绍兴柯岩商业定位及建议1

紹興柯岩项目概念报告及服务建议书CONTENTPartone项目背景Partthree建議Parttwo项目发展定位CONTENTPartone项目背景Partthree建議Parttwo项目发展定位Partone项目背景项目基本信息区域发展前景主要商圈分析緣起柯岩历史文化名城绍兴城西，“天堂之城”杭州东郊，“绝胜之地”柯岩风景区位于其中柯岩景区是国家首批“AAAA”级旅游区——柯岩风景区的核心景区，面积1.2平方公里景区融观光、休闲、娱乐、购物于一体，秀美风光，妙不胜收；水乡风情，韵味十足，众多参与体验活动，乐趣无穷

项目基本信息項目位置北市：在城市北部（柯袍线以北）以金柯桥大道为发展轴线，向北发展轻纺及延伸配套的相关市场、配套基础服务设施中商：重点在城市中部（104国道-柯袍线之间）发展商贸三产服务业，以此带动和促进柯北新城及“两湖”地区的开发建设南闲：在城市南部（104国道以南）重点发展旅游及相关休闲设施，适度开发科技含量高、无污染的科技产业园区和黄酒特色产业带。区域发展前景本项目周边有越都明府、广夏康郡、嘉华馥园、围炉别墅等住宅，项目内景观资源丰富；同时有香林大道和柯岩大道两条主干道，交通便利。项目周边有湖山假日酒店、鉴湖大酒店等商业，同时缺乏展示绍兴历史、艺术、文化等特色的相关产品，所以本项目的商业发展机遇大于挑战。蓝天玫瑰园（棋盘山地块）广厦·康郡风笛洲嘉华·馥园（Q3、Q4）唯美品格围炉别墅往柯桥市区往柯桥市区主要商圈分析南京市市级商圈目前有两个，即新街口商圈和湖南路商圈，本案处于两大商圈中间，竞争较为激烈。南京市级商圈——新街口商圈主要商圈分析新街口商圈——主要百货商场概况新街口区域商业特征分析新街口商圈各业态配比严重失衡，传统百货业所占比重高达80%左右，餐饮、休闲、娱乐业发展很不均衡，近年来开始逐步向集购物、旅游、文化、休闲、餐饮、娱乐为一体的复合型商业街区过渡，仍处于起步阶段；传统百货业高度密集，竞争激烈；服务业、餐饮业、休闲娱乐业相对分散。主要商圈分析南京市级商圈——湖南路商圈主要商圈分析湖南路商圈

商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民广场，东至中央路。

规模及业阐述：沿街200多家商店中，名牌、精品、专卖店已达83%以上。湖南路商业圈是南京第二大商业圈。此商圈的消费群体以本地为主，另外，湖南路商圈内形成了成熟的配套，如以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的山西路广场等。主要商圈分析现有商场大多以零售、餐饮、娱乐业态为主，业态较传统重复。缺乏集餐饮、娱乐、文化、创意、艺术于一体的创意文化休闲街区。CONTENTPartone项目背景Partthree服务与收费Parttwo项目发展定位Partfour时间节点项目发展定位本项目体量小，交通不便，部分房屋结构不合理，加上周边商业竞争激烈等客观因素该项目该如何打造？如何将项目价值最大化？

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value?项目发展定位项目区位区域高速发展，隶属南京市商业的核心大交通便利，可有效扩展项目辐射力度项目条件市场竞争地处鸡鸣寺、玄武湖、明城墙等风景区，具备以历史文化创意为主题的绝天优势商业体量规模中等，可打造具有独特文化艺术的创意园区现有商业业态较为传统单一，缺乏主题商业定位及业态组合需综合考虑项目区位、自身条件及市场竞争等元素突出商业主题特色，业态品牌与商圈项目形成差异化业态全面，打造集餐饮、娱乐、文化、创意、艺术于一体的创意文化休闲街区南京市最纯粹的创意文化休闲街区打造成集餐饮、娱乐、文化、创意、艺术于一体的创意文化休闲街区项目发展定位集餐饮、娱乐、文化、创意、艺术五种体验为一体引领南京中心区从传统商业向多层次、多元化商业的升级换代创意艺术风情酒吧、各色餐饮集中区生活时尚潮流区创意产业、艺术文化创作区

咖啡甜品休闲区

创意文化休闲街区项目发展定位主题餐饮轻松的咖啡吧，缤纷的美食，美好一天的开始时尚休闲娱乐构筑一条创意风情街区，引领都市生活风尚。时尚发布会文化创意闲庭漫步，用文化创意打发闲散的时光小剧场艺术体验让我们的文化、娱乐、购物及生活徜徉在艺术的海洋之中吧CONTENTPartone项目背景Partthree服务与收费Parttwo项目发展定位Partfour时间节点服务模式合作模式：全程代理服务与收费项目服务报价服务分类收费标准合作年限商业策划商业策划60万自合同签订日起，共计1至2年招商代理月费12万/月（团队入驻项目之日起）

招商佣金：

2个月租金（按照100/㎡/月计算）销售代理月费10万/月扣点：2-5%我方建议合作方案：商业策划、招商代理、销售代理。服务与收费商业策划服务内容服务与收费项目市场定位项目动线规划建议建筑平面规划建议项目立面效果建议项目商业平面布局及功能规划主要商户工程技术要求业态布局租户组合租金评估租金收入测算（项目开业十年期租金收入测算）招商租金报价体系招商政策及策略方案

招商代理服务内容服务与收费招商工作执行计划招商工作流程建议招商范本文件的拟定主力店招商工作计划一般商户招商工作计划招商工具设计制作建议项目分期招商策略建议分期市场推广工作建议主力商户洽商签署一般商户洽商签署销售代理服务内容服务与收费价格建议销售政策制定营销策略制定案场专业服务CONTENTPartone项目背景Partthree服务与收费Parttwo项目发展定位Partfour时间节点项目操作时间表2014.03

2014.042015.022015.03

市场调研细化定位方案优化设计方案招商筹备主力店招商意向一期试营业完成销售回款目标

营销开盘招商收尾工程时间节点：2014年4月围墙拆除、8月客户可进场装修、10月一期改造工程完毕、12月一期试营业；根据项目工程时间节点进行倒推，项目关键操作时间节点如下：销售目标：预期到2015年3月一期实现销售