市区小区管理办法

市区小区管理办法一、总则（一）目的为加强市区小区的规范化管理，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，维护小区业主和使用人的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市区实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于市区范围内各类住宅小区及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足业主和使用人的需求为出发点，提供优质、高效、便捷的物业服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法履行管理职责，确保管理活动合法合规。3.专业服务原则：运用专业的管理知识和技能，提供专业化、规范化的物业服务。4.公平公正原则：在管理过程中，公平对待每一位业主和使用人，维护各方合法权益。（四）管理主体1.业主大会：由小区全体业主组成，是小区的最高权力机构，代表业主行使共同管理的权利。2.业主委员会：由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决议，维护业主的合法权益。3.物业服务企业：受业主大会或业主委员会的委托，按照物业服务合同的约定，提供物业管理服务的企业。二、小区规划与建设管理（一）规划设计要求1.小区的规划设计应符合城市总体规划和相关专项规划的要求，合理布局，功能分区明确。2.配套设施应齐全，包括但不限于停车位、绿化景观、公共活动场地、物业服务用房等，满足业主的基本生活需求。3.建筑物的设计应符合安全、美观、节能等要求，外立面应保持整洁、完好。（二）建设质量监督1.建设单位应严格按照工程建设标准和规范进行施工，确保工程质量。2.监理单位应依法履行监理职责，对工程建设全过程进行监督管理。3.建设工程竣工后，建设单位应组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。（三）交付使用管理1.建设单位在交付使用前，应向物业服务企业提供小区的相关资料，包括但不限于规划设计图纸、竣工备案表、房屋质量保证书、房屋使用说明书等。2.物业服务企业应在接收小区后，对小区的共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题及时与建设单位沟通解决。3.建设单位应按照合同约定，承担小区保修期内的维修责任，物业服务企业应协助建设单位做好保修工作。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会的成立1.一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.符合成立业主大会条件的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位报送的材料之日起30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。3.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。4.筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则、管理规约。2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员。3.选聘和解聘物业服务企业。4.筹集和使用专项维修资金。5.改建、重建建筑物及其附属设施。6.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会的选举与组成1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐产生。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（四）业主委员会的职责1.执行业主大会的决定和决议。2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。5.监督管理规约的实施。6.业主大会赋予的其他职责。（五）业主大会与业主委员会的运作1.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。3.业主委员会应当定期召开会议，研究本物业管理区域内的物业管理事项。经1/3以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。4.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。四、物业服务企业（一）物业服务企业的资质管理1.物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应的资质证书，并在资质等级范围内从事物业管理活动。2.物业服务企业资质等级分为一、二、三级，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。3.物业服务企业资质等级实行分级审批制度。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（二）物业服务企业的选聘与解聘1.业主大会有权决定选聘和解聘物业服务企业。业主大会选聘物业服务企业应当通过招投标的方式进行，但投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。2.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。4.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期。（三）物业服务企业的服务内容与标准1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供以下服务内容：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护；车辆停放管理；装饰装修管理；物业服务档案和物业档案管理；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他服务事项。2.物业服务企业应当按照国家和地方有关标准，制定物业服务标准，并在物业管理区域内显著位置公示。物业服务标准应当包括服务内容、服务质量、服务费用、服务期限等内容。（四）物业服务企业的监督与考核1.区、县人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，建立健全物业服务企业信用档案制度，定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并向社会公布考核评价结果。2.业主委员会应当对物业服务企业的服务质量进行监督，定期听取业主的意见和建议，并将监督情况向业主大会报告。3.物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。业主有权查阅物业服务企业的财务账目。五、物业使用与维护（一）物业使用管理1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。确需改变物业使用性质的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业。2.业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；擅自改变房屋外观；擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；法律、法规、规章禁止的其他行为。3.业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守物业服务企业的装修管理规定。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。（二）物业维修与养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，确保其正常运行和使用。2.业主专有部分的维修、养护，由业主负责。业主专有部分出现安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，业主应当及时维修；经业主大会同意，可以动用专项维修资金进行维修。3.物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因维修、更新和改造造成业主、物业使用人财产损失的，应当依法承担赔偿责任。4.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的缴存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。（三）物业安全管理1.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，加强物业管理区域内的安全防范工作，保障业主和使用人的人身、财产安全。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，配备必要的安全防范人员和设施设备，加强对物业管理区域内的巡逻、监控，及时发现和处理安全隐患。3.业主、物业使用人应当遵守物业服务企业的安全管理制度，配合物业服务企业做好安全防范工作。不得妨碍物业服务企业正常的安全管理活动。4.发生安全事故时，物业服务企业应当及时采取应急措施，协助有关部门做好救助工作，并按照规定及时向有关部门报告。六、环境卫生与绿化管理（一）环境卫生管理1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的环境卫生管理工作，保持环境整洁、卫生。2.环境卫生管理工作应当包括以下内容：清扫、保洁物业管理区域内的道路、场地、楼道等公共部位；及时清运垃圾，保持垃圾容器清洁；定期进行消毒、除害，预防疾病传播；制止和纠正随地吐痰、乱扔垃圾等不文明行为。3.业主、物业使用人应当遵守环境卫生管理规定，爱护环境卫生，不得随意丢弃垃圾、杂物。（二）绿化管理1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的绿化养护工作，保持绿化景观美观、整洁。2.绿化养护工作应当包括以下内容：修剪草坪、树木、花卉；浇水、施肥、病虫害防治；清理绿化区域内的杂物；补植缺株、死株。3.业主、物业使用人应当遵守绿化管理规定，爱护绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。七、车辆停放管理（一）车辆停放设施建设1.小区规划设计时，应当按照规划要求配套建设足够的停车位，包括地面停车位、地下停车位等。停车位的配置应当满足业主的停车需求。2.建设单位应当按照规划要求建设停车位，并在交付使用前将停车位的情况告知物业服务企业。（二）车辆停放管理规定1.物业服务企业应当制定车辆停放管理规定，并在物业管理区域内显著位置公示。车辆停放管理规定应当包括车辆停放方式、停放时间、收费标准、车辆进出管理等内容。2.业主、物业使用人应当按照车辆停放管理规定停放车辆，不得妨碍其他车辆和行人通行。3.物业服务企业应当对车辆进出进行登记，维护车辆停放秩序，确保车辆安全。（三）车辆停放收费管理1.车辆停放收费应当按照物价部门的规定执行，实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示收费标准、收费依据等内容。2.车辆停放收费应当专款专用，主要用于停车位的建设、维护和管理等。八、法律责任（一）业主、物业使用人的法律责任1.业主、物业使用人违反本办法规定，未按照规划用途使用物业，擅自改变物业使用性质的，由城市规划行政主管部门依法予以处罚。2.业主、物业使用人违反本办法规定，损害公共利益和他人合法权益的，应当依法承担民事责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.业主、物业使用人违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳