片区综合开发模式及实务操作

片区综合开发模式实务操作及风险防范内容

片区综合开发与PPP模式12CONTENTSPAGE

片区综合开发核心边界分析

片区综合开发与PPP模式一表现形式特色小镇特色小城镇产业新城田园综合体产业片区1、片区综合开发常住60％、户籍45％

某产业新城项目规划用地平衡表开发模式PPP模式华夏幸福滨江单体三级公司模式一级、二级、三级传统2、片区综合开发模式案例分享某特色小镇项目由企业和政府共同出资设立项目公司进行融资开发建设，因融资难度较大，企业和政府协商向政策性银行贷款（银行要求政府占股51%，企业占股49%），且政府的注册资本由企业垫付，此项目风险有哪些？政府：政府债务企业：资产权属712号令：政府投资资金，以直接投资方式为主。对于经营性项目，采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式。“国家加强对政府投资资金的预算约束。政府及其有关部门不得违法违规举借债务筹措政府投资资金。”三级公司一级开发二级开发运营维护政府：基础设施、公建配套企业：经营性用地项目拆迁补偿安置政府采购工程服务BT工程政府购买服务服务（棚改）PPP工程服务3、PPP模式某公园建设项目12政府采购－BT－政府购买服务－PPP某产业园区项目

企业自主投资（一级开发、前期开发、基础设施、公共配套）－引入PPP模式对开发模式升级。案例分享片区综合开发核心边界分析二1、合作内容主要服务内容规划设计土地一级开发土地前期开发基础设施建设公共设施建设运营维护服务有些项目还会打包招商引资、产业发展服务、区域发展咨询等服务单体PPP回报机制（21号文）竞合理利润率一致10%红线服务内容建设期＋运营期>10年片区PPP回报机制（10、15、15、45）竞各单项回报率2、片区PPP项目和单体PPP项目区别开发机制经营性用地比例？非经营性用地比例？《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》财金［2019］10号：“新签约项目不得从政府性基金预算、国有资本经营预算安排PPP项目运营补贴支出。”3、10号文对片区PPP项目的影响1、基金预算为何被叫停？2、基金预算还能用吗？3、拆迁资金筹集问题？4、合作范围规划选址（土地规划）规划面积规划红线外的配套第十八条国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。国土空间规划◆2020年地产项目需把握好的一个调规时机◆土地利用总体规划确定农用地、未利用地、建设用地土地利用总体规划和土地利用现状◆土地利用总体规划和土地利用现状概念不同！！！◆风险：某片区PPP项目流产保定某门窗厂违建土地利用总体规划和土地利用现状土地利用现状分类农用地建设用地未利用地耕地园地林地其他农用地设施农用地水田水浇地旱地农村道路等土地利用现状分类城乡规划城镇体系规划城市规划镇规划乡规划村庄规划总体规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划为何没有概念性规划？城乡规划城市总体规划城市总体规划规划建设内容常见土地性质合理利用规划雪道建设用地草地（农用地）河道建设用地沟渠（农用地）道路建设用地农村道路（农用地）需要出让或划拨，成本高直接流转土地规划在项目中的作用产业用地的相关规定一站式查询规划信息不必担心土规、城规不一致问题降低项目取得风险国土空间规划多规合一的优点多规合一5、合作期限传统模式：一般无期限PPP模式：10-30年6、还款来源传统模式：无PPP模式：一般公共预算、基金预算7、合作排他区域内排他和区域外排他必要条款，同一区域两个片区项目，压力大。关键是片区项目的盈利点。8、资金闭合资金闭合出让收入税收收入非税收入专项资金

土地取得的直接成本政府净收益间接成本扣除资金土地成本政府收益全地价◆土地价格构成图0100200300400500600010020030040050060045.25%050%40%10%100%51.68%土地收入税收收入3.07%非税收入专项资金？9、资金闭合中各项占比图10、资金占比中各项包含的内容

项

内容

占总收入比例土地收入土地出让金65.5%税收收入一级开发税契税、土地出让印花税、耕地占用税30%二级开发税建筑安装工程类税收、销售环节税收及出租环节税收产业税服务业产生的税收：增值税、城市维护建设税、企业所得税工业税收：增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、房产税非税收入教育附加费、地方教育附加费、基础设施配套费4.5%专项资金？？？11、退出机制传统PPP豁免／延期豁免12、产业发展服务（PPP）服务什么如何取费资金来源土地一二级开发问题◆带规划设计方案出让土地◆产业发展服务费◆地域性收益返还政策◆资金闭合中的收入分成◆政府决心13、资金来源及政府性基金使用◆资金来源：《财政部关于印发2018年政府收支分类科目的通知》（财预〔2017〕106号文）212科08款：①征地和拆迁补偿支出；②土地开发支出；③城市建设支出（用于国有土地配套设施建设和城市基础建设）◆如何使用政府性基金1、《国务院办公厅关于进一步做好盘活财政存量资金工作的通知》（国办发〔2017〕70号文）“第三条（二）清理政府性基金预算结转资金。各级政府性基金预算结转资金原则上按有关规定继续专款专用。结转资金规模较大的，应调入一般公共预算统筹使用。每一项政府性基金结转资金规模一般不超过该项基金当年收入的30%。”2、《预算稳定调节基金管理暂行办法》（财预〔2018〕35号）“第六条政府性基金预算结转资金规模超过该项基金当年收入30%的部分，应当补充预算稳定调节基金。”14、指标增减挂钩占补平衡、产能区域内指标如何处理？新土地管理法之集体经营性建设用地入市对片区项目影响三

土地取得的直接成本政府净收益间接成本扣除资金土地成本政府收益全地价集体土地入市之为何抗争？⊙全地价（出让金总额）＝土地取得成本＋政府收益土地征收补偿费⊙土地取得成本国有土地上房屋征收补偿安置费土地收购储备补偿费

上述成本中包括利息、费用等⊙政府收益＝政府有关规费＋政府净收益⊙政府计提的有关规费

政府有关规费（10项）

1、农业土地开发资金2、保障性住房建设资金3、国有土地收益基金4、失地农民风险基金5、被征地农民养老保险基金6、省级铁路建设资金（河北省）7、农田水利建设资金8、教育资金9、轨道交通专项资金（石家庄）10、新菜地开发基金（暂停收取）第43条严格的使用条件第63条严格流转的限制原《土地管理法》任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。使用集体建设用地有三种情形：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外对集体建设用地使用和流转有着严格的限制集体经营性建设用地入市一是删除了原法第43条建设项目必须使用国有土地的规定，为集体建设用地入市流转留下了法律空间二是明确入市的条件三是明确集体经营性建设用地入市后的管理措施四是明确集体建设用地使用权的权能内涵五是集体建设用地纳入土地利用年度计划新《土地管理法》集体经营性建设用地入市第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。符合规划依法登记表决同意入市的前提条件思考：是否实现了集体土地自由交易？是否是小产权房的春天？某度假村项目12酒店、公寓、餐厅、写字楼某农业产业园区项目

农业部分、流转非农业部分、集体土地取得案例分享问题

1、是否对土地财政产生重大的冲击？政府是否获取土地收益或者税收？

2、集体土地收益如何使用和分配？3、政府不再基于土地所有者的身份出现，只是集体土地交易的管理者和服务者，能否调动积极性？

4、供应程序入市前程序土地储备（前期开发）拆迁安置补偿（一级开发）储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求已经达到“三通一平”或“七通一平”条件的土地虽然没有达到净地的物理状态，但出让前已经完成了土地使用权的收回和拆迁安置补偿等工作，已经不存在其他权利人从土地的外部形态上看，地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地出让时没有完成地上的拆迁补偿，存在多方面的法律关系没有涤除物理毛地法律净地法律毛地物理净地储备地应净地供应基准地价起始价、底价义乌、平罗地区80%南海、文昌地区70%思考：土地供应价格必然会很低吗？宅基地、集体建设用地不同协议出让公开出让按照试点经验：已有土地使用者，继续使用土地可以采取协议方式签订成交确认书的主体需统一：国土局：（晋江、义乌）公共资源交易中心：（金寨）出让方：（武进、蓟州）集体经济组织通过民主程序形成入市决议编制入市土地供应方案申请政府审批（土地、规划）委托评估向土地管理部门提出入市申请土地交易市场／公共资源交易中心进行土地供应签订成交确认书和出让（租赁／入股）合同缴纳土地增值收益调节金办理不动产权登记集体经营性建设用地入市程序入市决议的主要内容集体经营性建设用地入市决议的主要内容：1、载明集体经营性建设用地所有权人、位置、四至、面积、用途等；2、集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；3、