新建住宅管理办法

新建住宅管理办法一、总则（一）目的为加强新建住宅的管理，保障住宅质量和居住安全，维护业主的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本公司/组织开发建设的新建住宅项目及其相关配套设施的管理活动。（三）基本原则1.依法管理原则严格遵守国家法律法规，确保新建住宅管理活动合法合规。2.质量第一原则把住宅质量放在首位，加强工程建设全过程监管，确保住宅符合质量标准。3.服务业主原则以业主需求为导向，提供优质、高效、便捷的服务，维护业主的合法权益。4.统一管理原则对新建住宅项目实行统一规划、统一建设、统一管理，提高管理效率和水平。二、建设前期管理（一）项目规划1.公司/组织应依据城市总体规划和相关政策法规，结合市场需求和地块实际情况，进行新建住宅项目的规划设计。2.规划设计应充分考虑住宅的功能布局、日照、通风、消防、安全等因素，确保住宅的舒适性和安全性。3.规划设计方案应报经相关部门审批，并在施工现场进行公示，接受社会监督。（二）施工许可1.公司/组织应按照国家规定办理新建住宅项目的施工许可证，确保项目建设依法依规进行。2.在办理施工许可证前，应完成项目的规划设计、施工图审查、招投标等前期工作，并具备相应的施工条件。3.施工许可证应注明项目的建设规模、建设内容、施工单位、监理单位等信息，并严格按照许可证规定的内容进行施工。（三）工程招投标1.新建住宅项目的勘察、设计、施工、监理等单位应通过公开招投标的方式确定，确保项目建设的公平、公正、公开。2.招投标活动应严格按照国家法律法规和相关规定进行，招标人应编制招标文件，明确招标范围、招标条件、评标标准等内容。3.评标委员会应按照招标文件规定的评标标准进行评标，确定中标候选人，并向社会公示。（四）合同管理1.公司/组织应与勘察、设计、施工、监理等单位签订书面合同，明确各方的权利和义务。2.合同应包括工程范围、工程质量、工程进度、工程造价、付款方式、违约责任等条款，确保合同的合法性和有效性。3.公司/组织应加强对合同执行情况的监督检查，及时发现和解决合同履行过程中出现的问题。三、工程建设管理(一)施工单位管理1.施工单位应具备相应的资质等级，并按照资质等级承揽工程任务。2.施工单位应建立健全质量管理体系，制定质量管理制度和质量保证措施，确保工程质量符合标准要求。3.施工单位应按照施工图纸和施工规范进行施工，不得擅自变更设计文件。如需变更，应按照规定程序办理变更手续。（二）监理单位管理1.监理单位应具备相应的资质等级，并按照资质等级承揽监理业务。2.监理单位应建立健全监理工作制度，制定监理规划和监理实施细则，对工程建设全过程进行监理。3.监理单位应按照监理合同的约定，对工程质量、工程进度、工程造价等进行监督管理，及时发现和解决工程建设中出现的问题。（三）工程质量监督1.公司/组织应建立工程质量监督管理制度，加强对工程质量的监督检查。2.工程质量监督部门应按照国家规定对新建住宅项目进行质量监督，对工程建设各方责任主体的质量行为和工程实体质量进行监督检查。3.工程质量监督部门应定期对工程质量进行抽检，发现质量问题及时下达整改通知书，责令责任单位限期整改。（四）工程进度管理1.公司/组织应制定工程进度计划，并加强对工程进度的跟踪检查和协调调度。2.施工单位应按照工程进度计划组织施工，确保工程按时竣工交付使用。如因不可抗力或其他原因导致工程进度延误，应及时采取措施进行调整，并向公司/组织报告。3.监理单位应加强对工程进度的监理，及时发现和解决工程进度中出现的问题，确保工程进度计划的顺利实施。（五）工程造价管理1.公司/组织应建立工程造价管理制度，加强对工程造价的控制和管理。2.工程造价咨询单位应按照国家规定和合同约定，对新建住宅项目进行工程造价咨询服务，提供工程造价预算、结算等文件。3.施工单位应按照合同约定的工程造价进行施工，不得擅自提高工程造价。如需调整工程造价，应按照规定程序办理变更手续。四、竣工验收管理（一）竣工验收条件1.新建住宅项目已按设计文件要求完成全部建设内容，工程质量符合标准要求。2.工程技术资料齐全，包括工程竣工报告、工程质量评估报告、工程勘察报告、工程设计文件审查报告、工程施工图纸、工程施工记录、工程质量检验报告等。3.工程竣工验收前，已完成规划、消防、环保、人防等专项验收，并取得相应的验收合格文件。4.工程竣工验收前，已完成住宅质量分户验收，并取得分户验收合格证明。（二）竣工验收程序1.施工单位完成工程建设任务后，应向公司/组织提交工程竣工报告，并申请工程竣工验收。2.公司/组织收到施工单位的工程竣工报告后，应组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收。3.工程竣工验收应按照国家规定的程序进行，包括工程资料审查、工程实体检查、工程质量评定等环节。4.工程竣工验收合格后，公司/组织应出具工程竣工验收报告，并报建设行政主管部门备案。（三）住宅质量保修1.公司/组织应按照国家规定和合同约定，对新建住宅项目承担质量保修责任。2.质量保修期限应按照国家规定执行，在质量保修期限内，公司/组织应及时履行保修义务，确保住宅质量。3.公司/组织应建立质量保修档案，记录质量保修情况，并定期向建设行政主管部门报告。五、交付使用管理（一）交付条件1.新建住宅项目已通过工程竣工验收，并取得工程竣工验收备案证明。2.住宅质量符合标准要求，已完成住宅质量分户验收，并取得分户验收合格证明。3.配套设施已按照规划设计要求建设完成，并经验收合格。4.物业服务企业已确定，并签订物业服务合同。（二）交付程序1.公司/组织应在新建住宅项目交付使用前，向业主发出交付通知书，告知业主交付的时间、地点、所需资料等事项。2.业主应按照交付通知书的要求，在规定的时间内办理交付手续。办理交付手续时，业主应提供身份证、购房合同等相关资料。3.公司/组织应在交付现场设立交付服务窗口，为业主提供一站式交付服务。交付服务窗口应配备专业人员，负责解答业主的疑问，办理交付手续。4.交付过程中，公司/组织应向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，并对住宅的质量、使用等情况进行说明。（三）物业承接查验1.物业服务企业应在新建住宅项目交付使用前，与公司/组织进行物业承接查验。2.物业承接查验应按照国家规定和合同约定进行，包括物业共用部位、共用设施设备的查验，物业资料的移交等环节。3.物业承接查验合格后，物业服务企业应与公司/组织签订物业承接查验协议，并办理物业交接手续。六、物业服务管理（一）物业服务企业选择1.公司/组织应通过公开招投标或协议方式选择具有相应资质等级的物业服务企业，为新建住宅项目提供物业服务。2.物业服务企业应具备良好的信誉和服务质量，能够提供优质、高效、便捷的物业服务。3.公司/组织应与物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。物业服务合同应包括物业服务内容、服务标准、服务费用、服务期限、违约责任等条款。（二）物业服务内容1.物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供以下物业服务内容：物业共用部位、共用设施设备的日常维护、保养和管理；环境卫生管理，包括小区内的清扫、保洁、垃圾清运等；绿化养护管理，包括小区内的花草树木养护、修剪等；秩序维护管理，包括小区内的安全巡逻、门禁管理、车辆停放管理等；房屋维修管理，包括房屋的日常维修、养护等；其他物业服务事项。2.物业服务企业应建立健全物业服务管理制度，加强对物业服务人员的培训和管理，提高物业服务质量和水平。（三）物业服务费用1.物业服务费用应按照物业服务合同的约定收取，物业服务费用的标准应根据物业服务内容、服务标准、市场行情等因素确定。2.物业服务企业应按照规定向业主公示物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。3.业主应按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。如业主逾期未缴纳物业服务费用，物业服务企业有权按照合同约定收取违约金。（四）物业服务监督1.公司/组织应加强对物业服务企业的监督检查，定期对物业服务质量进行评估和考核。2.业主委员会应代表业主对物业服务企业的服务质量进行监督，及时向物业服务企业提出意见和建议。3.物业服务企业应接受业主和相关部门的监督，对业主和相关部门提出的意见和建议应及时整改，不断提高物业服务质量和水平。七、业主权益保障（一）业主大会和业主委员会1.新建住宅项目交付使用后，业主应按照国家规定成立业主大会，并选举产生业主委员会。2.业主大会和业主委员会应依法履行职责，代表业主行使权利，维护业主的合法权益。3.业主大会和业主委员会应建立健全工作制度，加强自身建设，提高工作效率和水平。（二）业主权利和义务1.业主在新建住宅项目中享有以下权利：依法享有住宅的所有权、使用权、收益权等；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业的服务质量；提出意见和建议，要求业主委员会和物业服务企业改进工作；法律、法规规定的其他权利。2.业主在新建住宅项目中应履行以下义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内的规章制度；按时足额缴纳物业服务费用；配合物业服务企业的管理工作；法律、法规规定的其他义务。（三