中国房地产市场总结及展望.1

中国房地产市场总结2021&展望2021中国指数研究院2021年1月目录2021年中国房地产市场总结市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健未来中国房地产市场趋势展望数据来源：CREIS中指数据，百城均价连续7个月上涨，已超过1月平均水平，同比上涨0.03%，结束连续8个月的同比下跌。2021年12月百城住宅均价为9715元/平方米，已超过2021年初水平，比1月微涨0.20%，比2021年同期上涨0.03%，结束连续8个月的同比下跌。十大城市住宅均价涨幅高于百城平均水平，与2021年年初相比，十大城市住宅均价累计上涨1.22%。同比方面，12月同比上涨1.06%，为2021年以来再次同比上涨。新房价格：百城价格指数环比连续7个月上涨，结束连续8个月的同比下跌数据来源：CREIS中指数据、图：2021年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅2021年，全国商品房销售额为6.5万亿元〔预计值〕，同比增长11%，自2021年8月起由下降转为上升且增幅不断扩大；11月累计销售面积2021年以来首次止跌，预计全年为11.4亿平方米，同比增长4.6%。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速全国销售：销售持续向好，整体好于2021年数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测2021年，全国房屋新开工面积18亿平方米〔预计值〕，同比下降6.0%，降幅持续缩小。房屋施工面积59.4亿平方米〔预计值〕，同比增长17.2%。图：全国房屋新开工面积及施工面积及其同比增速全国开工：新开工面积低于2021年，但四季度以来累计降幅持续收窄数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测全年成交量为近三年同期最高水平。2021年，50个代表城市月均成交住宅2326万平方米，比2021年和2021年同期分别高出28.7%和9.5%，为近三年同期最高。12月成交量创2021年调控以来高点。代表城市成交量自3月起持续上升，7月到达2021年小顶峰，成交2810万平方米，接近2021年12月的阶段性高点〔仅低4.1%〕，8-9月略有下降，四季度持续上升，12月创2021年调控以来新高，成交2977万平方米，比2021年12月高出1.6%。图：2021年以来50个代表城市月度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括芜湖、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通21个城市。重点城市新房成交：全年成交量为近三年同期最高，12月达2021年调控以来高点2021年，各类城市成交量均有所增长，均为近五年来第二高位，其中一线城市同比增长40.9%，增幅最为突出，但较2021年仍有较大距离；从不同阶段来看，一线城市回暖时间领先于二三线城市，其成交量在5-6月率先到达高点，7-9月持续下行，10月起再度上升，12月成交93万平方米，再创2021年以来新高。二三线城市成交量回暖时间滞后于一线城市，在7-8月到达2021年小顶峰，之后持续高位运行。2021年全年成交量同比分别增长31.3%和21.8%，三线城市上升最晚、力度最小，但绝对量已超过2021年高点。图：各类代表城市住宅月度成交面积及其同比变化各类城市比照：均为近五年来第二高，一线城市回暖快力度大，但较2021年仍有较大距离数据来源：CREIS中指数据，108%-43%-24%41%97%-18%-18%31%114%-11%-10%22%2021年，前两年受调控影响程度较大的长三角地区〔2021年和2021年分别下降40%和21%〕成交量同比增长60%，增幅明显高于其他区域〔增幅均在30%以下〕。与2021年的高点相比，长三角降幅24%为最高，珠三角、环渤海降幅接近20%，中西部和东北均下降12%。东北地区代表城市2021年累计小幅增长4%，2021年和2021年降幅分别为13%和2%，表现最为平稳，其2021年成交量与2021年相比近下降12%，差距最小。图：代表区域住宅月度成交面积及其同比变化数据来源：CREIS中指数据，40%-13%-2%4%图：2021年不同区域住宅成交量与历年同期比照不同区域比照：长三角地区同比增幅更加明显，但相比2021年差距最大，东北地区表现恰好相反136%-40%-21%60%新房供给：新增供给低于2021年，“金九〞为全年推盘顶峰2021年，20个代表城市月均新批上市1267万平方米，同比下降5.9%，比2021年增长1.4%。其中，9月到达全年推盘顶峰，单月新批上市突破2千万平方米，“金九〞之后新增供给骤减，但11-12月新增供给连续两个月环比增长，处于2021年较高水平。图：2021至今代表城市商品住宅月度新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，注：重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等11个城市；三线城市包括铜陵、东莞、扬州、南通、惠州5个城市。2021年开始，代表城市库存高位盘整，一改前两年持续上扬的态势。截至12月底，10个代表城市可售面积为6929万平方米，与年初相比增长4.6%，仍处于2021年来的较高水平。从出清周期来看，由于成交上升显著，出清周期持续下行，去库存压力明显减小。截至12月底，代表城市出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，为2021年二季度以来较低水平。图：2021年至今各月10个代表城市可售面积及出清周期供求比照：库存高位盘整，出清周期较年初大幅下降数据来源：CREIS中指数据，注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南昌、苏州、扬州、惠州。全年成交量为近五年来次高，12月单月创历史新高。2021年，青岛住宅成交量持续上升，月均成交78万平方米，同比增长11%，为近五年来仅低于2021年〔低6%〕的次高水平。12月，青岛单月成交154万平方米，环比和同比分别增长26%和87%，创历史新高。新增供给量低于2021年，“金九〞为全年推盘顶峰。2021年，青岛月均新批上市78万平方米，同比下降18%。其中，9月为全年推盘顶峰，达188万平方米，环比和同比分别增长67%和20%，但比2021年11月高点〔197万平方米〕仍低5%。2021年，青岛成交量与供给量持平，供需均衡，扭转了2021年供过于求的态势。图：2021年至今青岛月度成交量和供给量走势青岛：成交为近五年次高，供给低于2021年，供需均衡数据来源：CREIS中指数据、2021年12月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22345元/平方米，环比连续第10个月上涨，涨幅为1.40%，各城市价格全部上涨。同比来看，均价上涨10.12%，涨幅显著扩大，是自9月以来的第4个月同比上涨。与2021年初相比，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨10.12%，涨幅明显高于十大城市新房。图：2021年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅十大城市二手住宅价格：环比第10个月上涨，同比第4个月上涨，且同环比涨幅均有扩大数据来源：CREIS中指数据，2021年，十大城市累计成交二手住宅65.3万套，同比增长25.3%，增幅低于相应城市新房〔35%左右〕。二季度开始，成交量持续大幅上升。三、四季度分别成交19.53万套和20.47万套，同比分别增长67.8%和115.9%。图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化十大城市二手住宅成交：成交超2021年，上升趋势显著，年末到达两年来最高水平数据来源：CREIS中指数据，土地供需：全年供求水平不及2021年，但4月以来逐渐向好2021年，全国300个城市各类土地推出、成交面积分别为15.8亿平方米、11.9亿平方米，同比分别下降8.2%、14.9%，其中住宅用地推出、成交面积同比降幅分别为17.4%、23.6%，商办用地推出、成交面积同比增幅分别为20.4%、6.4%。4月以来推出及成交面积环比均逐渐向好，其中12月住宅、商办用地推出、成交面积均到达年内最高水平。数据来源：CREIS中指数据、图：2021年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积〔单位：万m2〕图：2021年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积〔单位：万m2〕地价：住宅用地楼面均价、溢价率稳步上升，但各类用地整体水平仍低于2021年同期2021年全国300个城市各类用地楼面均价为937元/平方米，同比下降1.7%，其中住宅用地同比上涨6.9%，商办用地同比下降15.2%。各类用地平均溢价率为7.8%，比2021年同期低4.3个百分点，住宅、商办用地分别比2021年同期低4.4、5.8个百分点。其中住宅用地溢价率稳步上升，12月到达年内最高点13.3%。图：2021年至今全国300个城市住宅、商办用地楼面均价及平均溢价率数据来源：CREIS中指数据、目录2021年中国房地产市场总结市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健未来中国房地产市场趋势展望2021年，共有万科、中海等53家企业突破百亿元，其中十家代表企业销售额达6918亿元，比2021年和2021年同期分别增长40%和25%。具体来看，上半年逐月增长，销售额在6月到达全年峰值，为793亿元，下半年稳定在较高水平。万科达1412亿元，仍位居第一，同比增长19%。保利超过1000亿元，同比增长39%，与万科差距进一步缩小。绿城和世茂同比增幅最高，分别为59%和50%。开发企业：业绩总体好于过去两年，万科继续第一，中海、保利逼近千亿，绿城、世茂增长快数据来源：CREIS中指数据，图：2021年至今十大代表企业月度销售业绩走势销售额增长12%，面积增长19%销售额增长25%，面积增长30%注：十大企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。百亿房企详细情况请查看2021年十家代表企业共拿地8053万平方米，同比下降6%，拿地总金额到达2062亿元，同比增长30%。随着2021年市场逐步回暖，企业拿地积极性逐步提升，下半年共拿地4859万平方米，比上半年高52%，拿地金额共1644亿元，是上半年的3.9倍。企业拿地：总体少于过去两年，但下半年积极性明显提高，万科、保利最为突出数据来源：CREIS中指数据，注：拿地面积按规划建筑面积计算，未对合作拿地按权益进行拆分。表：2021年十家代表企业拿地情况图：2021年十家代表企业拿地情况企业2012年累计2012.1-62012.7-12金额面积金额面积金额面积万科7132600652906472310保利437135282404355948中海29547159102235369龙湖18766555241132424恒大1412047114188827159绿城12021000120210金地722822810844175富力4521281323781世茂3273003273碧桂园2114063015110总体206280534173194164448592021年房企更倾向于将资金投向一二线城市，拿地资金占比提高。龙湖地产转向最为明显，提高18个百分点。万科和保利2021年有针对性地补充北京、上海、广州等核心城市的地块，保利在一线城市拿地金额合计超过160亿元，万科在上海3宗地块也价值82.5亿元。恒大调整策略，转战二线城市，2021年也重点补充了济南、沈阳等二线城市地块。龙湖那么在了其大本营重庆地区购入多宗土地。表：2021年4家代表企业主要拿地城市数据来源：CREIS中指数据，企业城市成交块数总金额(亿元)规划建筑面积(万平方米)溢价率(%)典型地块万科上海382.579.20.82徐汇区漕河泾社区等杭州553.779.57.27西湖区蒋村单元等合肥445.3196.039.3庐阳区北二环与四里河路交口等恒大济南736.9179.10.0原省体育训练中心等沈阳310.972.73.7欧博城东、皇姑等潮州610.9197.80.0韩江大桥头南侧等保利上海266.228.651.2森兰外高桥南部国际社区等广州657.0111.711.2广州开发区长岭路等北京344.650.537.0大兴区亦庄新城等龙湖重庆442.2198.50.0北部新区礼嘉组团A标准分区等泉州626.2122.30.0池店镇南片区等杭州123.524.80.0奥体单元图：2021年与2021年一二线城市拿地金额占比城市布局：一二线城市得到更多企业关注，下半年溢价成交地块明显增加注：拿地面积按规划建筑面积计算，未对合作拿地按权益进行拆分。青岛：外来房企深耕细作优势明显数据来源：CREIS中指数据、表：2021年青岛房地产市场地位领先企业排名企业1万科2中海地产3海信地产4和记黄埔5鲁商置业排名项目名称销售金额（亿元）销售套数（套）

排名项目名称销售面积（万平米）销售套数（套）1晓港名城18.1887

1晓港名城14.38872保利·海上罗兰12.9828

2青岛风景13.415863远洋风景12.1787

3中海国际社区12.413064中海国际社区11.11306

4中南世纪城11.612765鲁商·首府10.6220

5保利·海上罗兰10.88286万科城8.5755

6昆仑山庄9.512697李沧万达广场8.4927

7龙湖滟澜海岸9.05628中南世纪城8.21276

8李沧万达广场9.09279龙湖滟澜海岸7.8562

9卓越蔚蓝群岛8.279210青岛华润中心悦府7.8227

10远洋风景8.2787表：2021青岛商品住宅销售金额十强表：2021青岛商品住宅销售面积十强2021年，青岛外来房企万科、中海地产、和记黄埔、鲁商置业优势明显，占据青岛房地产市场地位领先企业五强中的4席，外乡企业仅海信地产入围，这些企业顺应市场大势、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略，成就在青岛房地产市场的标杆地位。其中，和记黄埔旗下的晓港名城及时调整产品策略，以价换量成效突出，销售金额超过18亿元，销售面积达14.3万平方米，荣登青岛商品住宅销售金额和销售面积榜首。目录2021年中国房地产市场总结未来中国房地产市场趋势展望2021展望：整体市场好于2021年，上下半年增速前高后低长期展望：城镇化进程推进提供开展空间，前景仍然良好市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧关于“中国房地产中长期开展动态模型〞商品房供给土地供给商品房价格土地价格保障房商品房需求利率货币供应量地方财政赤字新增贷款经济增长城市化率0.750.211.13-0.980.240.495.44根据“中国房地产业中长期动态模型〞：影响商品房需求的主要因素包括经济增长、货币供给量和城市化，其中城市化率每增长1个百分点，商品房销售面积增加5.44%。此外，城市化率提高还会带来商品房开工和土地供给分别增长5.16%和3.49%。在商品房供给方面，城市化率、土地供给、新增贷款最为显著，而商品房价格受到供给、需求等多方面的影响。图：影响房地产市场开展的主要外部因素0.340.35.163.49数据来源：国家统计局，中国指数研究院测算表：房地产市场影响因素

商品房需求商品房价格商品房供给影响因素价格、利率、货币供应、城市化、经济增长、政策需求、供给、货币供应、政策、土地价格价格、新增贷款、土地购置面积宏观经济：2021年经济形势好于2021年，政府换届效应释放，经济企稳向好图：全国GDP及CPI同比增速走势数据来源：CREIS中指数据，货币环境：稳健取向不变，新增货币供给量和贷款有所增长2021年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供给量〔M2〕和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。在经济增速趋稳的背景下，2021年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供给量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。图：2007年至今各月M2和人民币贷款余额同比增速数据来源：CREIS中指数据，图：2007年至今各季度末新增房地产贷款及其在总贷款中占比2021年11月底，M2约为94万亿，贷款余额约为62万亿，前11月新增贷款约为7.7万亿。图：2021年商品房销售面积预测图：2021年商品房销售价格预测图：2021年房屋新开工面积预测数据来源：CREIS中指数据，，中国指数研究院预测目录2021年中国房地产市场总结未来中国房地产市场趋势展望2021展望：整体市场好于2021年，上下半年增速前高后低长期展望：城镇化进程推进提供开展空间，前景仍然良好市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧表：1998年来中国主要宏观指标增长情况(名义增长率)指标单位2011年相比1998年增长倍数1998-2011年增长率(括号中为实际值)城市化率%51.317.9年均1.4GDP万亿元47.24.614.1%(9.9%)人均GDP元349994.113.4%(9.2%)M2万亿元85.27.117.5%居民储蓄存款万亿元34.85.515.5%城镇居民人均可支配收入元218103.011.3%(9.0%)商品房销售面积亿平米11.08.018.4%商品房销售额万亿元5.922.527.5%商品房销售均价元/平米53771.67.6%开发投资额万亿元6.216.124.4%施工面积亿平米50.89.019.4%新开工面积亿平米19.08.318.7%竣工面积亿平米8.94.113.3%数据来源：CREIS中指数据、过去十多年，城市化率提高促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境过去十多年，城市化率稳步增长促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。1998-2021年，GDP和人均GDP分别累计增长4.6倍和4.1倍，M2增长7.1倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长5.5倍和3.0倍。过去十年，城市化水平每年提高1.37个百分点，GDP年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。根据联合国相关数据，预计未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，GDP增长率将在7%~8%之间，十八大报告也提出2021年要全面实现小康社会，居民实际收入较2021年翻一番，这将为我国房地产市场提供开展空间。经济开展与城镇化继续为房地产业提供开展空间图：近三次人口普查期间城市化率与GDP走势比照0.69个百分点0.98个百分点10.46%1982-1990城市化率每年提高GDP年均增长率9.80%1991-20002001-20211.37个百分点10.49%数据来源：国家统计局，CREIS中指数据数据来源：中国指数研究院分析预测未来十年总体预测：经济增速趋缓、城镇化继续推进、居民收入倍增背景下，市场规模继续扩大表：2001-2021年全国商品住宅市场主要指标复合增长率及预测指标20052001-2005复合增速(%)20102006-2010复合增速(%)2015E2011-2015复合增速(%)2020E2016-2020复合增速(%)销售面积(亿平方米)5.025.69.313.811.85.113.01.2新开工面积(亿平方米)5.515.912.919.016.12.517.21.4开发投资额(万亿元)1.126.73.425.77.714.910.75.6目录2021年中国房地产市场总结未来中国房地产市场趋势展望2021展望：整体市场好于2021年，上下半年增速前高后低长期展望：城镇化进程推进提供开展空间，前景仍然良好市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧特点一——需求分化：城镇化促进刚性需求占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会和谐图：1998-2021年我国商品房销售面积与城镇化率走势数据来源：CREIS中指数据，图：2000-2050年中国总人口及城市化率数据来源：联合国人口署，CREIS中指数据首次置业需求：未来十年新增城镇人口1.7亿人，带来住房需求超过50亿平米预计到2021年，中国总人口将到达13.9亿人，城市化率为61%，累计新增城镇人口1.7亿人，按人均30平米计算，这局部人群的住房需求超过50亿平米；假设直接以人均住房面积超过35平方米的小康标准来要求，那么新增需求约60亿平方米。改善需求：消费升级刺激改善性需求释放，带来至少50亿平方米住房需求人口普查数据显示，2021年末，我国城镇家庭户中，53%的家庭人均住房面积低于30平方米，共1.09亿户；30-39平方米区间内的户数也占到17%。收入倍增条件下，居民消费不断升级，带来大量改善需求。基于以上数据，仅现有城镇人口的