河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告

远洋地产

廊坊万庄工程开展思路报告2021年01月偉業顧問©2021B.A.Consulting.核心沟通内容对工程的理解本案核心问题工程初步设想效劳内容及研究思路第1

页工程根本判断核心特点一：大规模片区开发工程，区域内形成产业聚集效应工程占地2.25平方公里，相当于1/2个CBD〔占地4平方公里〕，属于大片区开发；万庄区域内着力打造产业园区，区域内已出让土地规模达2867万平米，大规模产业用地密集，形成片区内组团开发的集聚效应。第2

页序号项目名称占地面积

（万平米）1APEC4002华为1903科技谷5784地建投8305万通立体城市1006人寿健康养生园2467川航438人大附中2009远洋万庄项目220合计2807核心特点二：品牌力量，国际背景，名企推动区域开展依托APEC的国际资源背景，及华为等知名企业的进驻，区域内品牌企业云集，吸引相关产业上下游企业进入。工程根本判断第3

页中国•廊坊智能产业示范园区“园区〞在功能规划：将分为以高科技环保产业、高附加值制造业、现代效劳业、现代国际物流业、临空休闲旅游等五个智能区域。全球第四代智能园区的标准与示范：建成后，将成为集智能管理、智能生产，智能流通、智能交通、环境保护等多个智能领域融合。依托“政府主导、APEC搭台〞的模式：发挥APEC“官、产、学〞各自的优势和力量，通过吸纳以APEC成员体为主的世界优秀企业入驻。功能划分：园区中规划“廊坊APEC国际会展中心〞、

“美国城〞、“台湾城〞、“激光产业园工程〞、“宝岛生命科技产业园工程〞“APEC财富中心大厦〞、“APEC商务居住区〞“金融商务区〞等相关工程及设施工程根本判断第4

页中国制浆造纸研究所国家工程实验室廊坊科技谷地标建筑工程根本判断核心特点四：“城〞要有规模，并具备完善配套，具有自循环的基因本案2.25平方公里规模，属于大片区开发工程。区域开发必须考虑配套、交通、居住及娱乐的供给，保证区域内自给自足的自循环体系；伴随国内产业园工程的实施，各工程已经形成配套与产业并行的开发模式。第5

页北京总部基地140万平米建面，体量较大。除了总部办公建筑外还包括根本配套设施，如：2.1万平米的星级酒店、8万平米左右的精装公寓、及餐饮、购物、医疗、教育等相关配套。大连欧力士工程北京丰台总部基地地下商业商业配套商业配套星级酒店精装公寓欧力士项目用地指标

用地面积（m2）用地比例居住56230058%产业28000029%商业9370010%中心公园340004%总计970000100%工程根本判断第6

页多个产业园区并行发展，区域产业聚合能力强行业领军企业增加区域知名度并吸引上下游企业进驻着力发展低碳、环保型无烟产业片区型开发，完善配套形成自循环体系本案核心特色突出，具有打造国际绿色产业新城的条件！工程时机背景研究时机一：以北京为核心联合周边城市组团开展，形成北中国的核心城市群第7

页“首都圈城市群"总体战略设想是“13县1圈4区6基地〞，未来北京向河北延伸城铁1100公里，公共交通和号码实现同城化，并推进1小时生活圈的开展。环首都经济圈规划建立三个新城：京北新城、京南新城、京东新城，本工程位于京东新城。廊坊在首都圈城市群之中，是北京与天津的联接枢纽，将二者紧密的联系在一起。时机二：廊坊在环首都圈中扮演重要角色，加速廊坊与各城市对接，形成放射性开展工程时机背景研究第8

页环首都经济圈主导向京东南开展：京东开展：香河围绕廊坊市“环渤海休闲商务中心〞的定位，是京津后花园、首都卫星城；大厂对接北京开展的中心区，现代制造、物流和效劳业的聚集地，是北京东部的生态新城。京南开展：固安为承担北京开展辐射打造更优更好的生态环境，是大北京的休闲之地。工程时机背景研究时机三：廊坊向生态、智能开展，定位国际化现代新城第9

页廊坊生态智能城市概念规划工程时机背景研究时机四：便捷的交通激发廊坊的开展潜力，增强廊坊吸引力第10

页京津塘高速、京沪高速：途径廊坊，两条高速成为北京连接华东、华南主要城区群的交通要道。首都第二机场：机场选址尚未确定，主要考虑大兴、廊坊和天津，意在拉动天津、河北廊坊、涿州、石家庄、保定乃至华北地区的城市群的经济。廊坊与北京签订了建设两条轻轨协议：一条由北京亦庄连接廊坊市区，一条从通州直达燕郊。工程时机背景研究时机五：万庄主导高科技、低碳产业开展，将成为环首都圈内的新产业基地第11

页万庄生态城规划工程时机背景研究第12

页环首都经济圈加强城市群之间互动发展，增加城市发展机会廊坊为接天津与北京重要节点，向国家化城市发展万庄定位低碳、高科技等无烟产业，奠定区域产业发展格局工程所在区域时机凸显，正逢重要的时间节点，具备总部基地开展的根底和时代背景！国家十二五重点发展高新技术产业，为本案发展提供时代契机核心沟通内容对工程的理解本案核心问题工程初步设想效劳内容及研究思路第13

页核心问题区域内产业用地总计达28.67平方公里，规模大，局部产业用地规划定位趋同。本案定位面临核心问题：第14

页本案与区域内其他产业园的关系如何？是升级、互补还是形成上下游企业的关系！本案2平方公里的占地规模，资金投入较大，工程主要盈利模式？总部基地模式多样，本案开发模式及整体定位如何？本案配套效劳于工程本身还是整个片区？本案2平方公里定位方向？总部基地、专项的产业园区？第三代综合产业园区？国内产业地产的4种开发模式：︳15产业地产开发模式常规产业园区开发运营“中间建筑〞模式“孔雀城〞模式“知识森林岛〞模式1、常规产业园区模式：产业园区建设与长期运营︳16操作模式分析圈地建设招商收益集中于招商环节，风险不易分散需对园区进行长期经营管理，变现能力弱实施一二级联动开发，对区域及品牌自身具有较大影响产业地产开发模式北京总部基地根本情况第17

页产业地产开发模式工程位置：北京丰台科技园二期产权：50年容积率：1.59总占地面积：65万平方米总建筑面积：106万平方米总栋数：500栋独栋面积：1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋产业地产开发模式北京总部基地开展现状及问题第18

页开展现状及问题：工程高端企业定位与实际招商的企业并不匹配，目前入驻标杆企业起点低，行业影响力较小，对整体形象提升力较弱；区域内企业不具备中关村浓厚的科技教育研发气氛，企业研发能力缺乏；依托丰台中关村产业园孵化器的资源，但现有企业在需求、定位有一定差距；工程没有实现其“商务公园〞中公园的低密度、高绿化的环境，后期开发容积率不断提高。产业地产开发模式北京总部基地开发模式第19

页实现品牌与利润双丰收2、知识森林岛模式：产业概念下的多级开发联动︳20操作模式分析一级拿地开发二级合作开发三级合作运营一级开发+二级开发+三级运营产业地产开发模式知识森林岛根本情况产业地产开发模式︳21工程区位：天津市宝坻区规划用地：14.64平方公里建设周期：2007年6月—2021年10月板块构成：中央知识岛五个居住功能区岛CBD岛休闲娱乐功能的贵宾岛英语培训功能的英语世界度假及会议中心岛知识森林岛开发模式产业地产开发模式︳22典型区域性大盘开发工程，开发周期长，资金流通性要求高；引入前卫的产业概念使地块价值大幅提升；获得一级开发后，工程用地模块化拆分。并在二级开发阶段将局部土地转让给锦绣香江，降低开发风险；一二级开发联动可缓解资金压力，灵活控制短期开发与长期持有的关系。对资金要求高土地转让3、中间建筑模式：产业用地向创意产业立项开发销售︳23操作模式分析D区11栋叠拼办公二期办公产业地产开发模式A区展示配套C区12栋联排办公中间建筑根本情况︳24

产业地产开发模式产业地产开发模式中间建筑的开展现状及问题第25

页产业地产开发模式中间建筑开发模式第26

页小规模操作灵活4、孔雀城模式：产业搭台，住宅唱戏︳27操作模式分析结合产业开展需求进行区域整体规划规划中考虑先期主要进行住宅、生活配套的开发建设产业地产开发模式孔雀城根本情况产业地产开发模式︳28︳28

工程位置：固安经济管理干部学院对面产品类型：别墅、类别墅产品、花园洋房容积率：一期0.58，二期0.69，三期四期1.0及以上总建筑面积：一至六期共约124万平米左右25平方公里新市镇2.8平方公里新市镇核心区启动区孔雀城的开展现状及问题︳29产业地产开发模式开展现状及问题：京郊大盘区域配套不成熟，经过多年开展配套仍未解决；产品密度逐渐推高，八期城市感定位，逐渐脱离低密度工程；产品虽然不断创新，但为了满足容积率，别墅舒适性受到一定影响；工程品牌认可度高，但区域内产业、办公缺乏，人气缺乏，成为空城。产业地产开发模式孔雀城开发模式︳30住宅开发在产业开发的大背景条件下进行工程抛弃产业用地概念，进行住宅开发，实现高额利润；住宅带动区域升温，使产业园运营受益，实现开发共盈。产业搭台住宅唱戏操作模式优劣势：不建议采用单一模式开发本案︳31操作模式分类核心思想优劣势对比结论常规产业园区产业园区建设与长期运营需要很长的培育期，变现能力弱产业用地提升开发商品牌

收益集中于招商环节同类型园区众多，存在竞争可结合模块适当采用知识森林岛模式产业概念下的多级开发联动产业概念引入使地块价值得到大幅提升

一二级开发联动可缓解资金压力以概念带动住宅销售，产业规划缩水不建议采用中间建筑模式产业用地变相做住宅开发按住宅面积分割销售实现快速回款

规划建筑设计受一定局限

中小型项目较为适用可结合模块适当采用孔雀城模式产业搭台，住宅唱戏前期以住宅开发为主，变现能力强，降低前期资金压力

住宅与产业园并行发展，双方运营均受益，实现开发共盈以住宅开发为主，非产业园发展模式，与本项目目标并不匹配适当采用产业地产开发模式总部基地开展过程自发聚集的总部企业集群第一代园区是“筑巢引凤〞，对国外概念的照搬，规划模糊，仅是一个加工园区。常见如：制衣与家电并列，皮靴厂与电子厂相邻。专业打造的总部企业办公基地中国第二代总部基地，除了强调总部企业的集群化办公，更强调办公环境的优美，并且提供智能型效劳，由此形成一个资本和知本高度密集的产业。例如“北京总部基地大讲堂〞和珠江东岸一带迅速形成数千亿元的IT制造业基地。第三代总部基地是在第二代总部基地的根底上，运用更先进的规划理念。第三代总部基地采用更节能、环保的材料，以更具时代特征的建筑设计手法，更符合总部企业需求的功能打造，而形成的一个经济、文化、商业、商务的综合体。第一代总部基地第二代总部基地第三代总部基地总部基地开展模式第32

页国际上普遍认可的总部基地5大类型总部基地开展模式第33

页制造加工型总部基地靠近机场〔国门型〕，根底设施完善，交通兴旺，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所。如：哥本哈根物流型总部基地研发及高科技总部基地良好的商务根底；多种交通方式、方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源根底好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的效劳公司入驻如：北京总部基地、新加坡商务公园企业内脑型总部基地后台效劳型总部基地总部基地开展模式第34

页总部基地类型交通产业链政策商务人流信息流物流技术资金环境制造加工型总部基地高高高较低较低较低高高一般一般物流型总部基地高低一般低低较低高较低一般较低研发及高科技总部基地较高一般高低低一般一般高一般较高企业内脑型总部基地高较低较高高较高高低一般高高后台服务型总部基地较高较低较高较高一般高低高一般较高核心沟通内容对工程的理解本案核心问题工程初步设想效劳内容及研究思路第35

页中国第三代总部基地四大特性第三代总部基地四大特性综合化以全新的总部综合体为功能整合指针，打造一站式高端商务办公生活平台，成为城市新的功能核心之一和重要亮点。国际化低碳化智能化全网络覆盖和高度智能化总部样板，无线办公、随处办公、生态办公、远程办公、无纸办公、SOHO办公等理念会成为现实。以国际先进理念和标准进行开发，提供高品位的国际化商务办公体验，为进入企业或机构提供与世界同步的商务生活空间。第36

页工程初步设想工程初步设想第37

页国际视野·无烟产业·总部新城工程初步设想关键词1、国际化总部基地国内外知名企业进驻国际水准的规划设计理念成为国内外知名总部基地第38

页工程初步设想关键词2、无烟产业，高税收型企业内脑型企业总部研发及高科技总部后台效劳型总部第39

页工程初步设想关键词3、生态低碳整体规划保持绿色生态的理念节水、节能的建筑低碳建筑提高绿化率第40

页陶土利用太阳能光伏幕墙绿色建筑花园办公工程初步设想关键词4、整体规划，一二级联动建立大盘开发模式分期开发、组团开展保持整体低密度开发、公园式办公环境多物业配套并行第41

页SOHO公寓会展培训商业效劳工程初步设想关键词5、单体产品创新低密度的产品形式弹性的面积区间单体组合创新节能的建筑第42

页核心沟通内容对工程的理解本案核心问题工程初步设想效劳内容及研究思路第43

页效劳内容及研究思路参谋咨询效劳研究提纲案例研究产业研究第一阶段区域研究第二阶段第三阶段客户研究第四阶段主要研究成果：工程所处区域的独特条件、形象、功能定位预测未来区域开展前景主要研究成果：区域内产业开展时机现有产业开展前景判断产业开展对工程区域未来开展的影响主要研究成果：区域内核心开展时机产业园区开展思路及主题功能组合与关系功能布局与利用产业主题与各物业规模建议主要研究成果：产业集群选择外拓基地的根本要求及关注点普通物业选择时的根本要求特殊产业对物业类型及产品形式的定制化要求效劳内容及研究思路第一阶段工作一、本案背景研究本案所属特性研究开展商自身条件分析开展商相关资源分析开展商对本工程的品牌形象及利润要求资金使用方案及工程开发周期本工程面临的核心问题效劳内容及研究思路效劳内容及研究思路第二阶段工作效劳内容及研究思路第三阶段工作成功案例研拓研究目的：借鉴国内外可比案例，对工程开展方向、开发模式与物业组合进行建议。研究重点：产业区与主城的关系产业区各物业的主题定位及规划原那么产业区开展模式及开发策略产业园内各物业类型之间的功能组合及关系案例对本工程的借鉴意义和启示主要研究成果：区域内核心优势梳理及开展时机产业园区开展思路及主题概念功能组合与关系功能布局与利用产业主题与各物业规模建议效劳内容及研究思路第四阶段工作感谢欣赏Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved总部基地开展模式研究案例附件局部中关村软件园〔研发及高科技总部基地〕物业地址占地面积建筑面积容积率绿化率海淀区东北旺乡园区

139万平方米0.4454.7%60余万平方米基本信息客户特征主要卖点配套限高独栋面积区间软件科技研发生产，软件企业分大中小三种规模：大型企业规模在1-2万平方米，中型企业0.5-1万平方米，小型企业更偏爱租房或合建形式，一般以孵化器为主要类型，面积从200-500平方米不等相关产业群集，规模效应占地7.05公顷康体中心，每栋建筑可自己将地下室作为自主餐厅标志建筑物高度不超过15m，其余建筑高度不超过12m占地6000-24000平米不等，相应的建筑面积在7000-27000平米中关村软件园〔研发及高科技总部基地〕项目优势亦庄经济开发区〔企业内脑型总部基地〕物业地址占地面积建筑面积容积率绿化率亦庄经济开发区

12万平方米0.7741%11万平方米〔地上9万平米〕，一期3万平米左右基本信息客户特征主要卖点配套独栋面积区间成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户〔资生堂〕，客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境3700平米会所〔康体、娱乐、就餐〕1000-3000平米/栋，3-4层高总套数43栋亦庄经济开发区〔企业内脑型总部基地〕项目优势丰台总部基地〔企业内脑型总部基地〕物业地址占地面积建筑面积容积率绿化率西南四环丰台科技园二期产业基地内

65万平方米1.5950%106万平方米基本信息客户特征主要卖点配套独栋面积区间50%中央企业和部位机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处〔多为设备、钢铁、通讯等传统制造业公司〕，10%为外企统一规划、统一设计、统一建设、智能化、低密度、生态型、集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地总部基地每个庭院内均设置200-500平米餐厅，200-500平米商务会所，4万平米五星级酒店、1.25万平米商业配套、4万平米总部小公寓1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋，6-12层高总套数500栋丰台总部基地〔企业内脑型总部基地〕项目优势哥本哈根机场商务花园〔物流总部基地〕物业地址占地面积建筑面积容积率哥本哈根国际机场东部41.8万平方米0.5322万平方米基本信息主要卖点配套设计最大程度的符合物流行业的先行要求，并考虑和整体区域的景观协调哥本哈根机场商务花园〔物流总部基地〕毗邻大型国际机场；多种交通方式组合，与市区联系紧密；城市平均教育程度很高，为商务花园提供非常好的人力资源根底；充分考虑物流行业先行特点规划设计商务花园；开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且可将地块出租供企业自建。项目优势剑桥商务花园〔企业内脑型〕物业地址建筑面积建筑形式剑桥大学城东南部

3层的单体楼3.16万平方米基本信息主要卖点配套独栋面积区间有为各种公司提供金融、法律、审计中介效劳的公司紧邻A14双向路，附近有三条高速公路去往国内各个方向，30分钟到达国际机场1100-