江西建房管理办法

江西建房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强江西省农村建房管理，规范农村建房行为，节约集约利用土地，保护农村生态环境，促进农村经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本省行政区域内农村村民新建、改建、扩建个人住宅的管理。（三）基本原则1.规划引领原则农村建房应当符合乡镇国土空间规划、村庄规划，遵循先规划后建设的原则，统筹安排宅基地布局和建房空间。2.节约集约原则严格控制农村建房占地面积，鼓励和引导村民集中建房，节约集约利用土地资源。3.生态保护原则注重保护农村生态环境，防止因建房活动破坏生态景观、影响生态平衡，促进人与自然和谐共生。4.安全第一原则确保农村建房工程质量和施工安全，保障村民生命财产安全。二、规划与用地管理（一）规划编制1.乡镇人民政府应当组织编制乡镇国土空间规划和村庄规划，明确宅基地的规模、布局、用途等，为农村建房提供规划依据。2.村庄规划应当充分尊重村民意愿，体现乡村特色，注重保护传统村落和历史文化风貌。（二）宅基地申请条件1.符合下列条件之一的村民，可以申请宅基地：因结婚等原因，确需分户，原宅基地面积低于分户标准的；因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；县级以上人民政府规定的其他条件。2.有下列情形之一的，不得批准宅基地申请：不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；已拥有一处宅基地且面积达到规定标准的；出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；其他不符合申请建房条件的。（三）宅基地审批程序1.申请村民向本集体经济组织提出宅基地申请，并提交建房申请书、家庭户籍证明、宅基地申请审批表等材料。2.受理村民委员会收到申请材料后，应当在5个工作日内进行初审。初审通过的，在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于7个工作日。公示无异议的，报乡镇人民政府审核。3.审核乡镇人民政府应当自收到申请材料和初审意见之日起10个工作日内进行审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等。审核通过的，报县级人民政府农业农村主管部门审批。4.审批县级人民政府农业农村主管部门应当自收到审核意见之日起5个工作日内进行审批。经审批同意的，核发乡村建设规划许可证；涉及农用地转用的，依照土地管理法律法规的规定办理审批手续。（四）宅基地使用管理1.村民应当按照批准的面积、位置和用途使用宅基地，不得擅自改变。确需调整的，应当经村民委员会同意，并报乡镇人民政府和县级人民政府农业农村主管部门批准。2.宅基地闲置超过两年的，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权。3.严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。三、建房标准与设计要求（一）建房标准1.农村建房层数不得超过三层，建筑面积不得超过350平方米。2.宅基地面积标准按照所在县（市、区）规定执行，一般每户不得超过120平方米。3.建筑高度不得超过12米，坡屋顶建筑屋脊高度不得超过15米。（二）设计要求1.农村建房应当委托具有相应资质的设计单位或者专业技术人员进行设计，或者选用通用设计图、标准图集。2.设计应当符合安全、适用、经济、美观的要求，体现地域特色和乡村风貌。3.新建房屋的外观造型、色彩等应当与周边环境相协调，不得破坏村庄整体景观。四、施工管理（一）施工队伍选择1.村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者具备相应技能的农村建筑工匠施工。2.建筑施工企业和农村建筑工匠应当按照规定办理工商登记和备案手续。（二）施工合同签订1.村民与施工队伍应当签订施工合同，明确双方的权利和义务。2.施工合同应当包括工程范围、建设工期、工程质量、工程造价、付款方式、质量保修范围和期限等内容。（三）施工安全管理1.施工队伍应当按照施工安全规范和操作规程进行施工，设置必要的安全警示标志，采取安全防护措施，确保施工安全。2.施工人员应当具备相应的安全知识和技能，佩戴安全帽等安全防护用品。3.乡镇人民政府应当加强对农村建房施工安全的监督检查，发现安全隐患的，应当责令施工队伍立即整改。（四）质量监督管理1.县级人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强对农村建房工程质量的监督管理，定期开展质量巡查和抽查。2.村民委员会应当协助乡镇人民政府做好农村建房质量监督工作，发现质量问题的，应当及时督促施工队伍整改。五、风貌管控（一）建筑风貌引导1.各地应当根据当地历史文化、民俗风情和自然环境等因素，制定农村建房建筑风貌导则，引导村民建设具有地方特色的住宅。2.鼓励采用传统建筑材料和工艺，传承和弘扬优秀传统文化。（二）环境整治要求1.农村建房应当配套建设污水处理、垃圾收集等环境卫生设施，改善农村人居环境。2.不得在村庄主要道路两侧、公共场所等乱搭乱建、乱堆乱放。（三）景观保护1.农村建房应当保护好周边的自然景观和生态环境，不得破坏山体、水体、古树名木等。2.涉及风景名胜区、历史文化名村名镇等区域的农村建房，应当符合相关保护规定。六、监督检查与法律责任（一）监督检查1.县级以上人民政府农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门应当按照各自职责，加强对农村建房的监督检查。2.乡镇人民政府应当建立健全农村建房巡查制度，及时发现和制止违法违规建房行为。（二）法律责任1.违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。2.超过批准面积多占土地建住宅的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还多占的土地，限期拆除在多占的土地上新建的房屋；无法拆除的，没收在多占的土地上新建的房屋，可以并处每平方米20元以上50元以下的罚款。3.未按照规划许可进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。4.农村建筑工匠或者建筑施工企业在施工中违反工程建设强制性标准的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销