苏州盛泽新联纺织厂商业地块市场研究及定位报告

盛泽新联纺织厂地块

市场研究及定位报告根底研究商业格局本体分析客群研究主题定位城镇概述产业/经济商圈分布商业业态分布经营状况分析工程区位研判总结优劣势分析产品规划分析商圈辐射区域概念定位主题定位业态划分售价预估在售商业简述销售期预估城镇规划总结租金水平研究消费者行为研究根底研究城镇概述产业/经济城镇规划总结城镇概述

地理位置：东临上海、西邻太湖、北依苏州、南接浙江，位于江苏、浙江、上海二省一市交汇的金三角地区，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域；

交通：苏嘉杭高速公路、227省道和京杭大运河穿境而过，与318、312国道、沪宁、沪杭、沪浙高速公路和太浦河相衔接。处于上海一小时经济圈内，具有良好的交通条件。

地域人口：全镇面积147平方公里，其中已建成区面积40.4平方公里常住人口30.8万人，其中在册人口12万人，外来经商、务工人员约20万人。全镇辖38个行政村、3个场队、15个社区居委会。根底研究城镇概述产业/经济城镇规划总结产业/经济产业/经济根底研究城镇概述产业/经济城镇规划总结西南高档住宅区纺织科技园老城区丝绸市场新城区城镇规划中心区：舜新路沿线和太古广场周围地区；规划主要为中心商业区〔CBD〕和休闲娱乐区，其规划的形成为盛泽并不兴旺的第三产业注入一剂强心剂，刺激其迅速开展。居住区：根本分为两片，盛泽原为工业重镇，其镇区中不可防止零星的留有一些工厂，但随其新规划的出台，这些工厂外迁，原工厂用地和原依厂而建的住宅小区就形成了老居住区。从其最新规划上看，舜新路以东至东环路为旧居住区，这一区域主要有目澜、扬扇等一些旧建成小区。镇政府和盛泽教学设施大都集中在这一区域。西部规划为住宅区用地，由于有自然水系及区域可塑造性等优势，对这一片区房地产市前景看好。公共设施区：主要为一些商场用地，建成有规模、配套齐的丝绸市场。其中以东方丝绸市场为龙头，作为丝绸产品集散中心，辐射影响全国。工业区：引入大型丝绸纺织企业，形成规模效应，与科研单位和大专院校通力合作，全面提升其核心竞争力，提高其丝绸纺织品业在世界中心的地位，建成有世界影响的丝绸生产基地。工业区中心区/公共设施区西部居住区/CLD东部居住区规划解读区域现状未来优势劣势东部区行政、文教、居住中心行政中心外迁,新旧街坊改造人文环境较好人口密度高,发展空间狭小中部商务区商业商务中心商业游览,历史文化区配套完善,具备一定可塑性发展空间有限中西部区丝绸交易中心商贸和物流中心新规划区域,专业功能突出功能过于单一,配套设施不完善西部规划区区域处快速发展中,尚未完全定型新行政和CLD区域广阔，发展空间大配套缺乏纺织科技示范园产业基地进一步完善配套和环境区域广阔优势集中市政和道路不完备舜新路以东，至东方路→老城区，行政中心，文教中心，居住区；舜新路以西，至现西环路→商贸中心，配套较成熟，城市改造重点；现西环路和改造中的西环路→丝绸专业交易地，物流中心；规划中的西部地区→未来行政中心和CLD中心，西拓重点；纺织科技示范园→盛泽产业基地；功能界定根底研究城镇概述产业/经济城镇规划总结总结本案地处盛泽镇的老城区，目前该片区正处在旧城改造阶段，和其他城镇相比均有比较明显的共性和特征。1、政府有步骤地改造和更新老城区的局部或全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活效劳条件。2、区域的工业、商业、居住等形态布局也将面临更新和调整，区域内的道路系统、公交出行系统也将得到逐步的优化。3、改善城市居住环境，必然要投入大规模的公共效劳设施建设，把旧街坊改造成完整的生活区。从城镇规划来看，虽然本案处于老城区商圈的边缘地带，商业价值尚未完全展现出来，但是从城区开展阶段来看，本案所处板块的面貌、形象必将随着时间推移而逐步提升，区域内的商业逐步成熟也使得本案具有后发优势和长期优势。商业格局商圈分布商业业态分布经营状况分析总结在售商业简述租金水平研究东方广场舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方中路环湖路水务公司湖衡悦广场二期大润发衡悦广场市场路本案东盛步行街中国东方丝绸市场商圈分布太古广场三大商圈1、东方广场太古广场2、东盛步行街3、大润发商圈商业格局商圈分布商业业态分布经营状况分析总结在售商业简述租金水平研究舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方中路环湖路水务公司湖市场路本案东盛步行街中国东方丝绸市场综合零售、餐饮、娱乐、休闲等丝绸专业市场服饰50%丝绸30%餐饮10%其他10%服饰40%，餐饮30%，金融10%，五金建材、通讯10%其他10%服饰60%餐饮30%其他10%服饰30%丝绸50%餐饮10%其他10%衡悦广场二期大润发衡悦广场商圈内商业街业态分布东方广场太古广场商业街主要经营业态铺位面积商业氛围舜湖西路服饰50%30—60㎡未来商业中心,商业氛围渐浓舜新南路服饰60%80—150㎡老商业中心，商业氛围浓舜新中路丝绸50%30—40㎡商业氛围较好舜湖中路服饰40%20—30㎡商业氛围一般东盛步行街丝绸、卖场、专营店25-200㎡商业氛围较好大润发综合30-70㎡商业氛围较浓衡悦广场一期服饰、餐饮30-200㎡一层30%商户经营，二层及以上空置衡悦广场二期招商中60㎡-120㎡商业街外围沿路侧零星商家开始装修商业街业态及商铺面积从业态来看，各大商圈均以沿街商铺、小型卖场为主，经营业种大多为纺织、服饰、餐饮，缺乏集中性的餐饮、休闲娱乐业态。从铺位面积来看，面积大多集中在30-60平米之间，这种面积段的商铺总价相对较低，经营户承担的租金本钱也不会太高，利于商家的聚集经营。商业格局商圈分布商业业态分布经营状况分析总结在售商业简述租金水平研究商业街主要经营业态经营方式经营状况辐射人口舜新中路服饰、餐饮丝绸先售后租较好、满租自发形成的老商业街，氛围较好大润发综合商场管理租赁一楼铺面满租、二楼超市、三楼办公仓储大润发大而全的业态吸引周边大量居民，并且有班车接送衡悦广场一期服饰、餐饮先售后租一楼空置率70%二楼空置几乎100%通过大润发人流带动其商业，但业态定位不明确，经营惨淡衡悦广场二期—先售后租招商中依托大润发人流，目前外围部分商铺在装修中大润发、衡悦广场及附近商业体量已经超过7万平米，假设加上本案，商业总体量将超过10万平米，面对这样一个逐渐成型的新兴商圈，当中的每个商业体都应该有各自的经营特色，商业体间应错位竞争、业态互补，这样才能保持整个商圈的良性开展。所以我们认为：本案的业态定位因立足于整个商圈乃至整个盛泽镇商业的需求，采取特色经营、集中经营、错位经营的理念。竞争区域商业经营状况商业格局商圈分布商业业态分布经营状况分析总结在售商业简述租金水平研究舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方中路环湖路水务公司湖市场路本案东盛步行街中国东方丝绸市场3-4.5元/㎡/天衡悦广场二期大润发衡悦广场2-3元/㎡/天5-10元/㎡/天3-5元/㎡/天元/㎡/天5.8元/㎡/天2-4元/㎡/天租金水平东方广场太古广场4-5.5元/㎡/天商业格局商圈分布商业业态分布经营状况分析总结在售商业简述租金水平研究舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方中路环湖路水务公司湖市场路本案东盛步行街中国东方丝绸市场衡悦广场二期大润发衡悦广场首层30000-32000元/㎡二层13000-15000元/㎡二层相当于一层售价的50%左右雅都SOHO商铺双层16500元/㎡酒店式公寓6-7千/㎡〔装修标准1000元/㎡〕首商铺双层：20000-28000元/㎡在售〔转让〕商铺均价东方广场太古广场商业格局商圈分布商业业态分布经营状况分析总结在售商业简述租金水平研究总结本体分析工程区位研判优劣势分析产品规划分析售价预估工程所处区位位于老城区传统商圈的末端，东方丝绸市场的西面，由于交通问题，目前人流只能从东、西两侧导入。本体分析工程区位研判优劣势分析产品规划分析售价预估优势：1、盛泽镇大量的商务人流、外来人口，他们具有较高的消费能力，对全镇的商业起到强而有力的支撑作用2、与大润发毗邻，人流得到一定程度的保障3、招商先行，能够保证业态、和后期经营的稳定性劣势：1、工程三面不沿街，商铺可视性差，需要较强的招商予以配合2、工程周边小环境较差，丁字路使得人流动线、通达性较差3、工程规划为4层商业步行街，3-4楼的招商与经营有待市场验证4、周边的衡悦广场目前经营惨淡，势必对本案产生不利影响5、高消费能力人群向城镇西南片居住区迁移，造成中高端消费分流难以防止优劣势分析本体分析工程区位研判优劣势分析产品规划分析售价预估规划分析技术指标用地面积20833㎡容积率1.4

建筑密度36%

建筑面积（地上四层）29150㎡其中零售商铺13000㎡书店3000㎡影院2500㎡KTV娱乐1100㎡公寓9000㎡地下商业面积7100㎡地下停车库

12000㎡本体分析工程区位研判优劣势分析产品规划分析售价预估租金反推法测算商铺价值步骤一确定本案首层租金范围〔权重法〕比较因素权重%可类比商圈租金（首层租金）大润发衡悦广场东盛大街舜湖路街铺拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数整体区位20%0.90.180.90.180.80.160.80.16商业氛围15%0.80.120.90.1350.90.1350.80.12商圈空置、转入与出租情况5%0.90.0450.750.03750.80.040.80.04人流量15%0.850.12750.80.120.90.1350.90.135主力店规模及档次10%0.90.090.90.090.80.081.10.11店铺可见度、可达性10%0.80.080.80.080.90.090.80.08商铺硬件（外观、档次）2%0.90.01810.0210.021.10.022停车条件5%0.80.040.80.040.80.040.950.0475规模主题8%0.90.07210.080.950.07610.08商业管理（自发/有序）10%0.90.0910.110.110.1合计100%

0.8625

0.8825

0.876

0.8945对比案例租金得分比重权重加权价格大润发60.862540%2.07衡悦步行街4.50.882535%1.3899375东盛大街3.50.87610%0.3066舜湖路街铺5.50.894515%0.7379625本项目

100%4.5045根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本案首层租金应该在4元/平米/日。等商圈成熟后，租金有望到达4.5元/平米/日。工程商业局部售价预估租金反推法测算商铺价值步骤二确定盛泽镇普通商铺年平均收益率商铺平均收益率项目售价租金年收益率亚都165002.86.19%衡悦广场（二期）280004.55.87%工程商业局部售价预估租金反推法测算商铺价值步骤三经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数租金经验值盛泽概括确定租金首层商铺100%100%4-4.5地下商铺相当于首层50%-70%相当于首层65%2.6-3.15二层商铺相当于首层60%-70%相当于首层60%2.4-2.7三层商铺相当于首层30%-45%相当于首层30%-40%1.6-1.8四层商铺相当于首层25%-30%相当于首层20%-25%1-1.25工程商业局部售价预估租金反推法测算商铺价值步骤四预测本案各楼层商铺均价租金租金（元/平米∙日）平均收益率商铺均价租金下线租金上线均价下线均价上线首层商铺44.56%2433327375地下商铺2.63.156%1581719163二层商铺2.42.76%1460016425三层商铺1.61.86%973310950四层商铺11.1256%60836844工程商业局部售价预估酒店式公寓如定位于普通型酒店式公寓，按市场同类型产品类比，售价初步判定约为5500-6000元/平米〔不含装修〕。客群研究辐射区域/人口消费者行为研究商圈辐射人口及区域12万本地人口39%16万外来务工人口51%全覆盖——盛泽常住人口共30.8万人，其中当地人12万，占39%；外来务工人员近14万左右，占45%.；外来客商约3万人，占10%。大量的外来人口，以及有着较高消费能力的过往客商将是本案定位的最重要的参考因素，因此我们有必要对这些外来人口的消费行为进行剖析。大圈层——以盛泽镇为中心，向周边乡镇辐射其中就近消费人群定位为专业市场的客商、工程周边社区，积极拓展外来消费人群。3万往来客商10%客群研究辐射区域/人口消费者行为研究消费者行为研究主要消费群体人口消费时间消费能力消费项目当地人12万白天居多较高日常性消费市场经营户3万晚上居多高商务性消费，餐饮、休闲娱乐、购物往来客商晚上居多高商务性消费,住宿、餐饮、休闲娱乐外来务工人员16万晚上/周末一般日常性消费，假日消费，餐饮、娱乐、购物消费时间段：当地人消费一般以家庭为单位，消费时间段较长，涵盖白天和晚上市场经营白天户于业务，无明确的休闲日，商务会客、娱乐休闲、餐饮等消费一般安排在晚上大量的外来务工人员，只有非工作时间的晚上和周末假日才有时间消费总结：类似于广东东莞，大量的消费集中在晚上和夜间消费能力：市场经营户和往来客商一般拥有较高的消费能力，当地人一般以日常消费为主，外来务工人员是最活泼的群体，他们年龄大多18-30岁左右，有着很强的消费欲望，但消费能力一般。消费工程：外来人密集的地方商业一般以住宿、餐饮、休闲娱乐为主初步判定：关键词夜消费，餐饮住宿、休闲娱乐，档次上下兼顾客群研究辐射区域/人口消费者行为研究置业目的考虑要素（投资心理）自营适用性，经济性，根据自身业态选择经营面积，选择人流量大和已经有商业氛围的商铺，有主题特色的商业、他们高度关注风险。期望升值后转卖选择商业处于起步或发展阶段，单价低，有投资潜力，最好在未来有重大规划利好，喜好有主题的商业，有专业的管理。期望能长期出租获得稳定回报或抵抗负利率时代与通胀最先关注的是周边商铺出租率，而不是租金水平。当租金能满足月供即考虑购买，一般长期持有。如：以单价2万，50平米的商铺为例首付50%，商贷10年，月供5536，当租金达到3.7元/平米·日时，贷款即与租金冲抵，这类人投资往往较理性慎重。一铺养三代最关注的不是收益率，而是为自己防老、为子女提供保障，需要用钱时可以快速变现，这类人投资比较理想化，也比较盲目、盲从，但是往往这类人因为长期商铺可以全程获得商铺增值的最高收益。根据本案的相关属性，我们初步判定：卖已经不是问题，而是价高价低的问题，而是如何找一个概念将本案价值最大化的展现和包装主题定位概念定位主题定位业态划分销售期预估休闲娱乐餐饮宴请宾馆住宿夜生活近年来，伴随着盛泽镇纺织产业的飞速开展，当地效劳业也有了长足的进步，涌现了一批具有较高效劳水准的大酒店、休闲中心等。但是与周边城市相比，盛泽效劳业还是粗放型、没有精细化，当地还缺少一个适合年轻群体、商务群体集中性的综合性消费场所。引言由于盛泽纺织、化纤、丝绸专业市场兴旺，这些商业有很强的规模性和集中性，本案规模较小很难朝专业市场进行定位。普通商业零售行业经营状况受地段、人气因素制约明显，本案周边〔恒悦广场〕商业主题定位不明确，业态规划涵括了吃、喝、玩、乐、购，但无一经营起来，所以我们认为布局小而精、小而专、有鲜明特点的商业业态才有生存的时机。引言通过对盛泽当地商业形态及消费者消费行为的分析，以及从本工程自身条件出发，我们认为在盛泽现阶段商业用大量存在的背景下，唯有依托只占盛泽市场经营户、往来客商为根本客源，高度整合他们在盛泽的住宿、餐饮、商务洽谈、娱乐、夜生活等综合性需求，同时又可以满足于盛泽广阔普通消费者、外来务工人员的娱乐消费需要，将工程打造成一个客商云集、百姓热衷的城市地标性的夜生活娱乐城，同时我们还引入“夜上海〞的消费观念，表达本案的时尚化、国际化特征，这才是本案商业价值最大化的时机点所在。盛泽·夜上海概念定位主题定位概念定位主题定位业态划分销售期预估主题功能定位盛泽夜上海豪华影院新华书店情趣酒店〔酒店式公寓〕特色餐饮茶社、咖啡电玩城大型网吧K歌吧酒吧、慢摇吧足浴休闲棋牌情趣酒店(BoutiqueHotel)源于法语的“Boutique〞一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和效劳水平作为自己与大型连锁酒店的区别。情趣酒店情趣酒店目前在长三角、珠三角等中心城市亦属于新鲜事物，千奇百怪的专修风格将世界各地的城市特色和民族风情一网打尽，在形象上拉开了和传统酒店的距离，为看似乏味的商务住宿增添了别样的风情和色彩，因此面市以来广受欢送。房间面积（平米）标间入住率年营业额管理成本（营业额45%）总利润单位收益8%回报反推价值3012080%3504015768192721.7680303018080%5256023652289082.64120453025080%7300032850401503.6716729房间面积（平米）标间入住率年营业额管理成本（营业额35%）