《房地产项目管理》课件-第4章 房地产项目计划系统

第4章房地产项目计划系统主要内容：房地产项目计划的作用、主要工作内容、基本要求和工作过程；房地产项目工期计划的内容和一般过程；房地产项目工期计划的一般方法——横道图与网络计划；房地产项目成本计划的内容和一般过程；房地产项目资源计划的重要性和复杂性，以及优化的一般方法。一、房地产项目计划概述

1．项目计划的概念项目计划——是指在项目目标、资源供应能力等方面的基础上，项目计划者对项目实施过程及其活动进行各种规划和安排的总称，是对项目实施过程的设计。从项目管理理论的发展过程来看，项目计划有狭义与广义之分。狭义的项目计划：是指位于项目批准之后、项目实施之前的项目过程的阶段性计划；广义的项目计划：是指项目管理中的计划职能，贯穿于项目生命期的全过程，具有全程性。因此，广义的项目计划是随着项目的进展，在不断地细化、修改和调整，形成一个多版本的项目计划体系，是一个渐近地发展过程。其具体可划分为如下阶段：①

项目前期策划阶段的计划。②

项目设计阶段的计划。③

项目实施过程中计划的调整与完善。由此可见，项目的计划是一个持续的、渐进的过程，不可能在项目一开始就编制一个详细而周密的计划。在项目计划过程中，尽管项目计划期计划仍然是比较粗略的，但它是项目实施建造的依据，也是后期详细的阶段性计划的依据，是最为重要的、最为系统的项目计划。因此，人们常以狭义的项目计划（计划期计划）为研究对象。（1）项目计划前的准备工作①确立目标。②确定制定计划的指导思想、原则、策略。③分析研究制定计划的前提条件、环境。④分析项目结构。⑤各项目单元定义和范围的界定。⑥制定详细的项目实施方案。⑦总工期计划和资源投入限制的确定，项目各项开支数额的工程估价确定等。总之，项目计划的质量和科学性常常依赖上述工作的质量，取决于项目组织者对项目的精确的构思，取决于项目管理人员和计划制订人员对项目的理解，取决于项目所处的环境等。2．项目计划的内容（2）项目计划的主要内容项目的多目标性、多层次性，使项目计划内容具有复杂性和多样性：①工期计划②成本计划③资源计划④质量计划⑤其他计划不同的项目，不同的项目参加者所负责的计划的内容和范围是不一样的，项目计划一般由任务书或合同所规定的工作范围、工作责任来确定，不能超出范围，否则会引起项目计划的混乱。项目计划的各种基础资料和计划结果应形成文件，以便沟通，以便使资料和计划具有可追溯性。项目计划应根据不同参加者的需要，采用标准化的表达方式，如报告、图、表等形式，以便参与者能准确获取相关信息。3．项目计划的工作流程调整或优化项目定义基础资料调查项目结构分析组织结构设置总工期计划实施方案劳动力使用计划网络计划资源使用计划其他费用预算劳动力曲线成本计划资金计划支付计划收款计划是不报告分解落实图4-1项目计划工作流程符合目标？4．房地产项目计划过程中应注意的问题（1）项目计划中的协调1）加强项目计划在纵向上的联系，使项目不同层次的计划能相互协调。2）加强项目计划在横向上的联系，使项目同一层次的各参与部门、各专业之间的项目计划能够相互协调。3）加强项目组织之间的联系与协调。4）加强项目合同之间的联系与协调。（2）项目计划编制后的工作1）争取项目计划的批准。2）要争取有关方面的支持。3）计划批准后，要落实项目计划。5.项目计划的作用项目计划是项目管理的一大职能，又是项目实施过程中的一个极为重要的环节，在房地产项目管理中具有十分重要的作用。①通过项目计划可分析研究项目的费用、工期、质量和效益的总目标能否实现，各目标之间能否相互协调。②项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。③项目计划是实施的指南和实施控制的依据。6．项目计划的要求项目计划作为一个重要的项目实施环节，在项目实施过程中起着承上启下的作用，必须防止项目计划的失误或失败。因此，房地产项目计划有较为特殊的要求：（1）必须按照批准的项目总目标、总任务作详细的计划。（2）项目计划必须符合实际。①符合环境条件。②符合客观规律。③符合项目各参加者的实际情况。（3）满足客观的经济性要求。（4）具有全面性。（5）项目计划必须要有一定的弹性。（6）详略得当。①技术设计深度。②结构分解程度。③项目复杂程度。④计划期长短。⑤资料和信息的详细、精确程度。⑥计划与项目组织的适应性。（7）项目计划与项目风险的适应性。二、工期计划

1.工期计划的概念及其主要工作（1）工期计划的概念是房地产项目计划体系中最重要的组成部分，是其他计划的基础。目前许多项目管理软件包都是以工期计划为主体进行成本、资源的计划和控制。工期计划主要是确定项目活动的相关性及持续时间，确保项目的及时完成。（2）工期计划的主要工作①安排并确定项目活动间的逻辑关系；②根据所需资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间；③按总进度目标编制详细的进度计划（一般采用横道图），绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。2．总工期计划的确定（1）总工期计划的作用总工期作为项目的一个计划目标，对项目整个工期计划具有质和量的规定性。所以，总工期目标的确定，影响项目的成本水平、质量标准，影响项目管理和项目实施的过程，最终还关系到项目能否成功完成。注意：总工期目标一般在目标设计阶段就已经确定，并在可行性研究阶段被分解、细化、论证或修改，通常项目的计划总工期可以被分解为前期策划、设计、施工、交付并投入使用等主要阶段。（2）总工期计划的确定方法①历史资料法。②采用工期定额。③上层系统决策法。3．工期计划的过程（1）项目定义阶段——工期值计划只是一个数值（总工期）。（2）项目可行性研究阶段，按总工期目标作工期的粗横道图。（3）项目设计与计划阶段，随结构分解的不断细化，工期计划与横道图将更加详细、细化。当然，在工期计划和横道图的基础上，要进行如下阶段：1）有时要按专业、时间段等方面的需要，采用计算机分析项目总网络图，确定项目详细的带时标的工期计划，以供有关人员执行使用。2）项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进一步分解到工序。这些工序构成子网络，是项目总网络的基础。工作包的分解应充分考虑：①工作过程的阶段性及其持续时间；②工作过程的不同专业特点和不同工作内容；③工作过程的不同承担者；④建筑物的不同层次和不同工作区段等因素。4．项目活动持续时间的确定项目活动——为了论述的方便，可以把工序、工作包和更高层的项目单元统一称为项目活动。按项目活动持续时间是否可以量化将项目活动分为：可定量化的、非定量化的、不确定性的三种项目活动类型。（1）可定量化项目活动。在确定可定量化项目活动持续时间时，应注意：1）持续时间应与合同、规范、图纸、工作量表中所规定的项目活动范围与工作量计算方法相一致。2）劳动组合和资源投入量的确定——应充分考虑项目可用的总资源、合理的专业和技术级配、合理的工作面等方面的条件限制。3）劳动效率的确定应考虑季节因素、气候条件、实施方案、装备水平、工器具的完备性和适用性、现场平面布置、劳动者工作熟练程度与积极性，还应考虑完成项目活动所必需的时间（包括各种准备、合理休息、必需间歇的时间等）。4）持续时间的计算。单个工序的持续时间易于确定，它可由公式：持续时间（天）=工作量/（总投入人数×每天班次×8小时×产量效率）例如，某工程基础混凝土500m3，投入3个混凝土小组，每组8个人，预计人均产量效率为0.375m3/小时，采用三班制连续作业。则混凝土浇捣的持续时间为：T=500m3/[（0.375m3/小时·人×8小时×8人）×3班次/天]=500m3/（24m3/班次×3班次/天）=6.94≌7天但对一个完整的工作包工期的确定与安排，其情况要复杂一些，如某项目的基础混凝土活动情况可见下表4-1。工作的安排有下列几种方式：表4-1×××项目××项目活动工程量计算表

活动号说明数量单位工种劳动生产率数量固定日期备注工时/单位总工时工人数天数

4A551ICWC02

±0.00以下基础混凝土模板钢筋混凝土浇筑回填土

152060.27524104

m2Tm3m3

2.8075.002.701.00

4256451520304104

34

55

1）将这个工作包直接落实给一个混合班组，该组34个人，采用一班制工作，则该项活动的持续时间55天。2）由于这些工作需要不同的工种，而各工种工作时间集中，则可按图4-2的施工次序进行木工、钢筋工、混凝土工、粗壮力回填土工。可以考虑安排26个木工，40个钢筋工，25个混凝土工，85个粗壮工按次序施工。则模板需要20天，钢筋需要6天（钢筋工程60%工作量为场外预制，则现场仅需6天，其余8天另外先行安排），浇混凝土需要10天，回填土需要6天，则总工期为42天，如图4-2所示。支模板20天钢筋6天浇注混凝土10天回填土6天图4-2施工顺序安排图由此可见，不同的安排产生不同的持续时间，其工作效率没有变化，但在持续时间和劳动力投入量上会发生变化。另外，在确定持续时间时，应考虑项目活动交接处所需要的质量检查等管理工作所需时间。施工工序4812162024283236模板

钢筋浇混凝土回填土3）如果场地允许，在上述安排的基础上，可采用分两个施工段流水施工，施工组连续作业，则活动时间安排如图4-3所示，则总工期为33天。（2）非定量化项目活动。有些项目活动的持续时间无法定量计算得到，因为其工作量和生产效率无法定量化。如项目技术设计、招标投标工作等。对于这些工作可：①按过去工程的经验或资料分析确定；②充分地与任务承担者协商确定，特别是分包商、供应商承担的项目工作，在给他们下达任务与签订合同时，应认真协商，确定其持续时间，并以合同的形式确定下来。（3）不确定性项目活动。具体计算项目活动持续时间的常用方法有：①德尔菲（Delphi）专家评议法。②用“三种时间”的估计办法。即对一个活动的持续时间分析各种影响因素，得出一个最乐观的值（T1），最悲观的值（T3），以及最大可能的值（T2），则取持续时间（T0）：5．项目活动的逻辑关系（1）逻辑关系的几种形式项目活动的逻辑关系是指工作包中各项目活动之间以及工作包之间存在的时间上的先后关系。两个活动之间有不同的逻辑关系，逻辑关系有时又被称为搭接关系，而搭接所需的持续时间又被称为搭接时距。常见的搭接关系有：1）FTS关系（FinishtoStart）。2）STS关系（StarttoStart）。FTS=7天7天浇捣混凝土拆模AB图4-4FTS逻辑关系STS=2天(a)2天基坑排水基坑开挖AB(b)图4-5STS逻辑关系3）FTF关系（FinishtoFinish）。0天基坑回填土基坑排水(b)FTF=0天AB(a)图4-6FTF逻辑关系4）STF关系（StarttoFinish）。

x天AB图4-7STF逻辑关系(a)STF=x天AB(b)上述搭接时距是允许的最小值，即实际安排可以大于它，但不能小于它。搭接时距还可能有最大值定义，如按施工计划规定，砂石、水泥等入场必须在混凝土浇捣前2天内结束，不得提前（见图4-8），否则会影响现场平面布置；又如按规定基坑挖土完成后，最多在2天内必须开始做垫层，以防止基坑土反弹和其它不利因素影响质量（见图4-9）。另外，搭接时距还可以是负值，如平整场地完成前2天设备即可进场，即FTS=－2天（最多只能两天）。MA=2天图4-8搭接时距关系图4-9搭接时距关系MA=2天材料入场浇捣混凝土基坑挖土做垫层（2）逻辑关系的安排及搭接时距的确定项目活动逻辑关系的安排和搭接时距的确定是一项专业性很强的工作，它由项目类型和项目活动性质所决定（一般按技术规程处理）。这要求管理者对项目的实施过程，特别是对技术系统的建立过程有十分深入的理解，才能做好这项工作。为了做好这项工作，一般可采取下列措施：1）按系统结构或一定程序要求安排。2）按自然规律和技术规范要求安排。3）按施工方案安排。4）按人力、物力、资金的限制，资源的平衡，施工的均衡性要求，气候的影响等因素，进行综合考虑。如对有些永久性建筑建成可以服务于施工的，可考虑先建等。

（1）横道图横道图：也称甘特图，是美国人甘特（Gantt）在20世纪初研究发明的，是一种最直观的工期计划方法，在项目计划中被广泛应用，也受到了普遍的欢迎。横道图的基本形式如图4-10所示。阶段项目活动2001年2002年2003年2004年341234123412设计和计划初步设计

技术设计

施工图设计

招标

施工阶段施工准备

土方工程

基础工程

主体工程

设备安装调试

装饰工程

室外工程

验收验收

后期房屋销售

图4-10××项目工期计划横道图6.工期计划方法——横道图法

横道图的横向表示时间，纵向表示项目活动，图中的横道的位置表示项目活动的起止的时间，横道的长度表示项目活动所持续的时间大小。它实际上是图和表的结合形式。1）横道图的优点①比较容易编制，简单、明了、直观、易懂。②可结合时间坐标，使各项工作的起止时间、作业持续时间，工程进度、总工期等都能一目了然。③能清楚地反映流水工作的情况，可以与劳动力计划、资源计划、资金计划相结合。2）横道图的缺点①只反映已有的静态状况，不能反映出各项工作之间错综复杂、相互联系、相互制约的关系。即不能清楚地表达项目活动之间的逻辑关系。②不能表明项目活动的重要性，也不能反映项目的关键所在和全貌，所能提供有关项目活动的信息量较少。③对一个复杂的大型房地产项目，几乎不能采用计算机进行工期计算，更谈不上对工期方案进行优化。3）横道图的应用范围①可直接应用于小型的、简单的项目。②适合于上层管理者使用，进行项目总工期计划。③可用于项目初期的工期计划。（1）网络计划的概述网络计划技术产生于20世纪50年代中后期。项目工期网络计划图是由箭线、节点和加注的项目活动名称和作业持续时间所组成的网状形式图来表示，其基本形式如图4-11所示（该网络图实质是一种双代号网络图）。3图4-11工期计划网络图混凝土155混凝土3混凝土2钢筋332钢筋2钢筋133456710489模板312模板1模板2437.工期计划方法——网络计划法（2）网络计划的优点①可使项目的有关工作形成一个整体，能全面而明确地反映出各项工作之间的相互依赖、相互制约的关系；②网络图通过时间参数的计算，可以反映出整个项目的全貌，反映全局性有影响的关键工作和关键线路，便于我们在实施项目的过程中集中力量抓好主要矛盾，确保项目总工期的实现，避免盲目工作；③能清楚地显示各项工作的机动时间，使我们能方便地进行工期和资源的优化和调整，加强管理，取得好、快、省的全面效果；④通过对网络图的规划和分析，可使人们从中获取大量的有用信息；⑤可利用计算机对大型的复杂的项目进行高效的网络规划和参数计算，能方便的修正和调整。（3）网络图的缺点①流水作业的情况在网络计划图上很难清晰地反映出来，不象横道图那么直观明了；②

网络图的制作、分析和使用比较复杂，往往需要计算机作为分析工具。

（4）应用范围网络计划最适合于项目计划，特别适合于大型、复杂、协作广泛的项目进度计划及其控制。就项目而言，它既适合于项目内的单体工程，又适合于群体工程；既适合于土建工程，又适合于安装工程；既适合于部门计划，又适合于企业的年、季、月计划；既适合于肯定型计划，又适合于非肯定型计划，还适用于有时限的计划；既可进行常规时间参数的计算，又可进行计划的调整和优化。（5）双代号网络计划形式及绘制规则双代号网络图中的实箭线表示一项工作，箭线两端的节点表示该工作的起点和终点，虚箭线只表示工作之间的逻辑关系，而不表示一种实际工作，是一种虚拟工作，其工作时间为零，箭线上下分别要加注项目活动名称和作业持续时间，节点也要按图示顺序编号，见图4-11。绘制网络图时，必须在已定的逻辑关系的基础上，并坚持下列规则进行绘制：①一个网络只允许有一个起点节点和一个终点节点；②网络图中不允许出现循环路线；③网络图中不允许出现双箭线或无箭头的“连线”；④网络图中不允许出现没有箭头节点或箭尾节点的箭线；⑤网络图中不允许有相同编号的节点；⑥如果起始节点有多条外向箭线或终点节点有多条内向箭线时，可应用母线法绘制，使图形简洁等。（6）单代号网络计划及其绘制规则单代号网络图的节点表示一项工作，也表示该工作的起点和终点，节点内应加注项目活动的代号、名称和持续时间，箭线只表示工作之间的逻辑关系，而不表示一种实际工作，节点也要按图示顺序编号，见图4-12。A18C244142A233A345B3B13B2263C17C3595图4-12单代号网络计划图绘制规则：绘制网络图时，必须在已定的逻辑关系的基础上，按下列规则绘制网络图：①网络图中不允许出现循环回线；②网络图中不允许出现双箭线或无箭头的“连线”；③网络图中不允许出现没有箭头节点或箭尾节点的箭线；④如果节点有多条外向箭线或节点有多条内向箭线时，可应用母线法绘制，有时还可以使用过桥法、断线法或指向法等，使图形简洁；⑤可设置虚拟工作作为起始节点和终点节点等。8.网络计划分析方法的应用（1）双代号网络计划时间参数的计算在确定了各项工作的逻辑关系与持续时间后，就可以进行网络计划的时间参数计算。双代号网络计划时间参数包括：工作最早开始时间（ES），工作最早结束时间（EF），工作最迟开始时间（LS），工作最迟结束时间（LF），工作总时差（TF），工作自由时差（FF），计算工期（Tc）等。下面介绍各参数的含义和计算公式:①工作最早开始时间（ES）。它是指项目工作的各紧前工作全部完成后，本工作有可能开始的最早时刻。如果网络起始节点未规定其最早开始时间时，其起始节点的ESi-j=0，其紧后的其他工作的最早开始时间为：

ESi-j=max{ESh-i＋Dh-i}（ESh-i—工作i-j紧前工作h-i的最早开始时间，Dh-i—工作i-j紧前工作h-i的持续时间）②工作最早结束时间（EF）。它是工作的最早开始时间加本工作的持续时间之和，其公式为：

EFi-j=ESi-j

＋Di-j③计算工期（Tc）。它是由最早完成时间参数计算确定的工期，其公式为：

Tc=max{EFi-n}（EＦi-n—是以终节点(j=n)为箭头节点的工作i-n的最早完成时间）如果没有规定工期，计算工期就是计划工期，即：Tp＝Tc④工作最迟完成时间（LF）。它是指在不影响整个任务按期完成的条件下，本工作最迟完成的时刻。如果该网络终点节点未规定其最迟完成时间（或没有规定工期）时，其以终点节点（j=n）为箭头的工作的最迟完成时间为LFi-n

=Tp，其紧前的其他工作的最迟完成时间为：

LFi-j=min{LFj-k－Dj-k}（LFj-k—工作i-j紧后工作j-k的最迟完成时间，Dj-k—工作i-j紧后工作j-k的持续时间）

⑤工作最迟开始时间（LS）。它是在不影响整个任务按期完成的条件下，本工作最迟开始时间为本工作的最迟完成时间减去本工作的持续时间，其计算公式为：

LSi-j=LFi-j

－Di-j

⑥工作总时差（TF）。它是指在不影响项目工期的前提下该工作的最大机动时间，其计算公式为：

TFi-j=LSi-j

－ESi-j

或TFi-j=LFi-j

－EFi-j⑦工作自由时差（FF）。它是在不影响其紧后工作按最早开始时间开工的前提下，工作所具有的机动时间，其计算公式为：

FFi-j=ESj-k

－ESi-j

－Di-j或FFi-j=ESj-k－EFi-j

例：某房地产项目的基础浇注混凝土工程，将按流水作业进行施工，它被划分为3个作业段，其中该工作的工序为：支模板、绑钢筋、浇注砼，各段的工作时间如下表：1段2段3段支模板（A）434绑钢筋(B)323浇注混凝土(C)545钢筋133混凝土154图4-13单代号网络图5混凝土3混凝土2钢筋332钢筋23456710489123模板3模板1模板2根据上述条件和网络绘制规则，我们可以绘制如下的网络图4-13，假定节点1前面没有工作安排或时间的限定，整个活动也没有规定工期限制，则按上述公式可计算如下图4-14。从上述计算结果可知，该活动的计算工期为21天。1212391131621016210121601216071207120131621114213132994101207931010277310100770470470690472123456789100400402191307112图4-14双代号网络计算示意图ESi-j

EFi-j

TFi-jLSi-j

LFi-j

FFi-j（2）单代号网络计划时间参数的计算双代号网络是单代号网络的特例，即它仅表示FTS关系，且搭接时距为0的状况。因此，时间参数及其算法基本上是一致的，只是个别参数在表述形式有一些差别。单代号网络的参数计算公式如下：①工作最早开始时间（ES）。如果该网络起始节点未规定其最早开始时间时，其起始节点的ESi=0，其后的其他工作的最早开始时间为：

ESi=max{ESh＋Dh}（ESh—工作i的紧前工作h的最早开始时间，Dh—工作i的紧前工作h的持续时间）②

工作最早结束时间（EF）。它是工作的最早开始时间加本工作的持续时间之和，其公式为：

EＦi=ESi

＋Di③计算工期（Tc）。它是由最早完成时间参数计算确定的工期，其公式为：Tc=max{EＦn}（EＦn—终点节点n的最早完成时间）如果没有规定工期，计算工期就是计划工期，即：Tp＝Tc④

工作最迟完成时间（LF）。如果该网络终点节点未规定其最迟完成时间（或没有规定工期）时，其终点节点n的最迟完成时间为LFn

=Tp，其后的其他工作的最迟完成时间为：LFi=min{LFj

－Dj}（LFj—工作i紧后工作j的最迟完成时间，Dj—工作i紧后工作j的持续时间）⑤工作最迟开始时间（LS）。其计算公式为：

LSi=LFi

－Di⑥工作总时差（TF）。它是指在不影响项目工期的前提下该工作的最大机动时间，其计算公式为：TFi=LSi

－ESi

或TFi=LFi

－Efi⑦

相邻两项工作i和j之间的时间间隔（LAGi-j)。其公式为：

LAGi-j=ESj－Efi工作自由时差（FF）可按下列公式计算：FFi-j=min｛LAGi,j｝=min｛ESj－EFi｝（j是i的紧后工作）上述双代号网络的实例可转换为单代号网络，转换并计算如下图4-15：

0001012712410000440000477000001A14图4-15单代号网络时间参数计算示意图4B13C1750072131616211621111392200023A34B363C3951411731216121671296743200032A235B228C24029LAGi-jFFiFTiEFiLFiLSiESi代号名称时间图例219.关键工作和关键线路（1）关键工作的定义：是该计划中总时差最小的工作。在上例中，由于没有规定工期，计划工期等于计算工期，故总时差（FTi）为“0”的工作为关键工作，即工作1，4，7，8，9为关键工作。由于总时差为0，则这些工作的开始、结束时间的提前或推迟及其持续时间的延长或缩短，都必然会影响总工期。所以这些工作被称为关键工作。在实际工作中，我们要特别注意关键工作的实施过程，因为它们没有机动时间，必须按时完成。（2）关键线路的定义是关键工作以及两项关键工作之间的间隔时间（LAGi,j）为“0”的工作连结起来形成的通路。在上例中，1-4-7-8-9是网络的关键线路。在实际网络计划中，一般可用特殊的箭线来描述，如粗线、双线、彩色线等。在关键线路中，不仅各个工作的总时差为0（即各个工作没有机动时间），而且两相邻工作之间的时间间隔也为0（即两相邻工作也没有机动时间）。在实际工作中，项目管理者要特别关注关键线路上的所有工作的实施过程，确保它们都能按时完成，否则影响项目总工期。9．工期优化当网络计划的计算工期大于要求工期时，应通过压缩关键工作的持续时间，满足工期的要求。其具体步骤如下：（1）找出可行网络计划的关键工作和关键线路。（2）按要求工期计算应缩短的时间，即：Τ计划-Τ要求=ΔΤ。（3）根据资源的供应情况，确定各工作可能压缩的时间量。（4）调整关键工作的持续时间，并重新计算网络计划的工期和时间参数（5）如果已经达到工期要求，则优化完成，否则重复以上步骤，直至满足工期的要求。注意：①压缩对象的选择。在网络工期优化过程中，压缩对象的选择实质是选择压缩对象的约束条件，即选择那些持续时间压缩后，对项目的质量影响不大、资源能有充足供应、费用增加最少的关键工作。②多条关键路线的压缩对象的选择如果网络计划有两条以上的关键线路时，可考虑压缩公用的关键工作，或两条关键线路同时压缩同样时间，并注意每次压缩后，关键线路是否改变。③压缩关键工作应采取的措施：增加资源数量；增加工作班次；改变施工方法；组织流水作业；采取技术措施。如果上述方法不能奏效，则应改变工期要求或改变施工方案。

三、房地产项目的成本计划

1．项目成本计划发展（1）传统的项目成本计划阶段人们对拟建的房地产项目进行费用预算（或估算），并以此作为项目经济分析与决策、签订合同、落实责任、安排资金的依据。（2）现代的广义成本计划阶段在现代房地产项目中，人们不局限于事先的项目成本估算和成本计划，而是在成本计划的实施过程中，根据项目的具体环境进行调整的成本计划管理模式。这是是一种广义的项目成本计划概念——作为项目成本管理的一项职能，贯穿项目全过程。注意：广义成本计划的积极性主要表现1）采取主动和尊重客观事实的方式。2）采用全过程的动态管理模式。3）采用项目全寿命期成本计划。

当然，在实际房地产项目成本计划中，应注意如下情况对项目成本计划的影响：

①对项目初期的成本计划要求过高。②项目成本计划过程的人为因素较强。2．成本计划过程（1）确定项目总成本计划目标。（2）对总成本计划目标进行逐层分解。（3）成本估算。（4）成本计划的调整。但是，在项目总成本的分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内合理的配置。这种合理的配置是项目系统均衡和协调的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间平衡的保证。所以，房地产项目成本计划是与项目各阶段的其他管理工作融为一体的管理性工作，也是一项专业性很强的技术工作。

3．成本计划的内容及形式（1）成本计划的内容1）确定各个成本对象的计划成本值。2）绘制成本一时间表和曲线。3）绘制累计成本一时间表和曲线。4）确定还有工程款收支计划、现金流量计划、融资计划等相关成本计划内容。（2）成本计划表达形式1）表格形式，如成本项目—时间表和成本分析对比表等；2）曲线形式，如直方图形式，累计曲线形式等；

3）图形式，如各成本要素份额的圆（柱）形图等。

4．成本计划精确度的影响因素（1）项目范围的确定性、技术设计的深度、技术标准的精细程度等；（2）项目环境的信息量和信息的准确度，特别是市场因素；（3）实施方案的形式及其确定性，如工期方案、组织方案、技术措施等；（4）掌握的同类项目的资料的详细和精确程度及其对现有项目条件的可用性程度；（5）成本计划人员的素质及其参与项目计划的程度与早晚等；（6）业主对成本计划的期望与关心程度；（7）项目的进度。通常情况下，房地产项目的成本计划与项目最终实际成本相比较（不包括特别新颖、风险大的项目），其精确度为：目标设计阶段的成本计划允许±30%的误差，可行性研究阶段的成本计划允许±（10～20%）的误差，初步设计阶段的成本计划允许±（10%～15%），成本预算阶段的成本计划允许±（5%—10%）的误差。

5.房地产项目成本计划的确定

（1）项目成本计划体系项目成本计划体系：是指具有不同分类标志的所有成本项目（成本对象）及其预期成本值所构成的系统。1）按项目结构分解的项目成本计划体系。在项目结构分解图的基础上，以各项目单元为成本项目而建立的项目成本计划体系。

2）按费用项目分解的项目成本计划体系。建筑工程费用、安装工程费用、设备购置费用、工具、器具、家具购置费用、其他费用（如土地、建设单位管理费、拆迁费用等）、预备费、投资方向调节税和建设期贷款利息等。（3）按成本要素分解的成本计划体系。人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，

（4）按项目分项工程划分的成本计划体系。（见图4-16）。一级0．投标和承包需要的条件1．一般条件2．现场工作3．混凝土工程4．砖石工程5．金属工程6．木材和塑料工程7．隔热和防潮工程……二级03050混凝土浇注工程03100混凝土模板工程03200混凝土配筋03300现浇混凝土03400预制混凝土03500石棉水泥板03600水泥灌浆03700混凝土工程修补和清理……三级03210钢筋03220焊接钢丝网03230预应力钢筋束03240纤维增强料……图4-16项目工程费用结构分解因此，在项目管理中，这种结构分解是很重要的，因为业主、监理工程师和承包商都需要这方面的信息。它是业主的投资管理系统与承包商成本管理系统的信息交会点。（5）按项目参加者（成本责任人）划分的成本计划体系。成本的责任通常随合同、任务书（责任书）委托给具体的负责单位或人，如工程小组、承（分）包商、供应商、职能部门或专业部门，他门是各项相关工作与任务的承担者，又是成本责任的承担者。这种成本计划可作为对他们工作的考核、评估、处罚的依据，如各工程小组的成本消耗指标，承（分）包合同价格，采购（供应）部门费用计划，各职能部门费用计划等。（6）还有一些其他的分解形式，如按项目阶段分为可行性研究、设计和计划、实施、运行等各个阶段的费用计划，还可以按照年度进行分解等。6．计划成本的估算方法（1）前期策划阶段的估算。1）参照过去同类项目成本的信息，按照项目规模、生产能力或服务能力指标估算。如住宅小区或办公楼以“元/m2”，医院以“元/病床”，公路建设以“元/km”估算，但在使用的过程中应注意单位指标的适应性。这种方法在房地产项目前期估算中应用较多。2）按照国家或部门颁布的概算指标估算。3）专家咨询法。可采用德尔菲（Delphi）法征询专家意见进行成本估算。当然，应注意：估值意见的收敛性、专家选择的匿名性、专家意见的反馈性等有关问题。注意：在房地产项目中，由于投资的多方性，资金预算的紧张性，资金追加的困难性，项目较大的风险性等，使人们常常以立项时批准的项目总投资作为项目投资控制的尺度，并在此基础上进行投资分解，进行限额设计，保证项目的顺利完成。

（2）设计与计划阶段的概预算。1）使用定额资料法。2）直接按部分工程法。

3）类似项目的历史数据法。

不过，在使用这类资料信息时，应结合下列因素进行适当地调整：①时间与地区差异。②项目产品差异。③另外，要对造价资料的“环境”真实性进行分析。4）合同价法。此阶段成本计划者必须与工程专业设计人员共同工作，探讨技术设计、实施方案对成本影响的各种因素。另外，此阶段成本计划可能涉及众多的不确定性因素，所以应对风险做出评价，在成本计划中加以考虑，如适度改变风险准备金、合同暂定金额。

（3）实施阶段成本计划的方法。1）落实已完成或已支付成本计划，并计算项目实际完成的进度。2）修正原成本计划。3）剩余成本计划，即按当时的环境，要完成余下的工程还要投入的成本量。它实质上是项目前期计划成本的调整和完善，是项目管理者对尚未完成的工程的成本、收益进行预测和控制的过程。4）最终实际成本和结算价格的计算。施工结束后必须按照统一的成本分解规则对房地产项目的成本状况进行统计分析，计算出最终的实际成本，作为储存资料，为以后项目成本计划提供依据。当然，还要计算出结算价格，便于与承包商进行工程结算。7．成本数据库的建立和使用

房地产项目管理的实践证明：已完工项目成本数据库的建立不仅对项目成本计划工作有很大帮助，而且有利于项目成本计划体系的完善和发展。为了切实发挥其功效，在建立项目成本数据库的过程中应注意如下问题：（1）保证项目成本数据库体系标准的统一性、规范性。（2）保证项目成本数据库的有效性。（3）加强项目成本计划体系之间的沟通。

8.房地产项目成本模型（1）项目成本模型

在网络分析的基础上，将计划成本分解落实到各个项目单元（或网络项目活动单元），再将计划成本在相应的项目活动的持续时间上平均分配，从而获得“工期—累计计划成本”曲线，又被称为项目成本模型。（2）项目成本模型的作用①项目成本模型，不仅可使高层管理者有一个清晰的项目进度概念，而且可使他们利用成本模型对不同工期方案、不同技术方案进行对比，对整个项目实施控制。②按实际的项目成本和项目进度，还可以做出实际的项目成本模型，对整个项目“计划—实际”成本及进度进行对比，分析项目成本进度状况，预测成本变化趋向，以便把握整个项目进度。所以项目成本模型对项目管理有十分重要的意义。（3）项目成本模型的绘制步骤①

在网络分析之后，按各个活动的最早时间（或最迟时间）输出横道图，并确定相应项目单元的项目成本计划。②

假设项目成本在相应的项目活动持续时间内是平均分配的，然后求出各项目活动的计划成本强度。③

按项目总工期将各分期（如每周、每月）活动的计划成本进行汇集，得出各时间段成本强度。④

绘制成本——工期表（图）。⑤

计算各期期末的计划成本累计值，并作累计计划成本曲线。

9．成本模型绘制实例某房地产项目的A、B、C、D、E、F、G、H、I、J活动的持续时间和成本计划，见表4-2所示，按各项目活动之间的逻辑关系所得的工期计划横道图，见图4-17上方所示。

在上述条件下，按步骤（2）计算出各项目活动单元的成本强度，并把该数据标记在横道图上的相应位置。然后在横道图的基础上，结合各项目活动的成本强度做出的直方图，求各期末的成本计划累计值，并在同一个图上绘制出成本计划累计曲线，见图4-17所示。表4-2××项目活动时间——成本计划表

项目活动单元ABCDEFGHIJ合计持续时间（周）410610421062232成本计划（万元）840606024184018106284单位成本计划（万元/周）241066943538.88项目成本计划理想化模型是按项目活动的最早时间绘制的（见图4-18），是从成本方面反映项目的进度。有时为了便于对比和实施控制，将按最早时间和最迟时间的曲线图作于同一张图上便于对比分析（见图4-19所示），人们按其形状将它形象地称为“香蕉图”。

图4-19香蕉图图4-18项目成本模型成本100%工期成本100%工期10．

“工期—成本”的优化

（1）工期成本与工期的关系工程成本由直接费与间接费组成。直接费：由人工费、材料费和机械费组成。人工费、机械台班费的多少直接与工期相联系。间接费：一般也会随着工期的增加而增加。当然，考虑工程总成本时，还应考虑拖期要接受罚款，提前竣工会得到奖励，提前投产而得到收益。（2）工期—成本优化的目的找出保证工程项目总成本最低的工期安排方式。①在无规定工期的条件下；②在规定工期的条件下。网络计划中工期的长短取决于关键线路的持续时间。关键线路由关键工作组成。因此，为了达到工期—成本优化的目的，必须研究分析网络计划中工作的持续时间和费用（主要是直接费）之间的关系。

（3）工期—成本优化的步骤①绘制正常时间下的网络计划。②求出网络计划中各项工作采取可行的方案后可加快的时间。③求出正常工作时间和加快工作时间下工作的直接费，并用下式求出费用变化率：ai-j=（CA-CB）/（tB-tA）④寻找可以加快的工作。这些工作应当满足以下三项标准：它是一项关键工作；它是可以压缩的工作；它的费用变化率在可压缩的关键工作中是最低的。⑤确定压缩某项关键工作可以加快的时间和增加的费用。应注意：如果网络计划中有几条关键线路，则几条关键线路都要压缩同样的数值，且压缩对象的选择应使费用变化率在可压缩的方案中是最低的；每次压缩以恰好使原来的非关键线路变成关键线路为度。这就要利用总时差值判断，即不要在压缩后经计算非关键工作出现负总时差。⑥根据所选加快的关键工作及加快的时间限制，逐个加快工作，每加快一次都要重新计算参数，用以判断下次加快的幅度，直到形成下列情况之一时为止：有一条关键线路的全部工作的可缩时间均已用完；为加快工程施工进度所引起的直接费增加数值，开始超过因提前完工而节约的间接费为限度。⑦求出优化后的总工期，总成本，绘制工期—成本优化后的网络计划。

（3）工期—成本优化举例例：图4-20是某工程的网络计划及其正常作业时间的算例，表4-3是它的原始资料，经计算得出了第9栏中的数字。要求进行工期—成本优化。1图4-20某工程网络计划5611231055002200C2F1E3H1K1G2D2B3A22345678910ESLSFTFF000088004843891110100011链接到“33”工作代码工作名称正常持续时间（周）正常时间费用（元）最短持续时间（周）最短时间费用（元）时间差额（周）费用差额（元）赶工费率（元/周）1-2A220001218011801802-3B328001304022401202-5C221001225011501503-6D218001198011801804-7E330001320022001005-8F114001140000--6-9G226001275011501508-9H123001235000--9-10K119001190000--合计1990021000表4－4赶工费率计算表①压缩E工作1周，增加费用100元，工程直接费增至19900+100=20000元，工期由11周变为10周。工作D变成了关键工作。②压缩B工作1周，增加费用120元，工程直接费增至20000+120=20120元，工期变为9期，工作C变成了关键工作。压缩G工作1周，增费150元，工程直接费增至20120+150=20270元，工期变为8周，工作H变成了关键工作。③压缩A工作1周，增费180元，工程直接费增至20270+180=20450元，工期变为7周，关键工作没有增加。④压缩B和C工作各1周，增费120+150=270元，直接费增至20450+270=20720元，工期缩至6周，F成为关键工作。⑤压缩D和E工作各1周，增费180+100=280元，直接费增至20720+280=21000元，工期缩至5周。至此，各条线路均变成了关键线路，各项工作的压缩潜力已经用完，故压缩停止。现假定每周间接费是160元，则该网络计划的总成本见表4-5。由此可见，工期为8周时总成本最低。表4-5网络计划的总成本工期（周）567891011直接费（元）21000207202045020270201202000019900间接费（元）80096011201280144016001760总成本（元）21800216802157021550215602160021660习题解答1．如何理解“计划工作是一个渐进的过程”？答案要点：（1）广义的项目计划：是指项目管理中的计划职能，贯穿于项目生命期的全过程，具有全程性。因此，广义的项目计划是随着项目的进展，在不断地细化、修改和调整，形成一个多版本的项目计划体系，是一个渐近地发展过程。其具体可划分为如下阶段：（1）项目前期策划阶段的计划。项目前期策划中的目标设计和项目定义是项目计划的最初阶段，主要是对拟建项目的规模、生产能力、运行计划、建设期和运行期的预计、所需资源的数量及其来源等方面进行安排，是项目的初步计划。（2）项目设计阶段的计划。它是随项目技术设计的加深而不断细化和完善的项目计划体系。在项目计划体系的作用下，项目结构