古龙水岸华庭项目营销策划报告139P

正式汇报前的思考:作为一个有历史的开发商，我们今天面对同安的两个项目，第一考虑就是将项目纳入古龙集团背景下，对项目进行思考延伸………1.古龙地产战略中项目的开发目标及使命？2.古龙地产资源联动中项目相应的营销发展模式？报告框架Chapter2趋势探讨Chapter3价值挖掘城市机遇地产政策市场发展客户分析客户定位案例借鉴价值体系梳理Chapter5整合营销策略总纲营销策略VI设计团队Chapter4形象定位系产品命名项目命名形象定位Chapter1战略定位开发背景模式借鉴发展战略古龙·蓄势期1999年，古龙集团房地产有限公司成立公司先后开发了古龙商城、古龙湖景雅阁、古龙公寓、古龙花园、古龙明珠、古龙居住公园等项目。承担了28万平方米的古龙工业园（省市重点项目）建设任务，积极参与环东海域轻工城的建设，肩负全国首批小城镇建设试点单位——汀溪小城镇开发建设使命。1999-2009势立背景综述古龙·扩张期2009-2010势起2010年，古龙累计销售总额约16亿元，所开发的精品楼盘古龙•御景、古龙•御园项目，掀起了厦门逆市热销的狂潮！古龙御景荣获地产奥斯卡最佳自然景观；古龙御园荣获地产奥斯卡最佳人文社区、最佳小区配套。战略定位—开发背景2011开始，古龙势越……2011年，古龙集团积蓄全力，筹划跨越大计！竞合下的集团布局共同孕育“古龙新时代”战略定位—开发背景战略定位—开发背景2010年前，古龙运用单一的单项目品牌运作古龙商城古龙公寓古龙•御园古龙•御景古龙明珠古龙湖景雅阁古龙居住公园古龙花园产品（产业）发展企业品牌发展1999年2009年2010年2011年蓄势期扩张期古龙地产发展轨迹……战略定位—开发背景跨越期品牌跨越产品\产业跨越发展十二年后，古龙面临着产品跨越及品牌跨越的历史使命！万科四季花城万科在坂雪岗的开发实践万科模式模式借鉴北部深圳，坂雪岗片区，四季花城、万科城、第五园所连成的万科板块，表明一个活色生香“万科人文生活版图”正在城市北部崛起。区域城系，万科坂雪岗板块万科已开始用项目系列，在一个城市片区进行板块性开发，通过板块间的连接与城市公共功能和公共空间互动，以形成独特的万科“区域城系”。并且将万科的项目开发与城市配套建设相结合，打造具有“万科体系”的区域城开发模式，推动其所在区域的“进化”和价值提升。

模式借鉴GOLDEN系列1个项目CITY系列2个项目四季花城四季系列1个项目万科区域体系策略之一：产品细分，多类产品并存模式借鉴万科区域体系策略之二——区域运营，形成区域准垄断，从品牌社区到品牌片区，万科的坂雪岗占地面积：37万㎡建筑面积：53万㎡开发时间：1999—2003万科四季花城万科城占地面积：39.7万㎡建筑面积：43.7万㎡开发时间：2004至今占地面积：111958㎡建筑面积：142304㎡开发时间：2005年至今万科第五园G03404-0008地块占地面积：71210㎡建筑面积：92500㎡开发时间：04年9月竞得，万科城后续地块模式借鉴翰林阁古龙御园水岸华庭2011年起，古龙同区域四项目运作2011年2012年2010年1、同区域四项目运作，要形成强大竞争力，需要品牌立势；2、后续项目陆续面市，单个项目品牌不利于全面打开市场；3、同区域四项目如何协调运作，优势互补，使得集团利益最大化？2013年2014年山语听溪模式借鉴从万科模式到古龙发展战略思考:1.古龙御园御景产品获得空前成功，为后续产品开发提供了良好开发模式，翰林阁、水岸华庭两项目，完全可采用系产品线开发模式，将古龙品牌进一步升华。2.古龙已经在同安片区拥有标杆性项目古龙御园，随着项目不断增加，完全可以采用万科区域运营模式，走从品牌社区到品牌片区的发展之路。模式借鉴单项目发展

区域发展（城市发展）全国发展……2011年古龙集团未来古龙御园翰林阁水岸华庭山语听溪。。。。。。2010年前区域品牌全国品牌项目品牌古龙，由项目品牌到区域品牌，实现品牌跨越式发展发展战略古龙品牌战略发展下——系产品线开发应运而生翰林阁与水岸华庭项目临近，产品模式类同。同致行建议项目在古龙品牌的运作下，可采用系产品线开发模式，以古龙品牌带动系品牌，以系品牌提升古龙品牌，从而达到品牌与项目良好互动！两项目对比汇总表项目名称区位交通配套占地规模园林建筑主力产品翰林阁城西板块紧邻公交、BRT枢纽，交通便利北面与厦门市第二外国语学校一路之隔，西面紧邻同安第一实验小学，教育配套极为突出14227㎡园林无风格化，建筑为11-18层的小高层、高层100-130㎡三房水岸华庭城西板块临近公交、BRT枢纽，交通便利位于西溪水岸旁，生态资源突出24774㎡东南亚风情园林，建筑为11-18层的小高层、高层100-130㎡三房发展战略总结Strategy

战略定位模式借鉴发展战略万科成熟开发模式片区系产品线开发战略背景综述十二年的品牌使命报告框架Chapter2趋势探讨Chapter3价值挖掘城市机遇地产政策市场发展客户分析客户定位案例借鉴价值体系梳理Chapter5整合营销策略总纲营销策略VI设计团队Chapter4形象定位系产品命名项目命名形象定位Chapter1战略定位开发背景模式借鉴发展战略真正大厦门时代的到来重大事件回顾城市机遇胡总书记考察厦门，指示要将厦门建成300平方公里的国际滨海新城;福厦高铁正式开通运营，海峡西岸高铁网络正在形成;翔安隧道正式开通，岛内外交通体系进一步完善;国务院批准厦门经济特区范围扩至全市……发展契机点战略要位：海西经济一体化，厦门作为海西龙头城市，具有重要战略地位；交通体系：福厦高铁、厦深、龙厦、鹰厦四大铁路交汇，成为东南沿海铁路交通枢纽，大厦门生活圈逐步形成；推动力：特区外扩至全市，岛内外体系进一步完善，推动厦门岛外现代化和国际化进程。地产政策“新国八条”重磅出击，“狼真的来了”调控加强的6个方面问责供给税收信贷限购监督首条既是进一步落实地方政府责任；第六条又强调落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，考核执行力度等。严格住房用地供应管理，对保障房、普通商品房用地供应比例要求不低于70%加大保障性安居工程建设力度；。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。；加强土地增值税征管监督检查；加大评估技术及住房信息系统。强化差别化信贷政策；二套房首付比例不低于60%，利率不低于1.1；加强商业银行房贷检查，严肃处理违规行为。扩大限购实行城市范围，直辖市、计划单列市、省会城市及房价上涨过快的城市；明确限购条件，有2套房本地居民、一套房外地居民及无一年社保或纳税凭证外地居民限制购房。规范房地产开发行为及加强行政监督力度；坚持和强化舆论引导。地产政策在目前通胀形势下，央行政策不断收紧,上调存款准备金率和基准利率等调控力度短期内不会明显放缓，楼市受影响将逐渐显现。

近几年信贷数据示意图近几年存贷款利率调整示意图1985年至今存款准备金率变化图受目前通胀严重影响，中国的货币政策仍然处于收缩期，央行将交替使用加息和上调存款准备金率两种政策工具，通过持续加息抑制通货膨胀和泡沫。在通胀难以改变，房价等未稳定前，预计央行还是将选择"小步多动"的调控方式。取消利率优惠、增加首付比例，加息等信贷政策对楼市叠加效应将不断得以体现。市场反应1.新政调控下成交量的急剧下跌2010年-2011年厦门商品住宅市场成交走势图2011年厦门房地产市场步入寒流，楼市观望再起，新国八条猛于虎，不在是“空调”随着1月底新国八条出台，2月厦门楼市急速降温，步入“寒流”,市场再次回归观望在所难免，厦门楼市或将再经历一波成交低迷。市场反应2.岛内外楼盘陷量缩价滞的局面新政作用下，成交量急剧下滑，市场进入量缩价滞的局面，仅小部分普通住宅具有一定成交量，整体表现岛外优于岛内。新政前后各18天，岛内外楼盘成交情况楼盘类型区域重点项目1.9-1.261.27-2.15环比趋势豪宅岛内万科·湖心岛50-100%世茂·湖滨首府170-100%皇府御园20-100%当代天境00—岛外厦航高郡031—大溪地125-58.33%中骏·天峰132-84.62%国贸金门湾21210%普通住宅岛内缔元山庄3127-12.90%水晶APPLE3267109.38%禾丰新景026—五缘尊府4775%岛外海投·天湖130129-.077%特房·美地雅登6316-74.60%泉水湾2期335051.52%环东国际7137-47.89市场发展1.同安四大板块竞争格局遵循“一湾、三片”和“两城、三镇”的城市布局定位，同安区的房地产市场随着城市化进程的逐步推进，由北向南衍生出3大片区。定位：商业中心区定位：新行政中心区定位：滨水旅游商务中心区定位：行政商务体育中心区城西城北城东城南城北版块城西版块城南版块城东版块市场发展2、同安主要楼盘分布公园道1号华森公园首府古龙御园大溪地金利蓝湾新城特房银溪春墅芸溪居住公园厦航·高郡翰林阁水岸华庭未来大品牌开发商在楼市中唱主角，项目的竞争同时也是品牌之间的弱肉强食。市场发展高端定位、大牌云集的环东海域片区项目名称总建面积（万平)主力户型均价（元/㎡）在售产品特点销售率营销特征营销手段厦航高郡13.9两房65-70平米楼中楼93-112平米平层：7899跃层：8606挑高5.7米赠送面积80%办会员卡可优惠5000元开放样板房，体验式营销华森公园首府16单身公寓40-49平米两房81-89平米三房111-137平米6203比邻BRT总站，社区自配大型商业31.40%目前无活动以老带新古龙御园11.489-100平米复式跃层：10745全复式，挑高5.3，赠送面积81.12%目前无活动打造同安国际低碳活性社区大溪地16.5三房120-150平米楼中楼190-330平米别墅180-240平米高层：6767沿溪景观87.62%通过活动优惠，最高每平方减500元塑造同安第一高端楼盘形象阳光美郡2.22两房80-97平米三房87平米高层：6300精装79.03%价格战，各种优惠活动利用情人节活动推荐房源金利蓝湾新城9.190平米小三房137平米大三房高层：均价7000花园洋房：起价7600，最高9200均价8200赠送面积，花园洋房送车库71.03%目前无活动开发商自售，老带新口碑传播金帝中洲滨海城153.47两房89三房108-133

四房143-165电梯洋房178-232均价8500产品结构丰富，给客户更多的选择空间内部认购近70%内部认购有优惠大量投到内外投放广告。以受到更多关注禹洲·环东国际47.4369-110平米两房三房起价：5968均价：7000赠送面积“1+X”绝版专利户型，户户47.07%长期打价格战，从单价到首付80平以上即带三红印户口

同安-环东海域片区主要在售楼盘销售情况市场发展201120122013

目前同安的主要体量来自2010年的存量，加上新国八条的出台使得厦门楼市变得更加扑朔迷离，市场观望气氛浓厚，一方面在售楼盘成交量开始减少，另一方面预计在2011年上半年的各大房企或将放缓楼盘入市时间。厦航·高郡存量约14万平方米（厦航）华森公园首府存量约4.1万平方米（华森房地产）古龙·御园存量约1.7万平方米（古龙）锦辉国际花园二期存量约4万平方米（艺辉建设）西池新城二期存量约1.6万平方米（华森房地产）古庄新城存量约2万平方米（同安第一建筑）大溪地·外滩墅存量约2.4万平方米（筼筜东区）T2009G04存量约2.8万平方米（古龙）T2009G05存量约6.7万平方米（古龙）T2009G08存量约5.8万平方米（华旺地产）T2009G03存量约2万平方米（同安国投）2010TP08存量约6万平方米（禹洲）金利·蓝湾新城3.1万平方米（金利）公园道1号5万平方米（海翼地产）特房银溪春墅存量约12万平方米（特房地产）T2009G01存量约17万平方米（古龙）T2010P02存量约6万平方米（同安国投）T2010P04存量约32万平方米（禹洲）T2010P05存量约19万平方米（禹洲）一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度同安老城片区——2011年预计供给量近在45万㎡左右注：以上预估的开发时间主要来自互联网公布信息以及渠道了解信息，仅供参考。市场发展201120122013一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度注：以上预估的开发时间主要来自互联网公布信息以及渠道了解信息，仅供参考。中洲滨海城存量约150万平方米（金帝）禹洲环东国际存量约25万平方米（禹洲）阳光美郡存量约1.5万平方米（同吉建设）金都海尚国际存量约35万平方米（金都房产）高科滨海加州存量约8.6万平方米（厦门高科）2009TG03存量约5.5万平方米（市政房地产建设）2010TP12存量约8.2万平方米（国贸）2010TP13存量约10.5万平方米（郭建平）2010TP14存量约8.2万平方米（郭建平）同安西柯环东海域片区——2011年预计供给量在30万㎡左右项目面临较大的市场供应的冲击客户分析同安客户构成分析随着楼市新政对投资投机性购房客户的严厉打压，同安房地产市场仍将以地缘性的本地刚性需求客户为主力客源同安当前客群主要以内生客源为主，大部分为同安本地人或在同安工作的外地人，2010中后期有一定的投资客购房，主要来自温州及同安周边地区。核心客群辅助客群同安地区居民、私营业主，企业和事业单位中高级职员、中高级公务员等，含一部分内部客户。以自住为主，投资为辅，看重升值潜力、户型功能以及社区品质。在同安上班或做生意的安溪、南安、翔安等异地客户。投资和自住兼有，看重地段前景、项目品质、居住环境以及升值潜力。客户分析典型项目客户构成同致行对老客户有效访谈30多组。地域来源：同安为主，占80%，其余为地缘客户和其他来源；职业特征：公务员、教师、事业单位等泛公务员人群占80%，其余20%为生意人；客户关注：价格、配套、升值潜力、户型等因素是客户较为关注的因素。

大溪地客户分析典型项目客户构成地域来源：同安为主，占60%，温州投资客7%；泉州10%，其余为地缘客户和其他来源；职业特征：同安本地及周边乡镇居民为主，温州投资客，小一部分来之岛内及泉州客户关注：价格、配套、升值潜力、户型等因素是客户较为关注的因素。华森·公园首府客户分析典型项目客户构成地域来源：同安本地人为主，隶属乡镇居为辅60%；泉州10%，岛内3%，其余为地缘客户和其他来源；职业特征：公务员、教师、事业单位等泛公务员人群占30%。其余为本地居民和私营企业主及附近乡镇居民，小部分泉州安溪客户。客户关注：主要以教育资源为主

厦航·高郡客户分析典型项目客户构成地域来源：同安为主，占80%，其余为地缘客户和其他来源；职业特征：本地居民及周边乡镇居民为主85%，白领居多，一小部分事业单位公务员客户关注：价格、配套、教育、户型等因素是客户较为关注的因素。幸福U品客户定位本项目目标客户锁定客源类型厦门地域客源（90%）周边客源（10%）厦门第二代（待婚族）在厦门工作多年的新厦门人福建省内客群同安城区原住民及周边乡镇与厦门具有地缘关系泉州、漳州及闽西、闽北、莆田片区市场比例85%5%10%购房目的自住为主（首次置业居多——无按揭记录）自住为主（首次及二次置业）自住兼投资换屋：以小换大，改善居住质量为子女提前置业为子女教育等3代同堂：将父母从老家接来同居养老自用购房方式父母出资自己按揭等多年积累具备购买力、以旧换新家庭出资赞助近半可一次性付款或高首付、按揭关注重点地段、环境、配套价格、教育、品质

地段、环境、配套、价格、教育、品质地段、环境、配套价格、教育、户口个性品味

有知识,有涵养,有阅历,有实力……

有强烈的跻身上流社会和被认同的愿望对财富的流传和下一代的培养非常关注他们崇尚高品质的居住,讲究景观和片区资源注重物业升值潜力，追求高尚生活理想智慧眼界客户定位本项目目标客户特征描述生活的品位在于细节，细节决定成败。居住的品位，是一种生活态度，更是一种无形的智慧和财富。总结Trends我们面临的趋势A/城市：大厦门城市机遇，客户层辐射力扩大B/市场：宏观调控，后续竞争白热化，需有效突破C/客户：立足高品位、有涵养的上层中产阶级顺应市场大势，把握上层中产阶级客户，品牌深度发展模式，为古龙价值实现和提升提供了可能报告框架Chapter2趋势探讨Chapter3价值挖掘城市机遇地产政策市场发展客户分析客户定位案例借鉴价值体系梳理Chapter5整合营销策略总纲营销策略VI设计团队Chapter4形象定位系产品命名项目命名形象定位Chapter1战略定位开发背景模式借鉴发展战略案例1：翰林居——中原首席名校高知社区区域：郑州郑东CBD龙湖外环配套：共享千亿配套、四大学府围合产品：8层电梯洋房，配套性项目建筑：现代简欧风格案例借鉴翰林居建筑风格设计建筑风格上采用现代与新古典主义完美结合的风格特定的建筑符号和装饰线条，凸显了建筑气质翰林居园林规划园林布局充分体现中国古典园林自由式布局的空间意境中庭喷泉水景设计翰林居推广策略建立品牌美誉建立区域认同建立品牌高度绝对的品牌高度绝对的项目高度绝对的圈子高度建立产品标杆建立项目品质使命/目标策略/方向郑东伟大发现密境解密最后人居密境、不可复制的超越手段/利益百年基业赢人生新豫商·你的接班人准备好了么新豫商家族教育俱乐部百年学府重地新贵生长基地现房限房开盘

小众圈层渠道营销

价值形象包装梳理第四第五

人文特质建筑细节第三

品牌高度造势第一

高品质打造占位第二客户购买流程的准确把握翰林居突破点：本质案例2：君汇新天——深圳湾尺度大宅>指标：占地：4.5万㎡、建面：17万㎡>建筑：海湾高层、拼接户型377套>核心：在低靡市场与强势竞争背景下，通过产品创新及营销把控，实现高价高利润宝能太古城综合体商业广场君汇新天三湘海尚卓越维港皇庭港湾鸿威海怡湾富力曦湾颐安悦海发展战略君汇新天商业广场效应>南侧紧靠宝能太古城大型商业购物广场，当值无愧的区域中心君汇新天园林艺术>在4.5万平米占地上，打造近4万平米的通透性开阔园林，对接2万平米市政绿地品味独特的国际化设计君汇新天的独立售楼处属于临时建筑，单装修费用就花了300万，外立面设计独特，非常符合这一片区的高层次客户。君汇新天建筑艺术香港大师高文安的“中国风”建筑艺术样板空间君汇新天大师见证>属性定位——深圳湾尺度大宅>形象定位——国际性、稀缺性、艺术性>圈层活动君汇新天推广策略2008年8月4日典藏国宝级3大艺术品金葵花鉴赏会2008年9月15日顶级会所豪客PARTY宣讲会2008年10月1日营销中心开放2008年11月15日开放样板房2008年12月6日开盘……

价值形象包装梳理第六

圈层渠道扩散式营销第七

国际化体验与包装第四

知名大师倾力作品第五

通透性阔绰园林空间第三

艺术产品创新升级第一

高品质打造占位第二客户购买流程的准确把握君汇新天突破点：本质我们借鉴成功“资源+商业效应”项目，在激烈的竞争中实现明显的市场区隔，最终实现营销价值与利润最大化。在古龙品牌战略下，项目产品创新差异化是将本项目撬动市场的核心突破点。如何深化产品创新，进一步提炼产品价值点，形成项目区别于其他项目最核心的强势价值是突破关键！策略思考点：城市发展价值厦门特区的发展迎来了“一个拳头五个手指”的岛内外一体化格局，城市版图迅速扩大，以厦门为中心的厦漳泉都市圈逐渐形成。岛内发展偏于一偶东西并重全岛发展岛内外一体化20101980—20052005—2010中心城西部老中心城东部中心城翔安区同安区海沧区集美区“同一个厦门，同一个梦想”特区特区价值体系梳理项目区域价值在海西战略布局下，厦门面临着向中大型城市的转变，而岛外各区的发展是未来几年开发的重中之重。“按照未来厦门城市空间‘一心两环、一主四辅（八片）’组团式结构的规划，同安位于厦门最北部，为岛外四个辅城之一。未来的同安将建设成为厦门的城市次中心和商贸旅游次中心。”大厦门生活圈/厦漳泉中心地带/未来城市次中心价值体系梳理项目区域价值1、人文同安、侨乡同安：同安历史悠久，人文荟萃，是著名的侨乡和台胞祖籍地，素有“海滨邹鲁之地、声名文物之邦”的美誉。2、地理环境优越：同安区是厦门市最大的行政区，位居厦漳泉“金三角”中心地带，区位优势十分明显。3、基础设施配套齐全：交通、教育、购物、休闲、医疗配套齐全。4、旅游资源得天独厚：旅游休闲度假胜地，厦门旅游资源副区。价值体系梳理项目板块价值中部老城城南板块城东板块城北板块城西板块城西板块位于环城西路，集教育、商业、环境为一体，是同安未来发展潜力最大的地区之一。城西新城依托规划中的凤岗公园以及名校资源，将代言同安生态人文居住典范。城西板块2020远景规划定位为行政中心区、商务中心区、体育中心区，未来人居环境将更为优质。价值体系梳理项目板块价值西溪畔华森商业广场凤岗公园

第二外语学校城西新城板块主打的生态地产、公园地产，在2011年楼市无疑将受到多方关注。BRT总站、第二外国语学校、华森商业广场、凤岗公园等多项配套的陆续完善，已让城西板块成为高尚住宅区的集中地，势必将重新定义同安人居的新高度。翰林阁水岸华庭公交站银湖西路环城西路凤岗路垂直距离不足200米项目距离老城区不足2km第一实验小学同安枢纽站BRT终点站家具、建材市场幼儿园芸溪居住公园价值体系梳理项目商业价值——商圈效应商圈效应：本案位居新同安时代商业中心，毗邻华森国际商业集中区，凭借紧临公交、BRT交通枢纽站之地利，将激发本案的商业潜力，成为引领城西板块的商业“制高点”

……价值体系梳理项目品牌价值——古龙品牌12年精品优质项目开发经验古龙商城、湖景雅阁：厦门市优良工程；古龙明珠：2006年度住宅百强价值品牌、中国最佳户型设计楼盘；古龙御景、古龙御园：地产奥斯卡最佳自然景观、最佳人文社区、最佳小区配套相对积极稳健的开发模式古龙御景、古龙御园形成御系产品开发成熟模式，使古龙品牌进一步得以提升大型国企57年雄厚实业沉淀福建省“著名商标”，“综合实力十强企业”“诚信开发企业”等殊荣古龙地产：厦门本土大型实力国企，具有卓越的品牌影响力价值体系梳理产品配套价值以中等舒适型户型为绝对主流，适合改善型、首次置业及投资型等多种客户需求项目产品面积线适中，需进行特色创新（高附加值、管理提升等）进一步引导市场，方可实现更高的项目价值。户型产品契合市场需求，以100-130㎡三房两厅户型为主，户户南北通透，且客厅、主卧等主要空间都有好朝向，使每一户都拥有很好的景观视线；套内空间布局紧凑，利用率高，动静分区明确，力求创造一个温馨、舒适的居住空间。

价值体系梳理区域价值板块价值交通价值商业价值住宅产品户型空间古龙品牌价值点教育、资源、配套等多重价值、集万千宠爱于一身的水岸学区精品工程完善交通及商圈效应，带来的增值性及便利性将有效超越区域客户的定位*总结*古龙品质社区，中等面积均好性产品价值体系梳理总结Value审定项目价值价值体系梳理创新性品质升级案例借鉴精确客户关注点学区水岸生活实力国企的卓越影响力板块价值产品价值品牌价值报告框架Chapter2趋势探讨Chapter3价值挖掘城市机遇地产政策市场发展客户分析客户定位案例借鉴价值体系梳理Chapter5整合营销策略总纲营销策略VI设计团队Chapter4形象定位系产品命名项目命名形象定位Chapter1战略定位开发背景模式借鉴发展战略系产品线命名——熙系“熙”：光明、兴盛、吉祥、和乐之意，极富诗情画意和古典韵味，且与建筑气质相吻合，与企业品牌相协调。“御”“熙”双系区分系名称项目规模品质主力产品御系御园、御景中等规模高端社区复式中小户型+大户型熙系熙园、熙景较小规模精品社区中等户型“天下光宅，海内雍熙”“群山霭遐瞩，绿野布熙阳”“熙熙风土暖，蔼蔼云岚积”发展战略项目命名——熙园熙景翰林阁位于学府旁，书香门第，涵养人生，用“熙园”能够充分表达出项目的韵味和气质。水岸华庭位于西溪岸边，“熙景”能够充分体现西溪岸畔美景的特征，古龙“熙园”“熙景”也是对古龙“御园”“御景”的再度传承和接力。形象定位学院派生活场古龙熙园1、学院：区域价值——学府重地、人文社区2、派：阶层、气派、派别、派场、圈子、形象3、生活场：配套价值——毗邻核心商圈、交通便捷、自身商业完善形象定位城市优客生活领地古龙熙景优客—英文简称：UOKO独特(Unique)、敏锐(Oxyaphia)、博识(Knowledgable)、坦诚(Open)形象定位优客(UOKO)就是指特立独行的、敏锐的、有知识的、坦诚的人。典型的小资群体。

生活中的每一个人，在内心深处都有一颗小资情结，那是人类的天性，对自由的向往，对自我的释放，对自然的浮想……，世间并不缺少美，缺少的只是发现美的“眼睛”，小资的敏锐和感性注定她们生活中充满了浪漫的色彩。她们对一切的艺术心存敬意，她们喜欢以一个旁观者的姿态来对待生活，生活中的一切都仿佛只是电影，她们沉迷于电影的情节中或悲或喜，但一切却又与她们毫不相干，无论怎样，小资的表情永远淡淡的、悠扬的、永恒而朦胧，总是在不经意间慢慢地迷失在视线中……

什么是小资？谁也说不清楚。如果非要把小资符号化，那么我只能这样来描述小资：我喜欢在慵懒的下午，一个人漫无目的地走在安静的小巷，我以一个旁观者的姿态，默默地欣赏着这座城市里正在发生的真实生活，在不经意的某一刻，我会突然感觉到生命的无限温暖，这种感觉或许只有一秒钟，然而，下一秒，下一站去哪里？一切随缘。也许转角后会看见一家冷清的咖啡馆，我会像欣赏风景一样欣赏着店里的音乐，细细浅尝咖啡的香浓滋味，随手翻阅书本，也许是莎士比亚，也有可能是村上春树。在咖啡馆的角落，永远有一个寂寥的身影，如果有足够的时间，那么我会尽情地消磨，发呆，上网，聆听，幻想……，像挥霍金钱一样，挥霍掉大把的时间。笔记本永远只用ipad或sony，球鞋一定是白色的，听陈绮贞的歌，看徐静蕾的博客，每个星期六的凌晨熬夜看一场巴萨的球赛，QQ24小时在线，但一定是隐身的，喜欢安静却又害怕被遗弃，床头有一本卡尔维若的《看不见的城市》，一切朦胧的事物对我都有致命吸引，我就是特立独行的、敏感的、知性的、坦诚的城市优客一族，英文简称：UOKO。形象定位优客（UOKO）生活的五大主义形式主义：建筑就是音乐，就是诗，来到这里你就是生活的莎士比亚。小资并非人们想象中的故作深沉，他们不热衷于探究事物的真理，他们只享受简单的生活感受，音乐喜欢就听，书想看就看，随性书写生活的每一个情节，随性幻想自己成为不同的角色，幻想自己出现在任何浪漫的地点，在生活中给自己创造一个有一个形式，把形式变幻成生活的道具，从而丰富自己的角色。唯美主义：如果不能搬去世外桃园，那就把世外桃源搬到这里来。美就是美，没有任何理由，一切都只凭感觉来判断，任何事物只有两种印象，一种印象是美，另一种印象是不够美。美就是小资衡量事物的唯一标准。独占主义：空间是流动的旋律，是咏叹的音符，说它有思想，秉知性，一点也不为过。对空间的敏感，是小资的天赋。爱因斯坦在《相对论》中说空间是弯曲的，的确，小资们是乎能看见空间的弧度，对空间的占有欲超过金钱，自我的空间是小资自我生活的基础，没有独自的个性空间，一切都无从谈起。圈层主义：保持积极向上，保持圈层友爱，保持共同进退，即使你只是一位邻居。乐观是肯定的，因为小资发现了世间太多的美丽事物，世界是美好的，生活是充满希望的，人类是群体动物，有相同爱好的人，在一个合适的时间，来到一个合适的地点，进行一场合适的聚会，对于小资来说，这也是生活中必不可少的一部分，是独处还是聚会，一切全凭心情。享乐主义：生活左右逢源，想到即享，自己是随时随地的生活主角。热爱生活的人总是会懂得适时给自己一些人生的犒赏。在任何时候，任何环境下，都要享受生活的快乐，对小资来说，快乐不是结果，而是原因。你是不是一个快乐的人，关键看你有没有一颗快乐的心，小资是要有快乐DNA的，尽情的用心享乐，主宰快乐，主宰生活，主宰幸福，演好生活的主角。优客主义

UOKO是一个符号UOKO是一种文化UOKO是一种生活UOKO是一种时尚

UOKO是一种艺术UOKO是一种观念

UOKO是一种情趣UOKO是一群人UOKO是一种精神UOKO是一种态度UOKO是一种社区趣味盎然——MYUOKOLIFE社区标志性雕塑符号成为人群的精神符号生活的生态的健康的趣味的生动的写意的优客活力社区总结Location

形象定位系产品命名项目命名“熙”系产品线“熙园”

“熙景”形象定位学院派生活场城市优客生活领地报告框架Chapter2趋势探讨Chapter3价值挖掘城市机遇地产政策市场发展客户分析客户定位案例借鉴价值体系梳理Chapter5整合营销策略总纲营销策略VI设计团队Chapter4形象定位系产品命名项目命名形象定位Chapter1战略定位开发背景模式借鉴发展战略熙系挺进+madein古龙产品价值+古龙效应层层递进，环环相扣项目诉求三级跳发挥古龙品牌优势，抢占大市场机会强化并扩大古龙品牌与项目品牌：依托品牌同时挖掘强势资源，开展一系列主题活动,树立高标形象,打造优质社区环境，提升项目居住品质.提前锁定客户，以客户为中心，让客户眼见为实的感受产品与服务品质、创造差异化的营销体验。策略总纲：区域价值+产品升级策略已出，形象定位，核心价值锁定后，策略如何分解、执行？品牌【营销总攻略】推广团队策略一：品牌将古龙品牌贯穿项目整体营销过程，全方位体现古龙是肩负社会责任感的企业，全方位提高古龙品牌美誉度——利用古龙品牌优势，高站位拔高企业形象，正面积极宣扬企业优势方式：成立古龙龙族会，通过新闻发布会形式，制造传播话题；目标：建立古龙品牌的客户平台，通过招募龙族会员，达到为项目蓄势和蓄客的目的。品牌策略古龙․龙族会启动新闻发布会暨“熙系”产品启动品牌策略古龙․慈善基金会——古龙与你同行方式：利用龙族会的客户资源，并联合社会同道之士，成立“古龙慈善基金会”，引发更广泛的社会共鸣。目标：此举可与古龙其他项目共同进行，以企业所具社会使命感的举动，感动市场，撬动品牌、项目、客户及社会之共鸣点，充分整合资源，给力古龙品牌！品牌策略主题：推盘活动形式：区域冠名“欢乐中国行”参与人员：各大媒体+广大客群+专业人士+广大观众活动形式：引进央视文艺节目“欢乐中国行”，以区域冠名的形式，本地媒体配合，传播品牌，炒热区域，再度掀起“特房高潮”轰动效应，带动销售，彻底攻破客户对于岛内外的心理防线。本活动，于项目是业绩，于政府是政绩。古龙相约“欢乐中国行”“古龙杯”鉴宝大赛走进同安方式：模仿央视2频道的“鉴宝”节目，联合厦门电视台或相关媒体，广征市民手中的古代珍品加以鉴别或为其估价拍卖。目标：在激起市民发财梦的基础上宣传当地文化，并进行新闻话题炒作，更进一步扩大古龙品牌以及项目影响力。品牌策略售楼处建议：建立独立的古龙品牌体验中心1、理由：建立独立品牌体验中心，一方面可以将古龙品牌全方位展示，另一方面可作为古龙同安区域所有项目的展示平台和接待中心。2、选址：建议在水岸项目绿化带。3、临时售楼处设置：在体验中心建成之前，可选同安酒店会所作为临时售楼处。品牌策略功能多样性兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、销售功能为主实际使用性设计功能时考虑长久或短期使用性典雅、贵气体现高贵品质，不仅高档而且实用全方位展示规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛围全面展示以客户为中心布局设计以“将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间品牌策略营销策略在轻易间被改变的视觉习惯售楼处建议1、建立古龙企业宣传的形象墙2、树立在墙面的地图3、投影到地面的平面宣传4、可以互动的电子楼书5、IMAX影音室策略二：推广“一夜倾城”+精准营销最高位——打造生活哲学的高度；城市位——倡导一种优居生活理念；区域位——差异化、个性化+区域市场领导者。精准营销ACTION-1：资源嫁接把客户请进来—根据项目目标客户锁定圈层，开展专场活动，积累客户资源本案思路整合、细分创新、持续突破、共荣圈层选择：银行金卡理财客户、闽三角私企、城市精英、商会资源、汽车俱乐部、学校教师、各政府机构、高档酒店客户资源等……闽三角私企高档酒店客户收入相对稳定的圈层银行金卡客户岛内精英……行业协会各政府机构教师团体……“走出去请进来”