平潭物业管理办法

平潭物业管理办法总则制定目的为了规范平潭综合实验区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合平潭实际，制定本办法。适用范围本办法适用于平潭综合实验区内住宅、商业、办公、工业等各类物业的管理活动。基本原则物业管理活动应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公开、公平、公正，依法维护各方合法权益。管理体制区管委会相关部门按照各自职责，负责物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督，协助有关部门做好相关工作。业主大会、业主委员会依法履行职责，共同管理物业管理区域内的事务。业主、业主大会及业主委员会业主定义本办法所称业主，是指房屋的所有权人。业主权利与义务业主在物业管理活动中享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。业主大会1.业主大会的成立一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到前款规定的材料之日起三十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。2.业主大会的职责业主大会履行下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本办法第十一条第（五）项至第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会1.业主委员会的组成业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会的职责业主委员会履行下列职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。3.业主委员会的运作业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。前期物业管理前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区管委会相关部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。承接查验在物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。物业服务物业服务企业资质从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。物业服务内容与质量物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方的权利义务、合同期限等事项进行约定。物业服务企业应当制定物业服务方案，明确服务内容、服务标准、服务流程、服务人员配备等事项，并报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，做好物业管理区域内的环境卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备维修养护等工作，为业主创造良好的生活和工作环境。物业服务收费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。实行政府指导价的物业服务收费，由区管委会相关部门会同价格主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在指导价范围内协商确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务标准和市场行情等因素，在物业服务合同中约定。物业服务合同的解除与终止物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，应当在原物业服务合同期限届满前，与原物业服务企业进行交接，并签订交接协议。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满前九十日书面告知业主和业主委员会，并做好交接工作。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第三十八条规定的资料交还给业主委员会。物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，向业主委员会移交物业管理用房和相关资料，并配合业主委员会做好交接工作。物业的使用与维护物业共用部位、共用设施设备的使用业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，合理使用物业共用部位、共用设施设备。禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2.占用、损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3.违章搭建、私设摊点；4.在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；5.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；6.违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；7.法律、法规和管理规约禁止的其他行为。专项维修资金专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。物业装饰装修管理业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。业主或者物业使用人在装饰装修房屋过程中，应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得从事影响房屋结构安全、损害公共利益和他人合法权益的行为。停车管理物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以将车位、车库出租给业主、物业使用人停放车辆，但不得出售给业主、物业使用人以外的单位或者个人。利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。监督管理区管委会相关部门职责区管委会相关部门应当按照各自职责，加强对物业管理活动的监督管理，依法查处物业管理活动中的违法行为。区管委会相关部门应当建立健全物业管理投诉处理制度，及时受理和处理业主、物业使用人、物业服务企业的投诉和举报。街道办事处、乡镇人民政府职责街道办事处、乡镇人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督，协助有关部门做好相关工作。街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，区管委会相关部门、居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位的代表参加。业主监督业主有权对物业服务企业的服务质量、收费标准等事项进行监督。业主委员会应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。业主发现物业服务企业违反法律、法规和物业服务合同约定的，有权向区管委会相关部门投诉、举报。法律责任对业主、业主大会、业主委员会的处罚业主、业主大会、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由区管委会相关部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：1.业主大会未按照本办法规定召开会议的，处五千元以上一万元以下的罚款；2.业主委员会未按照本办法规定备案的，处一千元以上五千元以下的罚款；3.业主委员会委员资格终止后未按照本办法规定移交其保管的有关财务凭证、印章及其他资料的，处一千元以上五千元以下的罚款；4.业主、物业使用人违反本办法规定，损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，占用、损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备，违章搭建、私设摊点，在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声，违反规定饲养动物，干扰他人正常生活的，由区管委会相关部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。对物业服务企业的处罚物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由区管委会相关部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：1.未按照本办法规定签订前期物业服务合同的，处五万元以上十万元以下的罚款；2.未按照本办法规定提供相应服务的，处一万元以上五万元以下的罚款；3.未按照本办法规定做好物业管理区域内的环境卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备维修养护等工作的，处五千元以上二万元以下的罚款；4.未按照本办法规定将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会的，处一万元以上五万元以下的罚款；5.违反本办法规定，擅自改变物业管理用房用途的，处五万元以上二十万元以下的罚款；6.违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由区管委会相关部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。其他处罚违反本办法规