2012武汉阳逻工业地产项目整体定位及发展战略报告168p

2012年6月26高创.阳逻工业园项目

谨呈：湖北高创集团项目研究工作的阶段划分中期项目整体定位与发展战略终期提交终稿2012/06/142012/07/5工作最终成果项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究项目定位方向研究成功案例借鉴提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目发展方向与案例研究用地比例分配与案例研究前期市场调研和沟通武汉及阳逻区域宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研区域业内专家访谈随机客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断2012/6/222012/07/18在过去的一个多月里，大家顾问专案组针对项目进行了如下调研与研究工作工作内容项目本体经济产业发展产业集群收集的数据项目用地现状项目用地范围内的经济人口状况………区域宏观经济相关数据区域发展现状相关数据区域产业相关数据区域总体规划…………工业园区的发展规律国内成功工业区发展现状相关数据区域典型案例概况…………进行的访谈实际发放问卷150份实际回收有效问卷128份在售住宅：莱茵城项目主管、天琴湾项目总监、东港中心城置业顾问、保利圆梦圆置业顾问、东城明珠置业顾问等工业园区：华中钢铁物流项目经理、华中国际产业园项目经理、领港城项目总监、动力港等…………大家顾问专案小组、高层策略支持、资源平台进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析区域发展现状分析区域宏观经济背景分析城市经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域规划分析区域宏观经济背景分析区域经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域产业发展规划分析大家顾问对项目目标的理解是：提升区域活力、带动人气；在成本的

一定投入下，保证项目的销售和资金回收，同时满足政府需求。突破区域现有工业格局与竞争，实现项目良好销售与资金回笼通过项目的成功开发，实现项目的成功销售和企业的可持续开发。经济目标开发目标目标认知本项目2开发使命理解3开发战略分析4项目定位思考1项目本体认知本报告将从以下四个方面阐述：报告结构1本体分析项目属性界定项目开发瓶颈项目核心问题项目指标城市环境区域认知项目使命认知整体指标阳逻开发区产业园内，成本相对较高的中小规模工业用地开发项目指标说明：1、以上数据来源于贵司提供资料；

2、容积率指标尚未确定。规划指标总占地面积60000代征道路面积8534.07净用地面积51465.93土地性质工业用地容积率≥1.0建筑密度≥40%建筑高度限50m土地成本约12万/亩项目整体用地规模较小，仅约77亩，容积率尚未确定，同时土地成本相对周边普通水平高出约2-3万元/亩。用地性质和成本决定了项目必需高附加值产品的开发，从而实现良好的销售和预期利润水平。8地块紧临主干道，整体地势为西高东低的自然山地，最高落差约在5米左右。是项目后期整体规划布局和产品打造必需考虑的关键。地块现状西：地势较高，目前正在进行土地平整以及简易厂房的建设。南：紧邻规划中的青花大道，也是后期本项目出入的主要道路之一东：紧邻余泊大道，与阀门厂隔路相望，同时阳逻动力港、中硅科技园、华中物流园均在周边500米范围内。北：地势较高，紧挨老屋村，目前为自然山体，对项目的后期规划布局有一定影响和限制。在武汉市总体规划中，阳逻以其优越的区位、便捷的交通、以及物流、钢铁、纺织、电力等为支撑，成为武汉东部唯一的产业聚集区地区和现代化港口新城。城市地位阳逻新城在武汉市总体发展战略中承担着重要的城市职能：武汉东部地区的综合新城——构筑武汉新的综合发展区域现代港口和物流枢纽——建设华中地区集装箱主枢纽港和物流基地重要制造业基地——打造武汉最具潜力的重工产业基地宜居的生活城——成为武汉东部适宜居住的新城信息来源：武汉统计局阳逻经济开发区隶属于武汉市新洲区，成立于1996年，2006年6月，国家发改委公告批准其为省级开发区。是湖北省、武汉市重点开发区之一；2011年阳逻城镇化率由35%提高到49%。实际利用外资4.9亿美元，吸引11家世界500强、13家国内500强企业，规模以上工业企业130家，实现规模以上工业增加值90亿元，年销售收入过亿元企业26家，实现出口创汇4.1亿美元。阳逻GDP呈较快的增长速度，从05-10年平均以28%的增长速度快速增长，2010年GDP达到77亿元，与武汉市城区的差距逐渐缩小。完成固定资产投资215亿元，是2006年的5.2倍；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15125元和9510元，是2010年的2倍。全年实现社会消费品零售总额113.3亿元，是2006年的2.7倍。阳逻常住人口以每年4万人的增长速度，已达到33万人，预计2020年，区域常住人口将达45万人，占到了新洲总人口的50%左右。阳逻的GDP规模、利用外资情况、城市化水平以及主导产业的产值、人口增长等方面均在新洲占有重要地位。是新洲十二五规划中的重要组成部分和发展对象。城市经济项目所在阳逻北部产业园区，属于阳逻开发新区所在，城市未来的发展方向，面临“城市北拓，工业北移”政策带来的产业升级机遇和空间。城市产业支柱产业1、钢材深加工：把阳逻建成全国重要的钢材深加工基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。2、桥梁与钢结构：着力发展由轻钢结构板块、重钢结构板块、专业物流加工板块和综合服务板块组成的桥梁与钢结构产业集群。到2015年，力争实现产值100亿元以上。3、机电装备：把阳逻建成华中地区重要的机电装备制造基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。4、船舶制造：以武昌船舶重工集团有限责任公司为龙头，把阳逻打造成华中地区最大的高附加值船舶建造产业集群和全国中小型船舶设计制造出口基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。优势产业1、电力能源：以华能阳逻电厂为龙头重点发展电力生产，建成我国中部地区最大的电力能源基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。2、新型建材：依托亚东水泥、北新建材、华升阳、卓宝科技、中交二航局、中东化工等企业，到2015年，力争实现产值50亿元以上。3、纺织服装：依托阳逻纺织服装工业园，以江南集团、一棉集团、毅峰印染、洲晨制衣、宝路棉、帝元医用材料等企业为龙头，以印染及后整理为重点。加快引进大企业、大集团，实现产业升级，到2015年，力争实现产值50亿元以上。4、食品加工：以中粮集团、高龙集团、灵星集团、长华食品、升阳食品、玉如意等企业为龙头，重点发展以农副产品深度开发利用的蘑茹加工、打造武汉绿色食品加工基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。5、石油化工：抓住与化工新城对接的地理条件和武汉80万吨乙烯项目建设的机遇，开发乙烯下游产业，重点发展重油提炼，日用、建材、工程、汽车等塑料制品。到2015年，力争实现产值50亿元以上。新兴产业1、电子信息：规划建设阳逻开发区电子信息产业基地，打造中国数据港（武汉阳逻）总部基地和配套的产业集群园区。2、节能环保：大力发展除尘、水处理、降噪、节能等装备、培育发展资源循环利用和节能环保技术服务业。3、新材料：主动对接武钢新材料基地、80万吨乙烯工程等重大项目，配套发展高性能钢铁材料、化工新材料。4、新能源：以太阳能光伏、生物质能源为重点，大力发展新能源。着力引进太阳谷等新能源产业项目。5、生物医药：积极发展生物制造、生物医学工程等产业。引进EC生物产业园等一批重点生物医药项目。项目所在属于阳逻产业新区，城市未来发展方向，面临“城市北拓，工业北移”政策带来的产业升级利好和机遇，但当前配套交通较为缺乏，人气较弱。区域现状中冶一冶钢构阿海珐武汉一棉西门子浦项耐火阳逻管委会华中国际产业园湖北高中压阀门公司中硅新视界本项目武汉生物工程学院华中钢铁物流中心12项目名称总占地华中国际产业园200万㎡湖北高中压阀门公司——中硅新视界科技园——中冶13.2万㎡一冶钢构36万余㎡西门子8万㎡阿海珐12.6万㎡武汉一棉6.5万㎡浦项耐火——华中钢铁物流中心14.6万㎡武汉生物工程学院阳逻管委会本项目周边生活配套缺乏，无基本生活及商业配套，周边以产业园及工厂等为主。以下图标为本项目周边的基本情况说明。项目周边以工业企业为主，华中国际产业园、中硅新视界科技园、中冶、一冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。13区域交通外部交通：水运：阳逻深水良港，武汉市正在以此为核心打造长江航运中心。

公路：汉施公路：是目前连接汉口中心城区与本项目的主要通道。与汉口市区直线相连；武汉环城高速：阳逻长江大桥：与青山、武昌及武汉化工新城相连，并与沪蓉、京珠高速公路一线贯通；另外还有：106、318国道、武合高速公路通达鄂东、皖南、豫南。

铁路：京广铁路有专用线延伸至开发区并设有编组站；距京九铁路新洲站仅30公里。过阳逻大桥距离武汉火车站仅10公里。空运：经武汉环城高速公路至天河机场仅30分钟车程；阳逻机场距工业园区仅5公里。

外部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，是区域产业的一大优势和重要支撑本项目内部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，但当前的可达性较差，尚无城市公共交通路网可达，进出极为不便，是本项目的一大重要制约和影响城市干道：余泊大道：青花大道：平江大道：既是本项目通往外界的主要通道，同时也是阳逻区域的主要城市干道，与江北快速通道、轻轨S1号线、汉施公路等相连。规划道路江北快速通道：起于二七长江大桥江北段，止于阳逻余泊大道，主线全长28公里，沿线设置6座立交桥；拟于2015年建成通车，届时阳逻与武汉中心区距离仅约20车程；轻轨S1号线：由汉口经黄陂武湖延伸到阳逻。其中，由汉口到阳逻线路长29公里，阳逻境内拟设立武生院、平江路、阳逻开发区、施岗、金台、倒水河6个站点。预计2017年建成通车。区域交通整体而言，区域未来交通利好，项目紧邻城市主干道余泊大道、规划中路青花大道；距规划中的江北快速路以及轨道均在3公里范围内。但现阶段，交通较为不便，尚无公交交通与逻老城区联系，出行极为不便。本项目2km2.6km3.5km轻轨S1号线青花大道江北快速通道余泊大道汉施公路交通和区位优势明显的武汉远郊新城组团；

产业新区内；配套和人气有待完善，出入便捷性有待提升。项目属性15432区位优越的新城组团城市边缘的产业新区产业优势明显区域价值不足，配套人气缺乏外部交通优势明显项目属性界定借助外部便捷的路网，物流、运输成本大为节省。是项目产业的重要支撑。NO.2交通优势：区域内目前已经成功进驻了中冶、西门子、阿海法、一棉、一冶等大型国企。具备产业聚集效应和号召力。NO.3产业优势：规划中城市快速路以及轨道交通的建设，将对城市及区域带来重大促进和利好NO.4规划优势：项目所在区域，位于产业开发新区，政策以及政府引导优势明显NO.1区位优势：项目价值小结区域当前配套缺乏，人气不足，同时也给项目提供了较大的市场空间与机遇。NO.5市场优势：1本体分析项目属性界定项目开发瓶颈项目核心问题项目使命认知项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既需符合区域产业发展的趋势，又是区域功能的重要组成部分，同时还要满足企业自身利润需求。根据阳逻城市规划，区域是未来重工业聚集地，同时也是未来城市外扩重点。项目作为区域产业园的一部分，需要承担部分城市功能，满足城市需求。为片区发展聚集商业氛围和人气。作为阳逻市重工业开发区，自身具有长期的产业发展基础。需要满足片区产业的需求和发展。周边产业的影响和拉动，需要本项目与周边产业互动，形成优势互补。城市极产业极项目发展使命产业新区柴泊湖生活居住配套区阳逻深港物流区老城生活区钢铁物流区项目发展使命——与片区产业互动，补充产业功能需求，满足产业升级与发展。1本体分析项目使命认知项目开发瓶颈项目核心问题外部环境问题自身问题产业问题项目属性界定外部问题区域在产业发展过程中，缺少整体规划，产业布局不均，导致日常生活配套缺乏，人气较弱，区域内产业新城的面貌格局尚未形成。本区域是在2006年阳逻确定为省级重点开发区的过程中借助交通和深港优势发展起来的。2010年正式成立，以钢铁深加式、重点机械产业如一冶钢构、中粮、惠普等，成为大型企业与中小企业并存的产业新区。在新一轮的城市规划中，区域规划基本以重工业为主。相关商业金融、教育科研、生活配套等配套较少。目前区域现状主要为厂房、空地以及少量民居，园区聚集度较散，生活和商业配套缺乏。缺乏合理规划产业园吸纳力较弱企业数量：阳逻新城从2006年成立以来，共引进投资项目136个，世界500强企业11家，央企13家。已形成了钢材深加工、电力能源、纺织服装、新型建材、机械装备制造等加一些贸易仓储企业，总数不超过130家。其中钢铁制品产业集群被列为全省优势产业集群。区域内企业：目前区域内进驻了西门子、一冶、一棉、阿海法等知名企业。但企业相互独立，尚未形成强大的产业吸引力。区域配套落后人气缺乏布局杂乱：园区作为重工业集中区，工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园，不村的状态。产业新城的格局尚形成。配套：园区酒店、餐饮、日常生活等设施不足，缺乏商业氛围和人气。产业问题项目所在区域产业集中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一棉、西门子等优势产业，但尚对相关产业链的聚集效应较弱。从现有企业名单分析，可以看出区域内企业基本集中在传统重产业，新型高科技加工业企业数量少。从产业链上分析，主要是制造加工型企业以及仓储物流型企业，产业链以及上下游的配套上尚未成熟。产业构成单一：区域以劳动密集型的的传统制造业为主，比如冶金、纺织、机械。而其它相关产业较少，聚集度不足。缺乏产业链：园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体产业结构单一、产业环境差，对高新技术型产业吸纳力较弱等问题。中冶一冶钢构阿海珐武汉一棉西门子浦项耐火阳逻管委会华中国际产业园湖北高中压阀门公司中硅新视界本项目武汉生物工程学院华中钢铁物流中心规模小、成本高、面临巨无霸项目的激烈竞争，区域内产业构成单一，

造成项目产业开发模式和整体定位方向不明确。自身问题片区基础设施规划问题：区域城市建设较落后，导致区域市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，目前区域内尚无公交线路至此，园区出入极为不便。从现有招商项目来看，区域进驻产业虽然以重工业为主，但招商产业重点不突出，钢铁、纺织、电子、机制制造等均有，缺乏清晰的产业定位。从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。从政府态度看，仍处于以税收为目的自发招商阶段，对区域价值和项目未来发展方向没有明确规划。产业仍处于自然聚集阶段，而不是地明晰的方向下有目的、有规划的聚集。园区招商投资项目概览：一、浅水港区开发项目：拟建设成大宗散、杂货集散中心，计划新建散货泊位10个。二、老港区开发项目：计划逐步迁出闲置和设施落后的老码头，建设5000吨级集装箱码头泊位9个（年集装箱吞吐量100万标箱），及一个占地约3平方公里的保税物流中心。

三、铁路专用线扩容项目：在原阳逻电厂铁路专用线（全长21公里）基础上兴建一条铁路复线至港区及有关加工园区，全长30公里。四、柴泊湖综合开发项目：柴泊半岛及周边602亩用地范围，建设休闲度假及旅游娱乐设施。

五、阳逻纺织服装工业园项目：其规划面积约6000亩，分别建设纺织加工区、印染后整理加工区、服装加工区、服纺配套服务区四大板块。六、阳逻工业园区土地储备开发项目：总面积3.87平方公里，进行基础设施建设、厂房及附属设施建设等。

八、阳逻新城中央商务区项目:规划面积1.5平方公里，建成集多种功能于一体的中央商务区。九、武汉阳逻物流服务中心项目：选址于紧邻阳逻新港区的开发区物流园区，规划面积3平方公里，拟建综合性物流服务中心（含保税仓储区、保税加工区等）。十、阳逻钢材大市场建设项目：主要包括钢材交易市场、仓储配送、剪切加工、配套码头建设、商务服务等，占地500亩。

十一、阳逻生活园区开发项目：园区面积820亩，建筑面积82万平方米。十二、武汉龙发仓储纸品物流园项目投资：龙规划用地65000余平方米，利用阳逻深水良港天成、通江达海的水运优势，以纸品物流为主体，在阳逻开发区建成覆盖华中、西南和西北的成品纸集散中心。项目由于外部城市发展和自身原因，园区产业氛围尚未形成，产业的聚集度较弱，配套缺乏，人气不足，交通不便，是项目面临的重要问题本项目在发展产业集中区的过程中，缺少整体规划，导致产业布局不均衡，日常生活配套缺乏，人气较弱。外部原因产业问题项目所在区域作为工业集中区，产业集中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一棉、西门子等优势产业，但尚未形成有效产业链的衍生。自身问题基础设施规划落后招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏明确导向。目前园区产业在政府导向不明、龙头企业各自为政对区域发展带动不明、小企业自发云集、来者不拒的状况下，使得本项目的产业定位方向和目标不明确。所以本项目所为一个规模仅约10余万方的中小规模产业园项目，急需明确产业方向，也是本案定位的关键。外部：城市配套不足、产业链聚集度和吸引力较弱、产业导向不明确内部：规模小、成本高、竞争压力明显项目瓶颈总结规模小、成本高、巨无霸项目的激烈竞争，项目产业方向不明确等均致使项目整体定位方向不确定。1本体分析项目使命认知项目开发瓶颈项目核心问题项目属性界定现实与目标的矛盾现实目标区位：地位老城边缘，产业新区内。整体尚未开发成熟，产业聚集度不够，市场认知较弱，整体市场价值仍有待提升开发目标：通过准确定位和开发模式，实现项目的有效市场占位，并为后期的可持续开发积累经验，奠定基础核心问题交通：地块周边交通通达性较好，省级道路、高速、城市干道云集。但进入性较弱，目前尚无公共交通路网，进入不便。配套：除了山体，没有优势外在自然资源，周边聚集厂区、产业园，生活配套设施不足，日常生活极为不便。经济目标：在考虑成本投入的前提下，通过成功定位和销售，实现合理利润预期。政府目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升；基于前述认知，我们认为项目应该解决的核心问题是：项目需要回归到市场找到问题的本源，并从市场同类案例以及成功开发经验和规律中找到启发，因此我们必须明确：本项目如何占位市场？实现开发模式、定位方向、竞争差异以及价值提升Q1：在阳逻的规划背景下，以及城市化和工业化的推动下，区域未来价值如何？如何最大化利用区域利好，透支区域潜力，提升区域价值？Q2：在现有规模下，本项目如何定位产业方向和功能，才能突破现有区域认知和市场竞争，实现后期良好销售、资金回笼？Q3：如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项目与城市和周边的联动以及差异化共赢，提升项目价值？核心问题2项目机会研究市场背景研究开发模式研究开发策略研究宏观政策形势整体市场环境区域产业格局客户访谈小结宏观政策形势房地产调控导致内需萎缩，国内经济增速回落，2012年仍不乐观宏观政策形势资金压力将导致未来价格下行预期加剧大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期，这势必考验房地产开发商短期偿付能力。在市场仍未得到实质性的回暖之际，开发商将采取降价出售回笼资金的收缩策略，从而带来市场价格下跌预期加剧。宏观政策形势开发商偿付能力面临巨大考验：行业去库存加速，降价更明显宏观政策形势经过2011年的观望和僵持，2012年，价格将进入全面调整阶段，

而长期积压的市场需求将在上半年，受价格影响形成调控以来的第一波销售高潮。2012年总体政策面将比去年宽松，但市场仍然不容乐观国内经济滞胀风险依然存在，货币放松的概率较小中央调控决心依旧，地价将成中央和地方政府博弈焦点潜在供应和库存压力并存，价格下行压力不减，刚需仍是市场主导整体而言，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年政策主基调将偏紧；而下半年之后，特别是二、三线非核心城市，有可能出现政策面的暗松。但从市场整体层面上看，受限购和投资预期影响，中高档购房需求的释放一定还是存在相当阻力的，因此一旦中低端刚性需求的释放进入阶段性低谷，则市场交易量回升的步伐也将随之停滞。房产税全面铺开是必然趋势，将承接限购令退出后的政策空白。房产税何时具备推广的基础，将决定限购政策何时会在全国范围内退出。经过12年一年的控制，滞胀风险至13年有所缓解，货币政策将有所放松，地产相对股市的稳定特性将带动部分需求上升整体而言，根据我们对市场的监测，随着保障房的陆续入市，中低端产品未来两年或将面临严峻竞争的局面，而高附加值和高增长预期项目将成市场新宠，如果企业缺乏中高端项目储备或开发能力，有可能遭遇巨大困境。这对本案定位而言将是一大重要参考。2013年，政策影响减弱，长期积压的市场需求开始释放，市场流动资金也将由商业、证券等重新回归楼市，实体经济逐步复苏，届时高附加值物业将成新宠——机会研究：宏观政策形势预计房地产还将面临2012年调整期，之后市场将逐步走向明朗化而稳步发展，高附加值和高增长预期型项目将受青睐，这也将是本案定位的重要方向。2项目机会研究市场背景研究开发模式研究开发策略研究宏观市场形势区域楼市特征区域产业格局客户访谈小结城市水平：经济水平上，项目所在新洲区居于五大远城区中第二位，

仅次于黄陂区，较高的经济水平是其楼市发展的重要支撑消费能力居五大远城区中第二位，仅次于黄陂区；人均收入水平居五大远城区第四位，全市第七位，处于中等水平。整体而言，项目所在新洲区的城市经济水平和消费能力均处于五大远城区的中上水平，

是城市楼市的重要支撑产业结构：从产业结构看，工业是重要支撑，占比达到50%以上，高于武汉市水平。其中阳逻的产业

贡献值占到了三成以上，是新洲的重要支撑。但作为服务业的第三产业相对较弱。楼市特征：城市整体人口基数较小，而整体新增供应及需求处于全市中下水平，呈现供应有余而需求不足的态势，导致整体价格水平较低不足3000元/平方米，这也是本案价格预期的重要参考因素。项目名称建筑面积容积率香榭花都319289.82.675阳光新港中央花园城5800002半岛华庭995002.8佳阳公园一号1000002.27御景长江1623965.66住开盛世长江1082492.4东方新天地730002.8深港国际675003.12莱茵城1658792.6佳运环湖花园66064.71.8保利圆梦城21589522.44东城明珠2510002.73天琴湾2100001.88佳阳中央新城1100002.3东港中心城1500003.92合计4621830.5供应特征：15个在售楼盘总供应面积462万方，其中规模10万方以上的楼盘11个整体市场供应量大，竞争激烈。价格特征：在售楼盘整体均价在3000元/平米，09年已经处于这一价格水平，年均涨幅不足5%，价格上升缓慢。楼市特征：供应上，阳逻当前在售楼盘较多，整体呈现供大于求的态势，去化缓慢，同质化竞争严重，导致价格水平较低，增长速度缓慢。项目名称物业类型主力户型香榭花都小高层，高层85-130阳光新港中央花园城小高层高层别墅80-135半岛华庭小高层90-140佳阳公园一号多层、高层75-125御景长江高层（32层80-128住开盛世长江高层（17、18、22）90-126东方新天地高层（18层）小高层(12层)88-126深港国际高层（18层）78-130莱茵城高层（18层）、小高层（11层）80-130佳运环湖花园多层、别墅85-125保利圆梦城多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）80-130东城明珠小高层（11层）、高层（18层）80-138天琴湾多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）75-138佳阳中央新城小高层（11层）、高层（18层）76-129东港中心城高层（14层，1层为商铺）80-125产品特征：区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集中在80-130平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较少。楼市特征：产品上，同质化严重，缺乏创新和特色，以保利和美好愿景为代表，

品牌+亮点创新型产品价格表现和市场接受度相对较高。楼市特征：去化速度上，月均去化率约23套，月均最高去化率约50套，最低仅10余套。

整体市场去化率相对较慢，平均周期都在5年以上，是本案开发周期评估的重要考量因素。项目名称月均去化存量开盘时间建筑面积香榭花都22279289.82010-12-1319289.8阳光新港中央花园城205300002010-8-22580000半岛华庭35600002010-6-3099500佳阳公园一号22630002010-1-1100000御景长江201163962010-7-1162396住开盛世长江20632492009-5-1108249东方新天7-1573000深港国际21220002009-1-1067500莱茵城241258792008-9-20165879佳运环湖花园2223064.72008-1-166064.7保利圆梦城4017789522008-11-232158952东城明珠181410002007-11-10251000天琴湾20650002009-5-28210000佳阳中央新4-28110000东港中心城22800002007-12-16150000合计2334268314621830.5市场小结从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较大市场抗性，市场认知度较低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在200元/平方米左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城区较远，无论交通、配套等方面较为缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面；产品供应上，在售项目的主流产品集中在90-120平米之间，总价50万以下，产品同质化较重，差异化的产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需及首改为主，而外地客户多为投资。但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的投资相对较少。这也是本案定位需要关注的问题。价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中：住宅整体价格水平约在3000-3800元/平方米左右；整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约在10-50套之间；写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，需慎重考虑；商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在1.3万元/平方米左右；柴泊湖区域约在1.5万元/平米左右；老城区约在2.0-4.0万元/平方米左右。因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。1234区域商品房市场整体呈现供大于求，去化缓慢，价格后劲不足、同质化竞争严重的态势。均是本案在价格、销售速度、产品功能、客户特征等方面的重要参考因素。商品房市场综合结论：09年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市场呈现供大于求态势，价格增长缓慢。市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较小，价格略有差距。相对区域未来需求与发展，具备一定市场空间与潜力。观点一：阳逻房地产市场发展供过于求，同质化竞争激烈，是本项目定位参考因素中的一个重要方面；观点二：本区域作为产业新区，客户接受度与价值认知尚有待培育，区域配套和规划将是重要利好因素，是本项目在定位中需要加以挖掘和着力打造的方面；观点三：调控政策的不确定性为本项目带来风险，合理的目标与快速的资金回笼是安全开发首要。市场主流需求产品以90-120㎡改善性住宅为主力，成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区乡镇客户以及武汉市客户，主阳逻主力投资者。调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快速实现资金回笼是实现企业安全开发首要。供应集中，需求不足，价格上升缓慢，整体开发周期较长，

对开发商而言，将面临较长时间的资金回笼和诸多不可确定的市场风险。2市场背景研究宏观市场形势区域楼市特征区域产业格局客户访谈小结44产业地位2010年新洲区工业增幅居武汉市之首，占城市GDP指标的50%。工业已成为城市重要的经济支撑。其中，阳逻工业产值占到了整个新洲的3成以上。在城市经济中占有重要地位和角色。产业的快速发展是城市经济的重要支撑：阳逻新城工业投资达到280亿元，形成过亿元产值企业24家，其中包括武钢江北公司、华能电厂、武船重工、一冶钢构、武汉重冶、中东化工。世界500强企业从无到有，达到10家，中央企业从1家发展到11家。开发区北部工业园明确为武汉市示范工业园区，阳逻钢结构特色产业基地被科技部认定为国家火炬计划特色产业基地。变压器生产成为国际先进输变电生产基地。45根据武汉市新一轮总体规划，阳逻地区是东部新城的核心组团，远期总规划面积约100平方公里，规划人口约60万。未来发展主要以“一带、一心、双轴、十片”的总体功能结构拓展：●“一带”，以深水港区为依托，以武钢、武船、亚东水泥等大型产业项目为基础，发展长达12公里的沿江产业带。●“一心”，以柴泊湖为中心，完善行政、商业、教育培训、居住等综合服务功能，构成阳逻新城的核心区。●“双轴”，阳逻新城构成“十”字型发展轴。一轴是沿外环公路、平江路沿长线形成产业拓展轴，是未来重型工业产业主要发展方向；另一轴是依托汉施公路现有良好的基础设施条件向东适度推进，建设轻工（塑化）、轻纺产业园区。阳逻地区是东部新城的核心组团，未来发展主要以“一带、一心、双轴、十片”的总体功能结构拓展，本项目所在区域位于城市规划中的重工制造产业片区，是本案定位的重要基础。产业规划46依托完善的交通和深港优势，阳逻经济开发区已形成了七大产业集群：

以阳逻国际集装箱转运有限公司、华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群以武钢江北加工基地、一冶钢构项目为代表的钢材深加工产业集群以西门子、阿海珐输配电项目为代表的电力设备制造产业集群以重冶连铸、中冶连铸项目为代表的重工机械设备产业集群以亚东水泥、北新建材项目为代表的新型建材产业集群以武汉一棉、江南集团为代表的纺织服装产业集群以中百食品、升阳食品为代表的食品加工产业集群产业构成依托完善的交通路网以及深港优势，形成了钢铁深加工、物流等七大产业集群，产业空间和潜力巨大，是本案的重大利好和支撑。区域产业构成：支柱产业：钢材深加工、桥梁与钢结构、机电装备、船舶制造优势产业：电力能源、新型建材、纺织服装、食品加工、石油化工新兴产业：电子信息、节能环保、新材料、新能源、生物医药：47目前阳逻产业园格局大体分为重工业产业区、沿江物流产业区、商业商务以及轻工产业区。本项目所在的重工业产业区是政府重点发展的区域之一，目前已进入一批世界500强企业，同时3000亩华中国际产业园已成功入市，有效提升了区域价值与未来潜力，也是本案定位和价值预期的重要支撑。重工业产业园区港口物流片区轻工业产业片区阳逻产业园区：产业园主要集中在汉施公路及柴泊胡以北，以华中国际产业园为代表。轻工业产业片区：主要集中在柴泊胡以东区域，以及阳逻老城区内，主要发展商业、商务及产业配套服务为主。代表商业项目有NPC领港城等。港口物流片区：以长江沿岸及汉施公路沿线为主，是以阳逻国际集装箱转运有限公司、华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群NPC领港城华中国际产业园阳逻国际集装箱公司华中钢铁交易中心产业格局48项目概况占地面积200万㎡总建筑面积300万㎡项目分期开发分为五期，建设分为三期一期总建面59.12万㎡产品类型生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房容积率1.5项目地址武汉阳逻经济开发区余泊大道与金发大道交汇处发展商武汉阳逻港产业园开发有限公司投资商德成控股集团华中国际产业园典型项目项目周边环境分析华中国际产业园中硅新视界阀门厂西门子武汉工程职业技术学院一冶钢构中冶管委会新港大酒店阿海珐武汉一棉华中钢铁物流基地浦项耐火武钢二期余泊大道平江大道阳发路青花大道汉施公路观点：1、该项目与本项目相隔仅约200m，周边已进驻中硅新视界、阿海珐、西门子等大型产业项目。2、该项目的开发一方面有效提升区域价值和人气，促进区域产业聚集，使得本项目坐享其利好；另一方面，该项目庞大的体量、科学的规划和布局、完善的产品类型和功能，均是本项目的巨大威胁和影响。因此，结合本案规模特征，如何差异化定位，与之形成共赢而不是竞争是本案成功关键。本项目典型项目华中国际产业园:概况研发办公区生产制造区企业定制区德成101企业总部仓储物流区综合配套区项目一期规划一期规划建筑面积达130万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。典型项目华中国际产业园：规划布局该项目在规划上，将建筑通用性与专用性相结合，即能满足普通办公所需，又能满足仓储、工厂、物流、居住等特定后台服务功能的特种要求。作为一个超大型的产业园项目，便于满足各类不同需求企业的进驻，促进后期更顺利的销售。51典型项目总部基地：针对企业度身定制独栋生态别墅型办公场所。目前尚未正式对外出售。花园式研发楼：共四层，底层为商业，上面办公。单层面积500平米左右，整体栋面积约2000平方米。含底层商业单价约在3000元/平方米左右。标准厂房：3+1层，其中有顶层为赠送空间，可形成屋顶花园。厂房单层面积2000平方米左右，采用8米×8米的柱网结构，形成可分可合的灵活空间组合，满足不同企业生产的空间需求；当前销售价格约在2400元/平米左右，其中：一楼层高4.8米；二、三楼层高3.9米，核载达500Kg/m。单层厂房：最大程度的满足中、重型工业企业的需要；层高10—12.6米，宽18米、24米、36米，满足放置尺寸大、较重型的生产设备，厂区外围为企业预留空地，便于存放、运送物料和产品。目前尚未对外出售。SOHO公寓：50年产权，面积在，毛坯，价格约在：华中国际产业园：一期在售产品总部基地标准厂房：52典型项目华中钢铁物流基地项目介绍项目整体指标占地面积34167.10㎡总建筑面积69537.30㎡竣工时间2011-09-06容积率1.20绿化率15%物业类型商住楼项目地址阳逻区阳逻经济开发区电厂路特1号发展商湖北华融物流股份有限公司投资商湖北华融物流股份有限公司53典型项目项目周边环境分析武汉生物工程学院武汉工程职业技术学院武钢江北公司华能武汉阳逻电厂华中钢铁物流基地中国长江金属交易中心华中钢铁交易中心该项目处于重工制造产业片区，主要以钢铁物流功能为主。项目紧邻汉施公路，周边商业氛围不浓，3公里内有中国长江金属交易中心及华中钢铁交易中心与之正面竞争。54项目一期产品情况典型项目户型面积（轴线面积）套数户型占比备注40.5m261195.171%共8栋商铺，每栋商铺为3层，客户可根据需要进行商铺横向、纵向的多户购买。60.75m2100.0156%67.5m2150.0237%121.5m260.0935%华中钢铁物流基地商铺55典型项目华中钢铁交易中心：项目概况项目整体指标占地面积200万㎡一期占地66.7万㎡动工时间2008-07开盘时间2011-06产权年限40年一期总投资额15亿元绿化率15%物业类型商铺项目地址阳逻经济开发区汉施路以南（武汉生物工程学院对面）发展商武汉人和集团56交易中心区物流分拨配送区钢材仓储区钢深加工区商务办公中心区商务中心区交易中心区9栋交易中心，接轨国际“店库分离式”先进设计。交易与仓储分开。设计符合钢材交易需求的高规格商铺，四横三纵的四点联通模式。形成两个生态花园区。提供实地现货交易和网上现货交易。物流分拨配送区

货运中心大楼、12层货运综合楼整体调配管理。由管理中心构建内部、外部电子信息平台统筹调配完成，提供从仓库门到刚才客户车间门之间的“门到门”全程物流服务等多种物流配送方式，由客户根据自身需求选择。钢材仓储区

钢材仓储区包括10万㎡室内库房，20万㎡露天货场，具备60万吨库容能力。露天堆场主要布局在铁路沿侧，用于火车车皮装货和卸货的缓冲存储。钢材深加工区

钢材深加工区配备多条剪切加工生产线及其他辅助设备，年加工量达200万吨。在传统的钢材仓储运输业务的基础上提供钢材加工业务。：包括冷卷板、热卷板、镀锌板、不锈钢卷的开平，纵横剪切加工等，也可以开展表面处理，钢材制造等深加工业务。铁路专用线

华中钢铁南侧紧邻香炉山铁路编组站，直接引入铁路专用线到达项目内部核心区域，铁路运输与连接中国南北铁路干线——京广、京九铁路无缝对接，大幅降低铁路运输成本，缩短运输时间，加速车辆周转和货物送达速度。项目一期服务功能有钢铁交易、加工、仓储及配送、信息、电子商务、综合服务等。典型项目华中钢铁交易中心：规划布局57在售产品概况2011年6月18日开盘，主要推的是两栋楼，8、9号楼，一共是334套，目前剩余的房源有63套，面积40—70平方米不等销售情况一共是334套，目前剩余的房源有63套价格一楼：7500—9700元/㎡二楼：6200—7400元/㎡三楼：4400—5200元/㎡。折扣认筹是2000元抵10000元销售保障5年无条件回购，这期间不包租，可以代租，租金是业主享受，过了五年可以选择130%回购也可以选择不回购。典型项目华中钢铁交易中心：一期产品，由于有161等产业对口转移，销售情况较好；但目前推出的写字楼销售情况不佳。可见区域以厂房加工制造为主，商务需求较弱。58NPC领港城：项目概况项目整体指标占地面积43702㎡总建筑面积77652㎡开盘时间尚未开盘产权年限40年容积率2.2绿化率30%物业类型商铺、写字楼、酒店意向商户临港钢铁、石化、建材、能源、装备类贸易加工物流企业项目地址中国武汉新港阳逻经济开发区平江大道发展商湖北阳港投资有限公司典型项目位置：位于阳逻生态居住区，靠近阳逻管委会。体量：作为武汉首个长江航运商务区项目，共约7.8万方体量，全部为商业性质。产品：由一栋公寓、一栋产权式酒店、两栋写字楼以及三层裙楼组成。现状：目前尚未开盘，产权式酒店处于内购期，接受度较高。59项目一期：1.3号楼为写字楼：其中1号楼，开发区管委会整体认购；3号楼，入驻企业可以获得一定程度的税务减免；商铺：为两层裙楼，投资回报率7%，签约5年；2号楼为产权式酒店：目前确定为怡安酒店，超四星准五星，开发区管委会会议用。12年96%的投资回报，并且12年无风险回购。内部认购均价为9000元/㎡。一期1号楼2号楼3号楼NPC领港城：产品概况典型项目全国第一个深港工业区武汉新港是阳逻港是长江中游唯一天然深水港，中西部最大的内河港口。阳逻新城是武汉东部地区目前唯一的产业集聚区，具有承接武汉新一轮制造业、尤其是重工制造业转移的综合优势。土地规模开发阳逻新城建设用地总规模约106平方公里，目前已建成的新城区面积37平方公里，这意味着在未来15年里相当于再建2个新区。政府支持突出阳逻的经济中心地位，构建“一区（阳逻开发区）三街（阳逻街、双柳街、仓埠街）”的大阳逻发展格局。到2015年，阳逻新城城区人口达到25万人以上。科学规划与华中科技大学合作，在工业循环经济视角下，将循环经济基本原理与阳逻实际相结合，将阳逻打造成武汉综合改革试验区重要单元。深港产业集群经济中心工业循环经济的示范窗口产业小结重工业：—冶、中冶、西门子、一棉、阿海珐、溥项耐火等加工制造环节物流：华中钢铁物流、阳逻国际集装箱转运有限公司新型建材：亚东水泥、北新建材项目传统重工业：钢铁深加工、重工机械、物流、机电等产业。初具规模。现代化加工制造业：电力设备、新型建材、纺织加工、食品加工、纸品加工等。科研、服务业外包等产业，处于规划发展阶段。产业基础和经济实力综合而言，阳逻经济开发区传统产业以重工业为主，主要处于劳动密集型加工制造阶段。对主力企业的依存度较高，而产业链两端的智力型科研及服务配套等均处于发展阶段，存在一定机遇和空间。本项目从集中程度和需求潜力两方面选择具有持续经济效益和完善区域功能的产业配套型和服务型方向，提升人气。优选行业：根据本项目的优势，和市场集中与需求情况分析，智力科研、生活服务、娱乐休闲等是本项目优选的专业市场；次优行业：是在区域已经形成了一定的行业集聚，但由于前景巨大，本项目可以通过整合提升，抢占先机，比如仓储物流、集约办公、生产加工等是本项目次优选项目；慎选行业：是区域的成熟行业市场，已经有一定的饱和，本项目可以适当选择，以满足周边需求和辐射乡镇，钢材钢构、机械制造、电子设备是本项目慎选项目；市场总结低3－慎选行业1－优选行业低高仓储物流智力科研钢材钢构机械制造电子设备高需求潜力集中程度2－次优行业集约办公生活服务汽配市场娱乐休闲生产加工2项目机会研究市场背景研究开发模式研究开发策略研究宏观市场形势区域楼市特征区域产业格局客户访谈本次客户调查总样本量150个，有效样本128个，具体构成如下表所示：客户调查分析体系序列号样本来源数量比例1周边项目客户来自汉口受访者1711.3%2来自新洲受访者1510.0%3来自青山受访者2617.3%4老城区住户1510.0%5沿街商铺（阳关大道、平江大道）4530.0%6其他106.7%7无效问卷2214.7%8合计150100.00%63样本构成64被访者年龄多数以30-40岁左右的中青年阶层为主，在阳逻工作或生活，三口或五口之家居多，比较看好阳逻未来发展观点一：接受调查的对象中，近半数的为35-45岁，其次为25-34岁的中青年群体；观点二：

83％为两代居和三代居；对改善居住环境的需求为首要；投资增值其次考虑。家庭结构以三口和五口之家的成熟型家庭为主，被访者职业多为阳逻本地，或在阳逻工作，收入稳定，在未来的购房打算中，改善原有居住条件或方便工作为主要，投资增值则其次考虑。客户特征65从教育程度上看，以产业工人以及企事业单位职工为主，大专及大专以下学历者较多，对理财投资概念比较模糊，大多数认为购房是为了居住，其次是可以增值，投资则首选商铺。观点一：区域人口综合素质偏低，大专以下学历占58％，本科学历者仅占8％；这部分群体多在本土生活成长，在他们的观念中，大多数购房是为了居住和改善生活，其次是可以增值，而如果投资，则首选商铺；观点二：接受调查的客户中，私营业主占比最多达54％，其次为公务员事业单位职员占46％，而产业人员占比约在30%左右。这部分群体收入稳定，整体购买实力和价格承受力较强，是本项目客户的重要来源。客户特征66汉口客户：基本上以投资为主，不考虑自住，看好片区未来的发展。本项目所在的区域为政府重点开发建设区域，百家大型企业进驻，较受武汉市中心投资客关注，其中近35%为汉口投资客；面积以110-120㎡为主；小高层、高层为客户的关注点。客户特征67客户特征近两年具有购房需求的客户占比近三成，自建房为阳逻本地客户的主要住所，因此本地客户购房意愿较低。观点一：接受调查的对象中，近两年选择购房的客户占比为31%。其中主要以改善型需求以及子女婚房为主。观点二：

被访问者大多为阳逻本地客户，近两年均无购房意愿，且阳逻本土大多数客户目前住所为自建房，购房的意愿很小。阳逻本地客户对区域认知度较低，主要认为配套不全，生活交通不便。对于区域内的价格预期，阳逻本地客户的心理价位较低，认为单价在3000元/㎡之下可以考虑，总价在25-30万之间。在对阳逻区域客户问访中了解到：客户多为改善型置业，目的为自住，大户型选择较多但是阳逻客户对于本项目所在区域的认知度较低，心理预期价格3000元/平米以下居多。68区域认知阳逻私营业主普遍认为本项目所在区域地理位置过于偏僻，交通不便利；阳逻原著民69%拥有自建房，不考虑再次购置住房。老城区住户、沿街商铺（阳关大道、平江大道）客户：对于本项目所在区域的交通不是很满意，普遍认为位置较为偏僻，作为阳逻本地人基本上拥有一栋以上自建房，暂无购房需要。69区域认知园区员工年龄较年轻化，基本上位于26-30岁之间，对生活品质有一定的诉求；在对项目所在周边工厂职员问访中了解到：普遍认为周边项目或者周边环境中缺乏主题化商业，对超市、银行、娱乐、餐饮等生活配套需求较多。70项目周边工厂职员：普遍来源于青山（一冶、中冶、武钢等），各工厂员工年轻化为普遍现象，工厂设置员工宿舍，较少考虑在此购房。但是希望自己的目前上班地点周边配套能充实，方便生活。主要以超市、银行、娱乐餐饮等需求为主。区域认知71中低楼层的电梯房接受度较高，环境和价格是购房主要考虑因素，对住宅与工业性质的认知比较模糊

对于中低楼层的电梯房接受度较高其中近五成的客户选择高层住宅，而对于一层多户的高层具有一定的抗性。但是几乎近六成的客户都排斥精装修多数客户不看好精装修，都比较倾向于自主装修，因此本项目在打造住宅产品的时候，不建议采用精装修。产品需求72从需求面积上看，100-120平米的改善型两房以及三房户型的需求客户最多，同时入户花园、大阳台等赠送空间普遍认可。

在购房需求上以改善型的三房为主受居住习惯的影响，目前购房的依旧以三房为主，三房二厅的市场接受度较高。主力需求面积区以100-120㎡为主其中四成以上的客户选择大阳台，满足日常生活习惯的需求，其次对于入户花园以及露台等设计较为认可。对此，通过户型设计的创新，加强阳台、入户花园等辅助居住功能的完善与舒适性，是实现产品溢价并得到客户认可的有效方式。对于商铺类产品的价格预期认为价格足够低是可以考虑的。对公寓及写字楼等产品大多没有太多认知，基本不会考虑购买。但是如果有返租的话，则会考虑。产品需求73访问者对总价较为敏感，35万以上存在较大的抗性

购房预期的均价为3000元/㎡以下以目前市场销售价格为依据，其中预期在3000元/㎡以下的占比达到55%。购房总价预期集中在25-30万/套，承受35万以上的总价的客户明显降低。其中总价预期在25-30万/套的占比达到32%；其次30-35万/套的占比约为23%。对本项目而言，通过产品创新降低面积，控制总价，通过面积的赠送与景观等附加值的体现，实现单价水平的较高溢价表现是实现成功开发预期的关键。价格需求74潜在目标客户特征小结3：从区域认知看，阳逻本地客户对区域存在一定抗性交通、配套缺乏是两大关键。工厂影响及居住环境则在其次。4：从价格预期上看，普遍预期均在3000元以下，与目前的价格水平差距约在500-800元/平方米左右。5：从投资观念上，除住宅外，商铺是首选，而对公寓及写字楼类产品的投资观念以及预期较弱2：从产品需求上，本地人购房意愿小于区域外购房者，同时投资观念较为落后除商铺外，基本没有对其它产品的投资意向与概念，投资理念有待引导和提升；1：从客户特征上：本地人的购房意愿相对较低，城市外客户占比半数以上。客户来源区域上，因为阳逻本地客户基本上都有自建房，故客户并不以阳逻本地客户为主。反之以武汉市区（以汉口为主）、新洲、余集等周边区县的客户占比较大。潜在目标客户的心理特征随机客户访谈综合结论75业主姓名：刘小姐年龄：26家庭结构：两口之家居住区域：阳逻老城区职业：中粮蓝领生活方式：工作时间稳定，生活规律。下班回家感到疲惫，看看电视和家人共享天伦结束一天生活。购买本项目的原因：工作方便价格实惠。看好未来。客户素描中粮集团蓝领，注重价格以及工作便利，对区域目前存在疑虑76业主姓名：陈老师年龄：40家庭结构：一家三口职业：中学老师居住区域：柴泊湖天琴湾生活方式：工作时间稳定，生活规律。下班回家感到疲惫，看看电视和家人共享天伦结束一天生活购买本项目的原因：看好区域未来，长线投资，也可留给子女。价格足够有吸引力则会考虑。注重居住环境以及教育配套的高知群体，享受生活品质与邻里氛围客户素描77高创阳逻项目客户分析体系>>随机访谈分析>>专业访谈分析150名意向购房客户调研样本分析6位阳逻业内专家的深度访谈分析体系78业内专家一：莱茵城专案莱茵城专案：刘经理观点一：认为阳逻产业园片区未来的发展潜力较大，未来几年的价格仍将有持续的增长。观点二：认为本项目产品入市价格可以达到3000元左右。认为市内交通不便利为本项目最大的短板，建议多开发几条公交线路。观点三：莱茵城主要正对阳逻的中高端客户，以政府部门以及私营业主老板为主莱茵城现在尾盘销售，三期尚在规划中，主要以集中型的商业为主，目前均价为3200元/㎡。观点四：户型以舒适性大户型为主，其中130-140㎡的三房户型占比近八成一期130-140㎡的三房户型占比近约为八成，二期江山阅则全部为130-140平方米的三房户型。深度访谈79业内专家二：天琴湾总监天琴湾：李总监观点一：目前阳逻的市场主流需求在100-120平方米；观点二：增强小区的绿化以及物业服务等方面配套，提升项目的附加值；观点三：认为本项目地理位置较好，发展前景较好，产品的入市价格最好以3000元/㎡以下合适，建议可以开发一些公寓类产品，增加产品差异性；观点四：2012年周边将有多个大盘项目入市，未来区域内竞争将更为激烈。深度访谈80业内专家三：华中钢铁交易中心华中钢铁交易中心：观点一：阳逻自2009年开始房地产市场保持持续的热度，量价均出现较大的增长；观点二：不建议本项目做住宅类产品或者是类住宅产品、商业产品，建议本项目还是以工业厂房为主，可以依托本项目对面的华中钢铁产业园进行炒作；观点三：户型产品可以进行一些创新，复式户型可以尝试；观点四：认为项目的价格可以实现3000元/平方米。深度访谈81区域认知：未来潜力较大，但目前配套及交通是两大阻碍项目优势：区域潜力，产业支撑，市场竞争较小产品建议：对住宅类产品普通不看好，而对商业及公共配套类产品以及工业化厂房较为看好价格预期：预期价格均不超过3000元/㎡左右；1234通过对于业内专家的访谈，从不同的视角以及身份来看待这个市场以及我们项目所处的位置：专家访谈小结2项目机会研究市场背景研究开发模式研究开发策略研究开发模式研究盈利方式研究产业方向研究盈利模式研究工业园概念及界定我国的工业园区分为两类：一类是：各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类：是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。目前，中国工业地产项目开发模式具备以下三种形式：单纯的工业园、总部基地模式：

是在政府主导的前提下，批量建造厂房，并通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件，采取招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业企业，以承接产业转移的开发模式，如中关村（丰台）总部基地、武汉*佳海工业园、天安数码城等；工业地产商、类商业模式：

大量专业市场、物流园、写字楼等相关形态，向销售型、研究型、服务型企业或商家发售，如武汉*汉口北国际交易中心、光谷金融港、竹叶山商贸城、汇丰企业天地；创意产业园、类都市综合体模式：

即产业地产模式，是指在新经济和新型工业化背景下，以类综合体开发模式亦即产业地产发展模式产业为依托,以地产为载体，以工业性楼宇、高新技术产业研究与相关配套用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能、综合性产业商服地产。或者建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公寓、（类）商品房出租、销售，加上下游的物业管理，利用产业配套优势进行产业综合体，如上海*海上海创意产业基地、华中电子商务产业园。项目开发模式判研产业园、总部基地工业地产商、类商业类都市综合体工业项目三种开发模式突破工业用地属性，实现最大价值化通过工业项目三种开发模式分析，寻找本项目契合模式模式一：单纯的工业园、总部基地模式

此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其它工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。工业园、总部基地的几个必要条件：首先：必须有一定的产业或经济的发展或经济的聚集。保证基地能够生存；第二：需要政府的强力支持：中国政府在经济中起着很重要的作用，不光中国，任何一个市场经济国家都是这样。第三：离网络设施比较近，比如交通基础设施，包括人流和物流。因为经常要和周边进行商品交换，信息交换等活动。第四：这一地区必须是高素质人才聚集的地方，具备技术创新和营销方面的优势。第五：合适的体制形态和组织形态。成功案例：中关村（丰台）总部基地典型案例：中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建面140万方，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发。项目可吸纳500家大型企业、2000家中小企业总部入驻。投资额达45亿元。产品概况：项目建成后将有700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。配套概况：项目建成后，将配套有六星级酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全。成功案例：中关村（丰台）总部基地

投资模式：该项目的开发机制，简单的说就是政府引入外资，共同开发园区土地二级市场，关键点是摆正了园管委会、园区下属土地开发总公司和外资公司三者之间的关系。隶属于中关村丰台管委会的北京丰台科技园建设有限公司对园区进行一级开发，将生地整理成熟地，以土地入股（每亩130万元），与英国道丰国际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司。其中有北京丰台科技园建设有限公司占40%股份、英国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设有限公司15%股份。盈利模式：（1）努力提升围绕产业链企业的配套增值服务：为企业提供一条龙的入驻基础服务；定期引进和组织高端的经济和学术交流会议；每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供交流平台；根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训，帮助企业员工充电；配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理服务；（2）各项园区优惠政策的支持：凡入驻的高新技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第五年减免按7.5%的税率征收；在人事关系、户籍、居住等方面给予特殊优惠。招商模式：主动联系外地企业，扩大成交客户基数；拓展外地代理体系，合作开发市场；主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商；组织营销策划活动，带动客户基础的产生并促进招商的实现。成功案例：高科技工业园----天安数码城

总用地面积30万平方米（450亩）总建筑面积80万平方米容积率2.66物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势坐落于深圳福田中心区。临近高尔夫。天安数码时代大厦创新科技广场一期创新科技服务中心厂区创新科技广场二期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安管理中心和派出所项目概况：项目占地：30万平方米；建筑面积：80万平方米，包括：标准厂房：40万平方米’高级住宅：23万平方米；公寓：6万平方米；商业及配套设施：4万平方米。该项目是一座融科技研发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，

成功完成从传统工业园区向民营科技园区的产业聚集和转换1990年1999年未来2003年传统产业园

规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络园区定位城市产业发展机遇企业构成物业构成软件设施高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务起步期全国化模式复制期高速发展期成功案例：高科技工业园----天安数码城

开发商角色借鉴开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。基础设施借鉴园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。物业比例借鉴园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商业类物业所占比例随需求变化而有所提升定位借鉴抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢成功经验：成功案例：高科技工业园----天安数码城

开发模式的复制天安将“天安数码城”有效进行了复制：天安广州番禺节能科技园、天安龙岗数码新城、天安南海数码新城、天安东莞数码城、南京天安中心、上海天安阳光半岛等。地址：武汉盘龙城占地面积:150万M2总建筑面积:120万M2入市时间：2006年规划：由特色产业区（服装产销业、小商品制造业）、商业步行街、住宅区组成；厂房面积1000——3000M2，均价1800元/平方米，一期260间厂房已售磬；商铺均价5000元/平方米；住宅主力户型90平方米两房、130平方米三房，均价3100元/平方米。本土案例：高科技工业园----武汉佳海工业园：薄利经营，开发经营周期长佳海工业园一期成功销售原因：有利的政策导向：项目具备汉正街改造、产业外迁入盘龙城的良好市场契机和政策导向；价格优势：低价成功吸纳客户：先期蓄客，吸纳了汉正街服装、小商品制造业的厂商；项目存在的问题及不足：销售周期长、资金回笼慢：其厂房的消化以漫长蓄客期低利润为代价核心竞争力较弱：该项目商业街、住宅销售缓慢，一方面在于区域激烈的竞争态势对相应客户分流，另一方面品牌厂商入驻数量少，不足于刺激其他产品消化和市场影响力的提升。市场竞争优势不足。相互支持相互要求模式研判工业园模式往往规模巨大，对龙头产业、物流配套等有较高的依赖性，与项目的自身特征、资源优势等匹配度较低，因此不是本案的开发方向。阳逻产业当前现状发展工业园需要的条件是武汉重工业转移的重要区域：在武汉产业转移中，阳逻凭借深水港优势，便利的交通、配套、政府规划等许多优势，是东部唯一具备承载产业转移的城市所在；区域优势明显；市场有待培育：武汉产业转移重点在于8+1城市圈中二级城市，阳逻则是重点行业、重点承载区域，转移量大，但产业链以中游的生产、加工、制造为主，偏重重型机械、加工行业，如钢铁、物流、机遇制造、电力、电子、纺织等而第三产业及高科技研发所占比重较小，且缺少人力资源支撑；各产业之间的联动性较弱：工业地产的细分市场缺乏：阳逻工业地产开发以中大型企业自主开发为主，多采用标准工业厂房和办公相结合的产品形式，工业