2017年上海8个商业项目分析报告

o区域人口分析【区域内居民区、别墅区较多，固定的消费人群以及消费能力有一定支撑】商业市场分析序号小区名总栋数户数物业类别1万兆家园叠彩人家321278普通住宅2黎明花园331413住宅3水清年华花园392541普通住宅、动迁房4万科朗润园321112普通住宅5万科城市花园544214住宅6南国花园14362住宅7海上新村201210住宅、公寓8万城城市花园二期471180住宅9万科优诗美地241184住宅10万科城花新园351564住宅、公寓11万泰花园311302住宅、普通住宅12奥林匹克花园三期241795住宅13奥林匹克花园/2000住宅、普通住宅自住型租住型空置型区域内居民区众多，不仅有大量的普通住宅，还有诸多高档别墅。普通住宅区的人群为周边商业提供基本消费力，而别墅区的人群带动消费层次。区域内固定人群的数量是决定商业氛围能否营造起来的关键因素之一，居民区的庞大数量有利于项目的运营，同时项目的存在，能保障该区域人群的外流。序号别墅名户数人群1陈家塘别墅143对外出租2蒲汇别墅66高档独栋别墅3华星别墅31高档别墅、双拼4奔驰别墅29高档别墅5兴隆别墅44实用型别墅6绿野香舟126高档实用型别墅7大都会和风别墅39高档别墅8大都会高尔夫别墅6高档别墅赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送o区域人口分析【周边学校众多，可开展符合各个层次的儿童业态】市场分析序号学校阶层人口1七宝二中初中2200多人2复旦万科实验学校小学、初中1200多人3航华二中初中/4七宝明强第二小学小学3600多人5上海市闵行区启音学校特殊九年教育近200人6七宝三中初中/7上海交通大学七宝校区技术学院大学2万多人8上海交通大学七宝校区大学2万多人9黎明小学小学400多人10文来中学小学、初中700多人11七宝中学高中3600多人区域内学校众多，有小学、初中、高中以及大学，初中学校最多，而大学生人数最多。项目区域学院氛围浓厚，针对学生的商业经营是一个巨大的潜在市场。o区域人口分析【平日白天为老年人和小孩的游玩地，晚上为年青人的聚集地】市场分析白天区域内的人群主要为45-55岁或55岁以上的老年人群和儿童，老年人自己在区域商业体内闲逛，或是带着较小的儿童一起闲逛。白天夜间晚间5点半过后，逐步有上班人群下班回来，地铁口人流开始增多，均以22-35岁年轻人为主，一直持续至7点半才逐渐减少。市场分析项目周边目前拥有人口总数100万人未来2年后人口将达到200万人家庭收入

100,000–150,000元/年汇宝购物广场所在区域属于成熟的商圈，商业氛围浓厚，且为人流聚集地。家庭中、高层级的收入将带给他们中高档的消费。动拆迁人群外来人群常住人群人口结构统计常住人群30%动拆迁人群10%外来租房人群15%外来游玩人群35%其他10%o区域人口分析【目前区域内人流为100多万，未来两年内将达200多玩】o商业案例分析·七宝万科广场市场分析项目名七宝万科广场距离汇宝距离于漕宝路与汇宝隔路相望商业面积9万方开业时间2016年10月30日商业类型商业综合体主要目标人群以年轻、时尚的年轻人为主业态类别零售、餐饮、儿童、亲子、电影院。经营状况对周边人群有很大吸引力，商业体内客流量较大。楼层业态品牌1F餐饮、零售老街广场、乐聚广场、焦下、林清轩、潮品挚尚、DUNKIN’DONUTS2F餐饮、零售洛可可、百家好、拉夏贝尔单农3F亲子、餐饮、零售星际传奇、树屋、彩虹课堂4F零售、休闲娱乐、餐饮大鲁阁家庭娱乐中心、乐记、巡湘记、玩家国度、联想、华为、西西弗书店、5F运动、休闲娱乐、餐饮、电影院热气球、鱼非鱼、古都鸭王、B1餐饮、精品超市大时代、精品超市、七宝万科广场，是该区域商业经营状况最好的一家，平日项目内就有一定的人流，周末节假日人流更多；万科广场业态较为丰富、品牌商家较多、餐饮美食汇聚，吸引了大量的人流；其恐龙的中庭景观，区别于同类型商业的中庭，从而吸引很多人的关注；万科为地铁覆盖项目，位于十字路口且紧邻七宝古镇，使项目成为人流聚集点。楼层业态品牌1F餐饮、亲子、零售、休闲娱乐星巴克、巴国布衣、蒋记海鲜、吹牛啤、分子冰淇淋、Zoocoffee、豆花开了、汉堡王、象上小学生、阿吉豆、H&M2F零售/餐饮旖彩城、热风、jackjones、云脂日料3F亲子游乐、娱乐、健身汤姆熊欢乐世界、咕噜咕噜、金宝贝、地球尔儿童职业体验馆、韦晢国际创意中心、balabala4F餐饮、电影院南京大排档、云海肴、小辉哥、胖哥俩、新石器烤肉、逗蛙、徽语B1零售、餐饮食力屋美食广场、屈臣氏、名创优品、中国黄金o商业案例分析·七宝宝龙城市广场市场分析项目名七宝宝龙城市广场距离汇宝距离位于漕宝路上，距离汇宝购物广场660米。商业面积40万方（含商务区）开业时间2016年4月主要目标人群以年轻、时尚人群为主业态类别餐饮、零售、亲子、休闲娱乐、健身经营状况目前商业体内部分店面还在装修，整体已运营起来。受万科开业的巨大冲击，目前经营商业体内人气不佳。宝龙城市广场，其体量为40万方，除商业类，还有部分写字楼，商业部分招商率达98%，由一座四层较大的商业体和若干个三层的独栋小商业体组成，整个商业体内将近60%为餐饮。受地理位置以及万科的影响，其人流不是很多。楼层业态品牌1F餐饮、零售肯德基、星巴克、味千拉面、丁丁大盘鸡、棒！约翰、避风塘、早安巴黎、快乐柠檬、丸来玩趣、来一份、coco、DairyQueen2F超市、餐饮、零售优衣库、名创优品、热风、佐丹奴、视觉美发、卡乐其、德顺坊、青花椒砂锅鱼、精悦蓉香锅牛蛙、新膳海铁板烧。3F亲子、休闲、电影院大光明影城、洛克公园、哈泊妮国际水育乐园、卡雷拉赛车、巧虎4F亲子、餐饮、娱乐爱婴室、举佳爽、承势国际击剑俱乐部、陶绘馆、赢在起点、蜀府、釜山料理、藻想鱼见你o商业案例分析·凯德七宝购物广场市场分析项目名凯德七宝购物广场距离汇宝距离位于七莘路旁，距离汇宝1.6公里商业面积50199平方米开业时间2006年3月商业类型商业综合体主要目标人群年轻、时尚人群、家庭式人群。业态类别零售、餐饮、休闲娱乐、亲子游乐、大型超市经营状况家乐福为其吸引了不少人流，但整个商业体内人流量不是很大。凯德七宝购物广场为盒子式的商业综合体，商业业态较为丰富，儿童类产品以及餐饮较多，但主要聚人气的还是家乐福。相对于万科来说，项目自身目前不具备交通上的优势，其人流相对于地铁覆盖的万科来说少很多。项目周边商业体较多，商业氛围浓厚，但是业态较为丰富且经营状况较好的还是本项目。o商业案例分析·顺恒国际广场市场分析项目名顺恒国际广场距离汇宝距离2公里，位于凯德七宝购物广场后面商业面积近10万方开业时间2010年第二季度商业类型商业综合体主要目标人群年轻、时尚人群业态类别零售、餐饮、儿童、休闲娱乐、酒店经营状况部分店铺还未装修好，BC栋已在正常运营，但其经营状况不好i，几乎没有人流量，关键因素是其装修为厂房式装修，太为简洁，毫无美感。顺恒国际广场由8栋商业体组成，其中B、C栋体量最大。B、C栋内部装修极其简单，如工厂一般，给人乱与冰冷的感觉，其他几栋均为小独栋的形式，商业体内商业还不成熟，部分商家还在装修，目前商业体内人流稀薄，经营状况不是很好。项目在地理位置上具有一定的缺陷。项目位于凯德七宝购物广场的后面，远离主干道，无论是驾车还是乘车都不是很便利。商业体内业态较为丰富，但是其独栋商业体的模式存在诸多不可控因素而影响消费者的逗留，同时较大体量的B、C栋并没有起到吸客的作用。o商业案例分析·星钻城＆华商时代广场市场分析项目名星钻城距离汇宝距离于七莘路与汇宝隔路相望商业面积未知开业时间2010年商业类型专业市场主要目标人群目的性消费者业态类别以数码、家电为主，配有少量的餐饮和零售。经营状况大都以街铺的形式存在，商业展示效果好，受周边商业氛围的影响，其人流量较多。项目名华商时代广场距离汇宝距离距离汇宝1.4公里商业面积13万方（含办公）开业时间2011年9月开盘商业类型专业市场主要目标人群家装类人群业态类别家电、家装、配套经营状况原计划以零售、亲子、餐饮为主，目前主要以家装为主，满足消费者目的性消费，项目内人流量很稀薄。星钻城主要以数码家电为主，配有少量的零售和餐饮，因其为街铺且地理位置较好，餐饮业态类人流量较多。华商时代广场其体量较大，但多为办公使用，商业部分以装修为主，提供目的性消费，项目周边商业体较多，项目内消费人群不是很多。o商业案例分析·巴黎春天&乐购乐食汇市场分析项目名巴黎春天距离汇宝距离1.4公里商业面积36550平方米开业时间2005年12月商业类型百货主要目标人群年轻、家庭式人群业态类别零售、少量餐饮经营状况有一定的人流，但人流量不大巴黎春天为百货型商业体，总共有五层，B1层为特卖会，1F为名妆汇，2F淑媛/美食汇，3F绅士汇，4F家饰/童乐汇；商业体主要以零售为主，属于老百货，餐饮只有零星的几家；巴黎春天位于凯德七宝购物广场旁边，两个项目可以起到互补的作用；目前商业体内经营状况不是很好，人流量很少，整个商业体较为冷清。乐购·乐食汇为一层楼商业，主要为大型的商超，商超有很多外招区，外招区集中了很多小型餐饮，餐饮类商家人流较多；商超吸引了大量的人流，这里是人流聚集地；商业内的人流分为两种，一类为年龄在55岁以上的人群，另一类为20-30岁的人群，前一类是满足家庭生活所需，另一类为满足工作餐需要。商业位于星钻城旁边，距离汇宝很近，也为地铁覆盖项目，地理位置较好，人流量较多。o商业对比分析序号商场名体量主要消费人群优劣势分析1星钻城/数码、家电类客群优势：位于十字路口，属于地铁覆盖项目，地理位置较好，交通十分便利；劣势：项目业态较为单一，且数量较少。2华商时代广场13万方装修类客群优势：项目体量较大，可满足消费者目的性消费，同时项目位于交通主干道旁，交通较为便利；劣势：项目商业氛围未营造起来，人群稀薄。3凯德七宝购物广场5万多方年轻、时尚人群优势：项目位于主干道旁，项目展示效果好，同时项目内业态较为丰富，品牌商家较多，能吸引诸多人群；劣势：地铁不能直达本项目，是项目流失很大一部分人群。4顺恒国际广场10万方年轻、时尚人群优势：项目体量较大，业态较为丰富；劣势：项目远离交通主干道，交通不便利，同时项目展示效果差，另外项目B、C栋商业体装修太差无法起到吸客作用。5乐购乐食汇/家庭式人群优势：项目处于交通主干道旁，且为地铁覆盖项目，交通十分便利，同时项目内商超能满足家庭式消费人群的需求；劣势：项目体量较小，业态较为单一。6巴黎春天七宝店3万多方百货，目的性消费优势：区别于周边商业的商业形态，避免进入激烈的市场竞争，满足消费者目的性消费；劣势：百货市场形势不好。7万科广场9万方年轻、时尚人群优势：项目体量较大，位于十字路口，且为地铁覆盖项目，交通十分便利，同时项目内业态较为丰富，品牌商家较多；劣势：商务、休闲类也太较少。8宝龙城市广场40万方年轻、时尚人群优势：项目体量较大，内部业态丰富、品牌商家较多，为餐饮聚集地；劣势：远离人流聚集中心，地铁无法直达。市场分析汇宝购物广场位于十字路口，且为地铁覆盖项目，交通十分便利；项目位于人流聚集中心，目标客群庞大。项目周边商业项目众多，商业较为成熟，商业氛围浓厚，但市场竞争大，产品同质化严重，若想在市场中不被淘汰，则应该走特色化路线。o百货行业受到严重冲击，面临脱胎换骨的升级和变革的需求，上海百货进行多维度自救2015年新开业的巴黎春天百货118门店打破以百货为主的格局，首次尝试将百货商场与购物中心相结合，在业态的配比中，餐饮、娱乐等体验式业态能够达到40%以上；天山百盛闭店调整后，联合韩国衣恋集团转型打造城市奥莱百盛优客城市广场，并创下开业当天营业额高出此前最高峰值5倍记录；东方商厦淮海店转型淮海755，引进MUJI中国最大旗舰店等品牌打造精致型购物中心等。针对百货缺乏体验业态等缺陷，新世界百货则转型尝新引进儿童乐园、音乐台阶、屋顶小镇以及刷爆朋友圈的中庭巨型滑梯等体验性业态；2015年开业的新世界大丸百货则是打造高颜值的购物环境等。2017年1月，太平洋百货淮海店将正式关门，关门后将进行改造，与新天地进行联动，计划经过两年时间将全新推出。123456o太平洋百货淮海店——20年的经营，迎来关店进行改造。太平洋百货淮海店与1997年9月正式开业，2017年1月关门。项目整体有8个层面，为地下两层和地上六层。目前商场内已有部分品牌专柜撤出，还有大量品牌在进行折扣销售。商场关店后，项目将由业主方瑞安集团收回，并对大楼的整体硬件进行整体改造调整，改造后重新经营。商场将向“智慧型、体验式”的购物中心方向发展，并考虑与黄陂南路地铁站以及南边的新天地形成有机联动。太平洋百货项目改造后将被纳入新天地整个商业版图里去，为新天地的商业版图提供淮海路的一个门户，尤其是整个商场的氛围和商业的形态需要更多的体验感，包括从潮流和品牌的选择上也会有更多时尚的元素，商场计划引进新概念零售旗舰店包括衣饰及时尚个性品牌，同时，亦会增加餐饮品牌