远洋公馆产品配置建议方案50p

青岛远洋公馆项目产品配置建议方案天启&开启2012年8月Part1对标项目产品配置研究Part2本项目产品配置建议Part1对标项目产品配置研究经考察，远洋公馆青岛对标项目确定为万丽海景、银座领海公馆、中铁·青岛中心、华润悦府、海信·天玺、海信·天悦等项目。上海对标项目确定为金地·佘山天境、远洋博堡、华润·佘山九里等项目。青岛对标项目产品配置研究项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府装修标准（元/㎡）5000和70007000600060004000和60005000装修风格现代简约现代简约简欧大都会和现代简约新古典主义和现代简约衍生风格简欧》青岛对标项目，装修标准在4000-7000元/㎡。装修风格以现代简约和简欧风格为主。装修标准及装修风格项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府外立面外墙全部采用单元式玻璃幕墙结构采用单元式半隐框断热玻璃幕墙、小单元石材幕墙、铝板幕墙、铝合金菱形百叶及屋顶框架隐框玻璃幕墙。玻璃幕墙+铝板石材（新疆卡拉麦丽金）黄金钻、英国棕、德国米黄石材玻璃幕墙、陶板窗型铝合金隔热断桥门窗铝合金隔热断桥门窗铝合金隔热断桥门窗铝合金隔热断桥门窗铝合金隔热断桥门窗铝合金隔热断桥门窗玻璃三层中空夹胶Low-E玻璃LOW-E中空夹胶玻璃双层中空Low-E玻璃三层夹胶Low-E玻璃三层夹胶Low-E玻璃双层中空Low-E玻璃》青岛对标项目中，外立面以玻璃幕墙和石材为主；窗型全部采用铝合金隔热断桥窗，玻璃以双层或三层中空Low-E玻璃为主。建筑外立面华润悦府银座领海公馆海信天玺海信天悦万丽海景中铁青岛中心项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府小区大门材质铁艺无无大门框架是石材未定铁艺围墙材质石材+铁艺无无石材+铁艺石材石材（实墙）+铁艺海信·天玺围墙海信·天玺大门》青岛对标项目中，大门多以铁艺为主，围墙多以石材+铁艺为主。除华润·悦府外，其他项目大门和围墙并无特色。万丽海景大门万丽海景围墙海信天悦围墙华润悦府围墙华润悦府大门》海信天玺大门正在修建，大门框架是石材；海信天悦尚未修建大门，围墙是石材，下方是网点；万丽海景大门是一面实墙+铁艺门；华润悦府大门和围墙相对震撼，围墙镶嵌logo。项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府入户大堂地面选用冰花蓝石材；墙面选用木纹石；入户门装备感应旋转门地面：高档石材拼花，深啡网纹，汉白玉大理石组成；墙面：诺贝尔瓷砖；天棚：多乐士乳胶漆。未定地面：石材拼花；墙面：石材；天棚：石膏板白色乳胶漆地面：石材拼花；墙面：石材；天棚：石膏板白色乳胶漆未定电梯厅地面墙面选用古典米黄石材，吊顶粉刷美国PPG大师乳胶漆地面：优雅灰石材，入口门为旋转门；墙面：木纹石，特普丽墙纸，橡木格栅；天棚：多乐士白色乳胶漆。未定地面：石材拼花；墙面：墙砖；天棚：石膏板白色乳胶漆地面：石材拼花；墙面：墙砖；天棚：石膏板白色乳胶漆未定电梯品牌日本原装三菱电梯美国奥迪斯OTIS原装进口瑞士迅达日本原装三菱电梯日本原装三菱电梯原装进口日立电梯轿厢轿厢墙面选用皮革装饰防指纹镀黑钛不锈钢，门套、外召面板选用防指纹镀黑钛不锈钢地面：黄金米黄石材，啡网纹石材围边；墙面：清镜及1.5厚镜面不锈钢；门套：深啡网纹石材；天棚：造型天花，多乐士乳胶漆。未定地面：石材拼花；墙面：木饰面、门套黑镜钢地面：石材拼花；墙面：木饰面、门套黑镜钢未定》青岛对标项目中，电梯多采用日本原装三菱电梯，入户大堂、电梯厅地面多采用石材拼花。对标项目都比较注重公共部分的打造，体现尊贵感。公共部分海信·天玺电梯厅、电梯、电梯轿厢项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府入户门、门锁入户门选用木质三防门，美国进口IR品牌门锁入户门品牌是德国家朗GARANT；门锁是美国耶鲁Yale智能电子锁高级品牌钢制木纹转印隔音防盗门（实木钢板）、子母门木质加钢板正耕，木质加钢板单开实木钢板门客厅、餐厅、玄关地面铺设进口天然石材，墙面采用石材、柚木饰面、壁纸、乳胶漆、烤漆板饰面、夹丝玻璃隔断；吊顶粉刷美国PPG大师乳胶漆；玄关柜木饰面喷涂高光烤漆地面：黄金米黄大理石，黄金峰大理石围边，黑金峰、汉白玉、黑玉石大理石拼花；墙面：天然橡木染色木饰面，做开放式油漆，高档墙纸饰面；天棚：多乐士暖灰色乳胶漆。客厅地面：大理石；墙面：壁纸地面：石材拼花；墙面：石材壁纸；天棚：石膏板白色乳胶漆地面：石材拼花；墙面：石材壁纸；天棚：石膏板白色乳胶漆地面：石材拼花墙面：壁纸、木饰面天棚：石膏板白色乳胶漆》入户门多采用防盗性能较好的实木钢板门。客厅、餐厅、玄关地面多采用石材，墙面多采用高档壁纸饰面、木饰面等。室内基础部分（装饰建材）银座·领海公馆客厅、餐厅、玄关区域项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府卧室、书房卧室：房间门选用柚木实木皮饰面门，德国FSB品牌门锁，门套选用拉丝不锈钢黑钛门套；地面铺设moland柚木地板；墙面采用乳胶漆、皮革、壁纸、烤漆板、木饰面；吊顶粉刷美国PPG大师乳胶漆房间门：55mm厚实心基层贴天然橡木开放式油漆门，德国多玛门锁、铰链、闭门器。地面：主卧室为意大利质尊木地板、其他房间为德国帕诺木地板；墙面：高档墙纸，多乐士暖色乳胶漆，床背景选用橡木染色套框开放式油漆，内软包选用皮革饰面及皮雕版，墙木饰面选用天然开放式油漆；衣柜为白橡木开放式油漆饰面。天棚：多乐士暖灰色乳胶漆。房间门未定，地面：实木复合地板，墙面：壁纸，天棚：乳胶漆吊顶房间门：木饰面门；地面：实木碳化地板、墙面：壁纸木饰面；天棚：石膏板白色乳胶漆房间门：木饰面门；地面：实木复合地板、墙面：壁纸木饰面；天棚：石膏板白色乳胶漆地面：实木复合木地板墙面：高档壁纸天棚：石膏板白色乳胶漆》卧室、书房地面多采用实木复合地板，墙面多采用高档壁纸、皮革饰面软包、木饰面等。银座领海公馆卧室及书房项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府厨房厨房前门（与餐厅相连位置）选用夹丝玻璃黑钛门框夹丝玻璃门，后门（通往工作间门）采用柚木实木皮饰面门，德国FSB品牌门锁，门套选用拉丝不锈钢黑钛门套；地面：铺设进口天然石材；墙面：采用石材、玻璃、乳胶漆；吊顶：采用防水石膏板粉刷美国PPG大师乳胶漆；橱柜：Bulthaup，包括地柜、吊柜、功能箱高柜、中岛、玻璃挂墙板地面：进口奥斯顿白沙米黄瓷砖；墙面：奥斯顿维罗娜超洁亮瓷砖；天棚：多乐士防水暖色乳胶漆；橱柜：德国原装进口西曼蒂克整体橱柜，韩国三星台面。地面：大理石墙面：瓷砖橱柜：德国卡西奥地面：石材；墙面：石材；天棚：石膏板白色乳胶漆；橱柜：德国定制橱柜地面：石材；墙面：石材；天棚：石膏板白色乳胶漆；橱柜：北京宏丰橱柜地面：石材；墙面：石材；天棚：防水乳胶漆橱柜：德国柏丽卫生间公共卫生间门采用拉丝不锈钢镀黑钛门框夹丝玻璃门，其它卫生间门选用柚木实木皮饰面门；德国FSB品牌门锁，门套选用拉丝不锈钢黑钛门套；地面、墙面铺设进口天然石材，吊顶采用防水石膏板粉刷美国PPG大师乳胶漆地面：黄金米黄大理石；墙面：主卫为旧米黄大理石，次卫为宝路莎瓷砖，公卫为宝路莎瓷砖未定地面：石材；墙面：石材；天棚：石膏板白色乳胶漆、卫浴柜：木饰面台面地面：石材；墙面：石材；天棚：石膏板白色乳胶漆、卫浴柜：木饰面台面地面：石材；墙面：石材；天棚：防水乳胶漆》厨房、卫生间地面多采用石材，墙面多采用石材或瓷砖。除海信天悦外，其他对标项目厨房橱柜全采用德国品牌。华润悦府厨房、卫生间装饰建材项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府保姆间及设备间墙面粉刷美国PPG大师乳胶漆；设备间装配白漆木饰面柜子、工作台；后入户门门锁装配IR品牌机械锁。地面：诺贝尔瓷砖；墙面：保姆间为多乐士暖灰色乳胶漆，设备间为诺贝尔瓷砖；天棚：多乐士防水暖色乳胶漆。无无无无开关面板法国LEGRAND意大利伟迈VIMAR德国西门子SIEMENS恩斯凯瑞士ABB德国西门子SIEMENS》保姆间和设备间墙面多为乳胶漆，地面多为大理石或瓷砖。开门面板品各项目所用品牌不一，德国、法国、意大利、瑞士品牌均有。项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府新风系统TRANE采用松下全热交换器格力Aldes窗式自平衡新风系统协力五金新风系统无中央吸尘系统法国爱迪士aldes中央吸尘系统采用意大利爱尔特AERTECNICA户式吸尘系统无无无无中央空调系统日本DAKINVRV采用日本DAKIN（大金）VRV户式中央空调格力水源热泵水源热泵西门子户内直饮水系统无无无无无无电动窗帘轨道系统SilentGliss电动窗帘轨道采用斯艺艾尔智能遥控窗帘轨道系统无宏铭轩宏铭轩无净水处理系统Everpure美国爱惠浦Everpure无有有无软化水系统无无无EcowaterPro无无智能化系统项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府垃圾处理系统爱适易ISE无未定无无无智能家居系统罗格朗Legrand奥特系列法国罗格朗Legrand、澳大利亚邦奇Dynalite、美国霍尼韦尔未定可视对讲系统：德国特斯；海信智能家居系统，型号Control4可视对讲系统：德国特斯；海信智能家居系统，型号Control4LEWIN家居安防系统配备智能化报警系统，每户户内配置1台Legrand彩色10寸触摸屏可视对讲机采用国际知名的LG系列产品及国内主流红苹果、海康威视系列产品未定24小时安保系统、红外线防越系统、燃气预警系统、双层安防大堂等五级安防体系24小时安保系统、红外线防越系统、燃气预警系统、双层安防大堂等五级安防体系未定》智能化系统中，各项目都采用的是中央空调系统、智能家居系统、家居安防系统；绝大多数项目采用新风系统、电动窗帘轨道系统、净水处理系统；较少项目采用软化水系统、垃圾处理系统；无项目采用户内直饮水系统。项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁青岛中心海信天玺海信天悦华润悦府厨房电器分为独立式电器和嵌入式厨房电器，品牌为Miele，包含酒柜、冷藏冷冻箱、蒸炉、咖啡机、微波炉、烤箱、食物保温机、双区电磁炉、油烟机、洗碗机;部分户型是SIEMENS嵌入式厨房电器厨房采用嵌入式厨房电器，冰箱、微波炉、烤箱品牌是德国嘉格纳GAGGENAU；油烟机、洗碗机品牌是德国博世BOSCH西班牙法格德国米勒品牌家电、顶级奢侈品牌嘉格纳厨具米勒冰箱、油烟机、消毒柜：德国米勒厨房灶具德国米勒Miele德国博世BOSCH西班牙法格米勒、嘉格纳米勒西门子厨房水槽、龙头Bulthaup，包含中岛长方形不锈钢洗菜盆、灶台正方形不锈钢洗菜盆、中岛不锈钢混水龙头、功能箱不锈钢龙头德国铂浪高BLANCO德国卡西奥米勒米勒德国FRANKE》厨房电器中，除中铁青岛中心外，其他对标项目均采用德国品牌，多采用米勒，银座领海公馆采用德国嘉格纳和博世；厨房灶具以德国米勒为主；厨房水槽、龙头全部采用德国品牌，品牌不一。户内设备配置项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府卫生间电器Miele独立式洗衣机和干衣机、Cotell浴室防水挂式话机、Panasonic排气扇热水器品牌是澳大利亚恒热EVERHOT，洗衣机品牌是德国博世BOSCH，排气扇品牌是日本松下Panasonic未定洗衣机：米勒Miele洗衣机：米勒Miele洗衣机：米勒（Miele）排气扇：松下卫生间洁具主卫Kaldewei独立式喷气按摩椭圆形浴缸、TOTO全自动智能马桶、V&B台上长方形碗状洗手盆；次卫V&B分体座便器和台上圆形碗状洗手盆主卫采用高背水箱座便器，品牌是意大利FLAMINIA，洗面盆和浴缸品牌是科马DC2；次卫面盆和座便器品牌是科马DC2瑞士劳芬德国唯宝德国唯宝浴缸：德国卡德维Kaldewei马桶：杜拉维特DURAVIT洗面盆：杜拉维特》卫生间电器中，洗衣机多采用德国米勒；卫生间洁具中，多采用卡德维、唯宝、杜拉维特等德国品牌。项目名称万丽海景银座·领海公馆中铁·青岛中心海信·天玺海信天悦华润悦府卫生间五金主卫五金品牌德国当代Dornbracht，包括顶置方形淋浴花洒、手持淋浴花洒、淋浴混水阀、独立浴缸侧混水龙头、洗手盆墙出水龙头、洗手盆墙出混水阀；次卫五金品牌Dornbracht，包括顶置方形淋浴花洒、手持淋浴花洒、淋浴混水阀、洗手盆墙出水龙头、洗手盆墙出混水阀；部分户型五金品牌是是Hansgrohe主卫五金品牌是意大利GESSI，包括Mimi墙装面盆龙头、RB落地浴缸龙头连花洒、RE350吊装方形雨淋式花洒、RD手持花洒套装、RD暗装浴缸/淋浴龙头；次卫五金品牌是科马DC2，包括F2墙装单控200面盆龙头、Q5支座式花洒套装、F1带盖厕纸架、F1单条600毛巾架汉斯格雅德国当代水龙头；花洒：汉斯格雅唯宝、汉斯格雅汉斯格雅》卫生间花洒、龙头等五金中，以德国当代和汉斯格雅为主。Part2本项目产品配置建议客户重点关注的交房细节通过与各个在售豪宅项目（如万丽海景、华润·悦府、凯悦中心、海信天玺、天悦等）一线的置业顾问及销售经理深入交谈，梳理出豪宅营销动线和男女客户的不同关注部位，为本项目后期样板间打造及精装交房的配置提供参考。小区大门入户大堂电梯及其前厅入户门玄关客厅大门材质与风格、智能安防等大堂尺度及装修豪华、仪式感电梯品牌和电梯厅装修、人性化设计入户门品牌及特色、门锁形式，体现尊崇感客厅为客户印象重点，也是对外展示一家的尊贵、奢华、品位的最关键区域，装修风格及考究材质，艺术装饰品等为打造重点上述标红部分为营销建议重点打造部分》

作为一家之主的男客户，重点关注入户的仪式感和对外展示区域的体面、尊崇感，看重大气的设计、奢华的装修风格、精工材质、智能安防等硬件方面的打造。动线重点及男客户关注部位：餐厨主卧室更衣室主卫其他（保姆间等）女客户的重点活动区域，通过厨房高调的厨具品牌，美观且人性化的设计打动女主人。智能家居系统女主人更衣室的衣柜品牌、大尺度及空间设计可适当别出心裁，大面积户型可分设男女更衣室。接近奢侈品档次的卫具，以其直观的触觉或视觉感受打动客户与主人活动区域及动线分离，设计洗衣房。上述标红部分为营销建议重点打造部分》女主人更倾向于关注实用功能性较强的空间及居住舒适度，同时追求视觉美观和触觉方面的细腻感受，看重厨卫品牌、空间设计、人性化的细节打造。动线重点及女客户关注部位：小区大门设计感及考究材质，配备智能安防设施入户大堂尺度及精装修电梯品牌及前厅装修入户门品牌及门锁形式客厅的大气空间感、奢华装修风格、硬装考究材质、软装艺术品位厨卫国际一线品牌智能家居系统更衣室的整体衣柜品牌、空间设计感，大面积户型可分设男女更衣室密室设计，用于保管贵重财物或作为紧急避难场所。本项目建议重点打造部位：本项目产品配置建议鉴于本项目地价较高，为保证项目在市场同类竞品中的竞争力，兼顾后期销售预留价格调整空间，灵活应对市场变化，建议前期在保证豪宅品质的同时，适当控制成本投入，总体原则轻装修、重装饰。通过市场对标项目的横向对比，在主要硬件投入方面保证人有我有，个别方面通过装修品牌、空间设计、智能化设施等方面凸显亮点。结合营销动线展示和男女客户的重点关注部位，精装修方面着重装修品牌和空间设计，其次为软装装饰。建议原则：硬装的重点部位，具体详述如下：小区大门入户大堂尺度及精装修电梯品牌及前厅装修入户门品牌及门锁

厨卫家电及橱柜品牌选用国际一线品牌；

硬装建材投入，主要部位如客厅地面和电视背景墙、主次卧床头墙面、

厨卫地面及墙面等选用考究材质，注重细节打造；更衣室整体衣柜设计智能化设施

入户智能门禁系统家居智能化除上述重点部位之外的部分，硬装建材可适当减少投入、控制成本。精装品牌方面，是客户重点关注而且显而易见的部分，也是豪宅客户日常生活惯常使用的，成本可适当向这方面倾斜，建议主要采用德系产品，少量搭配日系产品，可通过高档品牌的高档、中高档系列组合，控制成本，既迎合豪宅客户高档次的品位和日常生活习惯需求，又凸显项目的豪宅属性和精细化品质。精装解决方案：针对豪宅客户的个性化需求和项目的总价控制需要，建议采用精装、毛坯两种交房标准，并提供个性化精装定制方案。精装品牌：德系精工搭配原则：高档品牌的高档、中高档系列产品针对豪宅客户的个性化需求和项目的总价控制需要，建议采用精装、毛坯两种交房标准，并提供个性化精装定制方案。参考对标项目的硬装成本投入和对外报价，如万和公馆成本5000元/平方米，对外报价10000元/平方米；本项目建议成本4000-5000元/平方米，对外报价10000元/平方米。精装解决方案：本项目装修标准建议：新古典主义建议依据：新古典主义是不同年龄段的豪宅客户比较崇尚、接受度较高的一种风格，同时新古典主义风格包容性、创新性较强，可融入意式、美式、现代中式等其他风格元素，硬装建材及软装装饰搭配方面也比较灵活。装修风格建议：社区大门及围墙：建议石材实体幕墙+铁艺，质感较强，墙体镶嵌项目名称和logol,体现尊贵感和仪式感，又具备艺术欣赏性。重点打造部位建议：入户大堂入户大堂要保证空间的开敞，以五星级酒店大堂的标准打造，体现客户的尊崇礼遇。地面采用石材拼花，墙面采用石材，呈现低调的奢华。重点打造部位建议：电梯品牌及前厅电梯品牌：原装进口日本三菱电梯前厅：简洁吊顶，艺术造型吊灯，地面大理石拼花，墙面天然石材，墙体外加装饰框，并悬挂艺术品，配合灯光，营造空间层次感。重点打造部位建议：入户门及门锁：

木质三防门（具备防火、防盗、防尘功能）+日立手指静脉门禁系统门窗：德国旭格，铝合金隔热断桥窗门锁：德国FSB日立手指静脉门禁系统特点：1、手指静脉技术与IC卡相结合，实现高安全性的个人识别。

2、根据客户需求，可提供手指静脉进出管理系统和Wiegand接口手指静脉识别终端2种,可从门禁卡、手指静脉数据、PIN、ID等多种识别模式中自由选择组合。3、支持多国语言，提