物业应急预案(资料15篇)

物业应急预案(资料15篇)物业应急预案1无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防监控室报警(注意：当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体)，请其派人查明真相，并做好应急准备。1.目击报警1.1小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。1.2如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。1.3如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。1.4关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。1.5引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。1.6切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。1.7在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。1.8带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。2.消防监控室报警2.1消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员。2.2火情确认后立即通报保安部经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。2.3立即将火情通报物业总经理或值班领导以及工程部负责人。2.4值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗。2.5接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。2.6接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话(或中英文)进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为：起火单元及相邻单元起火层上面2层起火层下面1层。2.7详细记录火灾扑救工作的全过程。3.报警要求3.1内部报警应讲清或问清：起火地点;起火部位;燃烧物品;燃烧范围；有无人员被困报警人姓名;报警人电话。3.2向“119”报警应讲清：小区名称;火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物);火灾发生部位;.燃烧物品;火势状况;有无人员被困；接应人员等候地点及接应人;.报警人姓名;报警人电话。4.成立临时指挥部4.1物业现场负责人或值班经理接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。4.2临时指挥部由物业经理、保安部经理、工程部经理、消防专管员以及其他相关人员组成，由物业总经理任临时总指挥。物业总经理尚未到场时，由保安部经理或值班经理代任总指挥。4.3临时灭火指挥部职责：4.3.1根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。4.3.2根据火势情况确定是否疏散人员。4.3.3立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。4.3.4在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。4.3.5根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。4.3.6根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。4.3.7下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。4.3.8根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。4.3.9消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。4.3.10火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。5.人员疏散和救护小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。5.1火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。5.2人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。5.3认真检查起火区域及附近区域的`各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。5.4接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。5.5疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散)，若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。5.6在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。6.警戒6.1保安部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒。6.2清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。6.3控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。6.4保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。6.5加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。6.6保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。7.善后工作7.1火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程部，消防监控室应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。7.2保安部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。7.3统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报灭火指挥部及现场总负责人。7.4综合管理部组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。7.5清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。7.6灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。7.7区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。物业应急预案2根据物业集团公司下发通知与要求，为扎实做好公司及各项目汛期预防工作，保障公司和业主财产及人身安全，特制定应急预案。一、组织机构及职责(一)、成立防汛领导小组组长：xx副组长：xx成员：xx职责：负责物业管理有限公司和各项目排水设施设备检查维护工作，保证排水系统完好有效;加强各项目的巡视检查，及时查找漏点，避免因漏雨导致的电路短路、设备损坏问题的发生，特别是各项目的高配间，必须保证正常供电;负责各项目避雷设施设备的检修工作，负责储备必要的防汛、救灾物资;一旦发生洪涝灾害，按照本防汛救灾预案组织维护和抢险工作。(二)、在防汛领导小组的指挥下成立四个工作组1、成立防汛抢险组组长：xx成员：xx职责：在防汛领导组的'指挥下进行防汛抢险工作，各项目经理组织抢险对各管理区域进行全面检查，确定积水区域事故发生原因，制定局部应急措施，组织进行处理。2、成立设备保障组组长：xx成员：xx职责：在防汛领导组的指挥下进行防汛抢险(用水泵进行排水)工作。各项目根据项目实际情况，合理组织利用排水泵等设备对积水严重区域进行排水，保障各管理区域正常。3、后勤保障组组长：xx成员：xx职责：在防汛领导小组的指挥下进行抢险通讯、统计、后勤保障工作。在发生汛情时，做好公司内部信息的传递和后勤保障工作，在汛情后，统计汇总由于汛情造成的损失情况。4、应急救援组组长：xx成员：xx职责：在防汛领导小组的指挥下进行汛情援助工作。当某项目发生重大险情时，及时抽调进行救援。二、防汛物资：雨鞋、雨衣、铁锨、编织袋、手电筒、铁丝、排水泵、托线盘等，并设专人负责，确保防汛物资24小时可领用。三、各项目经理为各区域防汛责任人;加强防汛意识培训，对重点部位要检查到位，发现险情及时上报部门或公司领导，并采取积极措施，避免险情扩大。四、防汛期间所有防汛必须保持通讯工具24小时畅通五、遇中雨以上雨情时，项目经理必须在岗值班;遇大到暴雨雨情时，实行全员全岗值班制度。六、当办公室值班接防汛通知后，应及时通知值班领导及全体防汛。七、各项目值班接到业主求助信息后，应及时通知当值领导和项目防汛主要成员迅速到现场查看情况，及时处置;当遇到管理区域内出现大面积积水时，应迅速组织赶赴现场，调集水泵等相关设备进行疏通、排水，同时上报公司领导。八、平时，办公室内勤和各项目客服应密切注意天气变化，并及时通知相关天气异常情况，同时做好防汛期间值班签名，及重大汛情记录。九、防汛物资应加强管理，汛期结束后交仓库保管，以备后期续用。物业应急预案3一、本消防预案适用于商业物业的消防安全管理根据消防规范和商业物业的实际情况编制此消防应急预案，目的为了做好商业物业的消防安全工作。二、应急救援的组织机构及其职责1、应急组织构成情况(安全指挥部)：总指挥：公司领导;现场指挥：物业负责人;现场副指挥：商业物业各部门负责人;成员：全体员工2、应急组织机构由消防灭火组、抢险抢修组、物资供应组、交通运输组、警戒疏散组、医疗救护组、通讯联络协调组等小组组成。3、应急安全指挥部职责：负责组织商业物业预案的制定、修订;组建应急救援队伍，组织预案的实施和演练;检查督促事故应急救援的各项准备工作;事故状态下按照应急救援预案实施救援。4、应急职责(1)总指挥：负责定时召开消防应急安全指挥部会议，传达上级相关文件与会议精神，部署、检查落实消防安全事宜;宣布紧急状态的启动和解除;全面指挥调动应急组织，调配应急资源，按应急程序组织实施应急抢险。(2)现场指挥：负责应急预案工作的具体落实，做好相关应急准备;协助总指挥作好应急救援的具体指挥工作，若总指挥不在区域时，由现场指挥全权负责应急救援工作。(3)现场副指挥各成员具体负责火险发生时突发事件的处理、报告、监控与协调，保证安全指挥部紧急指令的畅通和顺利落实;做好宣传、教育、检查等工作，努力将火灾事故的损害减小到最低限度。(4)消防灭火组(由保安队、工程部员工组成)负责消防设施完善和消防用具准备，负责检查本单位各个部位的用电、用火安全;发生重大火灾或其它重大突发事件时，立即赶到事故现场进行火灾扑救或应急抢险。(5)抢险抢修组(由工程部、保安队员工组成)应急状态下，扑救火灾、设备维修、设备复位，制定安全措施，监督检查安全措施的落实情况。(6)物资供应组(由工程部、保安队员工组成)状态下应急物资的供应保障，如设备零配件、工具、沙袋、铁锹、消负责应急防泡沫、水泥、防护用品等。(7)交通协调组(由保安队与商业物业员工组成)：负责消防救急车辆的通畅与协调;伤病员和救灾物资的运送。(8)安全警戒疏散组(由保安队与商业物业员工组成)：负责布置安全警戒，保证现场井然有序;实行紧急状况管制，保证现场道路畅通;加强保卫工作，禁止无关人员通行;紧急情况下的人员疏散。(9)医疗救护组(由保安队与商业物业员工组成)负责联系医疗机构;组织救护车辆及医务人员、器材进入指定地点;组织现场抢救伤员。(10)通讯联络协调组(由保安队与商业物业员工组成)负责应急抢险过程中的通讯联络，保证通讯畅通，负责各小组之间的协调以及与外部机构的联系、协调。三、应急预案的启动当有发生火灾事故的危险或者突然起火时，启动相应的应急)负责应急程序。四、应急程序(一)预警定期对火险危险源、危险区域和因素进行监控和排查，对排查出的隐患要建档登记。做好动态监控和应急准备工作，并及时向上级部门报告。发现有火险发生时要及时通过各种方式发布预警信息。(二)报警1、当发生火险时，第一发现人立即向部门负责人报告，向负责人说明事故地点、事故类型等事故概况。2、立即引导附近人员先行疏散，并迅速利用就近的消防器材控制火情，争取消灭于火灾初级阶段。3、如不能及时控制、扑灭火灾，在场人员要立即采取措施妥善处理(如切断电源等)，防止火势蔓延。4、由第一接报的部门负责人立即向安全指挥部现场指挥汇报事故情况，紧急情况下现场指挥迅速将情况报告总指挥，根据总指挥的指令再向消防、公安部门报警。5、事故如发生在夜间或节假日，发现人员向行政值班人员报告，或直接向总指挥及现场指挥报告事故情况，紧急情况下同时向消防、公安部门报警，并采取必在的可行的控制措施。(三)接报1、消防值班人员、行政值班人员、总指挥、现场指挥为接报人员。2、接报人员应问清报告人姓名、单位、联系电话;问明事故发生时间、地点、事故原因;向上级有关部门报告，做好电话记录。(四)组织救援队伍1、总指挥应或现场指挥接到报警电话后，立即通知应急安全指挥部所有成员到达事故现场。2、应急安全指挥部各位成员接到通知后，立即组织起本部门的工作人员及抢险装备，赶往事故现场，向总指挥、现场指挥报到，接受任务，了解现场灾害情况，实施统一的救援工作。(五)设立临时指挥部及急救医疗点l、各救援队伍进入事故现场后，选择有利地形设立现场指挥部及医疗急救站。2、各救援队伍尽可能靠近现场指挥部，随时保持与指挥部的联系。3、指挥部、各救援组、医疗组均应设置醒目的标志，悬挂旗帜，方便救援人员和伤员识别。(六)抢险救援进入现场的各支救援队伍要尽快按照各自的职责和任务开展救援工作。1、现场指挥部：尽快开通通讯网络;迅速查明事故原因和危害程度，制定救援方案;根据事故灾情严重程序，决策是否需要外部援助;组织指挥救援行动。2、危险源控制组织消防人员进行灭火扑救;组织专业人员对出现火险的部位进行控制、抢修;对可能造成危险物品、气体泄漏的要制订相应的.应对措施。(七)现场警戒警戒疏散组根据划定的危害区域做好现场警戒，在通往事故现场的主要干道上实行紧急状况管制;在警戒区的边界设置警示标识，禁止其他人员靠近。(八)现场医疗急救l、医疗救护组在事故初起阶段就应与各大医院联系，说明事故情况及人员伤亡情况，做好紧急救护的准备。2、医疗救护组必须在第一时间对伤员在现场进行处理急救，急救时按先重后轻的原则治疗。3、经现场处理后，迅速护送至医院救治。4、送医院时作好伤员的交接，防止危重病人的多次转院。(九)疏散撤离1、事先设立安全区域，确定疏散撤离路线。2、根据火情发生的位置、扩散情况及威胁的严重程序，组织和指挥引导遇险人员撤离事故现场。五、善后恢复1、事故现场清理，伤亡人员的医治：2、事故原因调查;3、灾后经营秩序的恢复;4、其他。物业应急预案41.0目的为了进一步加强卫生管理工作，着力提高处理应急事故能力，最大程度地预防和减少突发公共卫生事件及其造成的损害，保障建工新城饮用水卫生安全。2.0指导思想坚持以人为本，坚持预防为主，坚持日常巡查和定期大检查相结合，从小处着眼，处理事故做到迅速、科学。3.0组织机构3.1组成组长：副组长：成员：3.2职责：3.2.1负责调度、协调应急处理事故3.2.2做好应急救援和善后处理的各项工作3.2.3负责上报有关事故调查情况4.0应急处理程序4.1发现轻微污染情况，工程部必须在第一时间弄清事情发生的原因以及修复时间的长短，及时通告客服务中心，由客户中心通知各用水户。4.2发现水体投毒，导致三人以上出现呕吐、头晕、腹泻、晕倒或死亡，应立即采用应急预案：4.2.1物业公司任一部门接到报告后，应立即报告二次供水领导小组，通知工程部立即停止运行二次供水设施，会同综合部、医务室核实情况，经核实后，由领导小组第一时间上报集团总公司领导、卫生防疫部门。4.2.2综合部立即拨打急救电话120，救护、治疗病人，医务室人员负责求助现场的医疗技术协调。4.2.3工程部保护好现场状况，了解事件经过，开展各项调查，分析原因；若需公安部门配合，经领导同意后，立即拨打报警电话。4.2.4做好卫生防疫工作，配合上级部门做好善后处理。、4.2.5配合相关部门做好取证、取样工作。4.2.6做好清洗、消毒和恢复供水工作。4.2.7在处理事故的同时，做好应急用水保障工作。并对水池、水塔、水箱、管网进行反复冲洗，等取水送检合格后，方能供水。4.3传染病高发季度或传染病暴发，应督导二次供水单位加大对水池、水塔、水箱余氯投放量，确保饮水卫生安全。4.4如遇洪水，污染了水池、水塔、水箱及管网等，必须立即停水，清理污泥，污沙，反复冲洗水池、水塔、水箱及管网。同时采用紧急供水措施，待管网恢复后，取水样送检合格，方能供水。5.0总结报告，存档备查5.1突发二次供水水质污染事件结束后，组织有关人员对水质污染事件的处置情况进行评估，包括事件概况、现场调查处置情况、病人救治情况、处置措施情况、应急处置过程中存在的'问题和总结的经验教训，提出需该进的意见，后期的总结报告由综合部进行存档备查。5.2对于突发二次供水水质污染事件的预防、报告、调查和处置过程中，有失职、渎职等行为的相关责任人，将根据有关法律法规追究当事人责任。6.0培训与预演6.1邀请主管的卫生行政部门根据突发二次供水水质污染事件应急处置情况，定期开展培训和演练，提高应急处理能力。6.2不定期开展模拟突发二次供水水质污染事件应急演练，并对演练结果进行总结。6.3对各部门员工广泛开展突发二次供水水质污染事件应急知识的普及和教育，指导员工以正确的行为和方式对待突发二次供水水质污染事件。物业应急预案51.0突发性事件处理制度1.1发生突发事件时，当值员工必须于第一时间亲临现场妥善处理，并根据事态的情况，属于紧急以上的情况应立即通知上级主管；属于一般性情况可于事后报告。1.2发生突发事件后，当值人员必须提交事件报告及照片记录（视情况而定）。1.3事件报告的提交时间：9：00-13：00发生的突发事件，必须于当日18点前提交；13：00-18：00发生的突发事件，必须于第二天9：00前提交；18：00至第二天9：00发生的突发事件，必须于12：00前提交。1.4在书写突发事件报告时，须遵守下列各项原则：1.4.1清晰、简洁叙述：语句简洁、实事求是无需修饰。1.4.2结构：书写前应将整个事件思考及整理，段落要分明，文字要工整。1.4.3准确：准确真实，如有不能确认的情况应在报告内写明，不提供虚假报告。一般情况下均需提供照片作为参考和记录之用。1.4.4时间、日期、地点：报告事件发生时间、日期、地点应清楚记录。1.4.5结论：在上述各点妥为叙述之后，可以做出结论。在结论中综合整理意见或提出建议等。1.4.6签署：在报告中应签名及写明呈报日期及时间。2.0突发事件应急措施：2.1适用范围：适用于处置辖区内发生的水浸、电梯困人、受伤/急诊等突发事件或紧急情况，于突发事件后必须提供书面报告。2.2客户之间争吵、打架斗殴的处理：2.2.1遇有客户之间争吵、斗殴的现象时，应及时制止。2.2.2制止原则：1）劝阻双方住手、住口；2）将争吵或斗殴的双方或一方客户劝离现场或加以隔离；3）持有器械打架斗殴则应先制止持械一方；4）有伤员则先送伤员去医院救治。2.2.3迅速通知保安部出面调节，如个人力量单薄，应请求增援，如事态严重（出现人员受伤、斗殴或持械）应向"110"报警。2.2.4在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。2.3发现可疑人员的处理：2.3.1发现可疑人员时，应礼貌加以询问，必要时审查其证件，对持无效证件或无正当理由的人员禁止进入辖区。2.3.2发现有未经批准之推销业务和散发业务广告的要坚决制止，并带到保安办公室审查，如证件齐全应将证件号码登记下，教育后放走。2.3.3发现有作案嫌疑人员通知保安部，必要时可送交公安部门审查。2.3.4在处理各类可疑人员时，不许擅自处理放人，更不允许敲诈、勒索、私自罚款。2.3.5对于造成经济损失或必须罚款的人报公司领导决定。2.4醉酒闹事或精神病人的处理：2.4.1醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，及时通知保安部对其采取控制和监督措施，必要时通过通讯设备呼叫支援。2.4.2及时通知醉酒者或精神病人的家属。2.4.3若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可向"110"报警。2.5电梯困人的处理：发生电梯困人紧急事件时，应立刻采取以下步骤：2.5.1通知工程部及电梯维修商赶往现场及时拯救被困的乘客。2.5.2对被困乘客进行安抚，告诉被困乘客已通知有关人员，很快会排除故障，请被困乘客不用担心，语气要平和、清晰、以减少被困乘客的`忧虑。2.5.3通过监视系统观察被困电梯轿厢内乘客的情况，包括人员情绪等。2.5.4当被困乘客被解救后，应礼貌地致以歉意并询问有何不适，并尽可能记录被困乘客的姓名、单位。2.5.5如发现有下列情况，在征得公司领导同意后，通知救护车到场：1）被困者有即将分娩的孕妇。2）被困者报称极度不适。3）确定确实有人被困，在通讯系统正常但被困者对发问问题没有回应，且通过监控系统观察有明显的生理不适。2.6遇急症病人的处理：2.6.1第一时间赶到病人所在现场，维持秩序（必要时可设置隔离区），安慰病人。2.6.2立即通知上级，必要时通过通讯设备请求支援。2.6.3在有可能的情况下，通知病人家属。2.6.4如病人不能移动，切不可强行搬动或移动病人。2.6.5如情况危急，立即拨打"120"急救电话。2.6.6向现场目击者取得姓名、电话、地址等材料并加以记录。2.7突发性水浸事故处理程序：2.7.1当接到报告后，第一时间赶往水浸现场并向上级汇报，通知工程部采取止水措施及调派保洁人员使用吸水机清除积水。2.7.2观察现场附近的电源座。如有水浸危险的应立即切断电源，以防水浸漏电伤人，如有贵重物品应转移至安全地方。2.7.3放置警告标志或设置警戒区，以防顾客进入发生危险。2.7.4采取措施，不得使水浸蔓延至机房、表房和电梯井及电梯内，必要的话，应将电梯升高一层。2.7.5检查水浸现场的下一层天花、墙面及有关设备情况。2.7.6审查财产损失情况并拍照，及时通知有关客户。2.8迷失儿童：辖区内发现迷失儿童，应首先尝试在周围附近寻找其家人或亲戚朋友。如联系不上，应详细寻问儿童姓名、年龄、住址及同行之人的姓名，将儿童送至派出所帮助查寻。3.0相关纪录：附件四《突发事件处理流程图》CXWY-KH-SCJL-16《特殊事故报告》附件四突发事件处理流程图突发事件当值员工于第一时间至现场客户部一般事态可采紧急情况立即通知上级取措施妥善处理采取措施控制局面上级主管赶到现场处理妥当或根据上级主管指示处理妥当填写事件报告提交事件报告、上级审批有财产损失通报保险公司，填报保险单附件：1.《特殊事件报告》2.照片记录物业应急预案6为进一步强化应急预案保障措施的落实，提高公司应对安全生产事故和突发性事件的能力，教育员工如何正确、准确、迅速处理突发事件，特组织各部门开展防洪防汛应急演练，本次演练方案如下：一演练时间：20xx年xx月xx日二演练目的：在遇到暴雨天气，汛情紧急的情况下，能够迅速、高效、有序的安全撤离受灾区域，做好防洪防汛和抢险救灾应急工作。通过这次演练，进一步提高领导和有关部门应对汛情的应急反应能力，提高员工的防灾避灾意识，一旦临灾能够迅速有序安全撤离避让，最大限度地减轻水灾造成的.损失，维护广大员工生命财产的安全。三演练规则：防洪防汛应急处置基本原则：1预防为主、全面规划、常备不懈、全力抢险。2保护人员安全优先，防止和控制事故蔓延优先，保护环境优先。3实行行政首长负责制，统一指挥、分级分部门负责。4任何单位和个人不得破坏、侵占、损毁防汛抗洪工程、设施设备、以及防汛备用的器材、物料等。1陕西六星物业管理有限公司公司四演练方案：（一）应急预案演练背景因连日暴雨，引发水灾事故。（二）演练领导小组：组长组员：（三）演练救援分工：1、宣传报道组：组长：成员：职责：做好防汛宣传工作，提高全员的防汛意识，确保人员无伤亡，无塌方。通过板报、会议等形式对公司成员进行防汛防雷知识教育。2、联络通信及善后工作组组长：成员：职责：1）、负责及时与业主、上级主管部门、医院及相关部门进行联系，随时报告事故发生的最新情况，及时请示、听取上级主管部门的指示。2）、主要对暴雨后的事宜进行妥善的安排，加强事后的经验总结教训和应对灾害事故结果的处理。2陕西六星物业管理有限公司公司3）、协调组织各部门的防汛抢险工作。3、检测排查及物资供应组组长：成员：1）、组织检查建筑物，特别围墙、道路、桥梁的安全情况等。2）、后勤部门要准备足够的防汛抢险物品、食物及生活必需品等。4、抢险组：组长：抢险队成员：全体员工职责：负责洪水来临时现场抢险救人、协助维持秩序等工作。前两个组根据安排，及时赶赴抢险地点。（四）应急救援演练准备工作：1物资准备：对讲机4台、深水潜水泵1台、排水管50米、移动配电箱1台、铁线1捆、普通潜水泵1台、排水管50米、编织袋100条、铁锹30把。潜水泵、排水管、移动配电箱由维护部准备（随车到演练现场），铁锹、编织袋、铁线准备（随车到现场）。2防汛指挥部应高度重视应急人员的安全，调集和储备必要的防护器材、消毒药品、备用电源和抢救伤员必备的器械等，以备随时应用。同时各施工单位要准备必要的应急电源和防汛物资、车辆等。3陕西六星物业管理有限公司公司3、抢险人员进入和撤出现场由防汛指挥部视情况作出决定。抢险人员进入受威胁的现场前，应采取防护措施以保证自身安全。参加一线抗洪抢险的人员，必须穿救生衣。4、演练出动部门人员及车辆xxxxx客服中心（五）演练地点：xxxxxxx客服中心（六）演练程序：1、20xx年7月xx日上午x点整，各部门参加演练人员到凤城四路客服中心集合待命。2、9点05分，由演练总指挥宣布防洪防汛应急演练活动开始。3、演练开始：9点10分，接到汛情报告，必须问清受灾地点、受灾范围、时间、设备、设施的完好程度，是否有遇险人员等，并作好详细记录，随后，立即向防洪防汛救灾现场总指挥报告。9点xx分，防洪防汛救灾现场总指挥下达命令，集结救援人员，赶赴事故现场。9点20分，到达事故现场后，抢险组组长向现场总指挥报告汛情，人员到位情况及物资准备情况。9点25分，抢险组得到救援指令后，迅速果断组织救援人员展开施救。9点35分，将救援人员分成4个小组，从中指定小组长1名，4陕西六星物业管理有限公司公司负责落实组长的指令和本小组的组织协调。9点45分，保卫组，迅速组织现场工作人员撤离，抢险组迅速进入水灾区域进行抗洪救援工作，抢救受困人员。9点55分，抢险组得到救援指令后，4个小组根据现场水灾情况，合理分布救援区域，开展救援，由主任指挥，开启排污泵、如果排水不及时，开启应急排污泵，维护部人员接泵、管路连接，其他人员配合。在发生暴雨时，要特别注意项目排水通畅。如果出现地下停车场大门有进水险情时，应立即用沙袋堵住地下车场出入口大门，沙袋高度不得低于一米，防止雨水灌入。10点25分，救援结束后，抢险组组长向总指挥汇报救援结果。10点30分，得到救援结束，可以退场的指令后，组织救援人员离场。做好疏散人员的接待安置工作。10点35分，演练总指挥宣布演练结束。根据各客服中心实际情况制定处置方案，要求带场景，情景再现。各组组长了解本组职责，人员安排。物业应急预案7主要责任部门：物业保安部落实负责人：物业保安部经理(平日工作时间)保安部值班长(夜间及节假日等非办公时间)1、物业保安部在组织消防演习等活动的过程中，向物业员工和客户宣传地震逃生的常识。2、由于地震的发生是一瞬间的事情，所以发生地震时首先要懂得自救。3、物业各部门应切实做好防震措施:3.1应准备急救箱及灭火器，并告知同事(客户)储放的地点，了解使用方法。3.2知道煤气、自来水及电源如何开关。3.3单元内高悬的物品应绑牢，文件柜、橱门闩宜锁紧。3.4不要将笨重物品置于柜顶等高处。3.5事先找好单元内的安全避难处。4、发生地震时，应立即关闭电源、火源及煤气阀门。5、发生地震时，应迅速打开单元出入门(防止被封在室内)，随手抓个垫子等保护头部，快速躲在坚固家具、桌子下，或者靠近建筑物支柱躲避，切忌靠近窗户，以防玻璃震破伤人。6、切记不要慌张地往室外跑。如来不及撤离，应尽量躲避到跨度小、比较坚固，靠近水源的地方(如卫生间)，等候救援。7、物业工作人员与未及时撤离的客户一同被困时，应确认自身所处位置，组织好受困人员，耐心安抚，树立信心，尽量收集维持生命的物资，努力与外界取得联系，等候救援。8、震后处置:8.1察看周围的人是否受伤，如有必要，予以急救。8.2检查单元内水、电、煤气管线有无损坏。轻轻将门、窗打开，立即离开室内并向有关权责单位报告，请求救助。8.3物业工作人员在撤离、躲避时，应尽力协助客户一同疏散。8.4打开收音机，收听紧急情况指示及灾情报导。8.5检查房屋结构受损情况，尽快离开受损建筑物，疏散时应使用楼梯，不得使用电梯。8.6尽可能穿着皮鞋，以防被震碎的'玻璃及碎物扎伤。8.7撤离到空旷安全的地点，注意余震发生。8.8震后物业工作人员在保证安全的情况下，应尽力救助受困、受伤人员。保护公私财物，防止有人趁火打劫。对于以身试法者要强行扣押，移交公安部门处理。9、物业工作人员应配合政府相关部门进行地震后的一切善后处理工作。物业应急预案8一、目的为建立健全物业管理中突发公共事件的预警和应急机制，确保公司遇重大汛情能够高效、有序地做好防汛抢险救灾工作，结合公司实际情况，制定本预案。二、指导思想坚持科学发展观和以人为本的思想，积极防御，贯彻“安全第一、预防为主、常备不懈、全力抢险”的工作方针；统一领导，分级管理，科学调度，强化责任，抓好防汛工作的各个环节，落实防汛预案，加强汛情监测和预警预报，提高防洪防涝综合能力，最大限度地减轻洪涝灾害带来的损失。三、组织机构1、公司成立防汛抗洪工作领导小组总指挥：XXX副总指挥：XXX成员：XXX、XXX、XXX、XXX领导小组职责如下：（1）落实项目经理防汛抗洪工作责任制，明确职责，责任到人。（2）迅速传达防汛部门和上级领导关于防洪防汛的工作指令。（3）部署和指挥各抢险队实施防洪防汛救灾行动。（4）掌握各项目防洪防汛工作基本情况，并及时上报。1（5）执行上级下达的其他任务。2、领导小组下设防汛抗洪抢险队。各项目必须结合实际成立防汛抗洪抢险队，队长由各项目经理（或主管）担任。其职责如下：（1）根据项目实际情况，制定切实可行的防汛抗洪应急预案。（2）保持24小时值班，并有领导带班，实行项目经理负责制。（3）提前申领防汛物资，并专人管理。（4）接收和上报防汛救灾情况。（5）及时组织开展防汛救灾演练，及时疏散被困人员。（6）协调受灾户安置、转运。（7）执行公司防汛工作领导小组下达的'其他任务。四、前期准备1.提前检查疏通地面和屋面排水沟，清理化粪池和污水井、检查排水主管与市政管网接口，保证畅通。2.检查排污水泵，保证重要位置（发电机房、水泵房、配电房）等位置的污水泵能自动运行。3.检修备用发电机和控制线路，保证应急电源的安全可靠。4.检查手电筒的完好，检查设备机房应急照明。5.检查小区避雷系统。6.检查外墙立面，通知住户整理阳台、屋顶花园，清理高空搁置物、雨棚。7.修剪小区大树枯枝、虫害严重的树枝。8.确定应急情况车辆和人员的疏散路线和位置。9.项目固定专人，每天定时收看当地天气预报，并将重要信息及时上报项目负责人。五、重点监控1、对设备机房，特别是地下室、电梯井等进行重点监控。2、严密监控盐都植物园内的陡坡地界。3、重点监控局机关排水管道的畅通。4、办公电脑和监控主机、道闸设备等公共用电设备。六、物资准备1、备用水泵、水桶、扫把、毛巾。2、必要的雨具，如雨伞、雨鞋、雨衣。3、应急照明工具，如：手电筒、应急灯。4、应急通讯工具，如：对讲机。5、医疗救护物资，如：止血带、消炎药、碘酒、创可贴。6、抢险工具和材料，如安全带、安全绳、铁铲。7、必要的专项应急资金。8、应急保障车辆。七、应急措施1、普通汛情（1）加强与市防汛部门沟通，加强汛情监测预报。（2）根据各项目汛情，对住户进行有组织地疏散。（3）采取措施，保障防汛系统的联络畅通。（4）督促抢险救灾的各项准备工作，检查落实情况。3（5）依据防汛部门的汛情意见，加强宣传，稳定民心。2、重大汛情（1）接到上级领导的重大汛情应急通知后，涉及的各项目防汛救灾突击队快速响应，投入防汛抢险工作。（2）组织力量做好住户疏散安置工作，采取有利措施，尽量保障住户的基本生活条件。（3）组织有关人员维护公共秩序，防范有人趁机捣乱。（4）了解灾情，做好宣传，平息谣传，保持社会稳定。具体的应急措施参考以上流程，结合项目实际情况，按照项目的防汛应急工作方案实施。八、信息报送各项目要认真分析研究本辖区可能发生的防汛信息，按照早发现、早报告、早处置的原则，迅速将情况上报公司主管领导。防汛信息的报送和处理遵循以下原则：1、重要信息立即上报，因客观原因难以准确掌握的信息，应及时报告基本情况，同时抓紧了解情况，随后补报详情。2、一般信息按分项目管理权限，报送各项目防汛负责人。3、公司防汛工作领导小组接到重大的汛情、险情、灾情报告后，应立即报告。物业应急预案9一、火灾应急预案1、无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防控制室报警（注意现场异味，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体），请其派人查明真相，并做好应急准备。2、任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌，同时报告119火警和物业监管办公室。3、如或是初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，现灭火后报警。4、如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式报警。5、引导现场人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。6、切勿在火警现场附近高呼：“着火了”，以免造成不必要的混乱。7、在扑救人员未到达火警现场前，报警者与工作人员应采取相应的措施，使用火经现场附近的消防设施进行扑救。8、带电物品着火时，应立即切断电源，在电源切断之前，严禁用水扑灭，以防引发触电事故。9、值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知保安赶赴现场确认，并通知物业管理值班人员和拨打值班室电话报警。10、火情确认后立即通报值班经理、当班领导，由其迅速召集人员前往现场扑火、警戒、维持秩序和组织疏散。11、值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。12、详细记录火灾扑救工作的全过程。火灾扑灭之后，组织有关人员进行善后处理工作。13、物业公司收集可疑情况，配合火灾调查人员对火灾事故进行调查。二、盗窃、破坏事件应急预案1、员工发现盗窃和破坏事件或接到报警后，应立即报告物业公司值班人员查清地点、科室、楼层，通知保安或领班前往现场查验，并通知消防控制值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人动向。2、发现有在科室内实施盗窃或破坏行为，应马上向保安值班员或物业管理值班人员汇报，并通知消防控制室协助监视；同时保持冷静，如能处理的可及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。3、物业公司值班领导视情况尽快赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为，在力所能及的情况下，堵截捉拿犯罪嫌疑人，同时向警方报警。4、物业人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁实行拷打审讯和扣押，并劝阻相关人员大骂犯罪嫌疑人。5、若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，物业人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等候有关部门前来处理。6、如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的基础上，通知医护人员前来救护。7、在抓获犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口，劝阻相关工作人员出入。配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。8、在事件中涉及财产损失和人员受伤，应摄下照片或录像，留下当事人员和目击者，供有关部门详细调查以明确责任和落实赔偿。9、工作人员出现意外伤害事件，物业公司值班领导人员应立即赶赴现场，查明情况，向保安值班人员或公司经理汇报，并通知物业监管办公室。10、若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即抢救，防止使伤情加重。11、若伤亡事故系由触电引起，物业人员或技修人员应就近切断电源或用绝缘物将电源拨离触电者，再进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去接触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电。12、若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。13、详细记录意外伤亡经过，对由于设备故障或设施损害引起的伤亡事故，以及触电事故，相关部门在事发4小时之内写出书面报告给物业公司和物业监管办公室，以便公司视情况向有关部门汇报并查找原因，落实责任三、反恐防暴应急预案1、面对当前严峻的反恐形势，应提高对存在于中国国内反恐问题的认识，了解及清楚其特点，从思想上做好反恐的准备，提高警惕。2、加强反恐能力建设。通过加大培训的力度和频度的方式，大力培训保安及相关人员的反恐能力。3、提高保卫队员的能力，加强对可能引起危险的物品的监管，从源头上阻止恐怖行为的发生。4、对医院内部进行经常性检查，尤其是对重点部位进行检查，包括人口密集出、各楼层、各楼道的底部、食堂、配电室、配电箱、垃圾存放处等，对可疑物进行排查，出现紧急情况时要注意内紧外松以免引起不必要的恐慌。5、具体到我们所处的各单位、各部门，应采取明确个单位各部门的方法，从上级领导到单位职工都要有具体的分工，必要时可以成立反恐防暴小组。在实际工作中遇到恐怖事件时应及时出动，快速反应，不能贻误时机，遇到重大棘手问题时要及时汇报。6、本着平息事态、控制局面、防止扩散、减少损失的.原则，对不同性质的事件采用制止、保护、宣传、求援、疏散等方法，围绕保护在院人员生命安全这一中心，有条不紊的开展反恐工作。7、制定救援措施，针对可能采取的袭击方式，结合医院的特点和上级赋予医院的反恐医疗救援任务，并对医疗救护人员提出明确要求。医院应根据上级赋予的任务，制定相应的措施并切实抓好各项工作的落实。要实时组织演练，发现问题及时对预案进行认真的修订和完善。8、加强防护措施。严格检查医院出入人员，对可疑人员进行审问调查，情节严重者送到警方处理。物业应急预案10第一章：管理项目调研对于“颐园世家”（以下简称“颐园世家”）的开发建设，我公司保持了长期的关注，与此同时我们对项目客户对物业管理的需求进行了初步调研，将本项目的调研归纳如下：一、地理位置：“颐园世家”合肥高新技术开发区，东临怀宁路，南依习友路，是政务新区的真正核心地带。二、经济技术指标：“颐园世家”总占地面积7。9万平方米，总建筑面积18。2万平方米，其中多层约6000平方米；小高层127000平方米；商业32000平方米；地下停车场面积为21000平方米。容积率为2。03，绿化率35%。电梯数量57部，车位数量671辆（地面：125个，地下：546个）三、交通组织与智能化配置：小区设两个出入口，一期一个，车位充足。公共区域机动车泊车位集中在小区周围和地下停车场，主干道旁划定零星临时泊车位。基本远离住宅楼，减少了对居民的影响，组团区道路设计同时亦充分考虑无障碍设计。“颐园世家”实行智能化配套联网，按星级配置，设：联网式彩色可视对讲、进口带云台监控、红外线防越报警、电子巡更、小区背景音乐。四、休闲小区设有多功能休闲会所，会所内设有体育健身中心，医疗室，儿童游戏场所，老人活动中心、景观水池等。每个组团有充足的活动场地，中央长廊与水系贯穿小区的中央，方便了业主的日常生活与休闲。五、商办楼：规划总建筑面积为32000㎡的休闲商办楼，与住宅完全分隔又完美配套，与街景容为一体，使住户的生活便利无忧。六、周遍配套政务新区是合肥较为成熟的新兴高档居住区，周遍公共配套齐全，宜商宜住，“颐园世家”周围学校、医疗、旅游、餐饮、超市、农贸及生活服务等配套设施一应具全，最大程度了满足了业主的生活需求。七、物业管理重点和难点基础性服务提供与差异性服务提供对小区内部实行封闭式管理小区安全性、便利性、舒适性高度共融要成功达到“颐园世家”的管理目标，需要管理者具备优秀的管理服务体系。在“颐园世家”，我们将在管理系统、服务系统、文化系统、人力资源系统全面导入长城模式，并不断改善和提升。第二章：前期物业管理一、前期介入管理的设想，物业服务设计方案前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，并帮助开发商进行楼盘销售，提供物业管理咨询，使物业最大限度地满足业主的需求。对物业管理前期介入的基本思路是：通过组建专案工作小组对颐园世家的前期介入，提前对颐园世家进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对当地房地产、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥颐园世家各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合颐园世家特点的物业管理方案。根据颐园世家的具体特点，制定的前期物业管理服务设计方案包括了以下几点：（一）、组建“前期物业管理顾问团”，根据物业特点，提出合理建议根据目前合肥市房地产的发展趋势及颐园世家市场定位，基于颐园世家系高档次的住宅楼，对工作环境和生活品质均有着较高的需求，将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。“项目前期顾问团”依据我们已建立并有效运作的管理体系，对小区的给排水、电力供应、消防、安保、园林绿化、停车场、水景、智能化系统、标识系统、管道天然气系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，提交《颐园世家物业规划建议书》、《物业前期介入施工建议书》、《颐园世家垃圾收集系统配置建议书》、《VI系统配置方案建议书》，使物业能够更加满足业主以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。（二）、协助颐园世家做好销售工作为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素，项目前期顾问团将在前期介入期配合售楼部开展如下工作：1。安排一名现场物业顾问配合售楼部受理物业管理咨询，协助签订《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训；对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核，避免入伙后口实不符导致纠纷。2。高标准做好售楼中心、样板房、停车场和室外广场的保洁工作；3。提供售楼中心、样板房和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务；（三）、开展业主服务需求调查业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期顾问团将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解颐园世家业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，并对调查结果进行统计、分析，以此对客户服务体系进行精心设计，确定服务标准，使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时，与开发商共同举办准业主联谊活动，集中收集、了解业主反馈的信息。（四）、进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及业主需求的基础上，与开发商携手做好以下各项前期准备工作：1、对园林布置及景观设计方案提供专业建议；2、协助制订交通管制方案及保安岗亭设置方案；3、对智能化系统提出专项建议；4、收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；5、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；6、参与房屋装修的过程管理和验收工作；7、与开发商协商建立维保机制，力求在工程款项支付、维修管理流程等方面建立有效的措施以确保施工单位维修的高效率，使客户在维修方面的需求能够得到快速响应；8、收集装修装饰材料以及相关设备的备品备件，初步确立物料供应商，以满足日后维修中的材料供应；9、建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请等准备工作；10、针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。11、联系品质好、信誉佳的建材、家具、电器供应商现场办公，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。12、确认装修单位、搬家单位的名单，驻场办公，方便业主装修和入住。（五）、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责”的宗旨，根据国家验收标准及相关行业标准对颐园世家进行严格、细致、全面的接管验收，如实填报质量验收单，发现问题，记录在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间与罚则。协调施工单位留存部分材料，尤其是外部装修部分，以便日后维修，做好后续保障。对于已经接收的房屋，管理处从接收签字起，即需组织人员对已接收项目进行环境整理和护管。（六）、入伙方案策划及实施1、入伙仪式：配合地产商策划楼房交付及业主入伙仪式，以营造出一种喜气热情的氛围，体现物业管理公司及地产商对业主的尊敬和重视；2、入伙时的工作：A、建议开发商先期制作入伙流程光盘，与入伙通知书同时送交业主，详细介绍入伙流程，告知手续办理方法以及小区概况；B、合理安排业主的入伙时间，分批通知不同单元的业主办理入伙，错开高峰时间；节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理；C、场景布置：协助策划公司、礼仪公司，包括摆放花篮、盆景，悬挂条幅，张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。D、设置导向路标，安排引导人员，同时对根据实际需要，在入伙办公现场设置入伙流程图及其他注意事项展牌，使业主明确办理入伙手续、收楼的过程和相关要求。E、在业主办理入伙手续前，管理处向业主发放相关资料。F、公司财务人员、协助验楼人员及相关业务部门（供气、供电、供水、电信、银行等）现场联合办公，设立入伙服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效，并由销售中心、管理处合作，对客户提供一对一入住服务。3、入伙工作程序：入伙程序以一条龙的形式有序开展，尽可能在最短的时间内提供最周到的服务，实现简洁高效之目的。先由管理处向业主发放资料袋（包括入伙流程、装饰装修流程、费用收取标准、房屋接管验收单、防盗网样式和材质要求、室内管线图、便民服务卡），填写《业主情况登记表》之后，再到财务部结清入伙费用，手续办理完毕发放钥匙，并安排专人引导业主入室验收，将业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在相关的表单上，并负责与开发商或施工单位联系，限期修好，保证业主按时入住，最后按档案管理规定将业主入伙资料收集归挡。第三章：管理模式及管理制度一、颐园世家管理模式及设想：综合考虑颐园世家的特点，结合长城物业多年的管理经验精心设计颐园世家将要推行的管理模式与管理设想。（一）管理模式之一：质量成本双否决紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符、合理取酬”的优质系统服务。（见下图）（二）、管理模式之二：三大管理体系我们将在颐园世家的管理服务中全面导入ISO9001质量管理、ISO14001环境管理及OHSAS18001职业安全卫生管理三大体系。以不断提高管理服务水平，持续的满足客户的需求，达到客户满意。激励机制遵从“正激为主，负激为辅”，“全面实施考核，注重绩效评估”的原则，通过完善管理处的奖惩体系、薪酬体系和管理制度体系得以实施，从而达到充分肯定员工个人成绩，建立纯洁高效的团队合作精神，吸引高素质人才的管理目的。（五）、计划控制机制管理处将在工作进行前，对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交到相关部门审批后再实施。并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。管理处常规提交的详细计划项目参见管理处定期报告计划与内容。（六）、监督机制管理处的外部监督主体包括政府主管部门、业主委员会和业主三个方面。管理处将严格按照建设部及合肥市颁发的物管法规对社区进行依法管理和依法建账，如与外部监督主体就管理事宜产生分歧时，将以政府的有关法规条例以及委托管理合同为准绳加以协商和解决。例如：管理处财务核算部将根据管理处实际发生的财务收支情况每季度或半年交一份财务收支报表，根据季度工作情况，每季度交一份详细的管理工作报告，提交业主委员会并张贴公布，广而知之，主动接受业主及业主委员会的监督，并随时接受业主委员会对管理处工作的检查。管理处将通过参加市小区物业管理办公室组织的物业考评工作，不断改进和完善自身的物业管理水平，并达到合同要求。同时，将认真参加政府主管部门组织的各类专项检查（如环卫，园林，消防，物价等）对管理中存在的问题进行及时整改。（七）、自我约束机制公司每年将与管理处经理签订目标责任书，管理处各部门主管每月向管理处经理递交月度绩效目标，管理处主管每日检查所属部门员工的工作情况并检查现场工作记录。三级管理的考核结果将作为职员月度绩效工资发放的基数，也作为职员晋升的依据。公司总部品质管理部每年一次的内部质量审核将确保质量管理体系的正常运行，对审核过程中发现的不合格项限时关闭，并对责任人或部门作出相应处分。对管理处的职员，管理处将每月开展评比“服务明星、优秀员工”的评比活动，鼓励职员积极上进，不断提高自我的服务质量。（八）、信息反馈机制及处理机制信息的双向管理是信息反馈的基础，在下列图表中，我们列出部分同管理处工作相关的信息源，与客户相关的信息一般反馈到客户服务中心，再由客户服务中心将信息分解到后台的各执行部门，执行部门实施完毕后，交回客户服务中心，并由客户服务中心负责回访，并根据客户的满意程度决定是否再次将信息往后台传递。从政府、媒体等载体获得的涉及整个管理处经营活动的信息，如符合法规精神，将由管理处修改相关作业文件，指导员工开展工作。同时也体现出持续改进的管理精神。二、针对颐园世家特点的独特管理办法颐园世家位置优越，定位明确，迎合了市民的需求，从而决定了服务区内业主（使用人、租户）群体需求将会呈现共性趋同和个性鲜明的特征。基于目前合肥物业管理的状况和对客户特点的理解，结合我们多年的物业管理服务实践，我们认为，只有提供切实有效的针对性服务，才能满足该区客户现实的需求及潜在的需求，从而达到颐园世家的社会定位。为颐园世家提供有针对性的物业管理服务，我们认为，主要应从安全、舒适、规范、快捷着手。（一）、安全性：1、加强护卫员的培训，融警惕于平常，营造社区安全氛围结合我们对住宅楼的管理服务经验，社区的安全氛围对于企行不轨的人员有着威慑的作用。护卫员日常工作的一切举动，都会给人留下深刻印象。通过各种方式加强对护卫员的日常培训，从技能和心态上加以调整，能使护卫员保持良好的精神面貌，提高观察能力，煅炼护卫员独到的操作技能。这是小区安全最根本的基础。2、出入管理三级识别，促安全于全员，区别对待不同客户出入管理是能否成功实现“封闭式管理”的关键，除了硬件设施的配置上，另外对出入口的人流设计专门的分类方法，并进行了详细的分类，形成了一套行之有效的办法，提高了出入管理识别效率，是由为重要的。它不但能有效控制违法乱纪行为的发生。同时使客户获得了应有的尊重，降低了客户的抱怨和不满，以访客进入小区为例：访客通过可视对讲事先联系区内客户，获得客户的许可并知会出入口护卫员方可进入小区，护卫员在对外来人员登记的过程中识别来访客人，提高客户出入小区的效率，减少对客人不必要的干扰。针对各类出入人群，实行“三级识别”制度，即门岗识别、巡逻工作人员识别和业主识别，显得非常必要。3、特殊时段加强巡逻，防事故于未然，确保顾客财产安全。上班时间和夜间（主要是住户外出的房屋）是住宅楼盗窃案件易发生的重点时段。加强这一时段的巡逻，盘查可疑人员，确保为区内客户提供一个放心的生活环境。4、监控中心全天值班，兼顾事前事后处理对小区的环境实行24小时监控，并要求图像资料保留一个月以上，监控中心除了常规的监视、记录功能以外，并负责管理信息的处理，发挥晚班工作指挥所的作用，调动各类资源及时地处理和反馈管理信息，是安全保障的又一道屏障。5、建立消防快速反应分队结合以往的工作经验，我们将在护卫员中选拔一批队员组建颐园世家管理处“消防快速反应分队”，并进行强化训练（包括选派人员进行专业化学习），以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。以消防快速分队为基础，在区内寻找合适的时机，组织客户一道参加消防演习，掌握必备消防知识。6、安防等设备设施的定期检测在实际工作中，我们经常遇到安防设施的误报、天然气泄露的误报等事故，为客户日常生活以及物业管理工作的开展带来了极大的不便，为此我们将应客户需要，对客户室内的安防设施以及大型的电器设备、电路定期进行检测，防范未然。（二）、舒适性：1、服务力求“零干扰”我们认为，最好的服务，就是在客人未到来以前，准备好客人所需要的一切。在办理入伙手续时，我们将发放客户需求调查表，力求在第一时间掌握客户的共性需求及个性需求，以及共性和个性不喜欢的事情，制定措施，形成制度，追求服务“零干扰”。避免服务过程中为客户提供客户不喜欢的服务，管理处不以任何方式向客户推销产品，也不允许推销人员进入小区，经业主许可的促销人员，将会由巡逻岗陪同，防止其对其它住户的兹扰。护卫员除应具备的治安管理功能外，也充当迎宾及代客提物等职能。2、推行“首问责任制”对客户服务过程中的任何一个失误，我们都将花十倍甚至更多的力气和成本去纠正。因此，我们鼓励职员第一次就把事情做对，倡导让客户第一次就满意。每一位职员在客户面前都代表着公司的形象，因此，每一位职员都必须勇于承担责任。面对客户的咨询和请求，第一位被咨询或请求的职员都必须立即受理，并指引和帮助客户寻找解决的'最快途径，绝不可相互推逶或将内部管理上的矛盾暴露在客户面前。3、提供“一站式服务”构建服务平台——客户服务中心结合颐园世家的情况，我们将在管理处设立客户服务中心，构建“一站式”客户服务体系，设置客户助理14小时服务，日常事务即时受理即时解决，作为服务平台的客户服务中心，对外采用酒店式接待全方位面向客户；对内协调各项目组，构建成为信息中心和指挥中心，一站式解决客户需求。4、提供房屋租赁服务项目购买人群中，会有部分客户将物业用于中长期投资，颐园世家以其极为优越的地理位置和鲜明的功能定位必将吸引部分的投资者，我们将在客户服务中心与相关中介机构联手，提供房屋租赁服务，实现客户利益最大化。5、提供个性化有偿的服务通过充分利用内部资源，为客户提供保洁、维修等服务；同时通过市场调查，收集能提供优质服务的物资供应商和服务提供商，建立通畅的合作渠道，让客户足不出户即可获得上门服务的便利。6、利用科技，提高服务效率针对合肥市目前的停车管理状况，对于业主和消费人员的车辆管理，我们的管理思路是“快进快出，简化识别”，具体的服务措施是，建议开发单位在车场道闸上选用功能先进，性能可靠的设备，同时向业主发放专用出入卡，自助刷卡，自动开启道闸，自主进出，缩短进出口停留时间，享受无干扰进出服务。（三）、规范性1、顾客过往记录在介入颐园世家的物业管理伊始，我们将对与开发商的各种沟通过程和结果进行记录，按照合同的内容规范处理。入伙后，我们将对与客户所有交流沟通的过程和结果进行记录，客人一旦在区内工作或生活，所发生的请修、沟通、投诉、参与社区建设情况、对区内环境和秩序有重大影响的行为等都会在我们的资料上找到相应的历史记录。通过使用先进的客户关系管理软件，使客户的过往记录更加完整。2、房屋装修对客户进行的房屋装修，我们将本着“合情、合理、合法”的原则，严把装修“申请、过程、验收”三关；留存装修施工方案、施工图表；重点审查拆改项目、门面装饰、管道变更及环保措施；每天不少于两次的装修巡查，核查新增项目及隐蔽工程进行；严格按章验收，以保障公共设备设施的正常使用功能不受影响，保障毗邻部位利益。3、“五个一”工程服务态度是决定服务行为的内在因素。为了规范地向客户提供上门服务，我们将在维修等作业人员进入客户室内作业时，实施五个一工程，即：一个工具箱，一双拖鞋，一个毛刷，一张抹布，一张笑脸。力求除了维修工作本身外，尽量不要留下任何作业痕迹，不留尾巴。4、持续改进对任何一项作业，均要求形成闭环。一个客户需求和管理处的指令发出，到执行完毕必须是完整的，且有处理人和督导人的记录，一旦出现不合格项，管理处将以跟踪的形式确保所有不合格项整改，以验收的方式确保该项已整改，直到关闭为止。5、统一广告区商办楼的经营单位根据其商业要求，需要设置广告牌来展示自己的商品，为了在方便客户的同时维护楼面和谐统一的外观形象。我们将聘请设计单位统一规划，由经营单位（也可委托管理处）在区内规定的位置上设置统一形式的广告牌。（四）快捷性1、限时服务对于维修方面的有效投诉，我们要求维修人员在接报后的三十分钟内赶至现场进行处理，客户服务中心将跟踪并对作业人员的效率进行记录和考核。对于其他方面的投诉，我们要求在受理的三日内给予解决。2、客户识别我们将要求员工对客户名称及通讯方式尽量熟悉，力求张口就报。对于处理不了的问题，一定要给出一个以上的建议，帮助客户做出选择，以期给客户留下深刻印象。三、管理制度：将结合当地的物业管理状况导入长城物业整套管理制度及编制公众制度。第四章：人力资源管理一、管理处组织架构及人力资源配备物业管理作为第三产业的组成部分，它提供的产品不同于制造业和农业，实物形体和功能尤为突出，它的产品是服务，是无形的，主要是通过人提供的服务来达到企业经营的目的，为建立科学完善的管理服务体系，打造一支能够提供高品质服务的员工队伍，保障各部门的运作顺畅，提高服务效率，在颐园世家我们坚持精简、高效的原则设置组织结构，配备人力资源。（一）、颐园世家管理处内部管理架构（二）、管理组织架构描述：颐园世家管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，实行管理处经理负责制，负责指挥和协调各部门工作。管理处与公司总部签订经营管理目标责任书，独立核算。内部机构采用直线职能制，减少中间管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。1。全体员工统一着公司制服，佩带工牌，服务标准统一。2。各岗位所需人力资源配置实行完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3。客户服务中心作为管理处的信息中心，接受理客户的咨询、请修、投诉、费用交缴等事宜，通过对管理处所设置部门及人员进行统一调度，综合处理各种信息，同时负责客户关系、社区商务、社区文化等。建立管理处与客户之间的服务平台。4。工程部的职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修、分包方管理以及客户请修服务。5。环境部负责小区公共设施的巡查，小区环境保洁和绿化养护，卫生消杀，环保监测和居民委托的保洁服务项目。6。护卫部负责区内治安和交通管理事务，包括小区日常的公共秩序的维护、道路的畅通、车辆的停放以及消防安全管理。7。行政部主管负责管理处的日常行政事务、财务、后勤和资料档案管理及协助客户服务中心进行社区文化活动策划、组织、实施。8。我们将根据公司的制度并结合颐园世家的需要制定适用的《物业管理处职位说明书》。第七章：客户关系与档案管理一、客户关系管理：在物业管理过程中，建立良好的客户关系是保障物业管理的良好运作，获得客户的认可和支持，创造优秀住宅小区的关键。无论是推行某一项管理措施、还是管理费用的收缴，只有具备良好的客户关系，才能得以顺利开展。（二）、客户关系管理措施：1、通过使用长城物业特有的客户关系管理软件，建立客户档案，了解客户的基本情况和喜好，记录客户的个性化需求及管理过程中的请修、投诉、咨询、费用收缴，以及参与社区管理情况。A、客户调查通过每年至少一次的的客户满意率、需求调查（调查人数不低于总户数的80%），确认管理状态和存在问题，以及客户需求，利用所收集的客户信息，掌握客户的情况，通过沟通、改进增进了解和满意，获取支持。B、加强沟通：住户是我们主要的公共关系对象，沟通方式为适时回访，媒介宣传，座谈会，信息调查反馈，需求分析，期望满足，开展社区文化活动，节庆日上门拜访等。日常事务处理程序，财务收支，管理状况，设施设备完好率评估进行公布。工程更新改造计划和实施情况，组织业主观看大厦的设施设备，了解大厦状况。特约服务，以良好的工作态度，及时高效地提供便利服务。统计老人、儿童、教师人口，分析人员结构状况，有针对性的通过慰问、祝贺等方式提供超出客户期望的服务，（在其需要帮助和情感上或精神上给予额外的惊喜）。提倡更人性，更友好，更温暖的交流接触。拉近距离，提高客户满意率。有针对性作回访沟通，消除不理解和误解，明确客户意图，并满足客户，（三）、客户投诉处理投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理客户的投诉能赢得客户的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，损害客户对管理处的信任度。为此必须制订详细的投诉处理流程管理规定。1、投诉受理客户投诉一般通过电话、来访、书信或其他形式，客户服务中心客户助理按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向客户说明缘由并协助客户进一步通过其他渠道予以解决；对客户的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关项目组及时处理，重大投诉向客户主任汇报，由客户主任按权限处理。2、投诉处理为实现投诉处理的高效率，管理处24小时无时限接受业主投诉，值班人员填写好投诉受理登记表。同时与开发商客户服务部门链接，确保投诉处理的及时性。如属业主请修，我们要求工程维修人员接到客户服务中心传来的业主维修需求后，十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，大项目维修不超过七天；如有投诉在接报后予以解决，同时对责任人给予相应处分。对于其它方面的投诉，我们将及时分派至相关项目组，并要求与业主约定回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉问题由管理处在居住区公告栏或小区宽带网上管理处建立的信息平台上公告解决措施。3、投诉回访客户有效投诉处理完毕后，由行政主管电话或上门的形式回访，以征求客户意见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，要求投诉回访率100%，确保有投诉必有回应、处理必有结果。（四）、客户须知及用户手册详见附件：《服务指南》明确物业公司与业主的管理权利和义务，小区管理的公众制度以及必要的生活和工作指引，规范物业公司和住户的行为，避免管理过程中因权责模糊或无知而导致纠纷，从而损坏客户关系。（五）、客户满意度测评预测分析物业管理在中国作为一个新兴服务行业，其发展时间较短，较之其它成熟行业仍属于幼稚行业，尤其是对客户满意度测评的标准和方式普遍存在认识不足，方法简单的缺陷。由于测评标准及测评方式不同，其测评的结果区别也较大。我们将采用目前世界上较为先进的客户满意度测评体系，即聘请第三方中介机构对服务过程和结果进行测评，并采用十级评分法进行量化打分，同时将各项内容进行权重划分，最后得出客户的综合满意指数和各单项的满意指数。以颐园世家较为先进的设计理念、明确的市场定位和完善的硬件配置，通过我们的努力，我们预测在正式入伙的第一年内，客户满意度指数可达到78，在入伙的第二年内，客户满意度指数将达到81，我们力争在入伙的第三年内，使客户满意度指数达到85。二、档案的建立与管理（一）、颐园世家档案的建立和管理知识经济的悄然崛起，使信息的重要性日益凸现，信息资源已成为物业管理中不可缺少的组成部份。在颐园世家的档案建立与管理中，我们将采用先进的计算机网络技术，对档案进行集中有序、标准规范的管理，配合先进的资料检索软件以达到信息共享、合理利用的目的，同时，在信息资料收集中将广开渠道，对颐园世家内所有物业项目从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件都建立起相应的档案，有效保证物业管理服务的质量，提升物业管理的整体水平。为此，我们建立了一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度，以保证档案管理满足物业管理的需要。1、资料的收集我们在颐园世家管理处将设立专门的档案室，并由综合部负责管理。在资料收集时应保证内容的丰富及渠道的广泛。按照档案的不同类别，我们将通过四个途径进行收集。首先在物业接管移交与开发商及设计单位、施工单位积极合作，力争全面、准确地收集到工程建设产权及工程技术等原始资料。第二是在业主入伙、进行房屋装修阶段收集业主、客户资料。第三是在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案、投诉与回访记录等以及其它相关资料，并将档案的收集形成制度化；第四是通过政府主管部门、公司总部以及国际互联网等获取相关信息。2、资料的整理和分类在收集到原始资料后，统一由档案管理员集中整理。剔除作废的和无效的记录，修补破损的文档，然后按类别进行装订并整理成册，做到条理清晰、分类合理、易于检索。3、资料的归档管理