太原住宅管理办法

太原住宅管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强本市住宅管理，保障住宅安全、合理使用，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据国家有关法律法规和本市实际情况，制定本办法。本办法适用于本市行政区域内住宅的使用、维修、养护及其相关监督管理活动。（二）基本原则住宅管理应当遵循政府监管、业主自治、专业服务、保障安全、合理使用的原则。鼓励采用新技术、新材料、新工艺、新设备，提高住宅管理水平和居住质量。（三）管理职责市住房和城乡建设部门负责本市住宅管理的指导、监督和协调工作。区住房和城乡建设部门按照职责分工，负责本辖区内住宅管理的具体工作。其他有关部门按照各自职责，做好住宅管理的相关工作。街道办事处、乡（镇）人民政府应当协助有关部门做好住宅管理工作，指导、督促业主大会、业主委员会的成立及运作，协调处理住宅管理中的纠纷。二、住宅使用管理（一）一般规定业主、使用人应当按照房屋设计用途合理使用住宅，不得擅自改变房屋结构、外貌、用途或者扩大建筑面积。禁止下列损害住宅共用部位、共用设施设备的行为：1.损坏房屋承重结构；2.违法搭建建筑物、构筑物；3.擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；4.损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；5.损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；6.擅自挖掘房屋内的底层地面、楼面板、楼顶等；7.其他损害住宅共用部位、共用设施设备的行为。（二）装饰装修管理业主或者使用人装饰装修住宅的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的内容、期限、禁止行为和注意事项等。物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，发现违反规定的行为，应当及时制止并报告有关部门。业主或者使用人在装饰装修住宅时，应当遵守下列规定：1.不得影响房屋结构安全和正常使用功能；2.不得损坏共用部位、共用设施设备；3.不得随意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟道；4.不得损坏防水层；5.不得在非承重墙上开门、窗；6.不得改变住宅外立面；7.不得在室内乱接电线、水管；8.不得在室内堆放易燃、易爆物品；9.不得从事其他影响住宅安全和正常使用的行为。（三）房屋租赁管理房屋租赁应当签订租赁合同，并向房屋所在地的区住房和城乡建设部门备案。租赁合同应当包括租赁双方的姓名或者名称、住所，房屋的坐落、面积、结构、附属设施，租金及其支付方式，租赁期限，房屋用途，维修责任，物业服务费用的支付，违约责任以及争议解决方式等内容。住宅租赁不得违反国家和本市有关房屋租赁的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。三、住宅维修养护管理（一）维修养护责任住宅的维修养护责任按照下列规定划分：1.专有部分，由业主负责维修养护；2.共用部位、共用设施设备，由全体业主共同负责维修养护；3.业主专有部分以外的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护，由业主大会决定，可以委托物业服务企业进行，也可以自行组织维修养护。（二）维修资金管理本市建立住宅专项维修资金制度，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。住宅专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积缴存，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。（三）维修养护计划与实施物业服务企业应当制定住宅共用部位、共用设施设备的年度维修养护计划，并报业主委员会备案。年度维修养护计划应当包括维修养护项目、内容、费用预算、维修养护时间等。物业服务企业应当按照年度维修养护计划组织实施维修养护工作，并将维修养护情况定期向业主公开。业主委员会应当监督物业服务企业的维修养护工作，对维修养护项目、费用等进行审核。四、物业服务企业管理（一）资质管理物业服务企业应当依法取得相应的资质证书，并按照资质等级承接物业服务业务。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。（二）服务合同物业服务企业应当与业主大会或者业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务，不得擅自减少服务内容、降低服务标准。（三）服务质量监督业主、业主大会、业主委员会有权对物业服务企业的服务质量进行监督。物业服务企业应当定期向业主公开服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息。业主大会可以通过业主满意度调查等方式，对物业服务企业的服务质量进行评价。区住房和城乡建设部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、投诉处理等情况进行记录，并向社会公布。五、业主、业主大会及业主委员会管理（一）业主权利与义务业主在住宅管理中享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对住宅共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督住宅专项维修资金的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在住宅管理中应当履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。（二）业主大会一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区住房和城乡建设部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；7.其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，区住房和城乡建设部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位报送的文件资料之日起30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡（镇）人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。（三）业主委员会业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区住房和城乡建设部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。业主委员会应当履行下列职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。六、法律责任（一）业主、使用人法律责任业主、使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由区住房和城乡建设部门责令限期改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任：1.擅自改变房屋结构、外貌、用途或者扩大建筑面积的；2.损坏房屋承重结构的；3.违法搭建建筑物、构筑物的；4.擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；5.损坏或者擅自占用、改建物业共用部位的；6.损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的；7.擅自挖掘房屋内的底层地面、楼面板、楼顶等的；8.其他损害住宅共用部位、共用设施设备的行为。业主、使用人违反本办法规定，未按照装饰装修管理服务协议进行装饰装修的，由物业服务企业责令改正；拒不改正的，物业服务企业可以按照协议约定，采取停止施工等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任。业主、使用人违反本办法规定，未按照租赁合同约定使用房屋的，由区住房和城乡建设部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。（二）物业服务企业法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由区住房和城乡建设部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.未按照物业服务合同的约定提供服务的；2.擅自减少服务内容、降低服务标准的；3.挪用住宅专项维修资金的；4.擅自改变物业管理用房用途的；5.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；6.未按照规定公布服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息的；7.未按照规定建立物业服务企业信用档案的。物业服务企业违反本办法规定，对业主、使用人的投诉不及时处理的，由区住房和城乡建设部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。（三）其他法律责任违反本办法