江苏购房管理办法

江苏购房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强江苏省房地产市场管理，规范购房行为，维护房地产市场秩序，保障购房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及相关法律法规，结合本省实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在江苏省行政区域内进行的各类房屋买卖、租赁及相关房地产交易活动。包括新建商品房、存量房（二手房）的交易行为，以及房屋租赁过程中的各项管理事宜。（三）基本原则1.合法合规原则房地产交易活动必须严格遵守国家法律法规和本办法的规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.公平公正原则交易各方应当遵循公平、公正的原则，在平等协商的基础上确定交易价格、交易条件等内容，不得欺诈、胁迫或利用其他不正当手段谋取利益。3.诚实守信原则交易当事人应当诚实守信，如实提供有关信息，履行合同约定的义务，不得隐瞒或虚假陈述重要事实。二、购房资格管理（一）本地居民购房资格1.具有江苏省户籍的居民家庭，可以在本省范围内购买符合规定的住房。2.居民家庭购房套数的认定标准，按照当地房地产市场调控政策执行。一般以家庭为单位，包括夫妻双方及未成年子女名下的住房套数。（二）非本地居民购房资格1.非江苏省户籍居民家庭在本省购房，应当符合当地的限购政策。通常要求提供一定期限的社保或纳税证明，具体期限根据各地实际情况确定。2.对于在当地工作、学习或生活的非户籍居民，因改善居住条件等合理需求申请购房的，应当按照规定提供相关证明材料，经审核通过后方可购买。（三）购房资格审核1.房地产开发企业、房地产经纪机构在销售房屋时，应当要求购房人提供购房资格证明材料，并对其真实性进行初步审核。2.各地房地产管理部门应当建立购房资格审核系统，对购房人提交的资格证明材料进行联网核查。审核通过的，出具购房资格证明；审核不通过的，不得向其销售房屋。3.购房人应当如实提供相关证明材料，如提供虚假材料骗取购房资格的，一经查实，取消其购房资格，并依法追究相关责任。三、商品房销售管理（一）预售管理1.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后方可预售。2.申请预售许可应当提交下列材料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案，包括预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。3.房地产开发企业应当按照预售许可范围预售商品房，不得擅自变更预售范围。预售商品房时，应当在售楼处显著位置公示《商品房预售许可证》、预售房源、价格、面积等信息。（二）现售管理1.商品房现售，应当符合下列条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。2.房地产开发企业进行商品房现售时，应当向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照合同约定承担保修责任。（三）销售价格管理1.房地产开发企业应当按照公平、合理、诚实信用的原则制定商品房销售价格，不得恶意哄抬房价。2.实行政府指导价的商品房项目，房地产开发企业应当按照政府规定的价格范围进行销售。实行市场调节价的商品房项目，房地产开发企业应当在售楼处显著位置公示价格信息，包括基准价、浮动幅度、实际销售价格等内容。3.房地产开发企业不得采取虚假标价、低价倾销、价格欺诈等不正当手段销售商品房。（四）销售合同管理1.房地产开发企业与购房人应当签订书面商品房买卖合同。合同应当明确双方的权利义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。2.房地产开发企业应当使用统一的商品房买卖合同示范文本，并在合同签订前向购房人明示合同条款。购房人有权对合同条款提出异议，双方应当协商一致后签订合同。3.房地产开发企业不得拒绝签订商品房买卖合同，不得附加不合理的条件。购房人应当按照合同约定履行付款义务，房地产开发企业应当按照合同约定按时交付房屋。四、存量房交易管理（一）交易流程1.存量房买卖双方达成交易意向后，应当签订存量房买卖合同。合同应当明确房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、违约责任等内容。2.买卖双方应当持存量房买卖合同、身份证明、房屋产权证书等材料，到房地产交易管理部门办理交易手续。3.房地产交易管理部门对交易材料进行审核，符合条件的，办理房屋产权转移登记手续，核发房屋产权证书。（二）资金监管1.为保障存量房交易资金安全，推行存量房交易资金监管制度。买卖双方可以自行选择监管银行，将交易资金存入监管账户。2.交易资金监管账户应当由房地产交易管理部门、监管银行和买卖双方共同签订监管协议进行管理。3.房屋产权转移登记手续办理完成后，监管银行按照监管协议的约定，将交易资金划转至卖方账户。（三）经纪服务管理1.房地产经纪机构及其从业人员从事存量房经纪业务，应当依法取得营业执照和房地产经纪机构备案证明，并在经营场所显著位置公示相关证照和服务内容、收费标准等信息。2.房地产经纪机构及其从业人员应当遵守职业道德，诚实守信，为交易双方提供真实、准确、完整的信息，不得隐瞒或虚假陈述重要事实。3.房地产经纪机构及其从业人员不得赚取差价，不得协助交易双方签订阴阳合同，不得采取不正当手段促成交易。五、房屋租赁管理（一）租赁合同管理1.房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。合同应当明确租赁双方的权利义务，包括房屋基本情况、租金及支付方式、租赁期限、用途、维修责任、违约责任等内容。2.房屋租赁合同应当向房地产管理部门备案。租赁当事人可以通过房地产管理部门指定的网站或服务窗口进行备案。3.房屋租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。（二）租金管理1.房屋租金由租赁双方协商确定，但不得违反国家和地方有关规定。2.实行政府指导价的房屋租赁项目，应当按照政府规定的租金标准执行。实行市场调节价的房屋租赁项目，租赁双方应当在合同中明确租金标准及调整方式。3.房地产管理部门应当加强对房屋租金的监测和分析，定期公布租金信息，引导租赁市场健康发展。（三）租赁登记备案1.房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订之日起三十日内，到房地产管理部门办理租赁登记备案手续。2.办理租赁登记备案应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋产权证书；租赁双方身份证明；其他规定的材料。3.房地产管理部门对符合条件的房屋租赁登记备案申请，应当予以办理，并出具租赁登记备案证明。六、房地产市场监管（一）监管部门职责1.省住房和城乡建设部门负责全省房地产市场的统一监督管理工作，制定房地产市场调控政策和相关管理制度，指导各地房地产市场监管工作。2.市、县（区）房地产管理部门负责本行政区域内房地产市场的具体监督管理工作，包括对房地产开发企业、房地产经纪机构、房屋租赁当事人等市场主体的监管，以及对商品房销售、存量房交易、房屋租赁等交易行为的监管。3.其他相关部门按照各自职责，协同做好房地产市场监管工作。如物价部门负责对房地产价格的监督检查，工商部门负责对房地产市场经营行为的监督管理等。（二）市场检查与巡查1.房地产管理部门应当定期对房地产市场进行检查和巡查，重点检查房地产开发企业、房地产经纪机构的经营行为，商品房销售、存量房交易、房屋租赁等交易活动的合法性、规范性等情况。2.检查内容包括：是否取得相关资质证书和许可证，是否按照规定进行销售、交易、租赁活动，是否存在虚假宣传、价格欺诈、合同欺诈等违法行为，是否履行相关备案手续等。3.对检查中发现的问题，房地产管理部门应当责令限期整改；情节严重的，依法予以处罚。（三）投诉举报处理1.建立健全房地产市场投诉举报制度，畅通投诉举报渠道。房地产管理部门应当设立专门的投诉举报电话、邮箱或网站，接受社会公众对房地产市场违法违规行为的投诉举报。2.对投诉举报事项，房地产管理部门应当及时受理、调查核实，并依法处理。处理结果应当及时反馈给投诉举报人。3.鼓励广大群众积极参与房地产市场监督，对查证属实的投诉举报，给予举报人适当奖励。七、法律责任（一）房地产开发企业违法责任1.未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.未按照规定的现售条件现售商品房的，责令限期改正，并处以警告，可并处1万元以上3万元以下罚款。3.采取虚假标价、低价倾销、价格欺诈等不正当手段销售商品房的，由物价部门、工商部门按照各自职责依法予以处罚。4.拒绝签订商品房买卖合同、附加不合理条件或者未按照合同约定履行义务的，应当承担违约责任，给购房人造成损失的，依法承担赔偿责任。（二）房地产经纪机构违法责任1.未取得营业执照和房地产经纪机构备案证明从事经纪业务的，由工商部门、房地产管理部门按照各自职责依法予以取缔，没收违法所得，并处以罚款。2.隐瞒或虚假陈述重要事实、赚取差价、协助签订阴阳合同、采取不正当手段促成交易等违法行为的，由房地产管理部门责令限期改正，记入信用档案；情节严重的，吊销营业执照，并依法予以处罚。（三）房屋租赁当事人违法责任1.未签订书面租赁合同、未办理租赁登记备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款。2.未经出租人同意擅自转租房屋的，出租人有权解除租赁合