公司物业管理办法

公司物业管理办法一、总则

1.制定目的与依据

本办法旨在规范公司物业管理行为，保障公司物业的正常运行与维护，提升物业服务质量，根据国家相关法律法规及公司实际情况，特制定本办法。

2.适用范围

本办法适用于公司所有物业资产的管理、使用、维修、保养及物业管理相关活动。

3.物业管理原则

公司物业管理遵循合法、合规、高效、节约、环保的原则，确保物业资产的保值增值。

4.物业管理部门

公司设立物业管理部，负责公司物业资产的日常管理和维护工作。

5.物业管理职责

物业管理部门应履行以下职责：

a.制定和完善公司物业管理制度；

b.负责物业资产的购置、租赁、出售、报废等事务；

c.组织实施物业维修、保养工作；

d.监督物业管理服务外包单位的工作；

e.负责物业费用的收支管理；

f.处理物业投诉和纠纷；

g.组织物业安全检查，确保物业使用安全。

6.物业管理要求

a.物业管理部门应定期对公司物业资产进行巡查，发现问题及时整改；

b.物业管理部门应建立完善的物业档案，记录物业资产的购置、维修、保养等信息；

c.物业管理部门应加强与其他部门的沟通协作，确保物业管理工作顺利进行；

d.物业管理部门应定期对物业管理人员进行业务培训，提高物业管理水平。

二、物业资产购置与处置

公司在购置新物业资产时，会根据业务发展和市场需求，进行充分的市场调研和评估。这个过程就像我们买房子一样，要看看房子的位置、质量、价格等，然后决定是否购买。

1.购置流程

公司的物业购置流程通常是这样的：首先，由物业管理部提出购置申请，然后进行市场调研，评估物业的价值和潜力。接着，相关部门会进行讨论，如果大家都觉得这个物业值得购买，就会报给公司领导审批。领导批准后，就开始进行谈判、签约、付款等一系列手续。

2.购置注意事项

在购置物业时，公司会特别注意以下几点：一是物业的地理位置是否有利于公司业务发展；二是物业的质量是否符合公司标准；三是物业的价格是否合理；四是物业的产权是否清晰。

3.处置流程

当公司不再需要某处物业时，会进行处置。处置流程与购置类似，也需要物业管理部提出申请，然后进行评估、讨论、审批。审批通过后，就开始寻找买家，进行谈判、签约、收款等环节。

4.处置注意事项

在处置物业时，公司会注意以下几点：一是选择合适的时机，尽可能实现物业的价值；二是确保交易过程公开透明，避免出现利益输送；三是及时办理产权转移手续，确保交易安全。

5.现实案例

前几年，公司曾购置了一栋位于市中心的大楼作为办公场所。由于位置优越，公司的业务得到了快速发展。但随着业务拓展，公司发现这座大楼的空间已经无法满足需求。于是，公司决定出售这座大楼，并在郊区购置了一块更大的土地，计划建设新的办公楼。在处置过程中，公司充分考虑了市场行情和买家需求，最终以合理的价格成功出售了大楼。

三、物业使用与维护

物业公司买了房子或者租了地，接下来就是要用这些物业开展业务，同时还得维护好，让它一直保持良好的状态。这就跟我们自己住的房子一样，得经常打扫打扫，坏了的东西要及时修。

1.物业使用

公司的各个部门就像是一家人的不同成员，每个部门都有自己的房间（办公区域）。物业管理部门得确保这些房间门能打开，灯能亮，网络通畅，空调冬暖夏凉。如果有部门需要调整办公空间，物业管理部门就得帮忙安排，就像家里搬家一样，得把东西搬来搬去，布置好。

2.维护保养

物业就像一辆车，得定期检查保养，才能跑得久。物业管理部门会定期检查楼里的消防设施、电梯、水电系统等，确保它们都正常工作。如果发现问题，比如电梯突然不工作了，物业管理部门就得赶紧找维修师傅来修，不能让员工爬楼梯上班。

3.维护案例

去年夏天，公司一栋楼的空调系统出现了故障，整个楼层热得像个蒸笼。物业管理部门发现这个问题后，立即联系了维修公司。维修师傅加班加点，终于在天黑前修好了空调，保证了第二天大家能正常上班。

4.维护费用

维护物业得花钱，这些钱得从公司的预算里出。物业管理部门得精打细算，不能乱花一分钱。他们会比较不同维修公司的报价，选择性价比高的服务。

5.物业安全

安全是物业管理的头等大事。公司会定期进行安全检查，比如检查消防设施是否完好，逃生通道是否畅通。如果有安全隐患，必须立即整改，不能有任何马虎。就像家长看孩子一样，得时刻注意安全，不能让孩子受伤。

四、物业租赁管理

公司有时候会把一些物业租给别人，或者从别人那里租物业来用。这就涉及到物业租赁的管理，得有一套说法和做法，确保双方都满意。

公司有个部门专门负责租赁这些事儿，他们会像房产中介一样，帮助公司找到合适的租客或者租到合适的物业。租赁的时候，他们会考虑几个重要的事情：

首先是租金。得根据物业的位置、大小、市场行情来定一个合理的租金，不能太高，免得租不出去；也不能太低，否则公司就亏了。

其次是租期。得确定租多久，是短期还是长期。长期租约可能给公司带来稳定的收入，但也要考虑到市场的变化，不能太死板。

再就是合同。得有一份详细的租赁合同，里面写明了租金、租期、维修责任、违约条款等等，双方签了字，就有了法律效力。

还有物业的维护。公司租出去的物业，得保证基本的设施运作正常，水电供应稳定。如果租客反映有什么问题，公司得及时处理，不能让租客觉得被忽视了。

记得有一次，公司把一栋楼的一层租给了一家餐饮店。开始的时候，一切都很顺利，但后来餐饮店反映说楼上的排水系统有问题，导致他们店里经常出现积水。公司知道这个情况后，立刻派人去检查，发现是楼上的一家公司装修时改动了排水管道。公司协调了楼上楼下，最后解决了这个问题，保证了餐饮店的正常营业。

五、物业费用收支管理

物业公司管理物业，得花钱，也得收钱。这就像家里的开销和收入一样，得精打细算，确保收支平衡，最好还能有点节余。

物业费用主要包括两部分，一部分是物业的维护费用，比如修修补补、水电费、清洁费等；另一部分是物业的租赁收入，就是租客给的钱。

公司设了个专门的账本，用来记录物业费用的收支情况。每个月，物业管理部门都会统计一下这个月花了多少钱，收了多少钱。他们会仔细核对账单，看看电费是不是比上个月多了，是不是哪里出现了浪费；租金收入有没有按时到账，租客有没有拖欠。

如果有费用超出了预算，物业管理部门就会进行调查，看看是不是哪里出了问题。比如有一次，公司发现某个月的电费比预期高出了很多，后来发现是楼里的某个设备出现了故障，一直在消耗电力。找出问题后，公司及时修好了设备，避免了更多的损失。

在收入方面，如果租客按时交租金，一切都很顺利。但如果租客拖欠租金，物业管理部门就得采取措施，比如提醒租客，甚至通过法律途径追讨租金。就像家里催收水电费一样，得确保自己的权益不受损失。

此外，公司还会定期对物业费用进行审计，看看账目是否清晰，收支是否合理，确保每一分钱都花得明明白白。这样做，不仅对公司负责，也对所有股东和员工负责。

六、物业管理服务外包

公司有时候会把一些物业管理的活儿外包给专业的物业公司，就像我们家里有时候会请个小时工来打扫卫生一样，为了省事儿，也为了专业。

外包的公司通常是专门做物业管理服务的，他们对这一行很熟悉，知道怎么管理物业才能既省心又高效。公司会跟他们签订合同，明确哪些事情是他们负责的，比如清洁、安保、绿化等。

记得有一次，公司的一栋大楼需要做外墙清洗，这是一项比较危险的工作，公司就决定外包给一家专业的清洗公司。他们有专业的设备和人员，能够确保清洗工作的安全和质量。公司跟他们沟通了清洗的标准和时间，清洗公司就按照要求完成了工作，大楼焕然一新，公司也很满意。

外包的好处是，公司可以节省人力成本，不需要自己招聘专门的物业管理人员。但外包也有风险，如果外包公司不够专业，可能会出现管理不善的问题。所以，公司在选择外包公司时，会非常慎重，会考察他们的信誉、服务质量和价格。

公司还会定期对外包公司的服务进行检查，确保他们按照合同条款提供服务，如果发现问题，会及时提出，要求外包公司整改。就像我们监督小时工打扫卫生一样，得确保家里的卫生达到我们的标准。

七、物业投诉与纠纷处理

物业管理工作做得好，大家都满意；万一出了问题，就得面对投诉和纠纷。公司对待这些事情，就像对待家里的抱怨和争吵一样，得认真对待，及时解决。

每当有投诉发生，物业管理部门就像侦探一样，要调查清楚事情的来龙去脉。他们会听取投诉人的意见，也会去现场查看情况。比如，如果有员工反映办公室的照明不好，物业管理部门就会去检查灯泡是否需要更换，电路是否正常。

对于纠纷，公司会尽量采取调解的方式解决。就像邻居之间有了矛盾，大家坐下来谈谈，找到双方都能接受的办法。如果纠纷涉及到法律问题，公司也会请法律顾问来帮忙，确保处理结果合法合规。

有一次，公司的一个办公区域因为装修引发了噪音投诉。物业管理部门立即介入，协调装修公司和受影响的部门，调整了装修时间，确保不影响大家的正常工作。同时，物业管理部门也向受影响的员工解释了情况，取得了他们的理解。

公司非常重视客户和员工的满意度，所以物业管理部门会定期收集反馈，看看大家对物业服务的满意程度。如果发现问题，他们会及时改进，避免小问题变成大纠纷。

八、物业安全与应急预案

物业安全就像家里的安全一样，是最要紧的事情。公司对物业安全非常重视，会定期进行安全检查，制定应急预案，确保万一出了事，能够迅速应对，减小损失。

公司会像警察巡逻一样，定期检查物业的安全设施，比如消防器材、安全出口、监控系统等，确保它们都能正常工作。如果发现有问题，会立即修复或更换，不能有任何马虎。

有一次，公司的一栋大楼的消防报警系统突然响了，虽然是个误报，但物业管理部门立刻启动了应急预案，组织人员进行了疏散演练，确保每个人都知道在紧急情况下怎么安全逃生。

应急预案就像是家里的应急包，得知道放在哪里，里面的东西是什么，怎么用。公司的应急预案包括了很多情况，比如火灾、地震、停电等，每种情况都有对应的应对措施。

物业管理部门还会定期组织员工进行安全培训，教大家怎么使用消防器材，怎么进行自救互救，就像学校里的安全教育课一样。通过这些培训，员工们能够增强安全意识，提高应对紧急情况的能力。

公司也会跟当地的消防、救援等部门保持联系，万一出了大事，能够第一时间得到支援。这样，无论是平时的小问题，还是万一发生的大事故，公司都能够有所准备，保障员工和物业的安全。

九、物业环境管理与绿化

物业的环境管理就像是家里的卫生和绿化，得保持干净整洁，还得有点绿意，让人住得舒服。

公司会定期清理物业的公共区域，就像我们自己打扫家里一样，垃圾要及时清理，地面要干净，玻璃要擦亮。如果有花草树木，也得定期修剪，保持美观。

绿化是物业环境管理的重要部分。公司会根据物业的实际情况，种植一些适合当地气候的花草树木，不仅美化环境，还能净化空气。物业管理部门会定期检查绿化情况，如果有花草树木枯萎了，会及时更换或者补种。

记得有一次，公司的一栋大楼的绿化带因为干旱，很多植物都枯萎了。物业管理部门发现后，立即采取了措施，增加了浇水的次数，还请来了园林专家进行指导，最终绿化带恢复了生机。

物业环境管理还包括噪音和污染的控制。公司会要求所有租户遵守噪音规定，比如装修只能在规定时间内进行，避免影响其他人的正常生活。同时，公司也会定期检查物业的排水系统，确保不会因为污染问题影响环境。

物业环境管理不仅是物业管理部门的责任，也是所有员工和租户的责任。公司会定期组织环保活动，比如植树节、清洁日等，提高大家的环保意识，共同维护良好的物业环境。

十、物业管理监督与考核

物业公司管理得好不好，得有人来监督，就像老师检查学生的作业一样，得看看做得对不对，好不好。

公司会设立一个监督小组，定期对物业管理部门的工作进行检查。他们会查看物业的维护记录、安全检查记录、投诉处理记录等，看看物业管理部门是否按照规定履行了职责。

考核