常州小区管理办法

常州小区管理办法一、总则（一）目的为加强常州小区的管理，维护小区的公共秩序，保障居民的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于常州市行政区域内各类住宅小区及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足居民的生活需求为出发点，提供优质、高效的服务，保障居民的生活质量。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策，依法开展小区管理工作。3.民主自治原则：充分发挥业主大会、业主委员会的作用，鼓励居民参与小区管理，实现民主自治。4.专业服务原则：引入专业的物业管理企业，提供专业化、规范化的管理服务。二、小区管理主体（一）业主大会1.成立条件：一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会1.产生方式：由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（三）物业服务企业1.资质要求：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，且具备相应的资质等级。物业服务企业资质等级分为一、二、三级，不同等级的物业服务企业承担不同规模和类型的物业管理项目。2.职责：按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；向业主和物业使用人提供房屋使用、维修、养护等方面的咨询服务；接受业主大会、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同的履行情况；法律、法规规定的其他职责。三、小区规划与建设（一）规划设计要求1.小区的规划设计应当符合国家和地方有关规划、设计规范和标准，充分考虑居民的生活需求和安全因素。2.小区应当配套建设必要的公共服务设施，如物业管理用房、社区活动中心、停车场、绿地、垃圾处理设施等，并合理布局，方便居民使用。（二）建设质量监管1.建设单位应当严格按照规划设计要求进行施工，确保工程质量。建设工程竣工后，应当依法组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。2.物业服务企业应当参与小区建设工程的竣工验收，对发现的质量问题及时向建设单位提出整改意见，并跟踪整改情况。（三）设施设备配套1.小区应当配备完善的供水、供电、供气、排水、通讯等基础设施，确保正常使用。2.小区应当设置合理的停车位，满足居民的停车需求。停车位的规划和建设应当符合相关标准，包括停车位的数量、尺寸、布局等。3.小区应当建设智能化管理系统，如门禁系统、监控系统、车辆管理系统等，提高小区的管理水平和安全防范能力。四、小区日常管理（一）环境卫生管理1.物业服务企业应当制定环境卫生管理制度，定期对小区内的道路、绿地、楼道、电梯等公共区域进行清扫、保洁，保持环境整洁。2.小区应当设置足够数量的垃圾桶，并定期进行清理和更换。垃圾应当分类收集、运输和处理，做到日产日清。3.物业服务企业应当加强对小区内环境卫生的巡查，及时发现和处理乱倒垃圾、乱堆杂物等违法行为。（二）绿化养护管理1.物业服务企业应当制定绿化养护管理制度，定期对小区内的绿地、树木、花草等进行养护、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等工作，确保绿化景观良好。2.小区内的绿化设施应当保持完好，不得随意破坏。物业服务企业应当加强对绿化设施的巡查，及时发现和处理损坏绿化设施的行为。（三）安全防范管理1.物业服务企业应当制定安全防范管理制度，建立健全安全防范体系，配备必要的安全防范人员和设施设备，如保安、监控摄像头、门禁系统等，确保小区的安全。2.物业服务企业应当加强对小区出入口的管理，严格执行门禁制度，对进出小区的人员和车辆进行登记和核实。3.物业服务企业应当加强对小区内公共区域的巡查，及时发现和处理安全隐患和违法行为。对小区内发生的治安案件和突发事件，应当及时报警，并协助公安机关进行处理。（四）车辆停放管理1.物业服务企业应当制定车辆停放管理制度，规范小区内车辆的停放秩序。小区内应当设置明显的停车标识和标线，引导车辆有序停放。2.物业服务企业应当对进入小区的车辆进行登记和核实，对停放车辆进行巡查，及时发现和处理车辆乱停乱放、占用消防通道等违法行为。3.小区内的停车位应当优先满足业主的停车需求，如有剩余停车位，可以对外出租。物业服务企业应当按照相关规定收取停车费用，并将停车费用的收支情况定期向业主公布。（五）公共设施设备管理1.物业服务企业应当制定公共设施设备管理制度，定期对小区内的公共设施设备进行巡查、维护、保养和维修，确保公共设施设备正常运行。2.公共设施设备的维修、保养和更新费用，按照国家和地方有关规定执行。属于业主专有部分的设施设备，由业主负责维修；属于业主共有部分的设施设备，由业主大会或者业主委员会决定使用专项维修资金进行维修。3.物业服务企业应当建立公共设施设备档案，记录公共设施设备的型号、规格、购置时间、维修保养情况等信息，以便于管理和维护。五、小区专项维修资金管理（一）资金来源1.业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（二）使用程序1.物业服务企业或者相关业主提出维修和更新、改造建议；2.业主委员会组织制定维修和更新、改造方案；3.维修和更新、改造方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；4.业主委员会将维修和更新、改造方案报所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；5.业主委员会委托物业服务企业或者其他单位进行维修和更新、改造；6.维修和更新、改造工程竣工后，业主委员会应当组织验收，并将验收情况在物业管理区域内公告；7.业主委员会持维修和更新、改造工程竣工验收报告、维修和更新、改造费用清单及发票等资料，向专户管理银行申请列支专项维修资金；8.专户管理银行审核同意后，将专项维修资金划转至维修和更新、改造工程的施工单位或者物业服务企业。（三）监督管理1.业主大会、业主委员会应当建立专项维修资金管理制度，定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。2.房地产行政主管部门应当加强对专项维修资金的监督管理，定期对专项维修资金的交存、使用情况进行检查。3.审计部门应当依法对专项维修资金的收支情况进行审计监督。六、小区纠纷处理（一）纠纷类型1.业主与物业服务企业之间的纠纷，如物业服务质量纠纷、物业服务费用纠纷等。2.业主之间的纠纷，如邻里纠纷、共有部分权益纠纷等。3.业主与建设单位之间的纠纷，如房屋质量纠纷、配套设施纠纷等。（二）处理方式1.协商解决：纠纷发生后，当事人应当首先通过协商解决纠纷。协商应当遵循平等、自愿、公平、合法的原则，达成一致意见后签订书面协议。2.调解解决：当事人不愿协商或者协商不成的，可以向业主委员会、社区居委会或者相关调解组织申请调解。调解组织应当根据相关法律法规和政策，公正、公平地进行调解，促使当事人达成调解协议。3.仲裁解决：当事人在合同中约定仲裁条款或者事后达成仲裁协议的，可以向仲裁机构申请仲裁。仲裁机构应当根据仲裁规则进行仲裁，作出的仲裁裁决具有终局性，当事人应当履行。4.诉讼解决：当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向人民法院提起诉讼。人民法院应当根据相关法律法规和证据，依法作出判决。当事人应当履行判决结果。（三）投诉与处理机制1.业主、物业使用人对小区管理活动中的违法行为或者服务质量问题，可以向业主委员会、物业服务企业或者相关部门投诉