招标物业管理办法

招标物业管理办法总则制定目的为规范本公司/组织物业管理项目的招标活动，确保选择具备专业能力、信誉良好的物业管理企业，提高物业管理服务质量，维护公司/组织及业主的合法权益，依据相关法律法规及行业标准，制定本办法。适用范围本办法适用于本公司/组织所有物业管理项目的招标活动，包括但不限于住宅、商业、写字楼等各类物业。基本原则1.公开、公平、公正原则：招标活动应向社会公开，所有符合条件的物业管理企业均可参与投标，遵循公平竞争规则，确保评标过程和结果公正。2.合法合规原则：严格遵守国家法律法规、行业标准及地方相关规定，确保招标活动合法有效。3.择优选择原则：通过综合评审，选择最能满足公司/组织及业主需求、服务质量高、管理经验丰富的物业管理企业。招标主体与职责招标人本公司/组织作为招标人，负责物业管理项目招标活动的组织实施，其主要职责包括：1.制定招标计划，明确招标项目的基本情况、服务要求、预算等。2.组建评标委员会，负责评标工作。3.发布招标公告，接受投标文件，组织开标、评标、定标等活动。4.与中标企业签订物业服务合同。评标委员会评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的职责包括：1.审查投标文件是否符合招标文件要求，对投标文件进行评审和比较。2.向招标人推荐中标候选人，或直接确定中标人。3.对评标过程和结果进行保密。招标程序招标前期准备1.项目评估：对物业管理项目进行全面评估，包括物业类型、规模、服务需求、预算等，确定招标的具体要求和标准。2.制定招标文件：根据项目评估结果，编制招标文件，内容应包括招标公告、投标须知、物业服务合同条款、评标标准和方法、投标文件格式等。招标文件应明确项目的服务内容、质量标准、收费标准、服务期限等关键信息。3.确定招标方式：根据项目特点和要求，选择合适的招标方式，可采用公开招标或邀请招标。公开招标应通过国家指定的报刊、信息网络或其他媒介发布招标公告；邀请招标应向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定物业管理企业发出投标邀请书。招标公告发布1.公开招标公告内容：招标公告应包括招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。2.邀请招标邀请书内容：邀请招标邀请书应包括招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及对被邀请物业管理企业资格要求等事项。资格预审（如有）1.发布资格预审公告或邀请书：采用公开招标方式且需要进行资格预审的，应发布资格预审公告；采用邀请招标方式的，应向被邀请企业发出资格预审邀请书。2.资格预审文件编制：资格预审文件应包括资格预审申请书格式、申请人须知、需要申请人提供的企业资质、业绩、人员、设备等证明材料。3.资格预审评审：招标人按照资格预审文件规定的标准和方法，对潜在投标人进行资格预审，确定合格的潜在投标人名单。发售招标文件1.招标文件发售时间和地点：向通过资格预审的潜在投标人发售招标文件，发售时间不得少于五个工作日，发售地点应明确告知潜在投标人。2.招标文件费用：合理收取招标文件费用，费用标准应在招标文件中明确。投标1.投标文件编制：潜在投标人应按照招标文件要求编制投标文件，投标文件应包括商务部分、技术部分和价格部分。商务部分应包括企业资质、业绩、人员配备、管理方案等；技术部分应包括服务内容、服务标准、服务流程等；价格部分应包括投标报价明细。2.投标文件密封和送达：投标文件应密封包装，并在规定的投标截止时间前送达指定地点。招标人收到投标文件后，应向投标人出具签收凭证。3.投标文件补充、修改和撤回：投标人在投标截止时间前，可以对所提交的投标文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知招标人。补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。开标1.开标时间和地点：按照招标文件规定的开标时间和地点，由招标人主持开标会议。开标时间应与投标截止时间一致。2.开标程序：开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。评标1.评标标准和方法：评标委员会按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标标准应包括技术、商务、价格等方面，应具有明确的量化指标和权重。2.评标过程：评标委员会成员应按照评标标准独立评审，对投标文件进行打分或排序。评标过程中，评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容进行澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。3.评标报告：评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，推荐中标候选人名单。评标报告应包括评标基本情况和数据表、评标委员会成员名单、开标记录、符合要求的投标一览表、废标情况说明、评标标准、评标方法或者评标因素一览表、经评审的价格或者评分比较一览表、经评审的投标人排序、推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜、澄清、说明、补正事项纪要等内容。定标1.中标候选人确定：招标人根据评标委员会推荐的中标候选人名单，确定中标人。中标人应具备满足招标文件要求的各项条件，且评标得分最高。2.中标通知：招标人向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。签订物业服务合同1.合同签订时间：中标人应在中标通知书发出之日起三十日内，与招标人签订物业服务合同。2.合同内容：物业服务合同应包括合同双方的基本信息、服务内容、服务标准、服务期限、收费标准、双方的权利义务、违约责任等条款。合同内容应符合招标文件和投标文件的实质性内容。监督管理内部监督1.公司/组织内部应建立健全招标活动监督机制，对招标过程进行全程监督，确保招标活动合法合规、公平公正。2.监督部门应对评标委员会的组建、评标过程、定标结果等进行监督，发现问题及时纠正。外部监督1.接受相关政府部门、行业协会等的监督，积极配合其检查和指导工作。2.对于涉及公共利益、社会关注度高的物业管理项目招标活动，应主动接受社会监督，及时公开招标信息、评标结果等，保障公众知情权。法律责任招标人责任1.招标人有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正，可以处10万元以下的罚款：依法应当公开招标而采用邀请招标；招标文件、资格预审文件的发售、澄清、修改的时限，或者确定的提交资格预审申请文件、投标文件的时限不符合招标投标法和本条例规定；接受未通过资格预审的单位或者个人参加投标；接受应当拒收的投标文件。2.招标人有下列情形之一的，中标无效，责令改正，可以处中标项目金额10‰以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的；依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的。投标人责任1.投标人有下列情形之一的，属于招标投标法第三十三条规定的以其他方式弄虚作假的行为：使用伪造、变造的许可证件；提供虚假的财务状况或者业绩；提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；提供虚假的信用状况；其他弄虚作假的行为。2.投标人有前款所列行为之一的，中标无效，处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其1年至3年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。评标委员会成员责任评标委员会成员有下列行为之一的，由有关行政监督部门责令改正；情节严重的，禁止其在一定期限内参加依法必须进行招标的项目的评标；情节特别严重的，取消其担任评标委员会成员的资格：1.应当回避而不回避；2.擅离职守；3.不按照招标文件规定的评标标准和方法评标；4.私下接触投标