拆迁房屋管理办法

拆迁房屋管理办法一、总则（一）目的与依据为加强拆迁房屋管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城市建设顺利进行，依据《中华人民共和国民法典》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内国有土地上房屋拆迁及其相关管理活动。集体土地上房屋拆迁可参照本办法执行，但需遵循集体土地管理的相关法律法规。（三）基本原则1.依法拆迁原则拆迁活动必须严格依照法律法规规定的程序和要求进行，确保拆迁行为合法合规。2.公平公正原则保障拆迁当事人在拆迁过程中享有平等的权利，公平合理地确定拆迁补偿标准和安置方式，杜绝任何形式的歧视和不公平对待。3.妥善安置原则以保障被拆迁人的居住条件和生活水平不降低为目标，提供合理的安置房源和安置方案，确保被拆迁人得到妥善安置。4.先补偿后搬迁原则拆迁人必须在对被拆迁人给予充分补偿后，方可实施搬迁行为，保障被拆迁人的合法权益。二、拆迁管理部门及职责（一）拆迁管理部门设置本地区设立专门的拆迁管理办公室，作为拆迁房屋管理的行政主管部门，负责本行政区域内拆迁房屋管理工作的组织、协调、指导和监督。（二）部门职责1.贯彻执行国家和地方有关拆迁房屋管理的法律法规和政策。2.负责拆迁项目的审批和备案工作，审查拆迁计划和拆迁方案是否符合相关规定。3.监督拆迁当事人的拆迁行为，对违法违规行为进行查处。4.协调处理拆迁过程中的纠纷和矛盾，维护社会稳定。5.建立健全拆迁档案管理制度，对拆迁项目的相关资料进行整理、归档和保管。三、拆迁程序（一）前期准备1.建设项目批准拆迁人应取得建设项目的立项批准文件，明确项目的性质、规模、地点等内容。2.规划许可取得规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，确定拆迁范围和建设工程规划要求。3.拆迁计划和方案制定拆迁人应根据项目情况制定拆迁计划和拆迁方案，包括拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿方式、安置房源、补偿资金预算等内容。4.拆迁补偿资金监管拆迁人应将拆迁补偿资金足额存入指定银行账户，实行专款专用，接受拆迁管理部门的监督。（二）拆迁公告拆迁管理部门在拆迁范围确定后，应及时发布拆迁公告，公告内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿方式、安置房源等信息。拆迁公告应在拆迁范围内显著位置张贴，并通过当地媒体等渠道进行公示。（三）房屋调查登记拆迁人应委托具有相应资质的房地产评估机构对拆迁范围内的房屋进行调查登记，核实房屋的权属、面积、用途等情况，并向被拆迁人公布调查结果。被拆迁人应予以配合，如实提供相关资料。（四）协商补偿安置1.拆迁人与被拆迁人应就拆迁补偿安置事宜进行协商，签订拆迁补偿安置协议。协议内容应包括补偿方式、补偿金额、安置房屋地点、面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等条款。2.拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人有权选择补偿方式。3.货币补偿金额应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。4.房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按照计算出的被拆迁房屋补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。（五）实施拆迁1.拆迁人应按照拆迁补偿安置协议约定的时间和方式，对被拆迁人进行补偿安置，并组织实施拆迁工作。2.被拆迁人应在拆迁补偿安置协议约定的搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限届满，被拆迁人未完成搬迁的，拆迁人可以依法申请人民法院强制执行。3.拆迁过程中，拆迁人应做好安全防护工作，确保拆迁现场安全，避免发生安全事故。四、拆迁补偿与安置（一）拆迁补偿原则1.等价有偿原则拆迁补偿应按照被拆迁房屋的市场价值进行，确保被拆迁人的财产权益得到充分保障。2.合理补偿原则综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，给予合理的补偿，使被拆迁人能够维持原有的生活水平。（二）拆迁补偿方式1.货币补偿货币补偿金额=被拆迁房屋评估单价×建筑面积+附属物补偿+搬迁补助费+临时安置补助费+停产停业损失补偿费（适用于经营性房屋）。2.房屋产权调换拆迁人应提供符合国家质量安全标准的安置房屋，并与被拆迁人按照计算出的被拆迁房屋补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。安置房屋的面积应不小于被拆迁房屋的面积，具体面积差按照相关规定执行。（三）拆迁补偿范围1.被拆迁房屋的价值包括房屋的主体结构、附属设施、装饰装修等部分的价值。2.附属物补偿对房屋附属的围墙、门楼、水井、厕所等附属物进行补偿。3.搬迁补助费按照被拆迁房屋的建筑面积计算，给予被拆迁人一定的搬迁费用，用于支付搬迁过程中的运输、装卸等费用。4.临时安置补助费在过渡期限内，拆迁人应按照被拆迁房屋的建筑面积向被拆迁人支付临时安置补助费，用于解决被拆迁人的临时居住问题。临时安置补助费的标准应根据当地实际情况确定。5.停产停业损失补偿费（适用于经营性房屋）对因拆迁造成停产停业的经营性房屋，拆迁人应根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素，给予适当的停产停业损失补偿。（四）安置房源1.安置房源应符合国家质量安全标准，具备合法的产权手续。2.拆迁人应提供多种类型和位置的安置房源供被拆迁人选择，满足不同被拆迁人的需求。3.安置房屋的户型设计应合理，配套设施应完善，确保被拆迁人能够正常居住和生活。（五）安置方式1.现房安置拆迁人有现房可供安置的，应优先选择现房安置方式，使被拆迁人能够尽快入住。2.期房安置拆迁人提供期房安置的，应在拆迁补偿安置协议中明确交房时间和违约责任。期房建设过程中，拆迁人应定期向被拆迁人通报建设进度情况。五、拆迁评估（一）评估机构选择1.拆迁管理部门应建立拆迁评估机构名录，供拆迁当事人选择。2.拆迁人应通过公开招标、邀请招标等方式，从名录中选择具有相应资质的房地产评估机构进行拆迁评估。3.被拆迁人有权参与评估机构的选择过程，对评估机构的选定享有知情权和监督权。（二）评估程序1.评估机构应按照相关规定和技术规范，对被拆迁房屋进行实地查勘，收集相关资料，包括房屋权属证书、土地使用证、房屋平面图、装修情况等。2.评估机构应根据收集到的资料，结合市场行情，采用科学合理的评估方法，对被拆迁房屋的价值进行评估，并出具评估报告。3.评估报告应包括评估依据、评估方法、评估结果等内容，并由评估机构和注册房地产估价师签字盖章。4.拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起一定期限内，向原评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（三）评估标准1.评估应遵循独立、客观、公正的原则，按照国家和地方有关房地产评估的标准和规范进行。2.评估机构应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、装修情况等因素，综合考虑市场价格波动等因素，合理确定评估价格。六、拆迁纠纷处理（一）纠纷类型1.拆迁补偿安置纠纷包括拆迁补偿方式、补偿金额、安置房屋面积、位置等方面的纠纷。2.搬迁期限纠纷拆迁人与被拆迁人在搬迁期限上存在争议。3.过渡期限纠纷关于过渡期限的约定、临时安置补助费的支付等方面的纠纷。（二）纠纷处理途径1.协商解决拆迁当事人之间发生纠纷后，应首先尝试通过协商方式解决。双方应本着平等、自愿、公平的原则，就纠纷事项进行沟通和协商，达成一致意见。2.行政裁决拆迁当事人协商不成的，可以向拆迁管理部门申请行政裁决。拆迁管理部门应在收到申请后，对纠纷进行调查核实，根据相关法律法规和政策规定，作出行政裁决。3.行政复议或行政诉讼当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。在行政复议或行政诉讼期间，不停止拆迁的执行，但法律另有规定的除外。（三）纠纷处理机制1.建立拆迁纠纷调解机制拆迁管理部门应设立专门的调解机构或指定专人负责拆迁纠纷的调解工作。在纠纷处理过程中，调解人员应积极组织双方当事人进行调解，促使双方达成和解协议。2.加强与相关部门的协作配合拆迁管理部门应加强与司法、信访、社区等部门的协作配合，形成工作合力，共同做好拆迁纠纷的处理工作。对于涉及群体性纠纷或复杂疑难纠纷，应及时召开协调会议，研究解决方案。七、监督管理（一）监督检查内容1.拆迁程序执行情况检查拆迁人是否按照规定的程序进行拆迁，包括拆迁公告发布、房屋调查登记、协商补偿安置、实施拆迁等环节。2.拆迁补偿安置情况核实拆迁补偿安置协议的签订、履行情况，检查补偿资金是否足额到位、补偿方式是否符合规定、安置房源是否落实等。3.拆迁评估情况监督评估机构的评估行为是否规范，评估结果是否合理公正。4.拆迁安全情况检查拆迁现场的安全防护措施是否到位，是否存在安全隐患。（二）监督检查方式1.定期检查拆迁管理部门应定期对拆迁项目进行检查，及时发现和纠正存在的问题。2.不定期抽查对重点拆迁项目或群众反映问题较多的项目进行不定期抽查，加强对拆迁活动的动态监管。3.投诉举报处理设立投诉举报电话和邮箱，接受群众对拆迁违法违规行为的投诉举报。对投诉举报事项应及时进行调查处理，并将处理结果反馈给举报人。（三）违法违规行为处罚1.对拆迁人未按照规定程序进行拆迁、未足额支付补偿资金、擅自改变拆迁范围等违法违规行为，拆迁管理部门应责令其限期改正，并依法给予行政处罚。2.对评估机构出具虚