山东威海韩国之窗项目国际家装市场租售策略及营销执行总方案

国际家居建材广场

租售策略及营销执行总方案

发展商：盛基集团策划代理：三明国际（中国）商业策划顾问公司2005年8月28日如何实现项目开盘取得良好的公众效应和资金快速回笼？我们的核心策略活动引爆、聚集人气媒体新闻炒作、制造社会舆论现场公关活动和现场包装软硬兼施各种招商、销售、投资模式适合不同目标市场需求王志刚城市运营策划思路贯彻执行——打造优秀城市地产项目具体招商、销售、推广执行部署第一阶段:销售蓄水期时间：9月1日——9月15日总体策略：快速高效利用媒体进行专题新闻、软性新闻报道，力求通过传播渠道、覆盖面、投放密度渗透各目标市场。利用宏观经济发展趋势引爆，如何启动文登经济发展优势和如何启动大威海经济走进来、走出去等问题，制造市场悬念，取悦目标市场关注。揭开神秘面纱，制造目标受众期待心理，然后打开项目市场。9.19.159.29.39.49.59.69.79.89.99.109.119.129.139.14推广策略：信息传播渠道及媒体组合文登晚报：专题新闻“城市论坛+软文报道齐鲁晚报：专题新闻“城市论坛+软文报道电台：专题新闻“城市论坛”电视：形象广告+内部认购信息发布电台：内部认购信息发布文登晚报：形象广告+内部认购信息发布专题新闻“城市论坛+软文报道齐鲁晚报：形象广告+内部认购信息发布专题新闻“城市论坛+软文报道车身广告：形象广告+内部认购信息发布销售现场围墙更换：形象广告+核心买点DM派发：形象广告+内部认购信息发布提前一周各外部点及目标市场派发9月1日至9月15日新闻专题及软文推广，内部认购期前一周硬广出街，韩国之窗形象广告导入。备注：建议专题新闻以城市论坛的形式，公众的角度出现9.19.159.29.39.49.59.69.79.89.99.109.119.129.139.14现代城市地产是启动沿海经济的基石沿海经济发展借鉴与诠释，对我市发展外向型服务经济平台之借鉴，我市房地产开发对“城市地产”迫切需求，同时提出威海经济缺乏“新型城市中心”类型的项目开发。城市地产——新型城市中心让威海经济走进来、走出去城市地产——新型城市中心的建设对发展区位经济优势，如何连接周边城市经济、让经济走进来、走出去起着关键性作用。定位新型城市中心是城市离心机•城市能量的压缩机。发展威海经济核心优势、启动城市地产是硬道理威海经济核心——文登经济开发区发展优势以及文等经济发展对大威海以及胶东半岛经济发展之重要性，启动城市地产——新型城市中心的建设对威海的重要性。推广主题：相约韩国之窗•9月16日人居节韩国之窗现场推介会。——城市之“声”应邀：专题报道及软性新闻提要导入“城市地产”承接王志刚城市运营的概念，提出城市之“声”——首个城市地产项目威海启动项目优势、三大中心建设、项目前景平面广告第二阶段:内部认筹期时间：9月16日——9月27日总体策略：广告推化、品牌形象的塑造，人居节现场包装气氛感性推动，项目专题推介会及省市级领导现场参观指导理性拉动现场气氛,务求令人居节现场整个内部认筹活动达到高潮。策略1：人居节参展，以人居节为本项目内部认购启动点

2003年威海由联合国颁发世界人居奖，“威海国际人居节”也已经是威海政府举办的第二届人居节活动。该活动也是目前国内外第一个以人居为主题的城市节庆活动，活动举办层次较高、活动主要目的主要促进城市间文化交流与经济合作。参展单位覆盖全省及全国各地中小品牌，其中部分包括跨国企业、国际品牌，涉及行业有房地产开发公司和家居建材行业、装饰公司等。承办单位主要有中国建材工业协会、中国建筑装饰装修材料协会、威海市人民政府、中国建筑装饰装修材料展览部门、中国材料工业科工集团、中国建筑材料集团、山东省建筑材料集团协会、威海市经济贸易委员会等本项目首期开发作为承接中韩家居建材企业贸易门户和文化传播者，应该对人居节活动起着积极的参与和推动作用；同时借助人居节的权威性作为项目公开亮相之前奏，广泛引起社会各界人士及各级领导、媒体关注，并与之建立良好的关系，将项目的内部认购推向高潮。策略2

：现场推介会10月16日早10：00-11：30A、C馆组织韩国之窗现场推介会。届时邀请省市级领导、大众传媒、人居节指定媒体、人居节友好协作单位亲临现场指导参观，制造人气、并摄影留念，作为售楼部大事记之用。身穿韩服和一口韩语的销售、礼仪接待来宾韩国传统歌曲小提琴奏优雅与时尚并存的韩国家居文化展示与中国传统饰品的巧妙结合韩国家居品牌名录、行业协会品牌名录展示（暗示即将入驻）现场包装：体验式会展包装主要元素充分利用现场包装及气氛营造制造悬念，引起市场关注。其目的旨在明示市场：韩国之窗“集现代、时尚、家居、饰品、汽车、购物、娱乐、展示、文化交流、商贸于一体”的新型城市中心。现场活动：将体验式营销进行到底•韩国之窗游戏问答凡每日9:00-9:40和14:00-14:40倾听韩国之窗现场专题介绍会之观众,均可以马上参加现场游戏问答获赠韩国之窗礼品赠送。另外，凡现场参观登记和接受问卷调查之客户均可获得韩国吉祥物一份。认筹策略：诚意金引爆增值10倍策略凡内部认购当日诚意金认购铺位，开盘当日凭认购书可享受认购书登记诚意金10倍优惠。即1000元可享受10000元优惠；每推迟一天认购、扣减诚意金增值1000元优惠。认购诚意金标准：建议每1000元现金认购铺位一个。同时对已经推出铺位采取限货发售和限购策略，即认购当日每功能分区只拿出50个铺位和每张认购书限购铺位一间，以制造市场抢购和市场饥渴心理。备注：现有政府优惠和促销策略楼书上已有，此处不再重复整体执行A馆(36m2)C馆(108m2)三大中心规划项目前景介绍项目平台建设首期开发内容开盘时间介绍电视TV、现场展板设计礼仪小姐单张派发现场销售人员介绍每日早、中两次现场推介会和游戏互动C馆每日中午1：00-2：00和下午4:00-4:30派发礼品时间中韩家居建材行业发展与主要品牌项目定位与沿海经济发展及项目背景实力项目规划与项目开盘时间突出韩国现代时尚、家居文化与中国文化的交流凡在A馆客户登记和游戏互动客户决可赠送C馆发放礼品券一张项目推介项目总体形象为主突出韩国之“窗”口功能展示内容展场互动现场互动电视TV、现场展板设计礼仪小姐单张派发现场销售人员介绍每日早、中两次现场推介会和游戏互动销售配合各看楼接送点每日安排不低于２部车礼仪接待先A馆在再到C馆推广策略：全方位立体跟踪报道＋项目四大主题定位9.169.179.189.199.209.219.229.239.249.259.26信息传播渠道及媒体组合文登晚报:形象广告＋信息发布＋新闻跟踪+软文报道齐鲁晚报:形象广告＋信息发布＋信息发布+软文报道行业专业内刊：形象广告＋信息发布＋信息发布+软文报道电视台：形象广告＋信息发布网络：形象广告＋信息发布＋信息发布人居專刊：形象广告＋信息发布备注：公开发售所有媒体调整信息发布为公开发售相关信息发布同时增加DM派发：提前一周各外部点及目标市场派发DM设计：形象广告+信息发布推广主题韩国之窗——威海第二个城市离心机•城市能量压缩机韩国之窗位于沿海经济距离韩国最近和目前韩国产业主要转移地，韩国之窗是中韩经济大动脉、新型城市中心的建设。它是城市中心的离心机•城市能量的压缩机，它复合了国际商务、贸易、酒店、居住、会议、展示、物流、服务几大功能，成为威海新经济的启动者，使大量的人流在这个城市川流不息，塑造了崭新且富有个性的新城市景观形象。韩国之窗是一项大型城市中心建设，它以第二个城市离心机为主题，基本步骤是通过建设多种城市功能复合启动威海文登外向型经济服务平台，使城市中心不仅有窗口功能之外，还兼有商务、商贸、展示、行政办公、居住、文化传递、信息娱乐、会议展览等多种功能，极大地增强了城市活力，使威海文登经济开发区更富有人气，充满活力的城市新中心。同时新型城市中心还得益于独树一帜公共建筑空间和休闲购物、娱乐功能规划，成为游客观光的新景点。韩国之窗——新型城市中心作为世界知名城市，威海是招商引资和汇聚天下客商的大舞台。从某种意义上说，对接威海，也就是对接世界。近年来以威海、烟台、青岛为跳板，与澳大利亚、美国、日本的跨国公司实现了跨越大洋的“握手”。实践使文登深刻地认识到，对接威海、烟台、青岛不仅是目的，更是手段，借好威海往往可以收到联系国内、接轨国外的传导效应。因此，在对接威海的过程中，文登在加强与山东本土合作的同时，还积极主动加强与国内的韩商工会、台商企业协会等联络。相对于其他地方，胶东半岛确实和韩国有地缘上的优势。胶东半岛离韩国最近处不足100海里，由威海文登机场起飞到韩国仅需45分钟的飞机航程，文登地处渤海、黄海之滨，拥有海岸线长达173.88公里，海上运输极为发达。从韩国之窗中心半小时到达威海、乳山、埠口、石岛、俚岛、蜊江、龙眼7大开放港口，年货物吞吐量超过1000万吨，发送旅客100万人次；1小时可以到达烟台国际港，2小时可以到达青岛国际港；客运、大型集装箱货运直达日韩、香港，是最便捷的中韩海上通道。并可以与东南亚、欧美建立起海上联系，为文登打开了视野更加宽阔的开放之门。韩国之窗——中韩贸易门户备注：该软文有待重新整理05年7月26日由北京大学城市规划设计中心承担《山东半岛城市群总体规划》通过了专家评审，“T型沿线”（胶济铁路沿线和沿海产业带沿线）及“六个产业集聚带”被列入半岛产业空间发展重点。沿海产业带沿线：是山东半岛城市群面向日韩产业协作区的最前沿地带。该沿线应该充分发挥现有工业基础、对外开放经济、海洋资源等优势，以青岛—烟台—威海的滨海产业带为核心，带动3000公里海岸线上的十几个大中小城市，形成以沿海高速公路、铁路、港口相连接的现代化组团式城市带，建成以现代制造业、电子信息业、海洋生物工程为重点的高新技术产业带，以及半岛城市群面向日韩产业协作区的前沿制造业核心地带。而韩国之窗的地域优势，其涵盖建材家居、汽车配件、中韩贸易等的功能定位也就自然而然的承载了搭建中韩贸易服务平台的使命。项目建成后将吸引8000家企业入驻，年可实现销售收入50亿元。仅建材家具广场部分将以300个顶级品牌，3000家建材家居精英，10000种商品门类联合作为中韩建材家居交易的平台，统一招商、统一配送、统一管理，大手笔开启山东建材市场新纪元，将会是于胶东半岛最专业的运营最为规范的专业市场。韩国之窗——中韩商贸集群港备注：该软文有待重新整理第三阶段:公开发售总体策略：时间：9月27日——10月27日活动引爆、聚集人气项目四大经营平台及发展优势强势出击，新闻媒体专题炒作现场公关活动与销售部包装软硬兼施各种招商、销售、投资模式适合不同目标市场需求。策略1：韩国之窗商务平台战略联盟签约仪式记招会透过人居节活动争取各主、协办单位建立良好关系，同时争取与主办单位（中国建材装饰协会、中国建筑装饰、装修协会、韩国装饰协会）建立战略联盟，共同打造韩国之窗商务平台、信息平台的建设工作，于开盘当日就双方合作举行签约仪式。同时配合新闻跟踪，增加目标市场对项目的信心。策略2：韩国之窗装饰材料招标会

开盘当日举办韩国之窗装饰材料招投标活动，一方面为项目口碑进行宣传，另一方面为现场制造商家云集和后期招商铺垫。现场活动：热气球升空俯瞰山东半岛城市群

促销措施：小礼品派发开盘当日售楼部附近选择空旷位置组织大型热气球升空（或者滑翔机）俯瞰山东城市群半岛，快速为现场吸引人气、辅助销售。凡当日前10名购铺者和选购200平米以上的商家均可享受驾驶热气球（或者滑翔机）升空俯瞰山东半岛城市群经济发展。凡开盘当日现场参观群众均可得到精美礼品一份售楼部包装：一站式体验式展场设计建议无论从外包装设计还是内包装设计都要突出项目提供的是一个对内与外的“窗口”和“平台”职能。因而设计着眼点应该突出项目中、韩文化的建设。售楼部重点以韩国之窗形象设计为主及韩国之窗与半岛城市群发展优势和项目发展平台建设中韩文化展示区及现场气氛营造则重中韩文化的交流和家居、市饰品展示。主要元素以下：身传韩服和一口韩语的礼仪接待优雅与时尚并存的韩国家居文化展示与中国传统饰品的巧妙结合韩国家居品牌名录、行业协会品牌名录（暗示即将入驻）售楼部包装：中韩文化展示区建议进入项目售楼部主要路段设置导示系统，以下是导示系统主要分布。汕头路与初张路交界处文山东路与初张路交界处广州路与初张路交界处广州路与盛基路交界处广州路与昆嵛路交界处环岛公园义乌小商品批发市场利群百货现场气氛包装及气氛营造——导示系统考虑到售楼部离主干道初张路距离较远，会产生空旷、疏远的感觉；因此建议在售楼部到初张路一段，除沿路两边设置彩旗外，加设充气拱门，横跨汕头路；配以飘旗、广告牌、导向牌等，增加现场商业气氛，也给来客一种亲切感，作为售楼部的主通道入口。现场气氛布置——进入售楼部主通道现场气氛布置——灯柱市区经过项目路段的闹市区增设公交车亭形象广告以及灯柱广告，突出形象与品质。沿初张路（项目所在路段）、盛基路、汕头路、广州路、金山路道路两旁设置彩旗（以3米为间隔）。现场气氛布置——彩旗现场气氛布置——空飘建议在售楼部门前广场和项目地块东面和（项目所在路段）、盛基路、汕头路、广州路、金山路道路两旁设置彩旗（以3米为间隔）。现场气氛布置——国旗建议售楼部广场两侧或中间增设中韩国旗，以体现项目的国际性。现场工地包装建议全部更新工地围墙广告包装工地围墙设计重点突出形象设计以及经营优势现场工地包装建议对建筑棚架适当的包装，增加项目宣传的力度。另外建议将来进入现场施工阶段时，建议加强工地内部管理，同时在条件允许的情况下统一规范施工人员的着装，并在工地现场挂放关于施工质量监控的标语，以树立良好的工地形象，进一步辅助项目品质形象的树立；项目举办推广展销活动期间，工地现场需考虑设置相应的气球空飘、横幅以渲染展销活动气氛。安排礼仪:开盘当日销售礼仪10人要求统一着装,全部身穿韩服售楼部接待4日现场机动派发单张人员6人增设各布点看楼车各个布点安排看楼接送车2部，每两小时一班销售配合租售策略：楼层功能定位租售策略：功能分区租售策略

建议首层选择自营销售的策略；商家签约当日经营管理公约产权销售：返租三年、年回报8%。一次性确保投资者年回报收益，同时利用三年时间把通过统一招商、统一管理、统一经营的策略，把项目营运送上轨道，确保项目可持续发展。如：预期回收为2500元/平方米，返租经营，年回报8%。首年免租，第二、三年租金150元/平方。用以下公式运算（X代表定价）：X*(1-8%*3)+150*2=2500元.则X定价为2895元/平方，确保公司实际收益为2500元/平方。“委托经营合作模式”，先招商在销售亦可部分带租约销售在