武汉中冶枫树湾项目整合营销策略报告313P

中冶·枫树湾项目整合营销策略报告武汉新鸿泰房地产营销代理有限公司2011年4月出品序非常感谢中冶公司各位领导给予的机会，本次提案新鸿泰公司非常珍惜。新鸿泰公司为中冶·枫树湾项目组织了精英专班，安排周密的工作排班计划，所有工作人员深入项目实地进行考察。新鸿泰公司希望通过自身的努力，为中冶公司提供一些项目运作的建议。很荣幸因“中冶·华府”结缘，关于新鸿泰公司，我们不再赘述……团队结构总经理策略总监营销区域总监项目总监资深策划资深设计资深文案销售经理资深研究师设计师文案策划师研究师销售主管团队主要成员职务姓名职责与甲方对接资历总经理张亚丽项目战略决策与全面统筹管理与甲方高层的沟通；个人资历：1997年—至今一直从事地产营销。实际操盘40余个。学历：美国吉弗利亚大学学位；服务项目：巴黎豪庭、海虹景、汤逊湖项目、摩卡、盛世长江、晶立方、联合国际等40余个。策略总监倪智策略负责人策划、推广的重要决策人；服务项目：巴黎豪庭、东湖·春树里、海虹景、摩卡小镇、东立国际、晶立方等；个人资历：2003年—至今一直从事地产营销和推广方面工作。操盘20余个。学历：市场营销/广告学士学位营销区域总监高开志营销推广负责人全年推盘计划及推广计划服务项目：伟东·乐客城、临沂·奥林匹克花园、新邦·涌金门、武汉·汉正街第一大道、武汉新世界集团·新华家园、武汉新世界集团·常青花园、个人资历：11年地产从业经验，深谙房地产领域先进的营销策划理念及营销管理，擅长品牌规划、整合营销、事件营销、公关策划等专业领域，具有丰富的房地产营销实战经验及管理经验。学历：中山大学——经济管理学系项目总监刘钊操盘协调负责人有关该项目的一切外内围协调工作服务项目：中冶华府、天上人间、宇济1号、宇济滨湖天地个人简历：5年地产从业经验学历：警校职务姓名职责与甲方对接资历销售经理张俊案场负责人销售案场的所有工作服务项目：中冶华府、青海西陵香格里拉个人简历：5年地产从业经验学历：省电大资深策划师郭燕策划、推广方案撰写人策划、推广对接人；服务项目：黄冈宇济1号、美景天城、沿海赛洛城、龙安·港汇城个人资历：2004年—至今一直从事地产营销策划方

面工作。实际操盘10余个。学

历：中南财经政法大学资深文案王鑫负责推广文案工作推广对接人人员资历：

广告专业本科学历曾服务：（商业）武汉菱角湖万达广场；（住宅）顺驰·泊林、城开·天玺花园；（别墅）武汉·纳帕溪谷、北京·纳帕尔湾、巢NEST；（写字楼）龙安·港汇城资深设计师袁伟负责设计、包装———人员资历：大专

从事设计行业7年，从事的项目有:武汉碧桂园、咸宁碧桂园温泉城、万科城市花园、万科朗苑、福星惠誉水岸星城1期、泰然·南湖玫瑰湾2期、东合·官湖郡、阳光在线2期·阳光里、巢上城、资深研究师余中青负责研究、跟踪市场人员资历：

武汉科技大学曾服务：光谷片区、武昌片区、后湖片区、汉阳片区区域市场分析，政策解读团队主要成员工作计划日期工作内容14日研究标书项目初次头脑风暴15日提出疑问和市调重点，开始初调16日参加答疑会并市调17日补充市调18日深入创作性讨论19-21日撰写报告22日研究报告并深入细化23-24日补充和调整我们面对着这样一块土地，看似很好却又显露出很多不足。我们面临着一场充满了“尴尬和机遇”的挑战。尴尬和机遇一：处于开发正热的经济开发区却又远离市区中心，临近后官湖却又非一线临湖。尴尬和机遇二：项目自身规划和立面档次条件较好，但又受地域和景观限制；项目期望的中高档定位可能与目标客户身份存在矛盾。尴尬和机遇三：项目的户型以中小户型为主，但小别墅和高层大户型存在竞争；项目自身与市场上的产品存在同质化竞争。问题新鸿泰认为，解决好本项目的价值和销售问题，就是要解决好以上三大问题——这将直接关系本项目精准定位、精准客户和精准营销。报告结构第三篇项目品质提升研究第五篇项目推盘策略研究本案要解决的问题项目定位问题第一篇房地产市场研究第二篇项目基础条件研究项目定价问题第四篇项目客户定位研究第六篇项目营销推广研究项目销售问题第一篇房地产市场研究宏观形势研判区域市场分析区域客户分析1、为什么美国屡屡策动战争、插手国际区域争端？（资源掠夺，出售武器、飞机，企图霸占他国领土、领空、领海，建立区域行为殖控基地）。2、为什么日本二战后迅速崛起但在2008年全球金融风暴后日渐衰退？（资源匮乏、金融负债、产业发展以来国际市场）。3、为什么自2008年以来，美国总在加印美钞、促进中国输入性膨胀试图把人民币持续推向焦点话题？（扭转败局、资本移植、资源掠夺、经济活化基因培植）。一、国际行为点击4、中国真的就成了世界第三大经济联合体？（热钱规模流入、资源超前透支、依赖出口创汇不得不组装进口渠道、制造甚于创造、加入WTO丧失多种产品定价权国际市场稍有价格波动就会影响全局、GDP虽高但人均指数并不高、CPI日渐走高、看似繁荣发展，实则堪忧）。5、美联储、欧盟、亚洲利益同盟体等等，谁执未来国际社会牛耳？（亚洲有望走向牛市，以中国、印度为代表。但必须防范地产泡沫、金融运作风险和资源外流风险）。由于石油价格飙升不止、国际大众商品持续涨价，造成中国及中国周边国家CPI连续攀高，人民币升值的背后，是国际金融财团和国外政治组团幕后伸手操控的特殊因素作祟。日本自1985年起开始出现日元升值，到1987年飙升3倍，至1988年日本首相不得不“救国”，继而出现“地王”拉升房价、房地产降价、房地产崩盘。中国政府在2008年出现类似日本的情况后，紧急启动应急方案，于1至6月连续五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5-1个百分点/次，又于2008年9月、-12月，2009年12月、2010年1-4月持续追加新政调控杠杆，并于2010年4月出台“限购、限价、限贷”的三限令，这对稳定中国地产经济、稳定中国地方经济、稳定中国民生大计而言，是极为利好的大事。中国不同于美国，更不同于日本。地产不可能崩盘，中国经济不可能出现大动荡。国际社会对中国的各种反面的猜测、判断观点都是难以立足的。但是，我们必须清晰地认识到，毕竟我们出现了空前危机，物价飞涨，通货膨胀，人民币持续升值都不是什么好事。往上盛传的2012世界末日论，更属无稽之谈。二、国家行为扫描中国不会出现楼市崩盘有以下4大理由：

首先，住房制度结构性问题已开始着手解决。之前是人人都要买房、想买房，人人都要有产业，而想租房的人太少。现在经过这段时间的发展，中国政府已经找到了问题，今年全国两会上温总理的报告中最新的一个词就是“公租房”，而这项措施眼下在北京等地已经开始落实，北京等地都在加大公租房的建设。

其次，政府已开始防范金融问题。2003年，在121号文后，房地产公司没有了融资渠道，缺钱的现实让大批房地产企业打算通过拿地后IPO上市圈钱，已经IPO的房地产企业则想通过拿地增发，2005年到2006年那一轮地价就是因此而大涨，“面粉比面包贵”的现象首次出现；次贷危机爆发后，4万亿贷款加上9.6万亿元的银行贷款，以及为了扛过金融危机而出台的太多货币宽松政策，让流动性增大，并通过国企进入房地产市场，再次推高地价，抬高了房价。而这些，现在中国政府都已经开始在调整。

第三，中国楼市仅是局部过热。眼下的中国和当时的日本关键的不同点在于，中国楼市仅是局部过热，二三级城市还尚未出现过热苗头。“最重要的是，当时的日本政府不仅出牌迟缓、并出错牌，而现在我们中国政府不仅及时出牌防范危机发生，而且手上还有牌没有出尽，比如说城市化中，还有很多将得到土地补偿的农民要进城，比如说利率调整等等措施，还没有用。”

第四，目前中国楼市正处“冷却期”。现在是冷却期，不是泡沫爆发期。事实上现在房地产企业拿的地也好，购房人买的楼也好，都算不上‘泡沫’，真正的泡沫是2007年美国和1991年的日本以及1997年的香港。中央保民生地方保经济百姓保口袋“三限”令浦东大发展、西部大开发、东北大振兴、中部崛起、环渤海湾图腾、海南国际旅游岛、中原经济区、大武汉城市经济圈、区域权利分割上缴（中央直管县，地市直辖、省会城市直辖）、促增长、保供应、抓生产、促消费、策内需、保民生、经济适用房、廉租房、保障房、限购、限贷、限价、追加征收房产税……想对策找出路E后发制人？B勃发诱人？[苏浙闽]A先发制人？C西部大开发！D中部崛起？[沪]有关专家预测：年内还将有4-6此上调可能，主要原因是国际石油价格飙升、物价飞涨、整个经济形势不容乐观，类似台湾富士康等“来料加工”制造业都将面临零利润风险，保民生成为重中之重。金融调控绝非仅仅因为房地产……1、我国经济成功摆脱经济危机影响，但总体形势依旧严峻经历过2008最严重的经济危机，我国经济2010年保持10.3%的高速增长，各项经济指标恢复正常范围，但是在中央4万亿和地方政府大量经济刺激后，新的经济问题日益严峻，带来了大量的流动性。主要表现在：1、通货膨胀2、流动性泛滥3、产能过剩4、资产泡沫天量的流动性使得货币不断贬值，面对严重的通货膨胀，流动资金需要找到出口，房地产成为保值和增值最好的产品。2、国际经济形势复苏缓慢，通过扩大货币发行刺激经济，使得大量热钱涌入中国1、国际经济形势依旧低迷，外需环境恶化，对我国依赖出口的产业影响较大；2、国际热钱涌入中国，投资、投机行为冲击较大，输入性通货膨胀、资产泡沫严重，进一步加剧我国严峻的经济形势。中央政府应该做的就是收紧银根，抑制流动性过剩，直接的做法就是存款准备金率上调和加息,2011年我国应该会多次上调存款准备率和加息。3、2011年政府主要任务：遏制通货膨胀、调整产业结构、促进内需、加强调控政策1、针对流动性过剩情况，中央货币政策将由宽松转向适度紧缩；2、通货膨胀得不到缓解，政策不会松动，否则会出现报复性反弹；宏观经济调控势在必行数据来源：国家统计局网站，新鸿泰市场监控平台搜集、整理4、国内外经济形势分析小结2011年，在国家加强对房地产市场宏观调控力度情况下，面对流动性过剩，投资渠道缺乏，中国经济面临通货膨胀危险的情况下，仍将有大量资金进入房地产市场，房地产市场依然是资本与政策博弈的场所。1、“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。”

这将增强地方政府加强对房地产市场调控责任，杜绝地方政府因土地财政出现不作为现象，一定程度上遏制房价出现非理性的过快、过高上涨；对开发商而言，在年度价格控制目标出来后，其开发项目新开上市的产品价格策略势必会受到影响，更大程度的表现为价格预期下调；对购房者来说，或将稳定其对未来房价走势的预期，陷入市场观望。三、楼市发展空间2、“二套房贷首付提至六成，利率最低1.1倍。”其影响主要为：实际层面，由于首付比例提高，购房者无力承担首付而放弃购房；心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化放缓购房；政策对普通改善型需求影响远远大于投资、投机型购房需求。3、“已有两套本地家庭及一套的外地家庭禁止购房。”其影响主要为：本地不能购买两套以上住房，无缴税和社会保险证明的，失去购房资格；抑制投资需求的城市流动漏洞；新房市场和二手房市场成交量会出现萎缩；常规面积的一房可能会短期遇冷，两房、三房影响不大，终极置业情况下，一步到位客户增加；另外大户型、豪宅可能因两套以上购房需求受到抑制。4、“购房不足5年转手按售价全额征收营业税。”其影响主要为：由于交易成本翻倍上涨，倘若购房成本转嫁购房者承担，成交量势必受挫，投资、投机购房受到抑制；二手房市场受到抑制，供需冷淡，对新房市场补充作用减弱。1、政策对各方预期影响极大，成交量、成交价格预期走低政府调控决心和力度很大，调控效果需符合各方预期；调控政策有量化指标；

2011年4%通胀压力，严控政策将成为常态和政府工作重心；政府政策调控是表象，政治调控是必然；开发商市场预期走低，拿地热情会降低；房地产开发投资增幅减慢，可能影响后期供给量；购房者预期将会转变，部分陷入深度观望；政策调控重点为住宅，开发商、投资者将会转向商业地产和办公地产。四、楼市新政与商机2、面对楼市新政，开发商要把握如下商机必要时微利出售，快速去化产品，不构成资金积压和资本沉淀贬值；转型开发商业地产、文化地产、旅游地产、工业地产；利用外脑创新策划，突破“三限”，夺势推广，精准营销，力挽狂澜；不按常理出牌，利用政府做“擦边球”价格文章；尽量实现银企合作，缓解房贷压力；创设地产孵化器，源于产品高于产品做“全兼容物业服务”，让地产回归理性开发运营时代；重点开挖刚性需求市场，盯准高端财富投资市场；敢于“揭老底”，公开成本明细，对购房者说实话，取得首肯和信任。项目抉择思考大武汉1+8城市圈中央直辖城市？区域中心城市商贸旅游城市科技创新城市国际文明城市产业集团城市国际金融城市国际品牌城市五、武汉思路与出路汉口：商贸、物流集团产业开发区武昌：行政、事业、科技、文化、教育集团产业开发区汉阳：高尚示范生态居住开发区如此定位，城市功能和城市品牌才能够实现同步提升1、汉阳区域发展十分迅速，经济、文化、医疗及教育事业均在快速地向前迈进。同时，区域基础设施建设日渐完善，资源丰富，规划利好，发展潜力巨大。武汉新区，由长江、汉水、京珠高速公路（外环线）围成的扇形区域，涵盖整个汉阳区及武汉经济技术开发区（沌口），以及蔡甸区的一部分，武汉新区定位——辐射武汉乃至整个华中地区的现代制造业基地、生产性服务中心、市级文化旅游中心和风貌独特的现代化商住新城。总面积368平方公里，规划总人口100万。2、武汉新区规划，将汉阳未来的热点进一步聚焦，汉阳中心的西进明显加快，机遇凸显。3、万达、万科、金地、绿地等全国性一线品牌继世茂、华润之后纷纷入驻汉阳，并不约而同的选择了“西进汉阳”，势必将提升汉阳区域整体价值。万科·金域蓝湾金地·澜菲溪岸绿地·新都会

1、预计武汉楼市在今年年底之前不可能有什么利好局面，政策解冻的可能性很小，限价、限购、限贷成为必然。受全国形势大气候影响，武汉房价可能会有小幅度下跌或走持平发展道路。楼市阳春无法在短时间内出现。市场供应量也会受到影响。以应付和刺激刚需市场而主流的“产品+服务”的理性操作时代已经到来。概念炒作、模式轰炸将倍受冷遇。开发商必须练好内功，“把产品做到优质、把服务做到极致”才有出路。2、为规避资本运营风险，建议开发商选择“微利快销”的闪电行动。价格不宜过高。特别是面对沌口区域的购房对象，要善于用理性沟通的说服数据和换位思考心态来打开购房者的心理大门！3、借势“世贸嘉年华”800万平方大盘，做足城市功能配套文章，拉动区域购房者目标关注和认购欲望。4、理性地做好“产品”和“服务”，把主要精力和财力用于硬件投入和软件服务环节，直捣（黄龙）购房者心窝。六、项目抉择思考5、严密关注项目与沌口本区域、汉阳本区域、武汉地域三个层级市场的对接和沟通。确保项目推广“有的放矢”。6、在营销策略运用上，突出活动营销、会议营销、电话营销、路演传播营销、静态接力营销、关系营销等超常规策略的策划运用。7、注意处理“高层住宅”和“低层别墅”之间的错位销售矛盾问题，有效控制推量、周期、房源，确保周期、节奏、数量与绩效的完胜配比。六、项目抉择思考第一篇房地产市场研究宏观形势研判区域市场分析区域客户分析一、汉阳区域竞争格局汉阳房地产市场主要分为4个区域：其中汉阳中心区地段优势明显，区域路网发达，交通优势明显，配套完善；四新区域高定位，高规划，高起点，发展迅速，为武汉市发展最为炙手可热的区域之一；沌口区域发展潜力巨大，市政配套有待完善，生活配套不足。经开万达广场开业将进一步完善区域商业配套；知音湖板块依托区域山水景观，湖泊岸线良好的景观资源打造《后官湖生态宜居新城》。汉阳各板块楼市差异化明显，受政府规划、人口特征、地缘特征等诸多因素影响，尤其以四新片区和后官湖最为明显；汉阳中心客户受高价压力出现外溢。1、汉阳中心区域典型项目区域楼盘规模（万方）容积/绿化价格户型汉阳中心世茂锦绣长江1602.7/40%10000元/㎡一房50-64㎡，两房87-102㎡，三房159-166㎡；四房173-230㎡华润中央公园432.8/30%13000元/㎡，别墅20000-30000元/㎡两变三88-95㎡，三房140㎡，联庭别墅180-260㎡水墨清华

/1.2/36%高层8600元/㎡；别墅18000元/㎡高层80-140㎡；别墅260-600㎡南国明珠701.5/40%8700元/㎡45㎡一房，65—75㎡二房，140—165㎡四房地块配套和交通较好，又有多处湖景和长江景观，项目多为水景大盘/高档盘为主。世茂和华润起到提升品质标杆和拉升价格的效应。区域楼盘规模（万方）容积/绿化价格户型四新片区金地澜菲溪岸581.9/31%10000元/㎡以上（精装修）叠加别墅180-236㎡；花园洋房135-186㎡；高层86-132㎡绿地新都会45.82.4/31%——高层78-118㎡；香颂别墅132-139㎡朗诗绿色街区122.38/60%精装修两房80-90㎡，三房140㎡，四房160㎡2、四新区域典型项目主要市政府规划利好，炒热了四新片区。尤以金地澜菲溪岸、绿地新都会的进驻将四新片区的开发定位为高档和品质豪宅开发区，以别墅和高层为主。所属片区项目名称规划建面（万㎡）容积率/绿化率销售报价主要竞争产品沌口经济技术开发区丝宝叠翠园11.61/48%洋房报价5200元/㎡成交价5168元/㎡一房53㎡，两房74㎡三房93-98㎡官湖郡132.1/61%高层报7000元/㎡，成交价6876元/㎡；别墅报15000元/㎡88㎡两房；128㎡跃层三房联别230㎡万科金域蓝湾532.5/38%报9250元/㎡（精装）成交8768元/㎡65-79㎡一房，85-90㎡两房104-112㎡三房，149㎡四房观澜御苑803/35%尾盘报7500元/㎡，成交6101.12元/㎡88-109㎡两房；118-130㎡三房金色港湾702.6/35%

报7500元/㎡，成交7288元/㎡一房56-73㎡，两房92-114㎡，三房104-143㎡，四房145-187㎡，别墅310㎡以上人信太子湾7.51.5/32%未开盘，预计8000元/㎡88-92㎡两房；108㎡三房；联排别墅231-257㎡中恒云天国际223.4/35%报7000元/㎡，成交6760元/㎡三期76-95㎡两房3、沌口经济开发区沌口开发区主要为考虑区域内购买人群的居家需求，楼盘档次参差不齐。产品以刚需和首改为主，部分楼盘少量别墅供应。所属片区项目名称规划建面（万㎡）容积率/绿化率销售价格主要竞争产品知音湖片区人信千年美丽500.74/35%联排7500元/㎡四期联排184-205㎡湖墅观止160.9/56%小高层4980元/㎡，联排8500元/㎡，双拼15000元/㎡，独栋18000元/㎡联排190-197㎡，双拼200-207㎡，独栋别墅321-395㎡温莎半岛4.70.45/43.5%16000-20000元/㎡独栋别墅319-402㎡和记黄埔观湖园901.2/33%——高层140、190㎡；联排别墅199-240；双拼别墅280-380㎡4、知音湖片区知音湖片区两面环湖，外部景观资源优越，自夏威夷半岛和大洋彼岸开发以来一直是别墅开发重点区域。人信千年美丽是片区别墅的代表。沌口开发区板块：借开发区定位和居住需求，满足首置和首的产品，以万科开始向中高端迈进。小结一：汉阳中心城区：以世茂和华润为领头羊，中高端和高端产品赢取中心区位价值。四新区域板块：巨头带动高端和豪宅产品，提前赚取政府规划和交通规划价值。知音湖板块：双湖景环境的价值，造就别墅高端产品扎堆。注：区域内各项目间整体品质的提升，使得本案在品质打造上要具有前瞻性，方能从容面对来自各方竞争项目的挑战。小结二：汉阳各区域产品特色明显，各板块均受到品牌开发商和规模大盘的带动，品质提升与产品优化速度较快。项目间中高端和高端客户的抢占竞争激烈。第一篇房地产市场研究宏观形势研判区域市场分析区域客户研究武汉经济开发区主要在售项目分布图二、本项目主要竞争对手一类竞争对手金色港湾、观澜御苑二期、人信太子湾万科金域蓝湾

人信·千年美丽、湖墅观止、和记黄埔·观湖园金地澜菲溪岸电梯洋房、绿地新都会130㎡联别丝宝·叠翠园、官湖郡、海滨城、湖墅观止（小高）、金桥·普林斯顿二类竞争对手其他竞争对手项目名称规划建面（万㎡）容积率/绿化率建筑形态湖景资源丝宝叠翠园11.61/48%多层洋房、叠院别墅无外景资源，依靠自身园林景观打造海滨城二期丽港新都5.373/35%高层看后官湖官湖郡132.1/61%高层、联排别墅看后官湖项目名称交通通达性公共交通教育商业医疗区域规划丝宝叠翠园后官湖大道，东风大道501无周边项目门面无产业园海滨城二期丽港新都东风大道、车城西路597十三中金凯购物广场/沌口新城官湖郡东风大道、车城西路597神龙小学十三中金凯购物广场神龙医院沌口新城1、一类竞争项目1）主要产品2）主要配套项目处丝宝日化、银泰科技产业园旁，空气有一定污染，且无湖景资源，通过打造低密度，高绿化社区来提升项目档次，规避不利因素，主推符合市场需求中小户型产品。丝宝叠翠园一期二组团项目即将加推53-98㎡多层洋房，后期将有庭院别墅产品。项目名称丝宝叠翠园位置经济技术开发区沌口丝宝工业区旁总占地/总建面11/11.6万㎡总户数1200容积/绿化率1/48%物业形态多层洋房、庭院别墅户型面积一房53㎡，两房74㎡，两房98㎡销售均价一期洋房报价5200元/㎡成交价5168元/㎡客户丝宝、东风产业园团购客户较多，产业园一线员工以及中层管理人员，以及周边产业园客户为主。一期一组团多层洋房一期二组团多层洋房待推53-98㎡二期多层洋房二期庭院别墅3）丝宝叠翠园优势：1、绿化率50%，花园洋房，赠送超大露台，公摊低；2、户型南北通透，采光日照时间长，通风非常好；3，53-98㎡中小户型，符合沌口区域首次置业客户需求，单价较低，总价不高劣势：1，周边商业生、活配套不齐全；2，无公交直达，出行不便；3，周边是产业园，空气有一定的污染。热销户型三室两厅一卫98㎡畅销原因：一楼赠送大面积花园，总价低于沌口中心项目，满足产业园区年轻首次置业客户对居住舒适度的要求。3）丝宝叠翠园项目特色：由东风设计院开发，三面观湖，景观视野非常开阔，八大主题园林景观、国际标准羽毛球馆配套，东风客户内部消化所占比例大。项目名称官湖郡位置汉阳经济技术开发区车城南街30号（东风设计院公交站附近）总占地/总建面5.2/12万㎡总户数1090容积/绿化率2.1/61%物业形态高层、板楼、别墅户型面积两房87-89㎡，三房132㎡跃式，别墅200-300㎡销售均价高层报7000元/㎡，成交价6876元/㎡；别墅报15000元/㎡客户一期别墅及7、8#高层70%由东风集团员工购买；9#家推东风客户占30%，其余为项目周边产业园客户购买。别墅7#8#9#待推3）官湖郡88㎡两房变三房热销户型约11㎡空中花园可改为房间，客厅带7㎡阳台，书房为落地窗，很好的满足了当前年轻人对功能的需求。复式楼设计，3米标准层高，赠送面积超过30㎡，客户主要为东风中层管理人员，属于二次职业需求。3）官湖郡项目名称海滨城二期丽港新都位置经济技术开发区后官湖大道海滨城路1号总建面5.37万㎡总户数472容积/绿化率3/35%物业形态高层塔楼景观后官湖湖景配套比较完善户型面积两房100㎡，三房116-130㎡销售价格未开盘，预计5500元左右客户东风等企业员工咨询较多项目特点：充分考虑地块、地形与湖景方位。为实现项目景观均好性，采取整体4个单元呈弧形分布，使住户观湖视野实现最大化。但容积率相高，降低了生活舒适度。另外弧形设计使得户型上形成斜角过多、不规则、暗房等缺陷。但价格优势是丽港新重要卖点。因此会对本案销售形成压力。4）海滨城二期丽港新都户型点评：丽港新都产品为舒适型100㎡两房和116-130㎡三房，2梯5户，户型存在斜角过多、不规则、暗房等缺陷，事实上牺牲了居住舒适度，不符合改善型客户需求。4）海滨城二期丽港新都项目名称湖墅观止位置开发区沌口天鹅湖大道总建面16万㎡总户数285套容积/绿化率56%/0.9物业形态小高、联排、独别建筑立面干挂石材景观三面环湖，1500米湖岸线配套幼儿园、商务会所户型面积高层80-160㎡；联排190-200㎡，双拼200-207㎡，独栋320-400㎡销售价格小高层4980元/㎡；别墅320-450万/套之间客户小高层客户主要为教师、二汽技术人员；别墅主要为江大教师、企业高管、民营老板、少量政府公务员项目特点：坐拥“两湖双湾一岛”稀缺资源，塔尔山半岛，知音湖、后官湖；进口天然石材采用外墙干挂技术。项目一期小高层开盘4300-4800元/㎡，二期4980元/㎡，为沌口开发区域内唯一低于5000元/㎡项目，价格优势明显，一定程度分流本案客户。5）湖墅观止项目名称金桥普林斯顿（官湖上郡）位置开发区大沌路旁总建面11.8万㎡总户数1025套容积/绿化率45.6%/1.8物业形态高层、小高层、多层景观45.6%绿化，特色中央景观大道，后官湖湖景配套基本无户型面积89㎡左右的两房，105-107㎡左右的实用型三房，126-131㎡的阔绰三房，部分户型可以两房变三房，三房变四房，实得率极高开盘时间2011年中项目点评：45.6%高绿化率，特色中央景观大道，观后官湖，景观资源较好；紧邻江汉大学新校区，周边教育资源比较有优势；产品上两变三、三变四，户型创新较好；1.8低容积率，楼间距非常开阔。89-130㎡户型与本案存在竞争。6）金桥普林斯顿（官湖上郡）湖墅观芷：板楼小高层、景观视野好、价格低；周边配套缺乏。金桥普林斯顿（官湖上郡）：景观视野好、户型可优化；周边配套缺乏。小结一：不可忽视的两个项目——位于知音湖，周边配套和距开发区中心距离与本案相似丝宝叠翠苑：地段比本案稍好、以小户型、低总价、赠送面积多取胜，但品质提升和形象包装力一般。官湖郡：主要以湖景资源取胜，地段配套较本项目好。但大户型较多，品质一般，基本无推广。海滨城二期丽港新都：观湖效果好、地段稍好，但异型房多、户型空间差。本项目面临的最直接竞争项目在区域类多属于中小规模楼盘，户型虽有一定的特色，但品牌和产品竞争力有待提高。在片区内主要形成中端及中低端购房客户的分流。小结二：注：本案可在品牌和品质打造中取胜这类竞争项目。2、二类竞争项目项目名称规划建面（万㎡）容积率/绿化率建筑形态所属区域万科金域蓝湾532.5/38%高层沌口新城观澜御苑803/35%高层、多层联排别墅新新村旧城改造金色港湾702.6/35%高层、洋房、别墅沌口新城人信太子湾7.51.5/32%高层、联排别墅沌口新城1）主要产品项目名称交通通达性公共交通教育商业医疗万科金域蓝湾沌口中心，十分通达直达车208，585三角湖小学、神龙小学、江汉大学、外校万达广场同济医院开发区分院、协和医院观澜御苑三环线、东风大道、芳草路快速通道距离1000米有202，204，205，596开发区一中、外校8000㎡中百仓储，万达广场神龙医院金色港湾沌口中心，十分通达202，204，205，596开发区一中、外校8000㎡中百仓储，万达广场神龙医院人信太子湾沌口次中心，十分通达202，204，205，596开发区一中、外校8000㎡中百仓储，万达广场神龙医院2）主要配套项目名称金色港湾位置经济技术开发区法国街总建面70万㎡总户数3630容积/绿化率1.1/40%物业形态板楼、高层、超高层、别墅户型面积一房56-73㎡，两房92-114㎡，三房104-143㎡，四房145-187㎡，别墅310㎡以上销售均价报7500元/㎡，成交7288元/㎡客户东风与神龙员工、冠捷、海尔、美的等沌口大企业占40%，外校老师、家长及周边医药公司20%，汉阳其他区域以及汉口客户约占30%，外地客户占10％。金色港湾项目规模大，景观资源较好，国际化社区，配套齐全，地段好；五期产品线较长，满足不同需求客户。但是为了做出面积，楼栋间距很小，存在较多黑房、黑卫。3）金色港湾三室两厅136.05㎡三室两厅142㎡四室两厅187㎡一室一厅54㎡五期户型54-190㎡，产品线较广，针对首次置业和改善型需求客户。78-95㎡两房去化较好，大户型产品目前销售不太理想，户型偏大，且临东风大道，比较嘈杂，不能很好的满足改善型需求对环境，居住舒适度的要求。3）金色港湾项目名称万科·金域蓝湾位置汉阳经济开发区三角湖路与博学路交汇处（江汉大学旁）总占面/总建面23/53万㎡总户数5000容积/绿化率2.5/38%物业形态高层户型面积一房65-79㎡，两房85-90㎡，三房97-130㎡，四房149㎡销售均价报9250元/㎡（精装修），成交8768元/㎡客户沌口开发区产业园企业中高层管理人员，江汉大学教师、医生等项目特点：片区内高端产品，紧邻江汉大学，产品设计上赠送面积较大，精装修成品住宅，园林景观和会所打造上，比较有特点，主要客户群为沌口区域内中高端客户为主。4）万科·金域蓝湾一室两厅79㎡（一变二）两室两厅90㎡（两变三房）四室两厅152㎡三室两厅112㎡(赠大面积花池)项目一期开盘即售罄，市场成交量火爆。65-79㎡一变二户型，90㎡两变三户型，112㎡三房，152㎡四房赠送大面积花池，阳台，有较强的性价比优势。4）万科·金域蓝湾项目名称人信太子湾位置汉阳经济开发区东风大道外校旁（金色港湾站对面）总占地/总建面4.9/7.4万㎡总户数738容积/绿化率1.52/30%物业形态高层、多层、洋房户型面积两房76-95㎡，三房108-157㎡，四房142㎡，别墅320㎡以上销售均价未开盘，预计7500-8000元/㎡客户沌口区域内客户为主项目特点：项目规划上楼栋错落排序，保证湖景和内部景观均好性，打造沌口中心低容积社区，另外户型创新上做的较好。5）人信·太子湾2室2厅88㎡（送花池）3室2厅108㎡（三变四房）户型比较方正，通透，室内花园赠送一定面积，是目前客户咨询最多的户型。108㎡三房变四房，超大阳台，性价比高。5）人信·太子湾项目名称观澜御苑位置汉阳东风大道旁芳草路与芳草二路交汇处总建面80万㎡总户数预计8000多户容积/绿化率3/35%物业形态板楼、高层、多层、联排别墅户型面积两房76-95㎡，三房94-131㎡，高层复式140-170㎡销售均价一期尾盘报7500元/㎡，成交6101元/㎡客户汉阳、汉口区本地人，沌口经济开发开发区产业园企业职工项目特点：项目南边为南太子湖，东边为东方高尔夫，规划设计时将建筑略偏东向，保证项目东向和南向景观。半围合设计，高层分布外围，保证内部多层和洋房产品的私密性。5）观澜御苑小结一：金色港湾：大规模和十年品牌沉淀，地段位置好。五期推出的产品户型较差，有暗房。人信太子湾：地段及配套好，人信品牌在汉阳区域有一定的影响力。万科金域蓝湾：万科品牌、地段及配套好、户型优化面积多。观澜御苑：地段较好、（万达、湖景和高尔夫等）升值潜力大。本项目面临的二类（次要）竞争项目主要是规模大盘；由于集中在沌口中心区域，生活配套完善，且产品线丰富能满足各类购房群体的需求。受万科、万达项目的带动，片区项目品质提升明显，但价格攀升较快。中端及中低端客户开始外溢或缩小需求面积。小结二：注：受新政和限价的影响，开发区中心价格上涨将受到限制，可能缩小本项目与中心城区项目的价差，从而使本案的竞争压力增大。3、三类竞争项目项目名称规划建面（万㎡）容积率/绿化率建筑形态规划区域人信千年美丽500.74/35%四期联排别墅后官湖生态新城湖墅观止160.9/56%小高层、独栋、联排、双拼别墅后官湖生态新城温莎半岛4.70.45/43.5%独栋别墅后官湖生态新城和记黄埔观湖园901.2/33%高层(18层)

别墅（联排、双拼）后官湖生态新城金地澜菲溪岸581.9/31%高层、花园洋房叠加别墅四新新城绿地新都会45.82.4/31%SOHO公寓、商业高层、香颂别墅四新新城1）主要产品项目名称交通通达性公共交通教育商业医疗人信千年美丽主要道路：大沌路差无无无湖墅观止主要道路：大沌路差无无无温莎半岛主要道路：大沌路差无无无和记黄埔观湖园主要道路：知音湖大道差无无无金地澜菲溪岸主要道路：三环线、江城大道差无目前没有目前没有绿地新都会主要道路：三环线、江城大道差差目前没有目前没有2）主要配套项目名称人信·千年美丽位置新区知音湖畔（南岸后官湖北岸）总建面50万㎡总户数2356容积/绿化率0.74/35.3%物业形态别墅风格/景观江南园林/1200米湖岸线配套4000㎡会所，露天游泳池户型面积三房126-156㎡，四房157-183㎡，别墅184-312㎡销售均价联排报均价7500元/㎡客户别墅客户占比：开发区高管占40%，江汉大学教授、医学院医师等事业单位占15-20%，上海、北京、深圳等一线城市购买占10-20%；住宅客户占比：企业职工占40%，沌口人占20%，王家湾人占10%，武汉其他区域占15%，其他占10%项目特点：沌口当前规模最大的中式江南园林别墅项目，12年品牌沉淀，氛围形成，市场美誉度高。3）人信·千年美丽项目名称湖墅观止位置开发区沌口天鹅湖大道总建面16万㎡总户数285套容积/绿化率56%/0.9物业形态小高、联排、独别建筑立面干挂石材景观三面环湖，1500米湖岸线配套幼儿园、商务会所户型面积高层80-160㎡；联排190-200㎡，双拼200-207㎡，独栋320-400㎡销售价格小高层报4980元/㎡；别墅报320-450万/套之间客户小高层客户主要为教师、二汽技术人员；别墅主要为江大教师、企业高管、民营老板、高级白领、少量政府公务员项目特点：坐拥“两湖双湾一岛”稀缺资源，塔尔山半岛，知音湖、后官湖，进口天然石材采用外墙干挂技术。4）湖墅观止项目名称温莎半岛位置经济开发区知音湖畔总建面4.6万㎡总户数124套容积率/绿化率0.45/43.5%物业形态纯独栋别墅建筑立面外立面干挂石材配套中央会所户型面积318-419㎡独栋销售价格均价报18000元/㎡；500多万/套起客户汉阳区域产业园高管、民营老板、汉口生意人、外地客户项目特点：纯独别规划，产品稀缺，外立面干挂石材，欧式别墅，尽显尊贵感。5）温莎半岛本案面临的三类竞争项目主要集中在知音湖板块，规模大、景观好，产品线多为别墅类高端产品为主。由于面积大、总价高，主要吸引沌口中高端和高端客户，对武汉中心城区和外地客户的也有很强的吸附。小结一：注：从别墅市场来说，知音湖片区竞争力非常大且单价不高，因此本案在别墅产品价格制定上不适宜定价过高，避免客户受知音湖板块项目的分流。2012年2011年四季度官湖郡：供应量8.6万㎡丝宝叠翠园：供应量10.3万㎡金色港湾：供应量15.7万㎡三季度2013年2014年2015年2016年2017年万科金域蓝湾：供应量48.7万㎡人信太子湾：供应量7.4万㎡观澜御苑：供应量75万㎡中恒云天国际花园：供应量7.8万㎡人信千年美丽：供应量18万㎡湖墅观止：供应量11.8万㎡温莎半岛：供应量4.7万㎡注：红色方框为在售项目，蓝色方框为未售项目。（其中高层供应量：180万㎡；别墅产品供应量：54万㎡）数据来源：新鸿泰资源平台及武汉房地产信息网，数据截到2011年4月。4、沌口整体市场竞争（总体供应量）普林斯顿：供应量11.8万㎡海滨城二期：供应量5.37万㎡和记黄埔观湖园：一期供应量9万㎡项目名称户型面积套数销售销售率丝宝叠翠园一室一厅53㎡362569.44%两室两厅74-84㎡10810092.59%三室两厅一卫98㎡363288.89%官湖郡两房两厅88㎡1146758.77%三室两厅130㎡523567.31%金色港湾5期一室一厅56㎡662537.88%一室两厅64-73㎡1326750.76%两室两厅92.5-100㎡1659557.58%三室两厅113-136㎡1323526.52%四室两厅143-187㎡461634.78%注：两房、小三房产品供应量所占比例最大，销售也是最好。4、沌口整体市场竞争（在售户型及销售情况）项目名称户型面积套数观湖御苑二期一室一厅45㎡112两房两厅88㎡530两房两厅104-109㎡179三室两厅120-130㎡219人信太子湾两室两厅88-92㎡419三房两厅108㎡108四房两厅142-157㎡198中恒云天国际花园三期两室两厅76-95㎡336万科金域蓝湾二期两房两厅85㎡128三房两厅104-112㎡128四房两厅152㎡128注：后期入市项目两房占64%，两房为市场主流供应产品，本案面临区域产品同质化竞争。4、沌口整体市场竞争（未来供应户型配比）本案入市期间，面临沌口开发区内部竞争体量达234万方，主战场将集中在区域内，竞争强度较大。万科、观澜御苑等有一定品牌和规模大盘（含丝宝叠翠园），将持续分流本项目目标客户群。小结一：注：本案应与万科、观澜御苑等区内重点项目保持一定的价格优势，同时在产品力上全面超越丝宝·叠翠园。从而形成针对中心区域项目在同等品质的基础上，本案保持价格上的优势，针对靠近本案的直接竞争对手，在品质上对其进行全面的领先，从而形成本案的竞争态势。第一篇房地产市场研究宏观形势研判区域市场分析区域客户分析汉口中心区硚口汉正街民营家，企业家；武广和西北湖商圈的企业白领、同济医生、公务员、汉口投资客群汉阳大道沿线公务员、企业白领、私营业主沌口区域神龙、东风、冠捷、美的、海尔、可口可乐等大型企业技术员工。大型企业高管、垄断国企高管、私营企业家其他区域蔡甸政府公务员、私营业主北、上、广、深一线城市返汉投资、置业客户来源：汉口中心区15%汉阳大道沿线25%沌口50%其他区域10%客户职业：大型企业员工45%企业白领20%私营业主20%教师、医生等其他职业15%注：沌口开发区客户以地缘客户为主，沌口区域和汉阳大道沿线总计占比75%。一、各区域主要客户来源注：普通住宅产品客群以区域内大型企业技术性员工、企业中高管理层为主。客户年龄：普通住宅客户主要为25-40岁之间，2-3口之家为主。收入水平：普通住宅首次置业客户月均收入3000-6000元左右，年均收入4-8万元；二次置业中高层9-13万左右。置业目的：首次置业、二次置业。需求户型：首次置业70-90㎡，改善需求100-130㎡。二、沌口区域客户特征注：高端别墅客群主要为私营企业家和企业高管、政府高官。客群来源多在沌口、汉阳中心区域，含少量汉口区域群体。客群职业：高端别墅品受众主要为私营企业家、企业高管、政府公务员、事业单位员工高端客群：客户年龄：40-55岁收入情况：年薪20-50万或50万以上客户关注点：环境、品牌、业内口碑、品质、是否有独特性或者稀缺性。二、沌口区域客户特征高层客户以沌口区域客户为主，项目分布主要集中在沌口区域和汉阳大道沿线总计占比75%；对应的首次置业客户年收入在4-8万元，二次置业客户年收入在9-13万元，他们对总价和首付是比较敏感的；高层产品客户主要为沌口区域内大型企业技术员工、企业中高管、公务员客群等，是本项目的直接客群；沌口别墅产品对应的高端客户主要为私营企业家、企业高管、政府公务员等高收入群体，年龄在40-50岁之间，年收入20-50万或50万以上，对环境、品质、业内口碑、产品稀缺性等要求较高。小结：报告结构第三篇项目品质提升研究第五篇项目推盘策略研究本案要解决的问题项目定位问题第一篇房地产市场研究第二篇项目基础条件研究项目定价问题第四篇项目客户定位研究第六篇项目营销推广研究项目销售问题第二篇项目基础条件研究地块位置分析地块技术指标项目SWOT分析一、地块位置分析项目位于经济开发区后官湖大道与枫树四路交界处。沌口中心区中冶·枫树湾后官湖片区通达性不强项目距离东风大道318国道约1200米，无公交直达。配套差项目对面为永久社区还建房，（除第四中外）商场和教育配套离项目较远现有环境不足项目周边多为荒地和在开发土地，离后官湖上游1500米距离，非一线临湖。东风大道京珠高速项目地块所属区域为经济开发区，但地块离沌口中心商业区及教育中心相对偏远，通达性较差。北向：隔坡地与后官湖相望；北距后官湖约1500米。西向：隔枫树四路一条马路之隔为永久社区。南向：毗邻后官湖大道。东向：临后官湖，观碧波山庄。北向西向双向4车道南向东向地块以西地块以东地块以南地块以西地块以北约1500米为后官湖约300米为后官湖大道项目周边环境一般，还建小区和待开发地块将拉低本地块整体档次，物流公司等工业分布可能带来噪音等污染。二、地块四至分析三、地块现状分析枫树四路现状地块现状东向沿湖现状北向掩护现状项目地块平整方正，可利用性强；枫树四路双向四车道，路况基础好；由于地块高差导致湖景视野阻断，项目非一线湖景。地块基础好用地基本呈长方形，土地地块平整，利于布局和施工道路基础条件好项目距东风大道仅1200米，为318国道枫树四路为双向四车道，路况基础好沿湖景观受阻由于向北距湖1500米坡地，地势高于本地块；向东沿湖地块也略高于本地块，湖景景观受阻。地块高差地块高差四、地块周边生活配套中冶枫树湾永久社区第四中薛峰菜场薛峰小学商业服务学院薛峰社区碧波山庄社区听涛观海社区丝宝叠翠园501路车205路车597路车后官湖大道东风大道（318）四方交通物流后官湖四方交通物流商业服务学院社区超市项目周边经济开发区中心丝宝日化集团项目周边配套十分匮乏，连基本生活配套的需求如出行、教育和购物等都需要借助其他社区或到稍微远的位置才能满足。交通配套公交线路：501路—武汉商业学院至武汉体育中心；205路—步行1200米至东风大道站牌，偧山至汉阳郭茨口；597路—步行至车城路，距离非常远，东风设计院至汉口武汉科技馆生活配套超市、菜场：永久社区菜场，永久超市（档次低，品种不齐全），薛峰菜市场（距离本案2.5公里）；大型购物商场、超市、休闲生活配套、医院、餐饮业、金融服务网点匮乏教育配套薛峰小学（村办学校），沌口经济开发区第四中学，武汉商业学院；私人幼儿园薛峰市场永久社区菜市场永久社区超市薛峰小学武汉商业学院开发区第四中学中冶枫树湾后官湖大道东风大道（318）四方交通物流后官湖四方交通物流项目周边经济开发区中心东风贝尔热系统五、地块周边企业分布美的集团丝宝日化集团格力公司协和齿换生产银泰科技海天汽配项目周边以物流工业和综合工业分布为主，物流有一定的噪音污染，综合工业有一定的空气污染这对于打造高品质住宅有较大影响。永久社区3000人；薛峰社区10000余人；武汉商业学院，师生共15000余人；武汉经济开发区第四中学师生350余人；已有工业园：美的集团、丝宝集团和海天汽配城的企业员工，其中美的工业园职工20000余人；另外格力、常福工业园、东风乘用车等工业园区正在开发，其中格力工业园投产后将有10000余职工主要企业：美的工业园、东风贝洱热系统、四方交通物流、冠捷显示科技、丝宝日化工业园、银泰科技工业园以及海天汽配城噪音及污染：位于枫树四路的四方交通物流距离本项目较近，平常大型货车出行将产生一定的噪音污染；且丝宝日化、银泰科技等工业园对空气会造成一定污染。区域现有人口有限，人口密度小。未来规划人口增长利好，但项目销售阶段需要借助沌口中心区域客源进行补充。六、地块周边人口情况中冶枫树湾按照《武汉经济技术开发区总体规划调整规划——规划结构示意》，本项目位于综合工业组团和物流加工组团之间七、沌口经济开发区规划八、沌口土地规划中冶枫树湾按照《武汉经济技术开发区总体规划调整规划——规划用地示意》，本项目位于带状分布工业工地沿线若限制在沌口经济开发区和地块周边竞争，本项目周边现有人口有限、配套严重缺乏、生活环境也不乐观，本项目的位置可以毫不夸张的说不具备什么优势。从中冶集团的一贯开发理念和项目规划理念来看，这种尴尬显然不符合我们的预期。跳出沌口看地块，充分研究“后官湖规划”极大利好，我们发现“傍上后官湖这个大款”后地块的尴尬就迎刃而解。2009年3月1日，市委、市政府“关于印发《2009年武汉市资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验工作意见》的通知”（武发〔2009〕6号）中明确定位后官湖生态宜居新城为全市规划建设六大重点功能区之一。规划范围后官湖生态宜居新城位于蔡甸东部，北起汉蔡高速公路，南至汉宜高速公路，东接行政区界与后官湖中线，西至老汉沙公路，总用地面积约148平方公里，占整个蔡甸区面积的13.2％。总人口约6.33万人，其中农业人口约5万人、非农业人口约1.33万人。功能定位、建设目标功能定位为：武汉城市圈内独具特色的生态旅游与商务度假区,承接主城、辐射周边的产业支撑服务中心,武汉市的环保生态宜居示范区。九、后官湖生态宜居新城规划后官湖生态新区呈组团式、网络化布局，形成一个核心区、十个功能组团。其中：综合服务核心区依托知音湖大桥周边形成生态新区的核心，主要提供旅游集散中心、管理服务、商务会议、度假休闲、综合展示等服务功能，建设用地规模约3.26平方公里。南湖组团依托南湖半岛滨水景观，发展高档生态住区、水上游乐、体育休闲等功能。新农组团以新天大道沿线建设为契机，主要发展商贸服务、生活居住、产业集聚等功能，建设用地规模约3.91平方公里。知音组团依托马鞍山公园、滨湖特色优势，以知音文化为主线，以和记黄埔、健康生态谷等项目为基础，打造知音文化休闲、生态居住、康体疗养品牌，建设用地规模约2.72平方公里。大集组团以大集旅游风情小镇为中心，发展高尔夫体育公园、汽车营地、户外拓展训练等功能，建设用地规模约1.84平方公里。

文岭组团通过整合文岭、新桥空间资源建设生态型旅游服务设施，新桥集中发展特色农庄、观赏采摘等功能，文岭半岛以自然资源保护为主，适当发展生态旅游、主题公园等休闲游憩功能，建设用地规模约0.58平方公里。星光组团依托常福新城轴向拓展趋势，发展高新产业及研发配套等功能，用地规模约2.29平方公里。姚家林组团以长江大学为基础发展科普教育、职业培训等功能，建设成为蔡甸区重要的科技教育基地和人才聚集中心，建设用地规模为1.89平方公里。黄虎组团以黄虎村笔架山环水绕的景观特色与开阔的田园情调，适当布局农家乐等设施，布局田园生活体验、垂钓、采摘等功能，建设用地规模为0.57平方公里。钟山组团为生态组团，主要以山林景观、农业观光和生产为主，修复山体植被，严格保护农田林地，建设用地规模约0.32平方公里。玉笋组团为生态组团，主要依托玉笋山生态陵园，保护自然生态环境，维系生物多样性。十、后官湖生态宜居新城分区功能“十二五”期间，利用良好的山水资源优势，力争在后官湖生态宜居新城内建成：1个健康谷、2个商业城、2个总部经济区、1个文化创意产业区、1个文体游乐园、1个城市生态湿地公园、8个五星级酒店会所打造以康居、休闲、商贸、会展等为主题的现代服务业。十一、后官湖生态宜居新城“十二五规划”现已落户项目长江大学教育基地、和记黄埔商贸城、太子钻石会所、同济健康谷、恒大绿洲、新大陆、冠捷销售总部、东方夏威夷、千年美丽高档社区，世茂生态嘉年华项目、香港大通物流等，正在洽谈项目有深圳东部集团，王家墩投资公司等，这些项目为生态宜居新城的健康、有序发展注入新的活力。武汉太子君悦钻石会所·商住项目简介

武汉太子君悦钻石会所·商住项目由武汉亢龙太子酒轩有限公司开发，该公司是武汉市知名综合性餐饮娱乐服务商。项目区位于蔡甸区后官湖生态宜居新城核心区域，紧邻知音湖。项目用地面积596.45亩，总建筑面积40.75万平方米，总投资约20亿元人民币。项目功能区主要包括太子钻石会所、会议接待中心、游艇俱乐部和高端住宅。太子钻石会所靠近知音湖大道，主要提供餐饮、娱乐、休闲等服务；会议接待中心设置有多功能独立会议中心和独栋组团式会议中心；游艇俱乐部配备有豪华俱乐部会所、游艇驾驶培训中心、游艇展览中心、游艇码头、五星级酒店等功能于一体的专业化水上运动休闲服务场所；高端住宅主要建设18层的高层住宅、花园洋房和别墅。“生态宜居新城”三大重点项目，即世茂嘉年华室内主题公园、和记黄浦地产、中国健康谷，紧邻的后官湖湿地公园，将为三大项目提供优美的自然风光和优良的环境资源。“世茂嘉年华”

投资400亿元的世茂嘉年华是华中最大的室内主题乐园，主打度假休闲，目前已全面开工。项目位于湿地公园东南，由海底世界、水上乐园、影视天地、娱乐中心及餐饮、商业、度假别墅和生态居住区等配套设施组成，预计3年内完工，年接待能力2000万人次，营业额达100亿元。

“和记黄浦地产·观湖园”和记黄浦地产的“观湖园”主打办公居住，位于后官湖畔，占地90万平方米，计划建集五星级酒店、会所、别墅、高档湖景公寓于一体国际化湖畔生活区。建成后将成为我市最大规模的低人口密度、高森林覆盖的高尚住宅区。

“中国健康谷”中国健康谷主打健康养生，在后官湖湿地公园以东，约5平方公里区域内将建同济健康社区、泰康人寿健康社区等，可容5万多老年居民入住，目前其周边已经形成一个疗养院的群落。十二、后官湖生态宜居新城“三大重点项目”十三、后官湖生态宜居新城“三大重点项目”世茂嘉年华和记黄埔观湖园健康谷中冶枫树湾后官湖生态宜居新城将建设辐射华中区域一流的、生态型、地标性互动式体验中心和室内主题乐园，主题乐园占地约800亩，建筑总量50万平方米以上，将成为国内最大的室内主题乐园。世茂嘉年华将助推后官湖生态宜居新城市政交通、商业配套升级，提升区域居住价值。如图：世茂嘉年华武汉常福新城是经国务院1999年2月5日批复的《武汉市城市总体规划》中的七个卫星城镇之一，是武汉市人民政府“十五”计划中近期重点规划建设的五大新城之一.十四、武汉常福新城规划以武汉开发区的汽车产业基地为依托，以汽车配套、机电产业为主导，集高新技术、现代制造业、加工贸易为一体，将是武汉市重要的产业基地和物流中心。在汽车产业发展方面，该新城按照「依托东风、服务东风、配套东风」的产业发展方向，着力发展和重点引进汽车电子、汽车冷气机、钢板弹簧、密封件、制动件、车胎等汽车零部件和机电一体化等配套产业。以上的产业布局和构想将为蔡甸区的工业发展起到先锋带头作用。继而对於其工业新城目标的实现发挥巨大的助力。另据了解，常福新城将形成产业、商业行政、居住三大功能区域，设定常住人口20万建成后将成为一座具有中等城市水平的「生态型卫星新城」。十五、地铁3号线轨道交通3号线工程是连接汉口、汉阳的骨干线路，重点解决汉阳、武汉经济开发区、汉口西、王家墩CBD、后湖片区与主城区的交通连接，支撑城市空间拓展，促进新城组群的发展。线路起于沌口经济开发区，沿东风大道、龙阳大道前行，过汉江、进王家墩CBD、经菱角湖公园、建设大道、建设大道北延长线至终点三金潭。本项目地处后官湖的正大门，“三大机遇”将有效弱化本项目地段不好交通不便、环境一般等问题。因此：我们可以带给客户的是一个“前景无限”的生活场景。后官湖宜居生态新城地铁3号线规划常福工业园地块位置分析地块技术指标项目SWOT分析第二篇项目基础条件研究一、地块技术指标规划净用地面积52811.31㎡计容的建筑面积94700㎡其中住宅建筑面积91347.44㎡商业建筑面积1162.56㎡物业管理190㎡居委会200㎡幼儿园建筑面积1800㎡容积率1.8

建筑密度19.98%%绿化率35%总户数888户总停车位666辆其中地下停车位488辆地面停车位167辆项目规模一般，高层为主约10万方建面，其中高层面积77148.8㎡，别墅面积13912.96㎡商业和幼儿园配套提升项目价值别墅部分规划很好的提高了项目地块湖景资源的利用价值，并在整体上提高了项目档次。项目部分规划指标一般项目的楼间距与楼高不足1：1、绿化率35%的指标并不十分优越车位配比比较充足车位配比达到0.75：1二、项目规划指标高层区别墅区分区规划：高层区和别墅区临东风大道规划为4栋高层，沿湖全部为联排别墅英伦风格，调性较高项目立面为英伦风格，传递的是一种英伦贵族血统和绅士精神，调性高园林效果一般项目的园林景观效果一般，不利于提升项目档次项目规划和英伦风情立面的档次较高，但园林打造平淡，不匹配。三、项目户型指标高层部分楼栋户型名称户型功能面积层数套数占比A1A-13*2*2134.7259611.11%A2、A3、A4C-13*2*186.043338444.44%C-22*2*178.433338444.44%合计

864

别墅部分楼栋户型名称户型功能面积层数套数占比B-1至B-8

A-14*2*3138.0431612.90%A-1a4*2*3135.8633619.03%C-1至C-9

A-22*2*393.5535443.55%A-2a2*2*397.8731814.52%合计

124

高层户型为主导高层共864套，占87.45%别墅共124套，占12.55%90㎡以下占77.77%高层90平米以下768套，占总供应77.77%，占高层88.88%小两房和小三房供应为主经济型别墅别墅全部为150㎡以下户型，其中以100㎡占别墅供应58%产品以小户型和经济型别墅为主，高层占主导，这与项目营造的高档规划存在一定矛盾。四、项目户型分析主卧次卧次卧餐厅+客厅厨房卫生间走道阳台134㎡（三房两厅两卫）2梯2户，电梯直接进入房屋前室，私密与舒适度高；动静分区，生活起居互不干扰；6.1米横庭设计，彰显大气尊贵；南北双阳台设计，南向阳台达9平米，采光纳景均优；卧室均带飘窗，增加采光与纳景功能，提升居住舒适度；主卧设衣帽间，增强使用功能同时也提升了了本户型的调性。突出问题：作为大面积单位，卧室的开间普遍较小，容易让客户形成得房率低的感觉；虽然是一梯两户板式结构，但不能实现良好的南北通透效果；本楼栋临湖最近，但房内观湖的区域少，浪费景观资源。户型点评：调整建议：电梯入户前室，在综合验收后可以入户花园形式赠送给业主使用，提高赠送面积；厨房空间建议取消通往北向阳台进出门，由现在的通条形状调整为曲尺形状，增强使用功能；北向阳台改由入户前厅走道进入；增大北向阳台、前厅走道及电梯入户前室的采光面，从而提升整个房型观湖的效果。四、项目户型分析86㎡（小三房两厅一卫）小3房设计，户型紧凑使用；保证了每个功能区都有较好的采光通风效果；南向阳台5平米，书房花池部分约3.3平米，有一定的面积赠送；两个房间能观赏湖景，有一定的景观支持。突出问题：具备南北通透性，但在布局上却未能充分展示；客厅与房间连廊走道过长，造成一定的面积浪费；2个卧室朝北，生活舒适度有所减低；进户门与卫生间形成对冲。户型点评：调整建议：原2号房因保护居住的私密性，砌墙后影向了户型的南北通透性。建议2号房所在位置设置为开放式厨房，保证单位的南北采光与通风，原厨房位置做书房或功能房；1号房面宽建议由原2.4米调整为3.2米、原2号房面宽由原3.3米调整为2.5米。从而保证厨房与2号房对调后的空间合理性；入户走道内设置下垂式轻质玄关设置，解决进户门与卫生间对冲。1号房2号房四、项目户型分析76㎡（两房两厅一卫）户型小而紧凑，小两房单位能有效控制总价；客厅及两个房间均朝南向，满足市民南向居住的喜好特点；客厅设大阳台，两卧室均设飘窗台，能较好的观赏园区内景。突出问题：厨房、卫生间通过采光井来采光与通风，光线与通风将会有所影响；次卧采光窗尺寸较少，同时左右两边均有建筑物形成一定的视线阻隔；进户门与主卧门形成对冲，整体视觉不美观。户型点评：调整建议：次卧飘窗台建议可改为步入式景观小阳台，提升生活舒适度同时，又能满足业主对自然景观引入的喜好；在卫生间与厨房交接处设置入户玄关，解决进户门与主卧门对冲所造成的美观不足问题。四、项目户型分析一层平面图露台露台三层平面图二层平面图主卧（带书房和卫生间）前庭后院客厅餐厅厨房次卧次卧露台别墅，134-138㎡（四房两厅三卫）卫生间卫生间别墅面积不大，4*2*3布局合理赠送前庭后院、地下室及三个露台，赠送面积和活动空间大，提高档次和舒适度别墅部分功能较好，前庭后院、露台、地下室提升了别墅物业的尊贵及使用功能；但进深长开间短，对采光有一定的影响。四、项目户型分析别墅，134-138㎡（四房两厅三卫）主卧带卫生间和书房，尊贵性较高客厅餐厅厨房卫生间四、项目户型分析卫生间阳台次卧露台主卧（带卫生间）露台一层平面图二层平面图三层平面图别墅，93-97㎡（两房两厅三卫）93-97平米经济型别墅，容易控制总价赠送后院、地上车位和两个露台，赠送面积多属于经济型别墅，有很好的空间赠送；但只有两个卧室，居住功能有待提升。四、项目户型分析别墅，93-97㎡（两房两厅三卫）每个房间都带卫生间，比较时尚总体来说，本项目户型多为“经济型”产品为主。可有效控制销售总价，特别是别墅部分赠送面积较多，这对于扩大购买群体和吸引客户奠定了很好的基础。

但事物总是具有它的两面性，高层大户型和别墅之间容易产生客户竞争，这需要我们必须谨慎对待推盘节奏，化解户型所造成的内部竞争。小结一：第二篇项