惠州小金口商业城项目思路分析报告27p

小金口商业城工程思路分析报告Part1工程环境现状分析Part2商业工程成就的根底Part3商业定位及规划建议附录：全程效劳内容介绍Part4商业招商建议Part5商业推广建议【区域位置分析】惠州大道金宝山庄万象饰品城兴隆商业圈天天润购物商场3分钟5分钟

本工程位于小金口工业区核心商圈，临近城市主干道惠州大道，北临金宝山庄〔天天润购物广场〕仅3分钟步行路程，东临兴隆商业街〔小金口目前商业及人流最集中的场所，人流不断〕仅5分钟路程，西临万象商场仅2分钟步行路程，可以说本工程地理位置相当优越，【工程位置分析】【工程优/劣势分析】利好方面：靠近城市主干道，车水马龙位于工业区核心圈，人流可观多条公交路线方便到达，周边、门前停车方便早期经营农贸市场，片区成熟度有一定提高利淡方面：门外人流量往来较少，多是直奔天天润商场或兴隆商业街。工程周边没有突出的商业特色，早期经营的农贸市场与周边商业的消费者的不同，所以消费群需要重新培养。工程处于村民楼中间，不醒目展示面太少，欠缺吸引力商业规划规模小，消费者关注度小工程地块小，停车难题难于解决【工程相关建议】一、外部调整招牌材料和色彩，鲜明醒目改变入口店铺装饰，使其明显有别于专卖店充分利用道路和门前车位，解决停车难题商业外观整体包装，营造商场气氛二、内观调整通道的尺寸，使内部交通通达，便于客户休闲购物各通道增加导向牌，主动引导消费者商场主入口设置整体指示牌，明确各层分区调整商品品类，严格分区Part1工程环境现状分析Part2商业工程成就的根底Part3商业定位及规划建议附录：全程效劳内容介绍Part4商业招商建议Part5商业推广建议成功开发并持久运营一个大型商业工程的根本条件主要包括以下几点：地段环境市场定位租金价格物业自身结构商业管理和物业管理本工程早期商业的情况是：地段环境：交通便利、周边居住人群多市场定位：以日常农贸需求为主租金价格：较廉价物业自身结构：远逊于天天润购物广场物业管理：无特殊性商业管理：定位无策略的结合【商业运营条件分析】

通过上述分析，商业的精确定位是商业运营优化的首要环节。鲜明的定位能够创造与众不同，吸引目标消费者；明确的定位促成核心竞争力，形成竞争优势；定位是制定营销战略的前提和根底；精确定位是成功之道！Part1工程环境现状分析Part2商业工程成就的根底Part3商业定位及规划建议附录：全程效劳内容介绍Part4商业招商建议Part5商业推广建议我们知道：百货商场卖的是时尚，便利店买的是时间，超市和市场卖的就是廉价天天润购物商场：领导+挑战树立强势的工程形象，在产品、风格、营销上进行创新，获取中高端客户兴隆商业街：领导利用原有建筑及居住人群，通过价格、规模，获取不同类型的客户群万象商场：跟随+补缺由于受工程规模的缺陷，利用自身地理位置优势，跟风填补商业及补缺市场空白，分化其它商业客户群【工程定位分析】规模目标：休闲娱乐商场，是兴隆商业街的升级版，天天润购物商场的补缺者名称定位：金源·商业城/金源·自由时尚/金源·把戏年华时尚城〔拟定〕消费群定位：小金口片区内中青时尚、打工一族口号：浪漫与激情同在，生活要像“米娜〞，有你才精彩主要商品品类：化装品、服装鞋帽、皮具箱包、玩具、日用百货、小家电等楼层分区：【工程定位建议】注：韩星“米娜〞自身的造型和个性，让韩国年轻一代看到一个独立自我、生气勃勃的“可能性的自己〞。她是新青年所畅享的一种年轻时尚、一种生活方式的代名词。商品品类首层精品时尚购物、特色餐饮区二层休闲娱乐区集购物、娱乐为一体的，有休闲特色的主题商业城功能分区业态商家品类特色餐饮区餐饮湘菜、川菜、海鲜馆、快餐、东北菜、客家菜、面包房、烧烤、休闲小吃等休闲娱乐区体育休闲咖啡、酒吧、棋牌等娱乐网吧、游戏厅、KTV、美容美发、纤体瘦身等文化文具、书店、音像、培训等精品时尚购物区日常生活手机数码产品、精品店、小饰品、冷饮店、服装、鞋帽、小百货、儿童精品店等服饰专卖店、影音器材、化妆品、儿童用品等主题商区业态列表：【商业规划考虑因数】

业种的聚客能力充分考虑不同业种的聚客能力，使各业态之间形成良性的互补。辅助功能区需求辅助功能区，是指在商业街的配套设施。例如道路、休闲空地、绿化、停车场等都属于工程配套功能范围。不同的商家对商业配套有不同的要求。【商业规划原那么】

有效地将业态区进行分区，并紧密的联系在一起，使业态间关系不冲突且相互融合，相辅相成。通过合理的规划布局带开工程商业开展。

在空间上，保障街区之间的互补便利性，并通过目的性消费较强的经营业态实现彼此的互动。主入口次入口次入口饮食区饮食精品时尚购物区停车区Part1工程环境现状分析Part2商业工程成就的根底Part3商业定位及规划建议附录：全程效劳内容介绍Part4商业招商建议Part5商业推广建议最高最低其次最小化装品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店【各行业租金水平及承租面积根本规律】【招商思路】前期：“放水养鱼〞策略，主要针对品牌商家及经营实力强的商家，租赁条件上给予一定的优惠促使其进驻，并通过其进驻的消息，以带动其它商家进驻。中后期：“筛子〞策略，对一些零散商家，筛选有价格优势又有经营能力的商家。品牌主力商家次主力商家一般散客【招商工作流程】发展商确认招商策略及相关文件，招商人员到位。商家初步接触。外出拜访客户、回访，安排实地考察接待来店及电话客户，跟进，商家意向探求阶段跟进阶段定期向发展商汇报工作进程商家确定初步意向，提交经营计划书，与发展商约见。将租金、装修期、免租期、硬件条件进一步洽谈，从中协调最终确定合作方式，并签订《合作意向书》，并交纳一定数量的保证金。发展商予以审核确认意向审核确认阶段与发展商财务对接，商家签正式《租赁合同》，交付定金。成交阶段发展商协助进场装修、办证、税务等事宜，协调配合开业进场开业Part1工程环境现状分析Part2商业工程成就的根底Part3商业定位及规划建议附录：全程效劳内容介绍Part4商业招商建议Part5商业推广建议

商业推广不同于其他的推广活动，也不仅是商业形象和品牌的树立的过程，更是要求为商户带来直接的经济效益，所以商业推广应该是全方位、多层次、全立体的推广。由于早期工程原经营商业给工程带来的的低知名度，所以在整个过程中，不管是具体内容还是载体选择，都应抓住重点，有的放矢，最大限度地广而告知并引起轰动，而且应以活动为主、软宣为辅、硬广再次之。媒体选择现有市场的所有媒体均可为我所用：路牌灯箱道旗网络横幅、气球派发宣传单页报纸杂志

针对具体的推广内容、活动内容应对媒体加以选择和组合，以最小的代价取得最大的效果。其中，杂志、路牌、灯箱、等媒体时效较长，属于长效媒体，所以其内容一般以品牌为主；而报纸、播送、横幅、气球等媒体为短期媒体，故多用于有时限要求的促销信息。内容选择：围绕工程的差异性、突出工程的优越性差异化就是商业物业本身竞争的优势，差异化最终通过目标受众〔目标消费者〕的理解表现出来其他问题在活动和推广的过程中，还应注意一些细节问题：人流组织停车泊位平安保卫消防用电场地位置售后效劳前期宣