潞城物业管理办法

潞城物业管理办法一、总则（一）目的与宗旨为了加强潞城物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住和工作环境，根据国家相关法律法规及行业标准，结合潞城实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于潞城行政区域内各类住宅、商业、办公等物业的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足业主需求为出发点和落脚点，提供优质、高效、便捷的物业服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策，依法开展物业管理活动。3.公开公平公正原则：物业管理活动中的各项决策、收费标准、服务内容等应向业主公开，确保公平公正。4.专业服务原则：鼓励物业服务企业采用专业化、规范化的管理模式，提高服务质量。（四）管理体制1.潞城住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。2.街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协调本辖区内的物业管理工作，协助有关部门做好物业管理相关工作。3.社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作，指导业主大会、业主委员会的成立和运作。二、业主及业主大会（一）业主的权利与义务1.权利依法享有所拥有物业的各项权利。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作。监督物业服务企业履行物业服务合同。对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。法律、法规规定的其他权利。2.义务遵守管理规约、业主大会议事规则。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。按照国家有关规定交纳专项维修资金。按时交纳物业服务费用。法律、法规规定的其他义务。（二）业主大会的成立1.一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明。房屋及建筑物面积清册。业主名册。建筑规划总平面图。交付使用共用设施设备的证明。物业服务用房配置证明。其他有关的文件资料。2.街道办事处、乡镇人民政府应当自收到建设单位报送的筹备首次业主大会会议所需文件资料之日起30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。3.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。4.筹备组应当自成立之日起90日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。（三）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则。2.制定和修改管理规约。3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员。4.选聘和解聘物业服务企业。5.筹集和使用专项维修资金。6.改建、重建建筑物及其附属设施。7.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（四）业主大会会议1.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2.业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（五）业主委员会1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力。遵守国家有关法律、法规。遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。热心公益事业，责任心强，公正廉洁。具有一定的组织能力。具备必要的工作时间。2.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。3.业主委员会履行下列职责：执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。4.业主委员会应当建立健全各项制度，实行少数服从多数的原则，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会委员应当接受业主的监督。三、前期物业管理（一）前期物业服务合同1.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。2.建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。3.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（二）前期物业管理招标投标1.住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2.投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。3.建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。（三）物业承接查验1.建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。2.物业服务企业应当对承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好查验记录。3.物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区、县人民政府房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，费用由建设单位承担。4.承接查验的物业共用部位、共用设施设备应当符合国家和地方有关工程建设标准，满足使用功能要求；共用设施设备还应当具备使用条件。四、物业服务企业（一）资质管理1.物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。2.物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。3.国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（二）物业服务企业的义务1.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。2.制定安全防范应急预案，对物业管理区域内的安全防范工作负责。3.接受业主大会、业主委员会的监督。4.定期公布物业服务费用和经营收支情况。5.配合有关部门做好物业管理区域内的环境卫生、绿化、治安、消防等工作。6.按照国家有关规定和物业服务合同约定，做好物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理工作。7.法律、法规规定的其他义务。（三）物业服务内容与标准1.物业服务内容一般包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。2.物业服务标准应当根据不同类型的物业，按照国家和地方有关规定，结合潞城实际情况制定具体的量化指标，包括服务质量、服务响应时间、设施设备完好率等方面的要求。五、物业的使用与维护（一）物业使用规范1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。2.业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守国家和地方有关装饰装修的规定。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。3.物业管理区域内禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。违章搭建、私设摊点。在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品。堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声。违反规定饲养动物。随意停放车辆，妨碍交通。法律、法规禁止的其他行为。（二）物业维修养护1.业主专有部分的维修、养护由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻或者妨碍他人正常使用的情况时，业主应当及时维修养护。2.物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。3.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。4.物业服务企业应当制定物业共用部位、共用设施设备的维修、养护计划和年度预算，经业主委员会审核后组织实施。（三）专项维修资金管理1.专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和地方有关规定执行。2.专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。3.专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。六、法律责任（一）对业主、物业使用人的处罚1.业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列规定处以罚款：擅自改变物业使用性质的，处1000元以上5000元以下的罚款。损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途的，处5000元以上5万元以下的罚款。占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备的，处500元以上5000元以下的罚款。违章搭建、私设摊点的，处500元以上5000元以下的罚款。在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品的，处50元以上500元以下的罚款。堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声的，处200元以上2000元以下的罚款。违反规定饲养动物的，处50元以上500元以下的罚款。随意停放车辆，妨碍交通的，处20元以上200元以下的罚款。2.业主、物业使用人违反管理规约、业主大会议事规则，应当承担违约责任。给其他业主、物业使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）对物业服务企业的处罚1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列规定处以罚款：未按照物业服务合同的约定提供服务的，处5000元以上3万元以下的罚款。未制定安全防范应急预案，对物业管理区域内的安全防范工作不负责的，处1000元以上1万元以下的罚款。未接受业主大会、业主委员会监督的，处500元以上5000元以下的罚款。未定期公布物业服务费用和经营收支情况的，处500元以上5000元以下的罚款。未按照国家有关规定和物业服务合同约定，做好物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理工作的，处1000元以上1万元以下的罚款。2.物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主有权拒绝；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（三）对建设单位的处罚1.建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列规定处以罚款：未按照规定时限完成物业管理招标投标工作的，处1万元以上5万元以下的罚款。未按照规定与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作的，处5000元以上3万元以下的罚款。未按照规定制定临时管理规约的，处500元以上5000元以下的罚款。