建设工程成本计划与控制实例分析课件

建设工程成本计划与控制实例分析

10.1.1工程概况

某单位综合办公楼由某建筑公司承包施工，工程合同工期为360天，土建部分总价2488.50万元，安装部分1500万元，工程概况如下：1.建筑概述（1）本综合楼总建筑面积11459.82㎡，平面形状呈扇形，东西向平均长度约为52，南北向平均长度约为30m，地下一层，面积为1541.12㎡；地上六层，每层面积约为1500㎡。（2）建筑总高度22.45m，地下室层高为4.7m，首层层高为4.2m，2～5层层高为3.6m，顶层层高为3.9m。（3）综合楼工程地处市区，占地面积约2500㎡，三边与现有建筑相邻，出入工地只能走西侧路大门。10.1.1工程概况

2.工程结构情况（1）本工程为钢筋混凝土框架结构。（2）工程桩采用混凝土钻孔灌注桩，桩径600mm，共129根（另加3根试桩）。（3）基础底板厚450mm，底板埋深约5.8m，承台厚度1200～2580mm不等。（4）工程混凝土强度等级基础底板地下室墙C35、P6，地下室柱梁板混凝土强度等级C35，柱标高－4.700～+4.150m，混凝土强度等级为C40，柱标高+4.150m以上混凝土强度等级为C35，梁、板及楼梯均用C35，水箱、水池为C30、P6，基础垫层用C10。（5）墙体材料：主要为轻质砂加气混凝土砌块，以专用胶粘剂砌筑，分采用轻钢龙骨石膏板墙体。10.1.2工程承包合同情况

1.承包方式根据承包内容，各项作业实行包工包料、包安全、包质量、包工期、包文明施工等。2.质量标准承包方施工的工程质量必须达到国家和省市的有关质量验收评定标准。工程质量必须达到“白玉兰”奖，如达不到，结算按30元/m2罚款。10.1.2工程承包合同情况

3.合同价款与支付（1）合同价款3988.50万元，结算按实际工程量及定额文件规定，按实结算。（2）本工程按当地现行建筑安装工程定额规定结算，取费标准按二类工程，总价下浮5.48%。钢筋、商品混凝土、砖、砂石料等主要材料单价按投标时“工程造价信息”提供的指导价结算，装饰及安装主材设备采购之前报品牌、单价（必要时提供样品），按建设单位确认价格计算，土方外运单价45元/m3。10.1.2工程承包合同情况（3）工程付款：工程进度款的支付是根据按月核实实物工作量，每期支付经核实的实物工作量的90%。工程通过竣工验收达到备案质量等级要求后支付至本合同总价的95%，除工程结算经审计后取结算价的3%作为保修金外，余款一次付清。在竣工验收满1年后15d内支付保修金的50%，另外50%保修金在竣工验收满2年后15d内支付。10.1.2工程承包合同情况4.工期考核（1）工程合同工期360d。工期考核以合同工期为准。（2）因不可抗力的原因或重大设计变更及工程量增加影响工期，由乙方申请，甲方签证后，工期相应顺延。（3）因乙方原因造成竣工延误，每逾期一天按总造价的0.04%罚款。10.1.3工程施工流程1.施工总体顺序（1）本办公楼为一幢地下一层、地上六层的钢筋混凝土框架结构建筑。（2）总体施工顺序为先进行工程桩及基坑围护桩施工，然后进行并点降水，坑内支撑、土方开挖、基础结构和上部结构施工、内外装饰施工、水电风等安装施工。（3）砌体工程安排在主楼结构底层拆除排架、模板后进行。（5）待外墙施工安排，脚手架拆除后进行室外总体施工。10.1.3工程施工流程2.总体施工流程开工测量放线临设布置试桩硬地坪施工工程桩基施工挖土施工（包括坑内支撑）基础地下室施工上部结构施工安装、装饰施工总体施工绿化施工现场清理竣工围护桩基施工井点施工10.1.4办公楼工程项目成本预测

（一）工程项目造价组成分部工程预算造价/万元占预算造价比例（%）施工安排情况钢筋混凝土结构732.818.37自行施工基坑围护工程1583.96分包土方、井点工程81.582.05分包钻孔灌注桩152.543.82分包砌筑结构工程288.587.24分包装饰工程107526.95分包小计2488.5062.39土建总产值安装（估）150037.61安装公司总造价3988.5110010.1.4办公楼工程项目成本预测（二）办公楼项目土建工程成本预测针对项目管理成本的普遍现状，结合本工程具体情况，办公楼土建项目经理部集思广益，同时借鉴、学习其他项目的一些做法，对项目的成本组成进行了细致分析，预测确定了项目的成本目标：工程预算收入2488.50万元，成本目标支出2458，82万元。10.1.4办公楼工程项目成本预测（三）项目成本目标将上述土建工程成本预测情况汇总，并加上计划利润38.66万元，扣除让利42.27万元，确定办公楼土建工程目标盈利30.07万元。其构成情况详见表10-2。10.1.4办公楼工程项目成本预测项目预算成本成本目标降低额（+）超支额（－）降低率占本项预算成本占总预算成本人工费545031739494－194463－35.68%－0.78%材料费22643491720160+544189+24.03%+2.19%结构件26791632765070－85907－3.21%－0.35%周转材料费380058902228－522170－137.39%－2.10%机械使用费530814194694+336120+63.32%+1.35%措施费4507460000－14926－33.11%－0.06%施工间接费6387371806853－1168116－182.88%－4.69%分包工程1697245115567115+1405336+8.28%5.65%开办费367470+36747100.00%0.15%工程预算成本合计2409242423755614+336810－0.36%－0.34%利润3866000+386600税金8286738286730全同让利－4226970－422697合计2488500024584287300713+1.21%+1.21%10.1.4办公楼工程项目成本预测（四）影响工程项目成本的因素分析（1）工程预计总造价3988.51万元，其中钢筋混凝土结构清包部分732.8万元，仅占总造价的16.33％。由于自行产值的绝对额较小、所占的比重较小，相应地增加了单位固定成本，使创利的空间受到了一定的限制。（2）项目总价让利5.48％，钢筋混凝土结构自行产值中让利额约为42.27万元。此外，在招投标时约定须支付有关单位总包服务费80万元，经淡判安装承担40万元，因此，钢筋混凝土结构清包部分的实际让利额：利额为82.26万元，让利率达到11.2％。10.1.4办公楼工程项目成本预测（3）为确保工程的及时完工，势必需要增加各项成本费用，特别是降低了自购周转材料的周转次数，即大大提高了周转材料费的成本支出。（4）合同规定工程质量必须达到“白玉兰”奖，否则以30元／m2罚款，计金额34.38万元。另外合同又规定项目管理须达到市文明工地标准，否则以10元／m2罚款，计金额11.46万元。由此，项目为争取达标，在人工、材料费等方面，亦将增加成本支出。10.1.4办公楼工程项目成本预测（5）项目地处市中心繁华地段，又在原学校范围之内，施工场地相当小，将在以下几个方面多支出成本：①因为没有足够的施工场地，钢筋只能采用外加工140元／t，比自行加工多支出一半费用，按1000t计算，多支出构件费7万元。②场地小，无法安置60HC轨道式塔吊，只能用70HC内爬式塔吊，两者租费相差14500元／月，按3个月计算，多支出机械费4．35万元。10.1.4办公楼工程项目成本预测③场地小无法搭设足够的临时设施，工人的住宿、食堂只能借用场地以外的住房，外借费750元／m2，而自行搭设费用为450元／m2，按外借的400m2计算，多支出临时设施用12万元。④由于工地三面紧邻现有设施，一面紧靠马路，项目将多支出一部分搭建安全围护设施的费用。10.1.4办公楼工程项目成本预测（6）合同规定材料价格结算按投标时材料市场指导价，而工程开工后部分材料价格已上涨。例如：成型钢筋投标定价2647元／t，而施工期间市场原材料价格已达到2650元／t，加上加工费140元／t，钢筋亏损143元／t。另外，按照目前的市场行情，标准砖、多孔砖及砂石料等大宗材料价格也呈上涨趋势，到时将增加材料成本的支出。10.1.5办公楼工程项目成本控制措施（一）建立承包管理责任制针对项目成本管理所面临的现状，工程项目实行承包管理，落实承包管理责任制，明确项目管理人员职责范围。

1．项目经理

2．项目副经理

3．项目工程师

4．项目经济师10.1.5办公楼工程项目成本控制措施5．计划、预算、财务部6．工程部7．材料设备部

8．技术部

9．质量安全部

10．综合办公室10.1.5办公楼工程项目成本控制措施

（二）制订项目成本控制的措施（1）人工费方面，除了清包估点工8％系数包干以外，实行承包范围内人工费按现行定额一次彻底包干锁定。另外对于工程的质量、文明施工、工期等奖罚制度反映于分包合同中，将有力地保证总包合同中指标的完成，也转嫁了一部分风险。（2）周转设备材料(包括脚手架)损耗赔偿实行清包队伍6元／m2包干，将有效控制周转材料费的支出。10.1.5办公楼工程项目成本控制措施（3）内外墙体砌筑结构施工、内外粉刷、细石混凝土地坪及外墙涂料等采用双包形式，使这部分以往亏损的施工内容不但不亏损，还有2.52％的上下价差。（4）由于结构工期紧，原本施工方案自购木模需配置3套，经过讨论研究，现决定优化木模的周转方案，同时加强施工管理，做好回收和利用，争取只配置2套半，少用木模40m3，少买夹板1250张，减少周转材料费11.05万元的支出。10.1.5办公楼工程项目成本控制措施（5）优化机械配置方案，用2台井架吊篮代替施工电梯，可节约机械租赁费10万元。（6）钢筋混凝土结构与砌筑结构双包采用同一家队伍，避免交叉施工中施工内容的互相扯皮，降低总包管理难度，间接节约成本的支出。（7）加强二次经营，正确处理与业主、监理的关系，注重工程修改及增加账的签证，保证项目的预算收入，提高资金的回收率。10.1.5办公楼工程项目成本控制措施（8）做好总包管理，加强与分包队伍的谈判力度，对于装饰、安装争取较高比率的总包管理费和收取应收的配合费。（9）提高每位管理人员的成本意识，确定成本目标以后，在施工过程中时刻对两算进行跟踪，动态对比，将两算对比的结果指导性地反映在工程施工中，确保项目实际成本不突破成本目标。10.1.6成本核算与分析（一）项目实际成本核算项目预算成本计划成本实际成本实际与预算降低额（+）超支额（－）实际与计划降低额（+）超支额（－）人工费545031739494853600－308569－114106材料费26434917201601839400+424949－119240结构件费用267916327650702234300+444863+530770周转材料费380058902228666100－286042+236128机械使用费530814194694250500+280314－55806措施费450746000036500+8574+30500施工间接费63873718068531407700－768963+399153分包工程169724511556711516147400+825051－580285开办费3674700+367470工程预算成本合计240924242375561423435500+656924+320114利润38660000+3866000税金82867382867382867300全同让利－4226970－4226970安装、装饰工程配合费收入5456000+5456000合计2543060024584287242641731166427+32011410.1.6成本核算与分析（二）项目成本盈亏情况分析

1．人工费预算收人54.50万元，计划支出73.95万元，实际成本85.36万元，超支30.86万元，占本项的56.62％。除成本预测分析的人工费单价差是主要原因外，清包人工涨价是很大的因素。劳务队伍前期合同单价28元／工日，赶工期间提高到30元／工日，增加人工费支出4万元。另外现场估点工发生了2387工日，占定额工的8.8％，按合同单价30元/工日计算，支付费用7.2万元，这也是人工费超支原因之一。10.1.6成本核算与分析

2．材料费预算收入226.43万元，计划成本172.02万元，实际成本183.94万元，降低42.49万元，占本项18.76％。其原因是成本预测中分析的商品混凝土数量节约及单价差。因商品混凝土搅拌站提供泵车，材料价格有所上涨，但该部分费用在机械使用费中得到补偿。10.1.6成本核算与分析3．结构件费用预算收入267.91万元，计划成本276.51万元，实际成本223.43万元，降低44.48万元，占本项16.60％，该工程成型钢筋用量较大，成本预测时分析该分项亏损缺口很大，施工中列为重点控制对象。采取的措施一是减少钢筋损耗，取得绑扎成型钢筋与采购原材料的量差2.5％；二是将钢筋制作外加工改为现场加工制作，每吨只需支付70元即可。同时对其他结构件的采购，项目管理人员都坚持货比三家、价廉物美的原则确定供货单位，使项目最终结构件成本低于计划成本。10.1.6成本核算与分析4．周转材料费预算收入38.0l万元，计划成本90.22万元，实际成本66.61万元，超支28.6万元，占本项75.24％。从预算定额来说，周转材料亏损是在正常范围内，关键是实际施工时是否参照成本目标来控制。为此项目部经理在实际施工中优化施工方案，一切从降本增效出发，尤其在模板配置上，取消主楼和辅楼同时配模板的施工方案，先做主楼再做辅楼，仅七夹板实际比成本目标少用1394张，减少成本支出9.83万元；木模少用31.66m3，减少支出3.7万元；安全设施上利用其他项目退下来的竹笆，加以整理继续使用，就比原计划少用2734张，减少成本支出4.7万元。仅上述三项材料就减少成本支出达l8.23万元。另外通过缩短脚手管的租赁时间等减少成本支出5.4万元，因此综合楼土建工程周转材料费支出比计划支出减少了23.63万元。10.1.6成本核算与分析5．机械使用费预算收入53.08万元，计划成本19.47万元，实际成本25.05万元，降低28.03万元，占本项52.8％。主要原因是按定额规定计算的商品混凝土泵车费用l4.5万元，由商品混凝土搅拌站提供泵车，其费用已含在商品混凝土单价内，故在机械费中反映盈利；其次是机械取费在定额基础上，按定额文件加收现行价与定额价之间的差价，属于定额差因素。10.1.6成本核算与分析

6．施工间接费预算收入63.87万元，计划成本180.69万元，实际成本140.77万元，超支76.9万元，占本项120.4％。但比计划成本降低39.92万元。分析原因一是临时设施方面，收入11.27万元，计划支出80万元，实际发生35.7万元；二是土建部分工期拖延，造成管理人员费用增加13.91万元；三是通过资金及时回收，收取资金利息13.29万元，抵冲了部分施工间接费支出。10.1.6成本核算与分析7．分包工程预算收入l697.24万元，计划成本l556.71万元，实际成本1614.74万元，降低82.5万元，是整个工程项目盈利的主要原因，其盈利原因是上下家结算实行分离。如防水工程与建设单位结算价81.94万元，而与分包结算价29万元，相差52.94万元。在与业主确定分包工程价格的同时，要求分包单位报价，并选择多支队伍进行比价，最终选择施工条件相似、施工质量较好、价格更便宜的队伍。但由于部分分包项目由甲方指定队伍分包，难以压价，导致分包工程的实际成本支出高于计划成本。10.1.7成本管理总结1．对该办公楼工程项目成本管理的经验总结（1）加强二次经营，注重工程修改及增加账签证工作，使土建造价在结算中得到增加，尽管其中有相当一部分是属于实物量的增加账，但也有一部分是通过谈判及赢得业主好评后增加的费用，如绿化工程配合费等。（2）通过总承包管理，增收总包配合费来补偿由于总包管理而发生的成本支出，共收到配合费54.56万元，占总包产值的2.23％。（3）以成本目标为基础，加强成本过程控制，努力降低成本消耗。10.1.7成本管理总结

2．今后工作的改进方向（1）对外包工管理中的估点工签证管理不严，尽管合同中明确8％包干，但实际发生仍超出指标，主要是前道工序落手不清，后道工序跟上去整改，没有在前道工序结算时全部扣除后继续整改发生的费用。（2）外租周转设备材料使用和保养不力，造成赔偿费用较大，实际赔偿10万元，折合11.1l元／m2，超出项目经理部近几年平均水平10元／m2，是项目对现场材料动态管理不到位造成的。（3）质量管理还存在缺陷。10.2某住宅开发项目成本控制案例10.2.1项目概况10.2.2项目一期工程各阶段成本概况10.2.3项目各阶段的成本控制措施10.2.4项目成本控制经验总结10.2.1项目概况

某项目总建筑面积53万平方米，其中地上建筑面积44.73万平米。一期洋房区占地约6万平米，住宅面积约13万平米，以两房和三房为主，少量四房和五房，面积从80到200平米不等，主力户型90到140平米，2008年10月开盘销售。一期住户5000户，配套车位近2500个。小区综合配套完善，建有综合商业和娱乐会所。本项目以简约英伦风情与现代手法相结合的设计风格为主体定位。10.2.2项目一期工程各阶段成本概况（一）项目前期策划阶段的成本测算与控制本项目获取土地的时间为2007年7月，土地价格4亿元，规划地上建筑面积44.73万平米，楼面地价900元/平米。住宅类滚动开发项目的成本利润率不能低于15%，而此类产品的可销售面积通常为地上建筑面积的80%左右。

10.2.2项目一期工程各阶段成本概况按照5000元的销售价格，80%的可销售率，得出按建筑面积分摊的销售单价为4000元，反算出项目可接受最高单方成本为3400元。这3400元的单方成本中，楼面地价需占用900元，摊到地上建筑面积的每平米前期工程费、基础设施费、建安工程费、政府收费、管理费用、财务费用和销售费用，合计不能超过2500元。按各项费用占成本的比例进行测算，得出如下的静态成本测算表。10.2.2项目一期工程各阶段成本概况序号项目名称测算比例（%）单位成本（元/平米）合计（万元）（单位成本×44.73万平米）1土地成本26.5%900402572前期工程费3.0%10245623基础设施费4.5%15368444建安工程费50.0%1700760415政府收费5.0%17076046管理费用3.0%10245627销售费用3.0%10245628财务费用5.0%1707604合计100%340015203710.2.2项目一期工程各阶段成本概况（二）项目设计阶段的成本控制设计之初与设计单位进行了沟通，对于项目的经济性提出了要求设计单位从一开始就有了比较明确的定位，本着经济实惠的原则进行选择。在设计进行的同时，甲方测算人员不断根据新的设计方案进行测算，及时与设计单位沟通和协调，通过甲方与设计单位的共同努力，基本达到了本阶段目标成本控制的效果。10.2.2项目一期工程各阶段成本概况（三）项目施工阶段的成本调整该项目于2007年底开工，在建筑施工阶段遭遇了2008年房地产市场骤冷为了应对房地产市场的突发变化，项目公司向总公司申请将原计划的“毛坯交楼”改为“精装修交楼”，希望通过提高交楼标准，增加产品附加值，促进销售。总公司经过慎重研究，同意了项目公司的要求。10.2.2项目一期工程各阶段成本概况（四）项目一期结算情况该项目2009年内的签约均价达到了7026元，但是因为2008年10-12月期间低价促销价格定位太低，推出的货量又较大，一期整体经济效益并不理想。10.2.2项目一期工程各阶段成本概况序号项目名称测算比例%单位成本元/平米结算成本元/平米结算比例%1土地成本26.5%90090021%2前期工程费3.0%102591%3基础设施费4.5%1532666%4建安工程费50.0%17002,54160%5政府收费5.0%170672%6管理费用3.0%1021233%7销售费用3.0%1021073%8财务费用5.0%1701504%合计100%3,4004,213100%10.2.2项目一期工程各阶段成本概况通过对比各分项数据可以看出，除了因为提高交楼标准而增加的建安工程费之外