拆迁管理办法深圳

拆迁管理办法深圳深圳市拆迁管理办法总则目的与依据为加强深圳市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在深圳市行政区域内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。基本原则房屋拆迁应当遵循依法、公正、公开的原则，符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。拆迁管理拆迁管理部门深圳市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁的管理部门（以下简称市拆迁管理部门），负责全市城市房屋拆迁工作的监督管理。区建设行政主管部门负责本辖区内城市房屋拆迁工作的监督管理，业务上受市拆迁管理部门的指导。拆迁许可证制度1.申请与审批拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。2.拆迁公告房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。拆迁委托拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。1.委托合同拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。2.受托单位资质从事拆迁业务的单位，应当具备下列条件：有法人资格；有与拆迁业务相适应的专业技术人员；有不少于拆迁补偿安置资金总额8%的自有资金；有符合国家和本市规定的拆迁工作程序、操作规程、质量标准和档案管理制度。符合前款规定条件的单位，经市拆迁管理部门审查合格，取得房屋拆迁资格证书后，方可从事拆迁业务。拆迁期限与延期1.拆迁期限拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。拆迁期限自房屋拆迁公告公布之日起计算，最长不得超过1年。2.延期申请拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。批准延期拆迁的，延长期限累计不得超过1年。逾期未申请或者经申请未获批准的，自拆迁期限届满之日起，房屋拆迁许可证自行失效。暂停办理相关手续1.暂停通知房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当书面通知有关部门暂停办理拆迁范围内的下列手续：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。2.恢复办理拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。违反前款规定进行的新建、扩建、改建房屋和改变房屋及土地用途、租赁房屋的行为，拆迁时不予补偿。暂停办理相关手续的期限届满或者拆迁人需要延长暂停期限的，房屋拆迁管理部门应当及时通知有关部门恢复办理。拆迁补偿与安置补偿方式1.货币补偿拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由市人民政府另行制定。2.房屋产权调换实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁补偿协议1.协议内容拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。2.协议履行拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。特殊情况的补偿与安置1.未登记房屋对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，拆迁人应当按照下列规定给予补偿、安置：1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已建成的房屋，未取得有关手续，但产权明确，作为历史遗留房产处理，拆迁时按有关规定给予补偿安置。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至1999年12月31日期间建成的房屋，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，由规划行政主管部门依照有关规定处理后，按照处理结果给予补偿安置。2000年1月1日以后建成的房屋，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，属于违法建筑，不予补偿安置。2.临时建筑拆迁范围内的临时建筑，按照批准期限使用的，给予适当补偿；超过批准期限的，不予补偿。3.公益事业房屋拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。4.宗教团体房屋拆迁宗教团体所有的房屋，拆迁人应当事先征求宗教事务管理部门的意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。宗教团体房屋的补偿安置标准按照国家有关规定执行。安置用房1.房源提供拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人提供的安置用房应当产权清晰、无权利瑕疵，并具备正常使用功能。2.安置标准安置用房的建筑面积和户型应当根据被拆迁房屋的情况和被拆迁人的实际需求合理确定。拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议约定的时间和地点，将安置用房交付给被拆迁人。搬迁补助费与临时安置补助费1.搬迁补助费拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费的标准由市物价部门会同市建设行政主管部门制定。2.临时安置补助费在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准由市物价部门会同市建设行政主管部门制定。停产停业补偿费1.适用范围因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2.补偿标准停产停业补偿费的标准根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由市人民政府另行制定。拆迁评估评估机构选择1.协商选定拆迁人与被拆迁人应当在拆迁公告规定的期限内，协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由被拆迁人投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。2.评估机构资质从事房屋拆迁评估业务的房地产价格评估机构，应当具有三级以上资质等级。评估程序1.评估委托拆迁人应当与选定的房地产价格评估机构签订书面评估委托合同，并自合同签订之日起15日内，将合同报房屋拆迁管理部门备案。2.实地查勘房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的注册房地产估价师、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和被拆迁人以外的无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出说明。3.评估报告房地产价格评估机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，按照房地产估价规范和有关规定进行评估，在规定时间内出具评估报告。评估报告应当由注册房地产估价师签字并经房地产价格评估机构盖章。评估异议处理1.异议提出被拆迁人或者拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。2.复核评估原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。3.专家鉴定被拆迁人或者拆迁人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。拆迁实施拆迁实施要求1.安全保障拆迁人应当制定拆迁安全预案，确保拆迁工作安全进行。在拆迁现场设置明显的安全警示标志，采取必要的安全防护措施，防止发生安全事故。2.文明拆迁拆迁人应当文明拆迁，不得采取暴力、威胁或者其他非法手段强迫被拆迁人搬迁。对被拆迁人或者房屋承租人的合理要求，应当及时给予答复和处理。3.档案管理拆迁人应当建立、健全拆迁档案管理制度，妥善保管拆迁过程中形成的各种资料，包括拆迁计划、拆迁方案、拆迁补偿安置协议、评估报告、拆迁记录等。拆迁档案应当保存不少于5年。强制拆迁1.申请条件被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。2.强制拆迁程序房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提交下列资料：强制拆迁申请书；裁决调解记录和裁决书；被拆迁人不同意拆迁的理由；被拆迁房屋的证据保全公证书；补偿安置情况的说明；被拆迁人拒绝接收补偿安置资金的，应当提交补偿安置资金的提存证明；市人民政府规定的其他材料。人民法院对符合强制拆迁条件的，应当自收到申请之日起15日内作出是否准予强制拆迁的裁定。裁定准予强制拆迁的，由房屋拆迁管理部门组织实施强制拆迁。法律责任拆迁人责任1.违法拆迁责任拆迁人未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。2.违反拆迁规定责任拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；擅自延长拆迁期限的。拆迁人违反本办法规定，造成被拆迁人或者房屋承租人财产损失的，应当依法承担赔偿责任。被拆迁人责任被拆迁人或者房屋承租人在拆迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人违反协议，拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁管理部门责令限期退还；逾期仍不退还的，按周转房使用面积每月每平方米50元处以罚款。受托拆迁单位责任接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。相关部门责任1.行政机关工作人员责任房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：对不符合拆迁条件的单位或者个人颁发