重庆市巴南商业发展报告43p

巴南商业发展报告整体发展环境研究P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易收入与支出天津滨海新区上海浦东新区首都经济圈长三角经济圈深圳经济特区厦门经济特区珠三角经济圈重庆两江新区成渝经济带发展目标：再造一个重庆经济在800亿元GDP基础上，2012年翻一番，到1600亿元；到2015年再翻一番，达到3200亿元；到2020年再翻一番，达到6400亿元。功能定位：

统筹城乡综合配套改革试验的先行区；

中国内陆重要的先进制造业基地；

中国内陆重要的现代服务业基地；

长江上游地区金融中心和创新中心；

内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。城市地位：长江上游经济中心西部地区重要增长极全国五大中心城市之一世界看中国，中国看重庆——西部战略发展的桥头堡人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易2010年6月，中国第三个副省级新区——两江新区正式挂牌，从国家发展战略层面上，肯定了重庆作为西部经济发展核心力量的地位。中国西部最具投资潜力的特大城市区位条件优越；基础设施功能完备；工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强；科技教育力量雄厚，人才相对富集；市场潜力巨大。最具投资潜力城市，全国第四，西部第一收入与支出人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易2011年全国各省及直辖市GDP增长率排名2005-2011年重庆市GDP走势内陆最具发展潜力城市GDP增值连续五年超14%，08年、09年、10年、11年GDP增幅居全国前五位。2005-2011年重庆市人均GDP走势2005-2011年重庆市城镇化率2011年重庆GDP总量超万亿增速高达16.5%增速第一收入与支出人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费人均GDP城市化率商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型，主题性的一站式消费中心、购物公园等极具个性消费的场所出现城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型收入与支出人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易2011年重庆主城区经济发展数据GDP(亿元)占全市GDP比例常住人口（万人）占全市常住人口比例人均GDP（元）城镇化率本币美元4482.5844.8%772.3125%580418984﹥80%转型商业模式，个性消费25%45%70%85%95%800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费人均GDP城市化率从城市化率来看，2010年主城九区整体城市化率超80%从人均GDP来看，2010年主城九区人均GDP超8000US$SHOPPINGMALL大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现由综合型商业到个性化消费模式商业的过渡期重庆商业发展重庆当前经济及城市化进程下商业发展方向收入与支出人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易重庆城市空间以主城为中心外扩发展空港茶园两江新区、CBD扩容，城市发展进入新阶段重庆将依托“一岛、两江、三谷、四脉”的地理条件，以主城区为中心，向四周扩张：北部地区：打造新中心区，与中南部老城区形成两大中心高地。东、西片区：重点扶持西永、茶园两大城市副中心。一岛：渝中半岛两江：长江、嘉陵江三谷：及由缙云山、中梁山、铜锣山、明月山4座山形成的3个山谷四脉：缙云山、中梁山、铜锣山、明月山收入与支出人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易城市建设和房地产市场的快速发展，促进了商业市场的扩张和升级。固定资产及房地产开发投资的平稳快速增长，促使重庆商业市场的不断扩张及提升。房地产投资在总投资中的占比为25%，投资结构合理，城市发展空间大，速度快，商业市场投资机会多。重庆固定资产投资总量和增长率优势非常明显，总量居中西部重要城市之首；重庆房地产开发投资平稳快速增长，2012年超过两千亿元，达到2015亿元。重庆市近年固定资产投资与房地产开发投资收入与支出人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易重庆商业市场发展呈快速增长势头，商业需求旺盛重庆近年社会消费品零售总额消费市场保持快速增长的良好势头，居民的基本生活消费能力非常强劲并不断提升，人均社会消费品零售额2010年首超超万元大关，商业消费需求旺盛。商业发展繁荣，社会消费品零售总额持续高速增长。住宿和餐饮业发展较为迅速。收入与支出人口构成P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易重庆商业消费结构已发生转变，享受型商品比重增加满足基本需求类的商品（食品类、服装类、日用品类等）零售额比重逐年减少，享受型商品（汽车类、家电类等）零售额比重逐年增加。商业需求逐步发生转变，由满足基本生活需求向追求生活品质需求转变，大件、享受型商品年销售呈逐年递增趋势。收入与支出人口构成重庆近年社会消费品零售趋势√√√√√√P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易重庆城镇化进程的加快，将刺激商业的消费需求。重庆市人口保持良好发展态势：常住人口继续回升；市内人口流动加大，市外外来人口持续增长，城镇化进程稳步推进。城市对外吸附力逐年加大，城镇成为人口聚集的主要方向，近几年来城镇化率平均增长幅度1.6%左右，人口向城市快速聚集和高度集中，将带来城市巨大的消费需求。收入与支出人口构成重庆近年社会消费品零售趋势年份户籍总人口（万人）常住人口（万人）比上年增长城镇人口（万人）比上年增长农村人口（万人）比上年增长城镇化率比上年增长外来人口（万人）20053169.162798.005.001265.9550.531532.05-45.8545.24%1.7%60.0620063198.872808.0010.001311.2945.341496.71-35.3446.70%1.5%65.4020073235.322816.008.001361.3550.061454.65-42.0648.34%1.6%74.2220083257.052839.0023.001419.0957.741419.91-34.7449.99%1.6%84.5020093275.612859.0020.001474.9255.831384.08-35.8351.59%1.6%96.3320103303.452885.0026.001529.5554.631355.07-29.0153.02%1.4%94.5220113329.812919.0034.001605.9676.411313.04-42.0355.02%2.0%121P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平城市概况经济运行城市建设商业贸易重庆市城市人口收入水平呈纺锤式结构，导致消费支出结构不同。低收入户、中等收入户、高收入户呈2:6:2比例，呈现不同需求态势。收入与支出人口构成项目最低收入户（10%）低收入户（10%）中等偏下户（20%）中等收入户（20%）中等偏上户（20%）高收入户（10%）最高收入户（10%）全年总收入（元）10271.3213771.3916773.7519664.3523631.4728872.0842138.85＃可支配收入89.1%91.0%91.1%91.9%92.2%92.0%92.4%工薪收入66.7%60.9%60.6%63.2%68.4%75.6%78.0%＃工资及补贴收入65.5%59.6%59.4%61.6%66.9%74.3%76.7%经营净收入2.7%4.0%7.1%4.8%5.4%2.3%6.5%财产性收入0.5%0.9%0.5%1.3%0.8%1.5%2.7%转移性收入30.2%34.2%31.8%30.6%25.4%20.7%12.7%低收入户（20%）主要以满足基本生活需求支出为主，主要体现在支出为食品、衣着和教育支出；中等收入户（40%）主要在满足基本生活需求支出的前提下，注重生活品质需求支出，在食品支出比重减少的同时，衣着、交通、教育支出增加；高收入户（20%）注重生活品质需求支出，衣着、交通、教育和家庭设备用品支出显著增加。最具投资潜力城市，全国第四，西部第一西部战略发展的桥头堡重庆城市空间以主城为中心外扩发展城市建设和房地产市场的快速发展，促进了商业市场的扩张和升级重庆商业市场发展呈快速增长势头，商业需求旺盛重庆城镇化进程的加快，将刺激商业的消费需求。GDP总量超万亿增速高达16.5%增速第一重庆商业消费结构已发生转变，享受型商品比重增加城市人口收入水平呈纺锤式结构，导致消费支出结构不同城市概况经济运行城市建设商业贸易人口构成收入与支出商业发展基础良好商业模式向个性化消费模式过渡商业消费向享受型发展重庆市经济发展环境小结P1/整体发展环境研究重庆市商业发展格局发展现状发展愿景解放碑商圈南坪商圈观音桥商圈杨家坪商圈沙坪坝商圈沙滨路商业北滨路路商业南滨路路商业茶园大学城传统商圈商业中心型社区商业滨江商业传统商圈：解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、南坪商圈建筑面积：450万平方；辐射范围：可辐射主城范围及周边城镇，商业成熟，可拓展性弱，城市主力消费场所。商业成熟度：商业已经成熟，各大商圈面临扩容。滨江商业:北滨路、南滨路、沙滨路建筑面积：规划约80万平方；辐射范围：主要辐射所在行政分区内消费人群，次要辐射邻近城区。商业成熟度：南滨路商业成熟度较高，其余处于规划发展阶段，未来发展潜力大。中心型社区商业：大学城、茶园建筑面积：约50万方辐射范围：主要以满足区域组团内生活配套需求。商业成熟度：北部商业由于政策利好，发展趋于成熟，南部商业处于发展中，尚未成熟。核心商业分布集中，外围商业滞后，城市商业进入外围开发阶段P1/整体发展环境研究重庆市商业发展格局发展现状发展愿景商业发展与城市发展同步，向“三北”区域集中发展传统核心商圈：－面积450万平方；－零售总额：450亿元－解放碑商圈－观音桥商圈－沙坪坝商圈－杨家坪商圈－南坪商圈在近年的商业发展与规划上，城市以南，商业发展缓慢，消费群体更多被传统商圈所吸纳；城市以北，商业发展迅速，商业规划相对独立但又互相关联互补。次级商圈:－面积：增加180万平方；－零售总额：120亿元以上；－茶园商圈－西永商圈－大渡口商圈－北碚商圈－渝北商圈－巴南商圈规划商业配套服务中心：－蔡家－大竹林－唐家沱－西彭商业发展与城市发展同步，向“三北”区域集中发展核心商业分布集中，外围商业滞后，城市商业进入外围开发阶段城市以南，商业发展缓慢，消费群体更多被传统商圈所吸纳；城市以北，商业发展迅速，商业规划相对独立但又互相关联互补。发展现状发展愿景商业发展以五大商圈+三大滨江商业为主，外围商业主力扩张以大学城、茶园为主。传统商圈商业辐射性、聚集度高商业扩张与城市发展方向一致重庆市商业发展格局小结区域发展环境研究P2/区域发展环境研究区域经济发展水平区域定位经济运行商业贸易产业布局三大板块：主城核心区二环经济带特色小镇片区南部品质居住和经济核心区李家沱片区花溪工业园区区龙州湾片区鱼洞片区区大江工业园区金竹工业园区巴南区划分为三大板块，目标建设“江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区”，在重庆“一小时经济圈”率先实现全面建设小康社会目标。巴南区—西南第一大区，二环经济核心P2/区域发展环境研究区域经济发展水平区域定位经济运行商业贸易巴南区—经济实力相对较弱，非热点发展区域2011年主城九区GDP排名区域GDP(亿元)人均GDP（美元）1渝北区767.8688372九龙坡区690.5498593渝中区665.29163474沙坪坝区560.2586745江北区516.52108366南岸区434.1688497巴南区395.167748北碚区303.0168959大渡口区149.857708近年来巴南区GDP增长趋势整体经济实力在主城九区中较弱，总体GDP贡献在主城九区中排名第七，人均GDP排名末尾。近三年区域发展较快，GDP及人均GDP近年增长明显。2011年主城九区GDP比重P2/区域发展环境研究区域经济发展水平区域定位经济运行商业贸易巴南区—商业发展水平低于主城其它商业发达区域2011年重庆巴南区经济发展数据GDP(亿元)占主城九区GDP比例常住人口（万人）占主城九区常住人口比例人均GDP（元）城镇化率本币美元395.19%93.4712%426356774﹥75%综合性商业形式、多种需求25%45%70%85%95%800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费人均GDP城市化率从城市化率来看，2010年巴南区城市化率75%从人均GDP来看，2010年巴南区人均GDP超6000US$商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等处于综合性商业模式发展期区域商业发展P2/区域发展环境研究区域经济发展水平区域定位经济运行商业贸易巴南区—商业进入快速发展期近年来巴南区GDP增长趋势2011年主城九区社零总额主城九区社会消费品零售总额（亿元）同比增长（%）渝中区414.2820.2九龙坡区318.1424.0江北区291.1425.8渝北区287.2024.7南岸区261.7026.5沙坪坝区246.9223.1巴南区138.0728.6北碚区103.2924.7大渡口区31.7720.4区域整体商业在主城九区中较弱，发展基数较低，在主城九区中排名第七。自2007年以来，商业发展速度开始提速，增长速度高于主城其他区域4%-8%。P2/区域发展环境研究区域人口及消费水平收入与支出人口构成主城九区2011年户籍人口情况主城九区常住人口（万人）城镇人口（万人）城镇化率（%）渝北区138.64104.1475.12九龙坡区111.6398.6588.37沙坪坝区104.3595.8291.83巴南区93.4769.6874.55南岸区78.9872.4791.76江北区77.6672.1392.88北碚区72.154.4475.51渝中区63.963.9100大渡口区31.5829.9894.93合计772.31661.2185.61巴南区城镇人口构成及未来规划人口组成现有人口（万人）

规划人口（至2020年）（万人）未来新增人口（万人）普通产业员工

14.239525.32普通上班者16.15政府公务员

0.8企事业单位人员

7.5自主经营者

8未成年11老年12总计69.689525.32目前城镇人口约69.68万人，常住人口约93.47万人，人口基数大，属于典型的大城市+大农村区域而在未来人口规划中，将新增25.32万人，人口增加主要来自市外人口流入和周边区县人口流入。巴南区—未来人口的增加，将带来强大消费力

P2/区域发展环境研究区域人口及消费水平收入与支出人口构成主城九区2011年城镇居民收入情况主城九区城镇居民收入（元）同比增长（%）渝中区2214614.7大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区2195415.0渝北区2195415.0巴南区2195315.02011年主城九区社零总额主城九区社会消费品零售总额（亿元）同比增长（%）渝中区414.2820.2九龙坡区318.1424.0江北区291.1425.8渝北区287.2024.7南岸区261.7026.5沙坪坝区246.9223.1巴南区138.0728.6北碚区103.2924.7大渡口区31.7720.4区域城镇人口收入相对较低，商业消费能力受限。巴南区—收入水平对商业消费力有较大影响

巴南区经济发展环境小结西南第一大区，二环经济核心人口的增加，将带来强大消费力收入水平对商业消费力有较大影响区域定位人口构成收入与支出商业发展水平相对较弱，发展速度快商业处于综合性商业模式发展期居民收入水平对商业发展形成制约商业发展水平低于主城其它商业发达区域经济运行商业进入快速发展期商业贸易P2/区域发展环境研究区域城市发展格局发展现状规划发展巴南区整体分为三大板块：李家沱板块——成熟中心居住区；李家沱片区商业氛围相对较浓，配套成熟中心区域龙洲湾板块——新政务、商务中心区龙州湾片区为新兴城区，新区府已正式在此办公，区域配套逐渐成熟鱼洞板块——老政务、商务中心及成熟中心居住区周边配套成熟，交通规划路网发达，目前的中心居住区。鱼洞城区大江工业园区金竹工业园区龙州湾片区花溪工业园区李家沱片区由“两点”独立发展向“三点”联片发展转变P2/区域发展环境研究区域城市发展格局发展现状规划发展主城核心区规划包括龙洲湾、鱼洞、李家沱、花溪、南泉、界石的全部区域及一品、南彭、惠民在二环以内部分，打造现代化的产业高地和现代化宜居城区，成为重庆南部重要增长极的核心载体。2015年，主城核心区建成区面积达到70平方公里，聚集人口达到70万人以上，经济总量占全区比重达到85%以上。李家沱板块——改造提升李家沱片区，按照现代商圈的要求，把李家沱打造成为重庆主城核心商圈之一。龙洲湾板块——龙洲湾建设成为立足巴南、辐射重庆主城南部的商务功能区，现代购物中心和公共服务中心。鱼洞板块——加快鱼洞城区风貌改造、形象提升，促进商业中心提档升级。未来发展重心仍是区域主城核心区，商业发展集中在李家沱—龙洲湾区域由“两点”独立发展向“三点”联片发展转变区域发展重心由“鱼洞”向“李家沱—龙洲湾”转移，商业发展重心随之转移。发展现状发展愿景区域发展由“李家沱—鱼洞”独立发展向“李家沱—龙洲湾—鱼洞”联片发展转变。商业扩张与城市发展方向一致商业扩张“同主城化”趋势加强巴南区商业发展格局小结区域主城核心区仍是发展重心，李家沱—龙洲湾区域是重点区域市场发展水平研究P3/区域市场发展水平研究区域商业发展水平李家沱商圈龙洲湾商圈鱼洞商圈区域商业发展规划核心商圈：龙洲湾市级商圈——重庆市城市副中心核心区，包括龙洲湾商业步行街、龙洲大道特色商业街、B区购物中心等内容，商业面积约150万平方米。李家沱市级商圈——重庆市级核心商圈，占地20平方公里，将被打造为集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐、市场、会展等于一体的现代商贸中心。其中，核心商圈以李家沱都和广场为中心，面积约3平方公里。商业中心区：鱼洞商圈——区级商圈，建设范围为北至鱼洞江滨路及鱼洞江滨公园，西至大江工业园区，南至箭河路，东至鱼洞大桥，面积约3平方公里，定位为都市枢纽商业中心，打造成特色商圈。规划发展发展现状P3/区域市场发展水平研究区域商业发展水平规划发展发展现状融汇半岛商业区李家沱中心商业区恒大城商业区总体概况——位置：地处巴南区南部，属门户区域，距南坪商圈11公里，杨家坪商圈7公里区域面积：4.5平方公里区域人口：常住人口约11万人

规划指标——商圈总面积：约20平方公里（范围：东至渝南大道，南至岔路口，西至融汇半岛滨江路，北至七公里半家具市场）核心商圈面积：约3平方公里（范围：以李家沱都和广场为中心，东至李九路口，南至土桥红光大道，西至李家沱长江大桥南桥头，北至滨江路所围成的区域）核心商圈总建面：约100万M2规划布局：2个大型购物中心，1个大型百货店;设置2个大型专业店、;布局1个五星级酒店，2个四星级酒店;1个大型休闲娱乐城;1个地下商业城;规划建设培育7条特色商业街区；升级改造1个大型农贸市场。P3/区域市场发展水平研究个案研究——李家沱中心商业区项目概况商业业态租金售价核心商业区P3/区域市场发展水平研究个案研究——李家沱中心商业区项目概况商业业态租金售价通过对调查项目的分析，根据业态出现的频次来看，餐饮类业态在项目商业当中占较大的份额；在频次上来说，建材类、服饰类、便利店入驻频次较高。详细见分析P3/区域市场发展水平研究个案研究——李家沱中心商业区项目概况商业业态租金售价通过对调查项目的分析，根据业态出现的频次来看，餐饮类业态在项目商业当中占较大的份额；在频次上来说，宾馆、建材类、服饰类入驻频次较高。P3/区域市场发展水平研究个案研究——李家沱中心商业区项目概况商业业态租金售价租金：30-80元/㎡/月售价：15000-20000元/㎡租金：300-500元/㎡/月售价:25000-30000元/㎡租金：100-200元/㎡/月售价:18000-22000元/㎡租金：150-250元/㎡/月售价：18000-22000元/㎡租金：30-100元/㎡/月售价：15000-18000元/㎡总体概况——位置：巴南区巴南大道（原李九路）北侧发展商：恒大地产集团

指标概况——总占地：约1000亩总建面：约118万M2商业建面：约8万M2居住人口：约4-5万人P3/区域市场发展水平研究个案研究——恒大城商业区项目概况商业业态租金售价P3/区域市场发展水平研究个案研究——恒大城商业区项目概况商业业态租金售价通过对调查项目的分析，根据业态出现的频次来看，餐饮类业态在项目商业当中占较大的份额；在频次上来说，家居装饰店（项目属于新建小区影响）、烟酒专卖店、房屋中介、茶楼/咖啡厅、药店