惠州建房管理办法

惠州建房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强惠州市建房管理，规范建房行为，保障城乡规划的顺利实施，维护公共利益和建房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于惠州市行政区域内国有土地和集体土地上各类建房活动，包括新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其附属设施等。（三）基本原则1.符合城乡规划原则建房活动应当符合经依法批准的城乡规划，服从规划管理。不得擅自改变土地用途和规划条件，严禁在规划确定的禁止建设区域内建房。2.节约集约用地原则鼓励合理利用土地资源，提倡节约用地、集约发展。严格控制建设用地规模，充分挖掘现有建设用地潜力，提高土地利用效率。3.安全可靠原则建房应当确保工程质量和安全，满足抗震、防火、防洪、防风等安全要求。选用合格的建筑材料和构配件，严格按照设计规范和施工标准进行建设。4.依法依规原则建房活动必须遵守国家和地方有关法律法规、规章及政策规定，依法办理相关审批手续，严禁违法违规建设行为。二、规划管理（一）规划编制与审批1.城乡规划主管部门应当依据城市总体规划、镇总体规划、村庄规划等，组织编制详细规划，明确各类建房区域的规划条件和建设要求。2.建房项目应当符合详细规划要求，建设单位或者个人在申请建房审批前，应当向城乡规划主管部门提交建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关规划审批文件。3.城乡规划主管部门应当按照法定程序对建房申请进行审查，经审核符合规划要求的，依法核发建设工程规划许可证；不符合规划要求的，不予核发，并书面说明理由。（二）规划条件与变更1.建设工程规划许可证应当明确建房的位置、面积、层数、高度、用途、建筑风格等规划条件。建房单位或者个人应当按照规划条件进行建设，不得擅自变更。2.确需变更规划条件的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门提出申请。城乡规划主管部门应当对变更的必要性和合理性进行审查，经依法批准后方可变更。变更后的规划条件应当予以公示，并及时调整相关规划文件。三、用地管理（一）土地性质与用途1.建房用地应当符合土地利用总体规划，严格按照土地用途管制制度使用土地。严禁在农用地、未利用地等不符合土地利用总体规划的土地上建房。2.农村村民建房应当使用集体土地，符合村庄规划和宅基地申请条件。城镇居民建房应当使用国有土地，通过出让、划拨等方式取得土地使用权。（二）用地审批程序1.农村村民申请宅基地建房的，应当向村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，报乡镇人民政府审核。乡镇人民政府审核同意后，报县级人民政府批准。2.城镇居民申请国有土地建房的，应当向自然资源主管部门提出申请，提交建设项目可行性研究报告、建设用地规划许可证等相关材料。自然资源主管部门按照土地供应政策和程序进行审查，经依法批准后，办理土地出让、划拨等手续。（三）土地使用限制1.建房用地不得擅自改变土地用途，确需改变土地用途的，应当依法办理土地用途变更手续。2.建房用地不得闲置，超过规定期限未动工建设的，应当按照土地管理法律法规的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。四、建设工程管理（一）建设单位与施工单位资质要求1.从事建房活动的建设单位应当具备相应的建设工程报建资格，并按照国家和地方有关规定办理报建手续。2.施工单位应当具备相应的施工资质等级，在其资质等级许可的范围内承揽工程。严禁无资质或者超越资质等级承揽建房工程。（二）工程发包与承包1.建房工程应当依法实行发包，建设单位可以将工程发包给具有相应资质的施工总承包单位，也可以将部分专业工程依法分包给具有相应资质的专业承包单位。2.施工总承包单位和专业承包单位应当依法签订承包合同，明确双方的权利和义务。承包单位不得转包或者违法分包工程。（三）工程质量与安全管理1.建设单位应当建立健全工程质量管理和安全生产管理制度，落实工程质量和安全生产责任。2.施工单位应当按照工程建设强制性标准和施工规范进行施工，确保工程质量和施工安全。施工单位应当编制施工组织设计和专项施工方案，对危险性较大的分部分项工程应当进行专项施工，并按照规定进行专家论证。3.工程监理单位应当依法对建房工程实施监理，对工程质量、安全等进行监督检查，发现问题及时要求整改。4.建设工程质量监督机构应当依法对建房工程质量进行监督检查，对工程竣工验收进行备案管理。建设工程安全监督机构应当依法对建房工程安全生产进行监督检查，对施工现场的安全生产状况进行评价。（四）工程竣工验收1.建房工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2.建设单位应当在工程竣工验收合格之日起15日内，向城乡建设主管部门备案。备案时应当提交工程竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收合格证、环保验收合格证等相关文件。五、监督检查与法律责任（一）监督检查部门与职责1.城乡规划主管部门负责对建房活动是否符合城乡规划进行监督检查。2.自然资源主管部门负责对建房用地是否符合土地利用总体规划和土地管理法律法规进行监督检查。3.城乡建设主管部门负责对建房工程质量和安全进行监督检查。4.其他相关部门按照各自职责，依法对建房活动进行监督管理。（二）监督检查措施1.监督检查部门有权采取现场检查、查阅资料、询问当事人等方式，对建房活动进行监督检查。被检查单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况和资料。2.监督检查部门在监督检查过程中发现违法违规行为的，应当责令停止违法行为，限期改正，并依法予以处罚。（三）法律责任1.违反本办法规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。2.违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，由自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处每平方米30元以下的罚款；对不符合土地利用总体规划的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处每平方米50元以上100元以下的罚款。3.违反本办法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，由城乡建设主管部门责令停止施工，限期改正，处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。4.违反本办法规定，建设单位将工程发包给不具有相应资质条件的承包单位的，或者将建筑工程肢解发包的，责令改正，处以罚款。5.违反本办法规定，施工单位超越本单位资质等级承揽工程的，责令停止违法行为，对施工单位处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。6.违反本办法规定，工程监理单位与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低工程质量的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。7.违反本办法规定，建设单位未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的，责令改正，处工程合