昆明二级市场分析108p

二级市场分析目录二级市场成交情况商品房新增供应情况商品房预售情况市场新开盘情况分析昆明分区域房地产市场分析重点竞争项目分析前言或许是由于政策空前严厉，或者是2008年的前车之鉴，新政后客户和开发商均反应迅速；两方均认为市场不会因为政策的调控而出现激烈的改变，市场前景仍旧向好。而2010年市场实际的表现也的确像预计的那样，成交量和成交面积前期出现短暂下滑，但价格依然坚挺；进入2011年，政府显示了对于房价调控的决心，先后出台“加息、限贷、限购”等严厉调控措施，使市场波动加剧，目前的二级市场呈现“有钱人不能买，没钱人买不起”的尴尬局面，市场成交主要以首置、首改为主，商品房成交量已经呈现出明显下滑趋势，同时，客户对于市场再没有清晰的认识，观望情绪继续加重。二级市场成交情况Part1昆明二级市场成交量、成交均价变化情况2008年政策调控2009-2010初市场回暖2010年初至今政策调控由图可见，二级市场的波动与国家对于房地产的调控密切相关，2008年的政策调控使房地产进入缓慢发展时期，成交量与成交均价均呈现平稳期。2009年开始，市场回暖，成交量与成交价格节节攀升，市场供不应求；2010年中，国家继续进行新一轮房产调控，成交量呈现波动较大，但价格仍旧处于高位。2007年高速发展二级市场成交面积、成交价格变化情况房地产进入回暖期后，房地产市场成交面积及价格大幅增长，发展商在此时期获取到较高的利润，因此，在新一轮调控初期，资金的充裕使开发商不急于降低商品房价格，以此来对抗政策影响；但随着调控政策力度的不断加深，目前市场上部分开发商已经开始变向降价，以解决越来越沉重的资金压力。。亿元万㎡二级市场户均面积、户均价格变化情况有图可见，新政出台前后，户均价格起伏较小，价格仍旧处于高位期；户均面积则呈现下降趋势，户均面积由2008年的90-120㎡到2011年的80-91㎡，主要原因是新政的出台对于高端客户的限制和首置或首改客户的资金承受能力较弱，在满足购房需求的情况下，不得不降低自己需求标准，选择在支付能力范围内的住宅。小结国家的房地产调控政策对于二级市场的冲击作用较大，打乱了开发商的开发节奏，同时，对于产品的走货速度及产品结构都产生了一定的制约作用；集中表现于户均面积的逐渐减小，户均面积在80-91㎡之间，说明，目前市场上的主力客户群体已经发生着转变，客户对于购房总价的承受能力较弱。由于目前的房地产正处于下降期，因此，本项目在产品的打造上应趋向于大的市场环境，打造低密度高端产品之余，在普通住宅的设计上应偏向于客户需求。商品房新增供应情况Part2昆明二级市场新增商品房供应分析2010年商品房新增供应达到峰值2010年新增商品房供应达到了914.25㎡，是继2005后首次突破900万㎡；主要是2009年市场刚性需求消化了2008年蓄积的商品房供应量，到达2010年上半年昆明市商品房价格持续上涨，政府为抑制持续上涨的房价，增加商品房供应量。2011年上半年，商品房新增供应面积已经达到578万㎡，说明未来商品房供应量将持续增加，再加上调控政策的持续收紧，对于未来商品房的价格造成一定冲击。昆明2010-2011分区域新增商品房供应分析南市区的供应量主要以第三城和润城、建工新城项目为主，三个项目的供应量超过了153万㎡；一至二环的供应量主要以城中村改造项目的为主，城中村供应量超过50%达到了123万㎡；北市区的供应量主要以天骄北麓和金域缇香的两个项目供应量为主，两个项目的供应量超过了北市区总供应量的70%，达到了137万㎡。新增供应以南市区和一至二环区域为主2010-2011年新增供应量业态构成新增供应以居住及商业为主未来商品房供应将以居住和商业为主，由于新政的出台和加紧，未来商业的投资潜力将慢慢凸显；同时，未来也将有小部分廉租房、保障性住房及经济适用房供应。2010-2011各区域新增商品房供应业态构成昆明主城区的住宅主要集中区域将在一至二环、北市区及西市区，以城中村改造为主；商业主要供应在南市区，这也预示着未来南市区的商业配套将区域完善，逐渐形成次级商业中心。居住供应主要在一至二环区域小结2010-2011年上半年，商品房供应持续增长，2010年突破了900万㎡，2011年上半年已经达到578万㎡，说明在政策收紧和商品房的持续供应下，市场价格的压力将持续增大，而客户对于住宅的选择性增加也将导致部分开发企业不得不在未来的竞争中被迫降价或淘汰出局；未来商业的主要供应在南市区，南市区的住宅环境已经基本成熟，配套的逐渐完善将增大片区的竞争力，而位于主城与新城中心，南市区的商业氛围将日趋浓厚。未来商品房的大量放量对于本项目将形成较大冲击，尤其是未来南市区商业的放量，将吸引较大一批客户。商品房预售情况Part32010-2011年发放预售证情况201120102011年预售项目减少由图可见，进入2011年，由于政策调控加剧，商品房取得预售许可证的项目减少，项目开盘区域谨慎；根据中原数据检测，2011年主要开盘项目以商业为主，而住宅的开盘销售率相比于往年明显下降。2011年发放预售证项目区域分析

2011年预售项目减少取得预售许可证的项目以南市区为主，其次为北市区和西市区；北市区主要项目为万科金域缇香和南亚未来城；从开盘效果来看，万科金域缇香开盘达到95%的销售率，说明对于客户的精准把握是在新政下开盘至为重要的环节。小结进入2011年上半年，预售情况环比2010年出现减少，预售面积呈现下降状态，在供应上，主要以南市区为主，其次为西市区和北市区，中心区和东市区暂无供应。虽然未来政策的方向无法把控，但通过一系列调控政策可以看出政府调控楼市的决心，因此，项目在未来的产品设计上应充分考虑到客户需求，个性产品宜少不宜多。市场新开盘情况分析Part42011年新开盘项目区域项目名开盘时间户型区间（㎡）开盘价格（元/㎡）到场客户（组）推出房源（套）开盘销售（套）销售率开盘优惠南市区新亚洲欢乐城2011.01.0829-81770030023814660.09%总款的2%，1万维修基金，5000元车位券，1000元购物券，500元老客户券南市区同德锦上3.1966.67-188.88小高层13284多层155323502539135.97%金卡按揭3%优惠，一次性4%优惠；铂金卡按揭3.5%优惠，一次性4.5%优惠。持卡客户均享受总价上3000元的优惠。南市区滇池铂睿4.2370-1609000100055944579.61%铂睿项目按客户购买时间顺序共推出红、黄、蓝、绿、橙、紫等6种认筹卡，除红卡每卡2万元以外其他5种卡均1万元，持认筹卡当天成交优惠2个点南市区奥宸财富广场5.22商铺8.16-81.11商墅296.64-399.78商铺35037.49商墅23447.60昆明客户100%，其中城中村客户占90%。商铺29套，商墅7套商铺23套，商墅5套商铺79.31%商墅71.43%1000元一张认筹卡，持卡客户1%优惠由南市区的开盘情况可以看出，各项目开盘都采取了较高的优惠政策，同时，价格方面也处于合理水平，但普遍销售率不高，主要原因是新政对于高端客户及投资客户的限制；商铺的开盘效果较好，财富广场的销售率达到70%以上，说明部分高端或投资客户已经转向商业市场。2011年新开盘项目区域项目名开盘时间户型区间（㎡）开盘价格（元/㎡）到场客户（组）推出房源（套）开盘销售（套）销售率开盘优惠西市区启鸿假日城市商铺1.1524-258587877052815.00%购房成功1.5%优惠西市区春城慧谷4.963.32-233.167695500376

(当天共推出1577套，包括回迁和团购房源）5514.62%购房享受500元/㎡的优惠区域项目名开盘时间户型区间（㎡）开盘价格（元/㎡）到场客户（组）推出房源（套）开盘销售（套）销售率开盘优惠北市区南亚未来城1.1635-151107061200134350237.38%购房成功2%优惠北市区欣都龙城3.560.62-138.77120001201338060.15%开盘当天持认筹卡客户一次性付款2%优惠，按揭贷款1%优惠。北市区南亚未来城3.19小高层78-130高层70-100小高层10200元/平米30451226.67%按揭1%优惠，一次性2%优惠。北市区万科·金域缇香6.580-891000050032330594.43%万客会会员享受0.2%的优惠，按揭优惠1%，一次性付款优惠3%。启鸿假日城市与春城慧谷的开盘都采取团购优先选房的策略，导致开盘当天销售率较低北市区开盘效果相对于其它区域较好，万科金域缇香的开盘销售率近95%2011年新开盘项目区域项目名开盘时间户型区间（㎡）开盘价格（元/㎡）到场客户（组）推出房源（套）开盘销售（套）销售率开盘优惠一至二环云上城4.2349.99-107.291067016024010443.33%认筹预存2万元，预付款5万元。办理认筹卡卡优惠1%，办理会员卡优惠1%，开盘当天成交优惠1%，按揭办理优惠1%，缴纳全款优惠3%一至二环新都昌商业广场4.2319-130负一层均价3.9万/㎡、一层均价7.16万/㎡、二层均价4.7万/㎡、三层均价3.9万/㎡、四层均价2.06万/㎡、五层均价1.6万/㎡145036819252.17%购买5万元认筹卡，开盘当日可以享受2%的优惠，购买1万元认筹卡开盘当日可享受1%的优惠。人筹卡从购买日起，每日积累600元现金返利，开盘当日可冲抵房款。中心区百富琪4.287-578377652031929%认筹卡10万元/张，可不办卡直接购买，当天购买一次性付款优惠1%一至二环及中心区项目开盘价格较高，对于刚需或首次改善客户来说，具有一定的资金压力，因此，从开盘效果来看，整体销售率较差。2011年昆明市场户型供应情况房型套数（套）销售套数（套）销售率单身公寓33015747.58%1房28516256.84%70㎡以下2房70430242.90%70㎡以上2房72358881.33%90㎡以下3房72730341.68%90-120㎡3房1494832.21%120-144㎡3房23517072.34%144㎡以上3房282071.43%144㎡以下4房20735.00%144㎡以上4房503060.00%144㎡以上5房171058.82%90㎡以下复式00

90-144㎡复式1008585.00%144㎡以上复式872427.59%双拼别墅00

联排别墅00

叠拼别墅00

总计3455190655.17%目前昆明市场上畅销户型面积段为70㎡以上2房，120-144㎡3房，90-144㎡复式户型2011年市场供应结构比例市场供应结构以2房及3房为主2房产品及3房产品是2011年上半年市场主要供应户型结构，其中，70㎡以上的两房及120㎡以上的3房产品是最畅销的户型产品。项目年消化量的测定项目名称套数（套）面积（㎡）金额（万元）天骄北麓4149281637.95181813.135子君欣景花园3871252826.65

鑫益龙江雅苑2429183155.0988240.7006昆明螺蛳湾国际商贸城一期.2362

79156.4232金福地花园2329143926.0590610.0352第三城·金呈东泰花园2240187366.77

昆明螺蛳湾国际商贸城仓储一期1961187666.2378372.98368滇池半岛小区二期1685152614.01120101.4801星泽园1537

昆明世纪城·金源社区Ⅱ1385

和谐家园1021金江小区.

167526.64

高原明珠五金机电商城

131322.58

滨江俊园1-5幢

111490.4584766.1019滇池卫城F区

104103.2401南亚风情第壹城.

83390.1296南亚风情第壹城·南亚星河苑

81503.738选取销售量较多项目进行参考：和谐家园，龙江雅苑，金福地花园三个项目2010年项目销售情况排行主要项目2010年每月消化情况（㎡）主要项目消化月份在1月份及10月份，龙江雅苑及金福地花园全年分别进行两次开盘；和谐世纪则是依靠媒体推广进行销售，从销售结果来看，开盘效果稍好，平均每月消化量大约为184套，1.3万㎡体量项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月和谐世纪58642986587268462031500820704711864482607945241697龙江雅苑8512537166224892731947678869063582646406116940金福地花园971635738612483372413143853683314022小结2011年新开盘项目中，商业项目相比于往年有了明显的提高，且销售情况好于住宅项目；整体来看，住宅项目销售率不理想，相比于去年的每盘销售率的80%以上，变成目前的50%左右，销售率下降明显；万科金域缇香凭借其品牌优势、客户细分及产品线赢得了市场，是新政后昆明市场的一大亮点；从2011年新开盘项目来看，消化速度较快的产品为70㎡以上2房，120㎡以上3房；从供应结构上来看，2房产品及3房产品是2011年上半年市场主要供应户型结构，其中，70㎡以上的两房及120㎡以上的3房产品是最畅销的户型产品。2010年全年销量排行中，销量比较高的项目平均每月的销售套数可达到184套左右，约1.3万㎡建面，而随着新政的出台，目前成交量正呈现明显下滑的趋势，未来销售情况不容乐观。昆明分区域房地产市场分析Part5昆明市城市发展历程昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。12345678目前的昆明逐渐形成六大区域：——由十三条城市主干道隔开六个区域六个区域的划分通过一些主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；南市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；北市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路之间区域。昆曲高速公路龙泉路二环东路贵昆路二环南路大观路二环西路二环北路环城北路环城东路环城南路环城西路一二一大街各区域主要物业类型及功能定位：——随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业各片区分布的主要物业类型高层、小高层高层、别墅高层、公寓高层、小高层高层、公寓、写字楼高层中心区：昆明核心商业区，中央商务区组成部分，是传统城市中心区域，政府重点关注与规划区域，物流交通枢纽，昆明CBD商贸核心区重要组成部分。东市区：昆明房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，非置业首选。南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地，将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角洲。西市区：西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，政府公共配套资源的陆续建设。东市区概述：

东市区商品房较少，也不是昆明目前主要开发区域，因此，置业群体多以地缘性客户为主；未来东市区城中村将大量拆除，而主要供应区域为东白沙河低密度住宅片区，将成为空港区内的一大亮点；外来务工人员较多，这部分群体也是区域内主要置业源。东白沙河片区将成为东市区重点开发区域东市区发展现状分析：——东市区：高层为主要业态东市区楼盘物业类型占比东市区目前商品房较少，主要物业类型为以金色俊园、东骧神骏为主的高层,目前该片区无新房源供应。目前，东白沙河片区控规已经确定，部分政府集资房将入驻，对于片区影响力及区域规划推进将起到推进作用。东市区产品特点：由上表可以看出，东市区住宅面积主力区间在71-110㎡之间，二房、三房为主力户型；建筑形态：靠近二环的楼盘以高层、小高层为主，少量别墅；三环附近主要是多层、洋房；户型以90---120㎡的三房为主；典型项目普通住宅主力户型区间（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上金色交响

金色俊园

东骧神骏

汇合紫光园

中水电城市公园

东市区的客户群体：东市区是客运、物流和城中村聚居的区域，外来人口众多，常住人口约50万人，实际人口应在80万左右；小私企主、企事业单位职工为区域置业客户主力群体。很多企业在东市区建设职工宿舍区，如云铝集团、云南省石油总公司、云南农垦集团等。据不完全统计，东市区有企业宿舍区近200个。这类客户群由于工作和关系，偏向本地置业，以改善性置业为主。部分改善性客户外流，鉴于经济实力，外流至北市区的较多。小结：在昆明主城四区东市区属于发展最缓慢的地区，东市区是老工业区所在，也是昆明市居住最早开发的地区；由于政府过去十年发展的重点都集中在中市区和北市区副中心的开发，因此，近年来东市区无论从规划和配套来看都非常的滞后，新楼盘的开发也较少；未来新机场的搬迁将给东市区带来巨大的发展空间，目前片区规划已经形成，东白沙河片区将成为东市区第一个放量区域；东市区的白沙河片区也将打造成低密度住宅区，给项目带来一定的冲击。南市区二级市场（主要楼盘分布）银海畅园2期。樱花语高顺铭都新亚洲体育城亚洲欢乐城奥辰橙郡海伦国际世纪城银海畅园同德锦江嘉园别样蓝天一号地铁线新昆洛路玫瑰湾国贸融城银海尚御大润发商业广场汕昆公路二号地铁线广福路海韵枫丹阳光海岸海悦花园滇池香缇列依溪谷同德极少墅香樟十六坊滇池高尔夫滇池卫城华夏曦岸滇池康城奥宸财富中心红星国际中央金座金岸春天南亚风情第一城月光宝盒润城星光大道滇池印象大商汇理想小镇佳湖花园二环南路滇池路海埂路新长征商务大厦广福小区香槟小镇国际银座旭东尚景金坤世纪南窑鑫都韵城东盟新天地在售楼盘已售楼盘待售楼盘南市区楼盘的户型面积区间在81㎡—150㎡之间，以两房，三房为主；滇池片区以大户型的小高层，别墅为主；广福路片区，官南片区主要以高层为主。滇池片区广福路片区官南片区南市区主要楼盘户型面积分布南市区房地产市场现状2011年在售项目普通住宅价格区间（元/㎡）别墅均价区间（元/㎡）6000-80008000-1000010000以上10000-1200012000-1300014000-1800018000以上30000以上同德极少墅

银海畅园

盛高大城

南亚风情第一城

滇池卫城•铂睿

采莲郡•二期

新亚洲体育城

润城

星光大道

中央金座

红星国际

香樟十六号

广福郡

南市区小高层、高层的均价在8500-10000元/㎡之间；多层洋房主力价格在9000元/㎡以上；别墅价格也是稳中有升，一般在14000元/㎡以上；南市区主要楼盘价格分析表南市区房地产市场现状区域房地产市场现状

——南市区客户群体

首改、再改客户为主，少量首置和城中村改造客户。政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力；企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。小结南区板块存在大量可开发地块，将持续成为昆明新盘供应区；本区被设定为新昆明城市间的纽带,以商贸、文化、外交、交通为主,目前该区尚有大量的土地未开发,从近年城市规划及土地供应情况看,该区未将陆继供应大量的低密度住宅项目.南区连接着主城与新昆明东城，区域配套缺乏，完善的配套成为楼盘的卖点；滇池度假区区域和广福路东段周边区域则较广福路中段与东段成熟得多，更为成熟的片区不但供应的土地规模较小，同样拿地成本也高，而且周边环境较差的楼盘需要通过自身规模来营造内部环境来抵御外部环境。所以南市区楼盘的规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律，在二环以外，从西到东楼盘规模也逐渐增大。

南区开发时间晚，地块较完整，加上政府的招商引资，已成为大盘开发最集中的区域；南市区由于有充足的土地供应和大量可利用开发的空地，所以楼盘规模普遍较大，是昆明大盘主要的集中地，有包括新亚洲体育城和世纪城这样用城市运营概念进行开发的超级大盘。南市区楼盘规模与所处区域的土地供应、拿地成本以及周边环境因素有关，二环周边为比较成熟的城区，比较少有大块的可开发土地。该区为主要的教育、科研区，依托二环内的教育配套，成为教育置业的首选；供应主要集中在土地储备较多高新片区以及开发较早的西苑、学府路、北教场片区；片区内有即将面市楼盘，多为城中村改造的综合题类项目，这些楼盘的放出，将加快片区内周边配套的完善，加快片区发展。西市区发展现状：——距主城最近的居住区西市区发展现状：——高层为主要业态，其次为公寓西市区楼盘物业类型占比西市区是距离昆明主城最近的区域，从前的一些重度污染的工厂逐渐搬出，未来轻轨和三环的建成都将为片区带来置业热潮；目前片区内物业类型以高层为主，其次为公寓。西市区发展现状：——价格节节攀升项目名称物业类型价格（元/㎡）启鸿假日高层8200-8500经典双城高层9000-10000新域盛景高层9000春城慧谷高层7000-8000目前西市区项目价格凭借其便利的交通和资源节节攀升，人民西路上的经典双城已经达到了9000-10000元/㎡，高科路上的新域盛景也达到了9000元/㎡。小结：西市区新域盛景、启鸿假日城市、经典双城等高层楼盘均价在8200-10000元/㎡，随着未来供应的放量和置业热度的加剧，区域价格将仍有很大上涨空间。西市区为主要的教育、科研区，依托二环内的教育配套，成为教育置业的首选；未来三年西市区将规划多条道路及城轻轨三号线贯穿西市区，将使本区域的交通配套更加完善；高新区内以科技型人员、出国留学人员为主；西市区容纳大部分的中端客户群，定位为高新产业的区域，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力；产业结构新产生大量中产阶级，这部分产业客户将成为未来置业的主力客户群。北市区规划为昆明副中心，借交通便利和配套齐全的优势成为置业热点。区域供应土地有限，开发以中档住宅为主；未来供应主要在北京路延长线上。随着北市区城市副中心的价值逐渐提升，前来北市区买房居住的消费者收入水平越来越高和购买能力也越来越强，很多已经在南市区置房的消费者也相当看好今后的北市区市场。北市区发展现状：——城市副中心，中产主力置业热点区北市区发展现状：——城市副中心，中产主力置业热点区北市区楼盘物业类型占比北市区作为昆明主城的副中心，是除中心区外最早开发的区域，目前片区生活配套已经完善，是中产主力置业热点区；片区内高层为主，有一定量的小高层、多层和别墅物业。北市区发展现状：

——新兴板块“北部山水新城”新城规划将生态和谐作为首要策略，将建成五大公园田溪、竹源、春溢公园等基础设施建设项目正在抓紧推进。沿7204公路北侧设置不低于50米的生态隔离带；沿盘龙江两岸分别设置不低于50米的生态廊道；沿金汁河、东大沟两岸分别设置不低于15米的生态廊道，形成覆盖全新城的蓝绿生态网络。新城依靠昆明市导入高端商贸、企业总部经济和旅游配套服务产业，在发展经济的同时，保护新城最珍贵的山水资源，形成独具特色的产业结构。片区功能定位规划领航功能―生态文化休闲旅游。主导功能―区级行政中心。特性功能―科技研发与高新产业支撑功能―生态房地产北市区发展现状：

——新兴板块“北部山水新城”小结：北市区规划为昆明副中心，区域供应土地有限，开发以中档住宅为主；未来供应主要在北京路延长线上；北市区内以80-90㎡两房及100--120㎡的三房为主；多层以130-150㎡的三房四房为主；别墅面积在200㎡～400㎡；区域内主力价格区间在7500-9000元/㎡，个别精装修的高层价格在9000元/㎡以上，金域缇香一期三批单位的均价达到了10500元/㎡，欣都龙城达到13000元/㎡。整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级；龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。小结：“盘龙北部山水新城”，力求打造一座“最昆明”的生态环境建设先行新城、高端产业项目承载新城、综合改革试验新城、现代化城市示范新城。同时，山水新城片区中还拥有松华坝、龙川桥、龙泉古街、冯友兰故居、梁思成、林徽因故居等多处文保单位，历史人文景观尤为丰富；项目同时也是昆明主轴线上的唯一一个低密度住宅区，在昆明高端住宅日趋减少的情况下，项目的优势将逐渐凸显。中心区域楼盘示意图水晶广场七彩俊园葡萄街区空间俊园世纪中心汇都国际南亚之门云上城版筑翠园财智心景滨江俊园待售项目在售项目中心区域部分楼盘资讯楼盘名称面积区间（㎡）均价（元/㎡）建筑类别容积率建筑密度物管费（元/月）顺城115-21413000高层3.338.2%2.55空间俊园40-20724000塔楼、高层6.2626.1%3.6七彩俊园78-26017500板楼、高层5.944.5%1.8南亚之门99-25320000以上板楼、高层656%/汇都国际256-290㎡18000高层、超高层5.3130%3.6上东城60-20016000板楼、高层4.3225.3%1.6滨江俊园75-14314000板楼、高层4.728%2版筑•翠园89-14212700塔楼、高层327%1.6翡翠湾78-21714000板楼、高层2.0917.33%1.5云上城48-10712000塔楼、高层5.232熙翥苑28-1109500板楼、高层3.9826.5%1.5莲花国际45-125/塔楼、高层4.5919.63%/一环内一至二环中心区域楼盘分析中心区域l楼盘特征：建筑类型以高层为主，高容积率、高建筑密度、高物管、高价格。这些都彰显出中心区域的区位优势与区位价值，土地资源的限制与政策的规定，昆明中心区域建筑越来越高。政府推出限购令极大的冲击了地产行业，但中心区域的楼盘价格并未因此降低，价格趋势平稳上涨。昆明地铁的修建给楼市增加一个新的概念，便利的交通开启了中心区域的楼市投资热情，城轨交通的改善更赋予楼盘新的稀缺性，这种稀缺性会成为楼盘吸引购房者的又一杀手锏。1、2号线沿线所经的31个站点线路主要经过昆明城市中心繁华街区或大型居住社区，汇集了大量人流、物流、信息流和资金流，地铁商业物业所蕴藏的诱人利润空间可想而知。2011年中心区域已售楼盘

——热销面积段楼盘名称项目热销户型面积区间（㎡）一房两房三房四房48-5160-7180-9090-100100-11090-100100-110110-120120-140130-140140-150150-180七彩俊园汇都国际云上城版筑翠园翡翠湾热销面积区间主要为80-90㎡的两房与110-120㎡的三房，2011年昆明受限购令影响，小型公寓销售阻力较大，客户多选择投资自用均可的紧凑型的两房、三房。昆明中心区房价走势图2010年6月8023/㎡7月8219/㎡8月8447/㎡9月8884/㎡10月9118/㎡11月9413/㎡12月9605/㎡2011年1月9925/㎡2月10202/㎡3月10736/㎡4月10670/㎡5月11539/㎡昆明一年内住宅房价大势平稳上涨，房价上浮较快。限购令与购房贷款比例调控出台后，曾畅销的小户型单身公寓变成了滞销户型，而大中户型房价走势和销售呈平稳上升情况。2011年中心区域盘

——价格分析楼盘名称项目住宅价格区间（元/㎡）11000-1200012000-1300013000-1400014000-1500015000-1600016000-1700017000-1800018000-1900019000-2000020000-2100021000-2200022000-24000七彩俊园滨江俊园空间俊园汇都国际云上城版筑翠园翡翠湾中心区域住宅高层价格达到16000元/㎡以上，公寓价格靠二环城路的价格11000-13000元/㎡，中市区地带价格为18000-24000元/㎡。限购令明显抑制了买房投资客，但未影响中心区域黄金地段高层和公寓的畅销，中心区域价格稳步上涨。小结中心区域内土地有限，城中村的改造加速进行中，物业类型以公寓和高层为主随着城中村改造的执行，中心区域有很多的回迁户。限购令的影响中心区域目前置业客户投资型与自住客比例基本持平。随着中心区域周边配套的完善，周边商圈的发展辐射圈越来越广，中心区域的区位价值不断提升，中心区域购房客户群体直指高端客户。中心区域内住宅现总价区间：90-600万不等，政府的限购，政策调控与土地的有限性，中心区域住宅价格呈稳步上升趋势。总结：普宅

面积区间（㎡）均价区间（元/㎡）东80-1206500-8000南100-1508500-14000西81-1207500-9000北60-1407500-13000中80-12010000-24000中市区主力面积在40-90㎡之间，为企业白领和投资型客户首选；其余片区主力面积在70-150㎡之间，多为改善型住房，适合三口或者五口之家居住。昆明市置业客户分析：——片区吸引置业客户各异，多以地缘性客户为主客户来源职业年龄层次关注点置业次数东外来人口较多小私企主、企事业单位职工各年龄层中端工作便捷改善型南昆明本地居多企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩年轻化高端滇池人居环境二次以上居多西昆明本地居多部队军人、高校教职工和周边企事业公务员，科技型人员、出国留学人员30-40中端教育、高新产业首次和改善型客户居多北地州占50%，昆明本地高校教师，红云集团，各事业单位员工等中年中产价格、位置、交通首次置业客户占60%中各区域人群各个行业各年龄层高端人群及回迁户交通、配套首次和多次一至二环片区内工作客户群体企事业高管和个体经营业主35-45中高端工作便捷改善型各片区发展预判：南市区：未来供应量大，片区人群等级划分将会越加明显；滇池度假片区将成为纯粹、公认的豪宅别墅片区，滇池路成为高端人群聚集地，日新路片区将成为开发热点区域，打造新兴中高端人群聚集地，并形成新一商业聚集地；新亚洲板块随着新螺蛳湾商贸城发展迎来新的发展机遇；南市区将成为吸引昆明高端人群、商贸客户的重要区域；西市区：未来2-3年热点开发区域，价格目前相对低洼，随着大规模楼盘开发，生活配套设施将会更为完善，同时先天教育资源将吸引其他片区客源流入；高新区的发展速度将对西市区未来房地产发展速度产生重大作用；北市区：可供开发土地较少，城市发展相对较完善，未来2年内北京路地铁修建将使部分高端客户迁徙至其他区域，但2年后其居住价值将被进一步充分释放；同时万科进驻该区域，将使北部有望成为新人居标杆，将片区价值提升至云南中高端客户群聚集地；各片区发展预判：中心区、一至二环：城中村改造重点区域，将成为商务区，同时城中村改造中多数均有集中商业、体量较大，未来片区内同质化产品隐患大，商业吸附能力、运营能力将面临巨大挑战；东市区：交通配套设施正在进行改善，未来发展前景较好；但由于其重工业区定位，且聚集大量中低收入外来打工人员，片区发展瓶颈较大，其发展机遇预计在3-5年后；总体而言，昆明楼市正好在城市化高速发展的阶段，各片区均面临较好发展良机，而昆明房地产市场也将在未来2年内释放大量供给，各片区政府定位、推进力度对于片区整体发展速度将会起决定性作用；东、南片区的竞争

——产品同质、客户分流63ModuleundVariations_E片区规划相似项目周边统一规划，配套丰富，且对于楼层高度严格控制；低密度、高端住宅社区拥有较高的自然景观资源；主城土地稀缺，两个片区将陆续进行开发。入市时间相似东、南片区拥有大量未开发土地，是开发热点片区；客户群体相似物业产品相似通过规划及用地指标来看，未来东、南片区的物业类型将以低密度住宅为主，与本项目产生竞争；由于政策因素的限制，可利用的客户资源较少，如果各项目同期入市，对于同一阶层的客户将出现竞争。规划入市客户产品同质化昆明主要竞争项目分析Part6思考维度1、入市时间：以2-3年陆续入市项目为主2、最好同为城中村项目，或者资源优势与本项目相近3、都为可做低密度大盘4、多种业态的组合5、距离中心区较远马街摩尔城——开发商背景开发商简介云南正林集团系利嘉实业（福建）于云南成立的致力于在西南地区从事大型城市综合体项目开发的专业商业地产公司，经营范围包括房地产开发，商品房销售，房屋租赁。利嘉实业（福建）集团有限公司系香港独资企业，创立于一九九二年，是拥有二十余年城市改造和商业开发背景的专业化城市运营商。项目开发模式项目采用由利嘉独特的城市综合体模式开发，是将“商业地产”、“中国百货商场”、“居住小区”、酒店四位一体融合之后，创造出的新一代城市综合体产品。马街摩尔城

——项目简介马街摩尔城属山海城邦项目一期项目、列属西山区城中村改造项目的47号地块、项目总占地976亩，分二期开发；项目定位：昆明西市区的行政中心、生活中心、商业中心；山海城邦项目占地5600亩，总投资逾300亿元、建筑总量达500万平方米；山海城邦项目由马街摩尔城、翠峰居住主题公园、翠峰生态公园三个项目组成；马街摩尔城

——项目区位项目地址：昆明市西山区马街街道办事处项目四至：东自西山区货场，西接春雨路，南邻电力修理厂规划路口及成昆铁路，北靠益宁路轻轨3号线西三环二环西路春雨路益宁路碧鸡路轻轨3号线马街站昆安高速广福路马街摩尔城——项目规划位置项目片区专项规划已完成，并通过市规划委员会审定，被列入昆明市城中村改造的47号地块；一期改造占地面积450亩，拆迁面积24.4万平方米。四至：北至益宁路，南至马街中路，东至成昆铁路，西至春雨路；二期改造占地面积497亩，拆迁面积23.6万平方米。四至：范围北至马街中路，南至石咀货场，东至成昆铁路，西至春雨路。一期地块二期地块项目周边配套项目周边交通购物：沃尔玛、新华书店、西市区花鸟市场、百集龙家具广场、明波家具城等

娱乐：云安会都、春夏秋冬会所、江南春跑马场

医疗：西山区人民医院、四十三医院、工人医院、圣爱中医馆、西山区中医院

教育：北师大昆明附中、梁源中学、昆五中、西山区一中、昆十四中、昆明理工大学津桥学院

行政：西山区政府、国税、法院、检查院等目前途径项目周边的公交路线有5条线路，分别是82路、148路、153路、6路、80路、C65路、33路。项目地处轻轨三号线的第一站，贯穿东西城区，五个换乘枢纽站链接1、2、4、5、6号线马街摩尔城——项目周边配套马街摩尔城

——项目基本指标地理位置西山区马街街道办事处总占地面积947亩开发商云南正林房地产开发有限公司总建筑面积288万㎡物业类型城市综合体容积率5.5商业面积40万㎡绿化40%策划代理嘉唯总户数5058户户型面积80-140㎡均价暂无建筑密度20%车位数（比）6900（1：1.3）开盘时间预计2011年7月开盘折扣暂无（目前是项目形象展示期）马街摩尔城——项目产品规划一期项目商业二期项目住宅写字楼马街摩尔城

——一期项目产品一期项目总共29栋，其中23栋为住宅，层数为30-40层，户型面积区间在80-140㎡，层高2.9米；剩余6栋为写字楼，均为40层。具体户型暂未推出。商业共24万㎡，地上1-6层，主要位于6栋写字楼中车位：整个项目共有6800个，以地下2层停车位为主，车位比达到1：1.3商业写字楼住宅马街摩尔城——项目建筑风格现代海派建筑风格，区别于周边楼盘以灰色为主色调，在西市区中昭示性强多为高层建筑，现代化特征强马街摩尔城——项目施工进度一期项目已经起了六层楼，目前正在加紧施工二期土地正在平整中马街摩尔城——项目卖点分析项目外部西市区未来定位为“昆明副中心，人居新大陆。”西市区的办公地将搬迁至马街，行政中心必然催生经济中心。无疑，强势的规划给马街摩尔城注入经济动力支持西市区教育资源特别集中。区域内有幼儿园、初中、高中、大学等教育学院，比如师大附中、高新一中、高新一小、西山一中、云南经济管理学院等。交通方便快捷，轻轨三号线纵线贯穿东西城区，5个换乘枢纽站连接地铁2,3,4,5,6号线，西北三环试通车，三环正式封闭，草海下穿隧道通车，30分钟立体交通网。项目内部规模商业面积超过四十万平方米，覆盖大型商场、潮流百货、八厅同步放映，七星级IMAX影城、生活剧场、星级酒店、6E商务中心、概念餐饮艺术中心、时尚风情购物街等。80万㎡生态园林，2.3公里观景河道，10余座街心公园，200亩中央公园。马街摩尔城——项目劣势分析老工业区的影响马街片区是昆明的老工业区，由工业生产带来的空气污染、片区环境差等问题制约了这个片区的发展区位转型的影响西市区正逐渐由工业聚集区向居住区转型的过程中，转型过程中带来的一些道路，城中村改造，对项目有一定的影响开发周期的影响开发周期长，若一起入住后，后期的开发对住户的影响马街摩尔城——小结项目亮点：马街摩尔城总建筑面积近三百万平方米，其中主力商业面积四十万平方米，依托合理商业布局及超前规划，马街摩尔城将成为昆明西市区的行政中心、生活中心、商业中心。销售：预计2011年7月开盘价格：价格未定户型：项目总共29栋，其中23栋为住宅，层数为30-40层，户型面积区间在80-140㎡，层高2.9米；剩余6栋为写字楼，均为40层。具体户型暂未推出。海伦国际——开发商背景开发商简介广东海伦堡地产集团有限公司创建于1998年，是一家致力于为客户提供优质产品与服务的专业地产公司，是中国房地产百强企业。集团总部设在广州，拥有全资及控股公司30余家，现有员工2500多人，业务领域涉及房地产开发、建筑施工、物业管理和酒店、商业运营五大板块，产品覆盖了普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅、酒店公寓、产业园、综合商业及大型城市综合体等多种业态。项目开发模式引入世界领先的HOPSCA开发模式，融居住、办公、购物、休闲、娱乐于一体，充分尊重昆明地域特征，将高档住宅、购物中心、写字楼、星级酒店等融于优越生态环境中，以可持续的名义，打造一座生态之城。海伦国际——项目简介海伦国际位于广福路与金源路交汇处（世纪城旁），占地面积有2600亩，在老城至呈贡新区城市黄金发展发展轴线上；海伦国际引入世界领先Hopsca开发模式，将高档住宅、购物中心、写字楼、星级酒店、医疗、教育等城市功能融入大型公园。HOPSCA是英文HOTEL(酒店)、OFFICE(写字楼)、PARK(公园)、SHOPPINGMALL(大型综合购物中心)、CONVENTION(会展中心)、APARTMENT(国际公寓)首字母的缩写，是21世纪城市优化布局的和谐创新模式。海伦国际——项目区位海伦国际世纪城银海畅园项目地址：广福路与彩云北路之间，金源大道以北昌宏路以南项目四至：东临金源大道和世纪城，西临昌宏路，南临广福路，北临官南路。广福路昌宏路金源大道一号线晓东村站一号线世纪城站海伦国际——项目基本指标地理位置官渡区广福路与金源路交汇处总占地面积2600亩（173334平方米）开发商昆明市海伦堡房地产开发有限公司总建筑面积5358800㎡物业类型建筑综合体（HOPSCA）容积率3.39商业面积100万㎡绿化49.66%策划代理无总户数25739户户型面积超高层：86-156㎡均价预计8000元/㎡建筑密度20%车位数（比）33517（1：1.3）开盘时间预计2011年8月开盘折扣升级会员资格，优惠4%项目周边配套项目周边交通购物：金源时代购物中心

酒店：世纪金源大饭店

医疗：官渡区红十字会医院、肾脏病医院、

教育：云大附中（云南大学附属世纪金源学校）、金林学校、先锋中学、后所中心学校、云溪小学、官渡区振华学校

行政：官渡区人民法院目前途径项目周边的公交路线有5条线路，分别是161路、31路、154路、149路、165路，随着本项目的逐步开发，将再增添两个公交站点。昆明地铁1号线的晓东村站和世纪城站均在项目附近，预计2012年开通。海伦国际——项目周边配套海伦国际——项目规划位置一期项目位置创意产业总部基地二期项目位置市级医院后期项目后期项目后期项目后期项目海伦国际——一期项目规划位置7栋8栋9栋1栋6栋5栋10栋4栋3栋2栋海伦国际——一期项目产品一期由10栋32层的超高层组成，每栋设计均为3梯6户其中一户为32层的公寓，暂时未定是哪一栋商铺、会所海伦国际——1、2、5、6座标准层平面06号（三房）建筑面积：110.27㎡05号（两房）建筑面积：86.79㎡01号（三房）建筑面积：110.27㎡04号（三房）建筑面积：135.20㎡03号（三房）建筑面积：135.20㎡02号（两房）建筑面积：86.79㎡电梯井海伦国际——3-4、7-10座产品分析标准层平面06号（三房）建筑面积：124.11㎡05号（两房）建筑面积：94.57㎡01号（三房）建筑面积：124.11㎡04号（四房）建筑面积：156.40㎡03号（四房）建筑面积：156.40㎡02号（两房）建筑面积：94.57㎡电梯井海伦国际——项目产品配比

户型配比户型面积套数比例二房86.79和94.57㎡666套33.3%三房110.27、124.11、135.20㎡934套46.7%四房156.40㎡400套20%合计——2000套100%本项目的户型以三房为主，共934套，占总套数的46.7%，其次为两房，共666套，占总套数的33.3%，剩余为四房，共400套。项目以三房为主，比较适合有改善住房需求的客户，两房比较适合年轻客户和投资客。海伦国际——项目营销节点10-7-16接受会员登记样板房开放办理会员优惠预计开盘10-7-3010-10-110-11-911-08营销中心开放项目正在办理会员卡，凡办理会员卡的客户，需在昆明任意银行存3万元，并且提供卡号，开盘时验资有3万元存在，客户可以持会员卡在开盘时可享受4%的优惠，其他蓄客优惠活动暂无。海伦国际——项目卖点分析项目外部项目核心优势：西临广福路，东靠彩云北路，位居老城至呈贡新区黄金走廊，未来城市的CBD；5条公交线路，地铁1号线站点通达全城；5条高速联结省内外并延伸至东盟各国。毗邻经济技术开发区，周边大盘林立，千亿配套政府规划的现代化国际新区已见雏形；项目内部引入世界领先Hopsca开发模式，将高档住宅、购物中心、写字楼、星级酒店、医疗、教育等城市功能融入。80万㎡生态园林，2.3公里观景河道，10余座街心公园，200亩中央公园。34万商业中心，49万商务中心，五星级白金酒店群。16所优质学校，市级医院，顶级会所，大型艺术中心。海伦国际——项目劣势分析大型城中村改造项目，涉及的面积大，开发周期长，客户对交房时间的长短有忧虑。搬迁户的安置工作对其有一定影响。周边交通设施还有待完善，公交线路站点偏远。海伦国际——客户分析南市区所占的比例为55%中心区所占的比例为20%北市区所占的比例为10%西市区所占的比例为8%东市区所占的比例为3%地州所占的比例为4%福建、浙江投资客占比例为30%昆明市内客户占比例为60%城中村客户占比例为8%其他客户来源占比例为2%海伦国际——置业用途分析项目客户以自住为主，所占比例为60%。海伦国际——产品户型海伦国际一期主推86—156㎡的两房至四房，房源2000套，其中公寓326套，其他1674套。10栋产品分为两种大类，其中1、2、5、6座为一类，每栋3梯6户，分两房两厅两卫双阳台、三房两厅两卫双阳台、三房两厅三卫双阳台三种户型；3-4、7-10座为一类，每栋3梯6户，分为三房两厅两卫双阳台、两房两厅两卫双阳台、四房两厅三卫双阳台三种户型。两房两厅双卫双阳台（86.79

㎡）户型特点：

厅出阳台，视界优越主卧带阳台，方正实用，动静分明，干湿分明户型位置：1、2、5、6栋

动区静区两房两厅双卫双阳台（94.57㎡）户型特点：

客厅连通大阳台，视野超阔主人房带全景大露台，双卫浴设计户型位置：3-4、7-10栋阳台可封起成一间储藏室赠送阳台面积约11.38㎡三房两厅双卫双阳台（110.27㎡）户型特点：

舒适的三房，舒享更多阳光空间开阔主卧尺度，透露非凡气质特色书房带阳台，坐拥窗外美景户型位置：1、2、5、6栋三房两厅双卫双阳台（124.11㎡）户型特点：

多阳台设计，270度视野宽阔三面单边单位，通风采光效果佳主人套房带衣帽间户型位置：3-4、7-10栋三房两厅三卫双阳台（135.20㎡）户型特点：4.3米超大开间愈7米超宽阳台，视野开阔双主卧套房，功能格局完美户型位置：1、2、5、6栋四房两厅三卫双阳台（15