测量师行,面向全社会服务。非政府的测量师行的活动范围已不再局限于香港,香港仲量行、戴德梁行等均在内地设有分支机构。就职于上述评估机构的测量师是产业测量师,物业评估是由这些专业人员完成的。非政府的评估机构是独立的有限责任制公司和一般合伙制公司。香港注重对评估人员的管理,管人不管机构。评估人员的职业道德、专业水平都是由学会（或协会）自行进行管理和规定,政府不直接进行行政干预。政府承认香港测量师学会会员或英国皇家测量师协会会员资格,政府和非政府评估机构聘请的测量师必须具备这两个学会会员资格之一。为此,香港的测量师行很重视会员资格,且对会员要求也比较高。为确保会员应具有的专业水平,香港测量师学会和英国皇家测量师协会也制定相关制度作为保障,其中就有要求每名会员每年必须参加专家讲座形式的在职培训若干小时。目前专业测量师共分五个级别：产业测量、建筑测量、工料测量、土地测量及规划与发展。3.2香港房地产评估行业基本理论与方法香港的资产评估理论主要是借鉴英国评估理论,基本的评估方法主要是国际上通行的市场比较法、收益还原法和成本法。在资产评估实践中,以这些方法为基础,创造和探索出了符合香港实际的五种方法:比较法、投资法、承包者法、利润法和剩余法。在香港房地产市场发达,市场信息较易获得,最常用的方法是比较法和投资法。由于香港房地产市场变化很快,因此评估机构还需要时刻关注市场的变化,通过各种媒体获得市场价格变动情况,才可能把握房地产市场的走势,从而评估出合理的价格。4国外与香港房地产估价标准的借鉴意义通过简单地介绍了美国、国际评估标准、香港房地产估价行业的发展状况、管理体系、房地产估价统一操作标准,笔者认为有很多地方值得我国房地产评估行业借鉴的意义。4.1加强房地产估价管理的专业立法美国房地产估价行业的行为准则房地产估价统一操作标准——《USPAP》,这是1989年经国会通过的FIRREA(金融协会改革法案)中强制规定执行的。各级政府对房地产估价的管理、房地产估价师资质审查发证行为、估价服务机构的操作、估价师联合会以及房地产估价师个人的房地产估价行为都要遵循《USPAP》的有关规定。我国也应加强房地产估价管理的专业立法,保证房地产评估行业的有法可依,有章可循。4.2充分发挥房地产评估行业的协会管理职能在美国,资产评估行业自律性组织较多,形成发达的组织体系,主要有美国注册评估师协会、美国评估师协会、美国评估学会等,这些组织都有自己的规章制度和评估标准,并制发会员证书。在香港房地产评估行业的管理中,政府并不直接参与行业管理,而是间接管理。政府一方面授权房地产(不动产)估价师学会(协会)制定行规,管理行业,规范估价机构与人员的行为;另一方面,在有关国家法律中规定从业人员和机构必须遵循协会制定的评估规范。通过测量师注册条例确认了测量师的法律地位,通过政府授权设立"测量师注册管理局",加强了对测量师的管理。在我国,应扶持各类资产评估行业协会的发展与规范,充分发挥房地产评估行业协会的管理职能,起到政府必要的社会管理职能和监管作用的有益补充作用。4.3制定严格的房地产评估师执业资格准入标准在香港,成为测量师学会会员须是测量师学会承认的大专院校(在香港仅有两所大学:香港大学和香港理工大学)测量师专业毕业、从事测量师工作两年以上,并经过三个测量师组成的答辩小组对申请人进行答辩通过方可。首先,对学历背景的要求提高了评估师队伍的素质,有利于新的评估理论和方法的学习和吸收,保障评估师队伍的优化和升级;其次,对评估师进行答辩有效地防止了某些毫无实际评估经验的应试类的人才进入房地产评估行业,规范了估价师队伍。在美国,执业资格强调执业经历、本科学历,考试强调与评估紧密相连的学科。如基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写。重视房地产估价师的考试与后期培训工作。美国房地产估价师资格的取得是比较困难的。因此,在我国也要制定严格的房地产评估师执业资格准入标准,因为这些培训、学习、考试及实践经验的要求是估价师执业的基本保证,也是估价师执业业务能力的基础。4.4合理利用国际标准,加强国际评估的交流与合作如国际评估标准借鉴和吸收了各国的评估经验,国际评估标准委员会是一个全球性的、有一定影响的自律性组织,我国不动产评估业应该多与之交流,相互渗透,提高评估标准水平与执业道德水准。在当前的企业转轨和建立现代企业制度过程中,进行企业的土地资产评估时,可以借鉴IVS中有关的定义,合理地、恰当地评估企业土地的市场价格、使用价格、清算价格等等,将企业土地的使用价格引入到我国不动产评估行业中,对于准确、合理地确定当前企业的存量资产价值量有着积极的现实意义。4.5努力提高我国房地产市场的信息公开化程度在美国,房地产市场的信息公开化程度高,估价行业现代化手段也较高。政府提供了大量的信息服务,如提供家庭收入状况、人口状况、住房状况、财产所有者的名单,评估财产的价值等信息,有利于房地产估价公开、公平与公