房屋买卖管理办法

房屋买卖管理办法一、总则（一）目的为加强房屋买卖管理，规范房屋买卖行为，保障房屋买卖当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，依据相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内国有土地上进行的房屋买卖活动及其管理。本办法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。（三）基本原则房屋买卖应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。任何单位和个人不得利用房屋买卖进行违法活动，扰乱房地产市场秩序。二、房屋买卖主体资格（一）卖方主体资格1.房屋所有权人有权依法处分其房屋。房屋所有权人应当是依法取得房屋所有权证书，并对房屋享有完全处分权的自然人、法人或其他组织。2.共有的房屋，未经其他共有人书面同意，不得擅自买卖。部分共有人擅自处分共有房屋的，其买卖行为无效，但第三人善意取得该房屋的除外。第三人善意取得需满足以下条件：（1）受让人受让该房屋时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的房屋依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。3.房屋存在查封、抵押等权利限制情形的，未经相关权利人书面同意，不得进行买卖。违反规定进行买卖的，买卖行为无效，并依法承担相应法律责任。（二）买方主体资格买方应当具有相应的民事行为能力。无民事行为能力人由其法定代理人代理实施房屋买卖行为；限制民事行为能力人实施房屋买卖行为的，经其法定代理人同意或者追认后有效。三、房屋买卖合同（一）合同形式房屋买卖应当签订书面合同。合同内容应当包括当事人的姓名或者名称和住所、房屋基本状况、房屋价格及付款方式、房屋交付期限、违约责任等条款。（二）合同主要条款1.当事人条款：明确买卖双方的姓名、地址、联系方式等基本信息。2.房屋基本状况条款：详细描述房屋的坐落位置、建筑面积、户型、房屋用途等情况。房屋的建筑面积应当以房地产管理部门登记备案的测绘成果为准。3.房屋价格及付款方式条款：约定房屋的成交价格、付款方式（如一次性付款、分期付款、银行贷款等）、付款时间节点等内容。采用银行贷款方式付款的，应当明确贷款金额、贷款期限、贷款利率等相关事宜，并约定因贷款申请未获批准或贷款额度不足等原因导致购房款不足时的处理方式。4.房屋交付期限条款：明确卖方交付房屋的具体日期。卖方应当在交付房屋前确保房屋达到交付条件，如房屋质量符合相关标准、水电气等配套设施正常使用等。5.违约责任条款：约定买卖双方违反合同约定时应承担的违约责任，如逾期付款违约金、逾期交房违约金、房屋质量问题的赔偿责任等。违约责任的约定应当合理、明确，以保障合同的顺利履行。（三）合同签订与备案1.买卖双方应当在平等、自愿、协商一致的基础上签订房屋买卖合同。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。2.房屋买卖合同签订后，当事人可以自愿向房地产管理部门申请合同备案。房地产管理部门应当对备案申请进行审核，符合条件的予以备案，并出具备案证明。合同备案有助于保障买卖双方的权益，防止一房多卖等违法行为的发生。四、房屋买卖价格管理（一）价格确定原则房屋买卖价格由买卖双方协商确定，但不得违反法律法规的强制性规定，不得明显低于市场价格或存在价格欺诈等行为。房地产开发企业销售新建商品房时，应当按照公平、合理的原则制定价格，并在销售场所显著位置明码标价，公示房源价格、价格构成、优惠折扣等信息。（二）价格监管措施1.房地产管理部门应当加强对房屋买卖价格的监测和分析，定期发布房屋交易价格信息，引导市场理性定价。2.对于价格异常波动的区域或楼盘，房地产管理部门可以会同相关部门进行调查，采取必要的调控措施，维护房地产市场价格稳定。3.严厉打击哄抬房价、价格欺诈等价格违法行为。对违反价格法律法规的，由价格主管部门依法予以处罚。五、房屋买卖交易资金监管（一）监管原则房屋买卖交易资金实行监管制度，遵循安全、规范、透明的原则，保障交易资金的安全，维护买卖双方的合法权益。（二）监管账户设立买卖双方应当在房地产管理部门指定的银行设立交易资金监管专用账户。监管账户应当由买卖双方、房地产经纪机构（如有）和监管银行共同管理，确保资金专款专用。（三）资金缴存与使用1.买方应当按照房屋买卖合同约定，将购房款存入监管账户。监管银行应当按照监管协议的约定，对资金缴存情况进行核实。2.房屋买卖交易完成后，经买卖双方共同申请，监管银行按照监管协议的约定，将监管账户内的资金划转至卖方账户。划转资金前，应当核实房屋产权转移登记情况等相关事项。（四）监管责任1.房地产管理部门负责对房屋买卖交易资金监管工作进行指导和监督。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行资金监管职责，保障资金安全，及时办理资金缴存、划转等手续。对违反监管协议的，应当承担相应的违约责任。3.买卖双方及房地产经纪机构应当配合监管银行做好资金监管工作，如实提供相关资料和信息。对违反规定，提供虚假资料或信息，导致资金监管出现问题的，应当承担相应的法律责任。六、房屋买卖产权登记（一）登记申请房屋买卖当事人应当在房屋买卖合同签订后，按照规定向房地产管理部门申请房屋产权转移登记。申请登记时，应当提交下列材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.房屋买卖合同；4.房屋所有权证书或者房地产权证书；5.证明房屋所有权发生转移的材料，如完税证明等；6.其他必要材料。（二）登记审核房地产管理部门应当对申请人提交的登记申请材料进行审核。审核内容包括材料的真实性、合法性、完整性等。经审核符合条件的，予以登记，并颁发房屋产权证书；不符合条件的，不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。（三）登记时限房地产管理部门应当自受理房屋产权转移登记申请之日起一定期限内（如[X]个工作日）完成审核登记工作。因特殊情况需要延长登记时限的，应当书面告知申请人，并说明理由。七、房屋买卖税收管理（一）税收政策房屋买卖涉及的税收政策按照国家有关规定执行。目前，房屋买卖主要涉及的税种包括契税、增值税、个人所得税、印花税等。不同类型的房屋买卖及买卖双方的具体情况，适用不同的税收政策。（二）纳税申报与缴纳1.房屋买卖当事人应当按照税收法律法规的规定，在规定的期限内办理纳税申报，并缴纳相关税款。2.房地产管理部门在办理房屋产权转移登记时，应当查验纳税人的完税证明或免税证明。未提供完税证明或免税证明的，不予办理产权登记手续。（三）税收优惠政策符合国家规定条件的房屋买卖，可以享受相应的税收优惠政策。如对个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房等，在契税征收等方面给予一定的优惠。纳税人应当按照规定提供相关证明材料，享受税收优惠政策。八、房屋买卖中介服务管理（一）中介机构设立与资质从事房屋买卖中介服务的机构应当依法设立，并取得相应的资质证书。中介机构应当具备一定数量的专业人员，包括房地产经纪人员等，并按照规定进行备案。（二）中介服务规范1.中介机构应当与委托人签订书面中介服务合同，明确服务内容、服务费用、双方权利义务等事项。2.中介机构应当如实向委托人提供房屋买卖相关信息，不得隐瞒或提供虚假信息。对所提供的信息应当进行核实，确保真实可靠。3.中介机构不得采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段促成房屋买卖交易，损害委托人或其他当事人的合法权益。4.中介机构应当按照规定收取中介服务费用，不得收取未予标明的费用，不得恶意抬高或压低收费标准。（三）中介机构监管1.房地产管理部门应当加强对房屋买卖中介机构的监督管理，定期对中介机构的经营活动进行检查，规范中介服务行为。2.建立中介机构信用档案，对中介机构及其从业人员的违法违规行为进行记录，并向社会公示。对信用不良的中介机构，采取限制业务范围、加强监管等措施。3.对违反中介服务管理规定的中介机构，房地产管理部门可以依法予以处罚，情节严重的，吊销其资质证书。九、房屋买卖纠纷处理（一）纠纷解决途径房屋买卖当事人之间发生纠纷的，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。当事人可以根据合同约定或纠纷的具体情况选择合适的解决途径。（二）协商与调解1.买卖双方发生纠纷后，应当首先尝试通过协商解决问题。协商应当在平等、自愿、合法的基础上进行，双方应当充分沟通，寻求达成一致的解决方案。2.如果协商不成，当事人可以请求相关部门或第三方机构进行调解。调解机构应当遵循公平、公正、合法的原则，促使双方达成调解协议。调解协议具有合同效力，双方应当按照协议履行各自的义务。（三）仲裁与诉讼1.当事人在房屋买卖合同中约定仲裁条款的，发生纠纷后应当按照仲裁协议向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有终局性，对双方当事人具有约束力。2.当事人未