保利下沙项目产品细化建议报告

保利下沙项目产品细化建议报告报告逻辑项目土地属性市场环境特征项目整体定位当前市场客户特征项目产品配置项目规划设想商业与住宅各产品分布城市节点布置本项目核心价值挖掘唯一性20万平方米商业配套打造下沙第一城市性大规模综合社区超越性一线临江，钱江河道转向的开阔江景优于同区域其他地块通畅性副城范围，与传统市中心区域链接顺畅，交通可达性较强本项目市场定位方向引领下沙区域市场走向的中高档滨江景观新城本项目产品设置原则城市布局通过道路系统的合理布置，对各区块形成有效的串联和区隔，协调商业与社区、景观与建筑、建筑与建筑之间的相互关系。产品设定根据项目土地属性的突出特征，参考目前成熟市场的同时，寻求一定的突破性，确定目标客户属性，最终确定产品线类型。产品分布根据项目地块内各区块的位置特征、景观条件、区位价值等因素，确定各区块适合布置的产品线类型。节点控制通过对社区会所、社区商业、景观组团等重要城市节点的梳理，达到社区内部视觉效果的和谐美观以及生活动线的合理便捷。本项目产品线梳理本案主力客户改善性居住舒适型居住首次置业客户：70%-75%左右市区换屋客户：25%-30%左右适应产品蚂蚁工房、小面积2房传统面积2房二次置业客户：40%-45%左右多次置业客户：25%-35%左右传统3房、一线江景房一线江景房、联排45%左右55%左右首次置业客户：20%-25%左右传统3房户型配比面积段总体量总户数单身公寓5%50702449994082R25%7080122499.516332R15%9010073499.77733R30%120150146999.410884R157244联排10%28048999.8174本项目产品户型配比项目规划图解释户型配比建议及区位分布建议户型区域分布原则◢豪宅户型沿江分布◢舒适户型一线江景分布◢传统户型二线江景分布◢紧凑户型沿商业分布户型配比面积段总体量总户数单身公寓5%50702449994082R25%7080122499.516332R15%9010073499.77733R30%120150146999.410884R157244联排10%28048999.8174点式高层户型设计建议二梯二户豪宅标准打造建议本案的点式高层住宅采用二梯二户的标准层排布，单套面积在200-250平米之间，体现奢华、尊贵的豪宅体验满足南向三开间，北向辅助功能房设计尽量满足三个南向开间的功能房，并且采用横厅设计处理，270度观景效果，北向设置如空中庭院等辅助型功能空间，将东/西、南、北三面景观资源揽入室内空间北向设置观景电梯鉴于建筑北向的组团围合景观考虑，建议本案点式高层北侧采用景观电梯处理，以增强住户的入户体验，并将中心绿化景观引入高层建筑内部公共区域，提高了建筑的附加值道路系统分析建议——主入口主入口建议说明作为本案与城市空间的最重要的结点，地块北区的配套建筑无疑成为本案形象昭示的主要载体，建议可将样板段、售楼处设置在此，与入口门厅、会所和社区型商业一起形成多元化的、联动性较强的城市节点，在提高项目整体形象的同时，提高购房者对本案认同感，并起到快速去化的作用主入口建筑形态建议◢会所◢商业配套◢入口门厅◢样板段及样板房◢售楼展示中心道路系统分析建议——城市空间节点加强商业与住宅之间的节点景观由于在本案的道路系统设置中，城市道路将小区分为两个部分，并且将商业与住宅串联为一体，降低了整个住宅的居住品质，商业与住宅之间没能形成良好的空间序列关系；因此建议本案通过节点景观的处理，既能在视觉上区隔两者之间的关系，又能形成良好的过渡空间小户型公寓作为商业与住宅之间的空间过渡同样，在建筑方面，我们建议利用建筑来作为节点景观的处理，比如通过小户型公寓来起到商业、办公到住宅的空间过渡，并且在小户型公寓的建筑形态上，尽量能够融合办公建筑与住宅建筑的立面元素，作为空间视觉效果上的引导道路系统分析建议——联排社区入口与城市界面利用建筑退界形成良好过渡空间由于联排与高层之间的建筑形态特征差别较大，容易形成较为突兀的城市空间感，因此联排社区入口节点必须缓解这种感觉，使得空间序列能够形成一个良好的过渡，并增强联排别墅的私密性。因此建议提高土地利用，形成一定的建筑退界，利用植被绿化进行空间过渡，并营造出别墅社区的私享性，使其在视觉上远离城市的喧嚣增强联排建筑与城市界面的区隔为了保证别墅住户的私密性，减少城市道路对别墅住户的噪音、人流等干扰，建议本案在联排建筑与城市道路的界面处进行绿化景观的营造，比如运用乔木在视觉上进行阻绕等措施，来提高别墅社区的居住品质◢建筑沿街面采用绿化景观处理，使别墅与城市之间保持一定的距离◢主入口、售楼处利用绿化进行退界，并利用植被绿化铺装，提高了别墅社区的私密性道路系统分析建议——联排社区入口与城市界面联排产品规划调整建议西侧联排采用组团排布方式将传统的阵列式排布建筑进行组团围合，形成提供邻里活动空间的公共庭院,拉近人与人之间的尺度，丰富了人类情感交流的空间；同时将两栋建筑进行小围合，单独设置入户方式，形成相对独立的街区，便于管理，保证住户的安全利用水景将联排别墅进行岛屿状规划由于水系的引进处理，本案西侧的联排间距过于窄小，私密性较差，且水系面积牺牲了联排别墅的花园，其舒适度受到一定的影响，本案建议利用水系将联排围合成岛屿状，增强水系景观的灵动性，增强了住户与水的接触面，提高水景的利用价值联排产品规划调整建议组团围合整体下沉抬高花园将传统的阵列式排布建筑进行组团围合，形成提供邻里活动空间的公共庭院,拉近人与人之间的尺度，丰富了人类情感交流的空间；同时将两栋建筑进行小围合，单独设置入户方式，形成相对独立的街区，便于管理，保证住户的安全组团围合整体下沉抬高花园联排产品规划调整建议将单个组团建筑整体开挖下沉，与路面形成高差，丰富道路立体层次感的同时，可以营造地下庭院、地下车库等户型功能组团围合整体下沉抬高花园联排产品规划调整建议依托整体的下沉，将花园和入户进行抬高，增强了住户的入户体验，并通过花园外侧绿篱的处理，保证了花园的私密性景观分析建议轴线景观的设计建议轴线景观有利于提高社区景观的联动性，能够协调、融合不同景观节点的设计风格，并将一个体量较大的社区串联起来，加强社区的整体性效果；因此建议本案采用中轴线的景观设计，提高南北地块的景观联动性，既南区别墅的水景借到北区组团景观中，也将南侧的滨江公园景观引入小区内部，起到借景作用堆坡景观处理建议为了丰富本案的景观层次，同时从视觉上将南侧滨江公园引入小区景观，建议本案北区的组团围合景观进行堆坡处理，在视觉角度上与滨江公园齐平，达到景观连通的效果滨江会所增强江景效果在南侧滨江公园设置临江会所，形成滨江广场，提供咖啡吧、西式简餐等餐饮娱乐配套，享受极致的观景享受建筑立面设计原则建议具有视觉冲击力的超现代江景豪宅对于江景豪宅而言,视觉冲击力尤为重要,无论是在建筑风格上还是色彩处理上,既要与城市整体风格相协调统一,又要符合江景房的尊贵、奢华、大气的建筑特性，同时还有富有时代感，打造超现代气息的立面效果沿承保利传统风格本案是保利在杭州的第一个项目，对于市场的拓展和企业形象的展示要求颇高，通过传承保利一贯的建筑风格，能够增强市场对于保利的价值认同和品牌认可，因此我们要在保利传统、经典的建筑风格中进行挖掘研究符合城市整体形象,凸显区域标杆区域形象匹配度也直接影响了楼盘在该区域的受关注度，因此无论本案采用何种建筑立面风格还是色彩搭配，都必须与城市整体景观相协调建筑细节构件符合流动的江水特征除了建筑立面与色彩搭配以外，一些细节构件也要符合流动的江水特征，比如阳台的流线型特征、建筑转角处的弧形处理等核心价值江景资源中