房地产政策的利益博弈视角观察

中国房地产行业政策属性及政策走势的

利益博弈视角观察目录话题一：中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局房地产业在国民经济中的地位特征中国房地产行业的基本制度中国房地产业的特点及产业链特征中国房地产业关联的利益博弈整体格局话题二：近年来政策走势的利益博弈视角分析土地政策分析金融政策分析交易政策分析当前阶段整体政策调控的综合分析物权法展望话题三：政策导向下的行业发展大势及思源企业发展战略随想2第一部分中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局摘要目录房地产业在国民经济中的地位特征中国房地产行业的基本制度中国房地产业的特点及产业链特征中国房地产业关联的利益博弈整体格局3房地产业在国民经济中的重要性，在产业结构中的地位，直接决定了中央宏观政策的倾向以及房地产各关联主体（尤其是开发商）的话语权，也影响了房地产业关联利益博弈的整体格局。4房地产行业对经济增长有很大的直接拉动作用房地产投资与房地产消费直接拉动经济增长（拉动宏观经济增长的三架马车）。房地产投资占固定资产投资的比例逐渐上升：2003年，房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅(26.7%)3个百分比。98年东南亚经济危机之后，扩大内需以政府基础设施建设为重点，房地产发挥了重大作用房地产消费占GDP的比例连年上升：1996年的2.1%，跃升至2001年的5.7%（5年时间增加了1.4倍），2004年占8.4%5房地产行业对经济增长巨大的带动与杠杆撬动作用房地产产业链包括多个环节，关联产业庞杂获取土地投资分析项目定位规划设计建筑施工策划销售物业管理资金融通房地产项目开发价值链投资顾问公司政府主管部门银行基金信托顾问策划公司规划设计单位材料商、建筑商、监理销售代理公司物业管理公司开发企业主导地产产业链，日益扮演资源整合的角色专业服务公司日益成熟，细分产业链委托经营管理经营管理公司房地产业横跨第一、第二、第三产业，对相关产业的带动能力强。房地产业、城市建设、基础市政建设（道路、桥梁等）等的发展更会带动建材、建筑施工、能源（水泥、刚材、煤炭、汽油等）等行业的发展。6房地产服务业的市场细分市场调研定位策划规划设计投资分析材料供应园林景观设计装修建筑施工(监理）销售代理广告设计媒体推广（活动公司）营销策划整体策划规划设计拆迁代理市场研究市政建设推广策划出让代理土地评估土地一级市场二级开发市场二手中介物业顾问经营管理经营顾问物业管理项目主体组织主体资讯服务融资服务法律服务资源整合中介资讯三级市场政府地产开发企业消费者研究咨询IT服务招商引资管理咨询IT服务中介服务理财顾问人才培训7房地产行业的发展程度与城市化进程息息相关城市化是社会发展的必然趋势，城市化不仅是人口、产业向城市积聚的过程，同时也是农用地转化为城市用地、城市房地产需求急剧膨胀的过程。中国的农村城镇化进程不断加速，城市建设持续提速1990年，城市化率18.9%2003年，城市化率约40%，城市人口5.2亿，农村人口7.6亿照此推算2020年城市化率将达到60%，以人口16亿计算，城市人口9亿，有4亿农民要进入城市城市化进程与房地产发展息息相关：城市化进程的核心是城市经营、土地运作，其核心便是经营土地。土地是承载城市发展的最基本载体，无论城市规模的变动，还是经济增长，最终都体现在城市土地利用规模、密度和结构上，经营城市和提高城市竞争力的最终结果，都体现在城市土地总体价值上。增长的城市人口的居住（住宅房)、就业、生活（商业用房）、教育医疗等需求依赖房地产发展，又带动房地产发展产业的聚集带动房地产发展（工厂、经济园区）8房地产行业发展能优化投资渠道并扩大消费资本具有追求利得的基本属性，房地产业发展有利于扩大、优化投资渠道。高额利润率吸引其他行业的剩余资本进入；房地产区域性的特点吸引不同地区间的资本流动，促动经济落后区域的招商与经济发展(江浙资本向内地转移）；吸引外资进入中国（国外投资基金、游资)，如何记黄埔和长江实业、凯德置地;要考虑人民升值的预期我国民间存在大量游资，但面临着出路不畅的问题。股市一天比一天熊，不能扛起资金分流的大旗；物价指数（CPI）快速攀升，2003年末进入负利率时代；其他行业或投资领域利润趋减；温州购房团，山西购房团不足为奇；有利于分流储蓄余额。国内城乡居民储蓄存款余额，从1996年的3.85万亿元，到2001年的7.4万亿元，再到2003年的10.94万亿，连年高涨，增势不减，如此高的增幅表明我国居民手中蕴藏巨大的投资和消费能量。9房地产行业发展创造了庞大的岗位需求缓解就业压力房地产开发企业的数量庞大，全国一万多家，需要大量的人才更重要的是，房地产带动其他众多的关联产业（房地产服务业、建筑业、建材业、能源）的发展，更提供了数量庞大的就业岗位。建筑行业劳动密集型产业，吸引需要大量建筑工人，吸引农民工进城，分散农村剩余劳动力10房地产行业发展关乎老百姓安居乐业、政治稳定与执政党生存发展土地资源的稀缺，使其成为战争爆发、朝代更替的焦点土地问题的合理解决也是中国共产党革命成功、建国执政的重要基础农业用地（耕地）、粮食产量关乎国计民生，尤其是人口大国的中国人民的居住需求需要满足：居者有其屋。住房保障制度：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜吃饭、居住问题代表老百姓的切身利益，关乎政治稳定11小结：房地产业在国民经济产业结构中的地位无论从经济角度、还是政治角度，房地产业对国民经济产生的作用是至关重要的。从行业的经济产值来看，房地产行业可能不符合作为支柱产业的标准（GDP10%)，但是，从房地产关联行业的庞杂来看，房地产行业绝对是对国民经济而言占有基础性地位的行业.关于房地产业在国民经济中的地位（支配性/从属性）、房地产业是否国民经济中的支柱产业，存在争论！这个问题本身，也成为各方博弈的一个焦点（后面案例分析）GDP房地产业城市化与城市建设关联产业就业岗位居住保障12博弈案例：房地产行业是否国民经济的支柱产业房地产是近年来中国利益博弈最典型的一个领域，房地产集团也是目前中国发育程度最高的一个利益群体。房地产集团最漂亮的一次博弈是2003年围绕121文件的利益博弈。2003年6月13日央行出台121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。对此，有人惊呼：“房地产的冬天来了”。紧接着，房地产商动作频频，各种研讨会相继召开，业内的头面人物纷纷发表讲话，而最重要的一个动作则是在房产商的力推下，工商联邀请众多房产商同心协力，写出一个报告上报给国务院。舆论认为，这个举动促成了国务院18号文件的出台。该文件确认，房地产业是国民经济的重要产业，且发展是健康的，并指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。由此，房地产的“国民经济的重要支柱产业”地位得到官方确认。可以说，在改革以来的20多年中，一个利益群体能够通过自己的努力影响甚至改变政府的一项重要政策，这还是第一次。反映了政府对房地产业既打压又呵护的矛盾心态随后，有些专家对此进行讨论，部分专家以房地产业产值占GDP的比例来说明房地产业并非国民经济的支柱产业。13第一部分中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局摘要目录房地产业在国民经济中的地位特征中国房地产行业的基本制度中国房地产业的特点及产业链特征中国房地产业关联的利益博弈整体格局14政策就是游戏规则，用以平衡利益！既定的政策，也决定了利益博弈的整体格局，尤其是关乎房地产业属性的重大基本政策。15我国的房地产法律体系五个组成部分之一——法律国家的根本大法：《中华人民共和国宪法》全国人大及其常委会制定的房地产相关法律，效力仅次于宪法：《中华人民共和国土地管理法》：由第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月29日修订通过，自1999年1月1日起施行。该法共分八章，即总则、土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地、监督检查、法律责任、附则；《中华人民共和国城市房地产管理法》：1994年《中华人民共和国农村土地承包法》：2002年8月29日经全国人大常委会通过《城市规划法》、《经济合同法》、《中华人民共和国民法通则》等与房地产开发经营活动有密切关系的法律，如《城市规划法》规定城市一切建设必须符合城市规划的要求，在城市规划区范围内的建设项目必须取得城市规划许可证的规定，违反城市规划者所承担的法律责任，对房地产开发有很大约束作用《物权法》：可能即将出台；法律16我国的房地产法律体系五个组成部分之二——行政法规行政法规，国务院颁布的有关房地产及其经营或动的行政法规，是对全国人大在房地产立法方面的补充与具体化，更具现实可操作性：《中华人民共和国土地管理法实施条例》：由1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，自1999年1月1日起施行。该法也分八章，与《土地管理法》相一致。

《外商投资开发经营成片土地管理暂行办法》《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市房屋拆迁管理条例》《基本农田保护条例》：由1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，自1999年1月1日起施行。该法分六章，即总则、划定、保护、监督管理、法律责任、附则。《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》：2004年4月，国务院下发的一个旨在从管理体制上，限制地方行权的文件。行政法规17我国的房地产法律体系五个组成部分之三——行政规章行政规章：国务院有关部委颁布的有关房地产管理的行政规章。房地产是一个新兴产业，其管理很大一部分职能是由国务院所属的部委来完成的，这些职能部门如国土资源部、建设部等根据管理工作需要颁布的行政规章。建设部：《全国房地产开发企业开发实施办法》，《房屋拆迁估价指导意见的通知》国土资源部：《国有土地使用权审批管理暂行规定》国家计委：关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知行政规章18我国的房地产法律体系五个组成部分之四——地方性法规和地方规章地方性法规和地方规章：我国各省、自治区和直辖市人大及其常委会制定的地方性法规和省级人民政府、国务院授权的计划单列市人民政府制定的管理房地产开发经营活动的地方规章，在其辖区内具有法律效力。地方性的规章往往是根据当地的具体情况制定的，具有地方性的特点，同样是我国房地产法律体系的一部分。地方法规规章19我国的房地产法律体系五个组成部分之五——最高法院司法解释依据法律规定，我国最高人民法院有权就司法审判工作中任何具体应用法律、法规做出具有法律效力的司法解释。目前关于房地产方面的司法解释已有一百多条2004年6月21日，最高人民法院公布的“关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释”，自8月1日起施行，共28条，三个方面内容：关于土地使用权出让合同纠纷的处理、关于土地使用权转让合同纠纷的处理、关于合作开发房地产合同纠纷的处理高法司法解释20附：我国房地产法的立法发展历程第一阶段：1949年----1978年1949年10月1日新中国成立至1956年国民经济恢复时期建国初建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，1949年中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》；1951年政务院公布《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》；1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》1955年《农业合作化示范章程》等。上世纪五十年代后半期到文化大革命前1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，通过付给房主租金对私房改造，通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》；1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》1965年《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》等。这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。十年文化大革命时期1966年——1976年文革期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。在相当长的一段时间理，房地产立法陷于停顿状态，不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破坏，严重阻碍了我国房地产市场的形成与发展。文化大革命中由于极“左”思想的影响及政策的混乱，造成了许多房产纠纷，特别是非法挤占没收私人房产情况严重。21第一阶段的房地产法的立法特点主要有：这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。22复兴时期（1979年——1988年）。1982年国务院颁布《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》；1983年《城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建造住宅管理办法》；1984年《城市规划条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》；1985年《村镇建设管理暂行规定》；1986年《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》；1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。为了解决“文革”期间挤占、没收私人房屋问题，落实房产的政策主要有：1980年中办发（1980）75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》；1982年《关于转发〈进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》；1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1985年《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，1986年《关于进一步落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》，１987年《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》。正式处理国家代管房产是1983年开始的，1983年《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知》，1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》；1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。大发展时期（1988——1994年）1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989年《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市毗邻房屋管理规定》；1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》；1991年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》；1992年《商品住宅价格管暂行办法》、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》；1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》1994年《城市新建住宅小区管理办法》第二阶段：1979年----1994年23第二阶段房地产法立法的特点党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设，随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。24房地产管理法的起草与颁布1994年1988年，建设部在调查研究的基础上，开始了着手《中华人民共和国城市房地产法》（简称《房地产法》）的起草工作，1992年起草领导机构和起草小组成立。1993年２月在北京召开了《房地产法》专家论证会；４月在全国建设工作会议上，起草小组还听取了与会代表的意见；５月召开有全国人大、国务院法制局代表参加的第二次专家论证会，并征求国务院有关部、委的意见；７月建设部分别向国务院法制局、全国人大财经委汇报了制定《房地产法》的进展情况，并根据汇报后提出的要求对《房地产法》又进行了修改；８月经建设部常务会议审议形成《房地产法》送审稿。1994年７月５日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过，并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年１月１日起实施。《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，由七章七十二条组成，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。1994年后，房地产方面的法律法规日臻完善，建立健全各方面的规章制度。1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》；1995年《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》；1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》；1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目环境保护管理条例、《中华人民共和国土地管理法实施条例2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》。全国人大常委会《农村土地承包法》第三阶段：房里产管理法颁布至今25第三阶段我国房地产法的立法特点：当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。26决定房地产产业属性的基本制度围绕房地产的三个要素：土地：房地产业发展的载体，承载城市发展的最基本载体，资金：资金密集型产业市场（商品房市场）：供给、需求、价格的最终决定与调控27土地所有制《宪法》、《土地管理法》：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。全民所有制的土地为国家所有，简称国有土地。其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。国有土地的范围包括：城市市区的土地；农村和城市郊区已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体的林地、草地、土地劳动群众集体所有制采用的是农民集体所有制的形式：也简称集体所有土地。从宪法角度，建制镇的土地不属于城市的范畴，同时也不属于农村和城市郊区的范畴。按新的规定，其土地的所有权可根据实际情况分别处理。两类土地的比重大体相当，根据全国土地详查德资料，我国国有土地的面积占全国土地调查面积的53.17%，在国有土地中，农林牧渔场站61.58%，国有储备土地占37.14%，城镇土地面积只占0.41%，其他土地面积占0.87%。28集体土地征用制度城市化的过程从某种意义上讲，也是集体土地转化为城市用地的过程。这一过程主要通过土地的征用实现。宪法第10条：国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或征用。征地，具有三个明显的特征：具有一定的强制性。被征单位必须服从国家的需要；要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征单位给予经济补偿；土地被征用后所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。29保护耕地、合理利用土地的原则：人多地少、土地后备资源不足的国情决定了在征地过程中必须贯彻“十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地”的基本国策。保证国家建设用地的原则防止两种偏向：一是以保护农民的利益为理由拒绝国家征用；二是被征用对象是采用各种方法大幅度提高征地补偿费用和安置条件。妥善安置被征用土地单位和农民的原则30国有土地使用制度和相关政策计划经济时期，实行的是土地划拨、无偿使用的制度。20世纪80年代，我国实行土地使用制度改革实践，国有土地有偿、有限年限使用制度，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地有偿使用费的制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

国有土地使用权出让：内涵：土地所有权出让是指国家将土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。出让金的含义是取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期的地租。在香港又称为土地批租。土地使用权出让（也称土地一级市场）由国家垄断，任何单位]个人不得出让国有土地的使用权；取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入的市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。但地下埋藏物属于国家所有。集体土地不经征用，变为国有土地之前不得出让。出让形式：招标拍卖协议挂牌出让年限:居住用地-70年工业用地-50年教育科技文化卫生、体育或其他用地-50年商业、旅游、娱乐用地-40年土地使用权的回收与终止：土地使用权到期后，如果使用者不申请续期和深情未被批准，国家应该无偿回收土地使用权在特殊情况下，国家根据社会公众利益需要，可提前回收土地使用权，但回收时要根据具体情况对土地使用者给与一定补偿土地使用者如果不履行土地使用权合同，或者未按照合同约定的期限和条件开发利用土地，政府可无偿回收土地使用权31国有土地使用权的划拨：土地使用权的划拨是指经县以上人民政府的批准，在用地者缴纳土地补偿费和安置费之后，将土地交付其使用或者无偿使用（国有的荒山、滩涂等）的行为。一般情况下，划拨土地没有使用年限，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。在国家没有法律规定之前，凡是国有土地均按划拨土地进行管理。划拨土地使用权的范围包括:国家机关用地和军事用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶植的能源、交通、水利设施等项目的用地法律行政法规规定的其他用地32土地利用的相关政策土地管理法规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策实行最严格的耕地保护措施：为了确保我国的耕地数量不在减少，要求在省一级行政区域范围内做到耕地总量平衡，即规划期内的耕地数量不减少。国家还实行占用耕地的补偿制度：非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。实行基本农田保护制度。《基本农田保护条例》由1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，自1999年1月1日起施行。该法分六章，即总则、划定、保护、监督管理、法律责任、附则。33严格控制城市用地和建设用地的规模：规定建设用地占用农地的审批权限。为了防止各级政府越权审批建设占用农地现象，我国土地管理法规定：由省级人民政府批准的大型基层建设项目和国务院批准的建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的各类居民点用地规模范围内，为实施规划将农用地转为建设用地的，可根据年度计划分批次由批准该规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地由市、县人民政府批准。征用下列土地，也需要经过国务院批准：基本农田；超过35公顷的耕地（非基本农田）；超过70公顷的其他用地。在土地管理法中，还明确规定通过土地利用的年度计划，实行建设用地的总量控制。即每个城市的用地规模不得超过计划确定的用地指标。为了与城市规划相衔接，还规定了城市总体规划、村庄和集镇的建设用地规模。除了对建设用地的规模进行总量控制外，国家还制定了城市、村镇建设用地标准，作为审批规划的重要依据。其中，城市建设用地的最高标准为人均120平方米，村镇建设用地的最高标准为人均150平方米。34土地登记发证制度《土地登记规则》依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。房产交易登记备案制度35土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

36土地利用总体规划制度《城市规划法》城市一切建设必须符合城市规划的要求，在城市规划区范围内的建设项目必须取得城市规划许可证的规定，违反城市规划者所承担的法律责任，对房地产开发有很大约束作用根据我国现有的规划体系，土地利用总体规划和城市规划都是对土地开发利用具有调控作用的法定规划。两个规划的共同之点都是规定了总用地的规模和各类用地的比例，将不同用途和功能的物质要素落实的地块。前者策划重于建成区以外的土地利用城市规划主要安排城市范围内的土地利用。在土地管理法中，还明确规定通过土地利用的年度计划，实行建设用地的总量控制。即每个城市的用地规模不得超过计划确定的用地指标。为了与城市规划相衔接，还规定了城市总体规划、村庄和集镇的建设用地规模。37土地整理和收购储备制度土地整理：是指通过一系列工程手段和土地产权的调整，进一步改善现有土地的生产、生活条件，提高土地的使用效率。土地收购：在西方又称为“土地银行”，是由政府委托的机构通过征用、回收、置换的方式，从分散的土地使用者中将土地集中起来，进行开发整理，并根据市场需要，将这部分土地再投入市场的一种土地经验经营制度。主要作用：增加政府对土地调控的能力；为国有企业改革、脱钩、破产处置提供必要的资金保障。促进土地资源的优化配置保证城市规划的实施到2001年底，全国已建立1002个土地收购储备机构，收购土地155.2平方公里，已出让38.85平方公里，捆村107.7平方公里。38经济技术开发区政策1992年全国掀起“开发区”热，开发区开始圈地运动。截止到2004年6月，全国共有各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方米，相当于我国海南省的总面积，而全国城市、建制镇现状用地的总和也只有3.15万平方公里。认识误区：开发区可以利用优惠政策，引来许多投资项目。并不注重当地整体投资环境和经济发展潜力的塑造。开发区成为土地违规操作、寻租行为、腐败大量滋生的温床。而且导致大量的农田被毁、土地废置、投资毁损。即使很不错的经济开发区也存在问题：如亦庄经济开发区39住房制度改革改革开放以前计划经济体制下，是低租金实物配给的住房分配制度城市住房建设作为计划经济的产物，没有专项投资基金房屋产权单位所有制，住房分配不公：不同单位居住水平差异大，统一单位不同职工分配标准不一只有投入，没有收益，住宅产业的发展受限制1998年高以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度。1998年出台的住房制度改革目标主要是把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等过渡性政策，公共住房保障制度并没有得到应有重视。40住房制度改革的历程1，试点售房阶段（1979-1985）：准许私人建房、私人买房、准许私人拥有房屋。全价出售和三三制补贴售房。2，提租补贴阶段（1986-1990）：供方出售遭遇阻力，提高房租，以租养房3，以售带租阶段（1991-1993）：（售房起步，带动提租，售房给与优惠，小步提租不过补贴4，全面推进阶段:实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的具体内容是：由实物福利的分配方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。建立住房公积金制度发展住房金融和住房保险建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。建立规范化的房地产交易市场那个和发展社会化的范顾问维修管理市场。5，住房分配货币化阶段41货币化住房分配制度1998年7月3日，国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设步伐的通知》，其核心是：停止住房实物分配；逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。住房制度改革是我国经济改革的一个重要组成部分，因此必然是一个渐进的过程，不可能短期内实现一步到位的目标，制定改革方案要从实际情况出发，分阶段逐步实施房改目标。如：考虑居民的生活水平、职工实物分配的观念改变等因素出台房屋销售政策。住房制度改革是一个系统工程。如：新房出售政策需要金融部门支持、需要多种房屋的供应渠道、需要对工资的改革必须彻底与旧有住房制度彻底决裂：实物分配42现有住房制度的总体思路：总体思路：2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》:坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，充分发挥市场在资源配置中的基础作用；以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需求；加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定住房分配货币化：体制住房实物分配之后，职工的住房消费主要通过货币化手段实现经济适用房：《经济适用住房管理办法》经济适用房是政府为低收入居民提供的住房，为了防止标准过高，对户型和面积进行控制。规定要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平米左右，小套住房面积控制在60平米左右。经济适用房实行政府指导价格，按照保本微利的原则确定。由于享受免交土地出让金以及21项行政事业性收费减半等优惠政策，房价比普通商品房低10%左右，开发利润控制在3%，经济适用房具有社会保障性质，购房者必须通过申请、审批和公示的制度，符合条件的菜具有购房资格。满足普通商品房的需求，控制高档商品房的建设43商品房销售制度《商品房销售管理办法》预售制度，卖楼花早期支持房地产发展的特有政策产物44银行信贷政策开发贷款购房按揭贷款公积金贷款商业贷款45分税制为主体的税收制度体系下的政府收入1994年，实行分税制财税制度，强化中央收入的主导地位，提高中央分配比例，使财政收入向中央倾斜，打破中央与地方财政收入分配平衡。实行分税制，要求按照税种实现“三分”：即分权、分税、分管。分税制实质上就是为了有效的处理中央政府和地方政府之间的事权和财权关系，通过划分税权，将税收按照税种划分为中央税、地方税(有时还有共享税)两大税类进行管理而形成的一种财政管理体制。中央政府：以税为主；地方政府：以费为主，收入吃紧所得税征管范围调整，并实行中央与地方分享，造成地方税收入下降3-5个百分点。营业税政策调整，普遍实行差额征税和提高营业税起征点的规定、对安置下岗失业人员再就业的税收优惠等，将造成营业税减收10-20%，造成地方收入占总收入的比例下降5-10个百分点。共享税——增值税分配中地方收入所占比例过低（现为25%），地方收入占中央收入比例将由于原来的40%下降到30%，削弱地方可支付财力和地方政府的职能作用，中央政府与地方政府分锅吃饭，各级地方政府出现财政困境，土地出让收益成为地方政府扩大财政收入的重要途径。46国土房管部门的管理体制-——权力制衡分配体系去年底我国决定实行省以下土地垂直管理体制，省级以下土地管理部门的官员将主要由上级土地管理部门管理，这意味着上收管理权力、强化部门权威的土地管理体制变革已经发生。垂直管理体制的目的：保护耕地与建设用地遏制地方政府的短视行为47土地的国家所有与地方控制出让权土地使用规范化还是利益最大化地方政府掌握出让权，出让土地收益，成为地方政府财政收入重要来源48第一部分中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局摘要目录房地产业在国民经济中的地位特征中国房地产行业的基本制度中国房地产业的特点及产业链特征中国房地产业关联的利益博弈整体格局49完整的房地产市场框架图政府（国土管理部门）开发商使用者使用者…一级市场二级市场三级市场招标、拍卖、挂牌规划要求、使用年限…销售、租赁按合同要求…销售、租赁按合同要求…技术中介服务中介一级开发商合同要求合同要求合同要求50房地产行业的特征周期性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性关联性作为基础性产业，产业链长，具有高度的综合性和关联度，带动水泥、钢铁、化工等十多个行业地域性房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显资金密集需要高资金投入，同时具有高风险和高回报率项目导向性企业运作以一个个项目为导向展开，项目运作全周期成为企业的核心价值链51中国房地产行业的特征政策敏感性较强纵向垄断式的产业链，政府在土地一级市场中具有双重身份，政府与政策是行业的主导因素，政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策行业技术较落后体现在规划设计理念、材料创新技术、建筑施工技术与管理运营技术等多方面，多数仍与国外保持差距资本结构较单一目前中国房地产投融资市场大部分资金来源于商业银行，房地产对国家金融风险有着重要影响，也决定了金融政策对行业的影响程度很大市场化程度较低20年的发展历史，行业市场化程度整体较低，甚至诸多“不规范”与“潜规则”还处在被刚刚中结的阶段。52政府的双重角色决定中国房地产业是政策主导性行业土地出让市场中，政府既是土地所有者的代表，又是买卖的一方。房产交易市场中，政府既是供给的调控方（土地供应、开发强度控制），又是需求的调控方（信贷政策、拆迁的刚性需求）53对国家金融的高度依赖融资渠道单一造成国家金融风险的巨大隐患54影响房地产行业发展的因素中国房地产行业政府&政策产业资本城市化&人口增长宏观经济走势行业技术行业人才55第一部分中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局摘要目录房地产业在国民经济中的地位特征中国房地产行业的基本制度中国房地产业的特点及产业链特征中国房地产业关联的利益博弈整体格局56博弈=Game（游戏）猫和老鼠？猎人与狐狸？如来佛与孙悟空？警察与土匪？美女与野兽？目标就是追求组织或个人利益的最大化57房地产行业关联的多重利益主体与复杂利益博弈格局庞大复杂的利益博弈格局，昭示利益群体博弈时代多方利益博弈需要平衡——游戏规则制定运行玄机重重中央政府地方政府乡、镇、村政府各部门政府一级开发商二级开发商开发

商中介代理建筑施工建材设备规划设计关联机构产业媒体专家学者舆论机构银行游资基金、投资金融机构购房老百姓农民拆迁居民老百姓原拨地单位个人土地城市政党隐性

主体58中央政府的利益诉求调控宏观经济：保证经济以安全稳定的速度发展，合理的产业结构促进行业发展：房地产行业维持健康的持续发展粮食（耕地）、住房问题关系国计民生，关系全社会的稳定和繁荣，是基本生存的保障之一房地产问题政治化：居者有其屋和谐政府思想的深刻背景：从各国的经济发展经验看，当一个国家的经济发展持续高速增长一段时间后，社会矛盾会激化，到目前为止，世界上没有哪个国家经济增长以超过7%的速度持续30年以上；当人均GDP超过1000美元，持续增长23年以后，几乎所有的国家都发生了金融危机和社会动荡。59中央各部门的利益诉求从部门职责的最优化实现本部门管理权限的扩大化——权欲60地方政府的利益诉求更多关注本地区的发展、地方官员自身任期内的发展，而GDP增长速度又成为衡量政绩的一个重要因素。房地产业的发展能带来短期的经济繁荣。与其他行业不同，房地产行业不需要太多技术和管理经验积累，依靠政府廉价的土地供给和银行信贷的支持，在短期就可以快速发展起来。而且房地产业的发展对上下游产业的拉动很大，房地产业一活跃，其他相关产业也跟着活跃起来。房地产业的发展是看得见的经济发展。一个城市市容的改善和当地居民其他生活条件的改善相比，给人的影响要直接的多，深刻地多，更能反映地方官员的政绩。出让土地使用权极可以短期内大量增加地方政府的财政收入，用于地方建设，又可以给部分官员带来大量的租金收入。直接卖地：土地出让收入用于地方建设。土地储备：向银行贷款，先搞建设、土地升值后再行出让，即所谓城市经营61中央政府调控的重要指标耕地面积总量与建设用地总量的合理配比房地产的开发强度、开发总量的增长速度投资规模的合理增长(固定资产投资）房地产信贷规模（国家金融风险）房地产业与其他产业的协调发展：既要带动其他关联产业发展，又要与其他产业保持适当的比例关系。商品房销售率、空置率，房价（供需平衡，稳定增长）房地产产业的内部结构，物业的总量配比（地方政府为主导）：住宅、商业、写字楼等不同物业的合理总量配比。住房供应的梯次结构：高档、中档、低价、经济适用房的合理配比。既满足富人的高端居住需求，又使贫穷老百姓和低收入者有房可住。62国家和各级政府宏观调控房地产业的手段经济手段：主要运用经济方面的政策、措施对房地产业进行宏观调控。产业政策：主要用于调节房地产业与国民经济其他产业之间，房地产内部之间的各类结构，分为三个层次：确定房地产业在国民经济中的地位和规模、发展速度的政策，如通过国家中长期发展规划对房地产制定目标等；指导行业本身的政策：如当前各类开发区的清理、整顿的政策；更为具体的产业政策：为控制别墅等高档房的开发，而制定的有关暂停别墅、高尔夫审批的规定等法律手段：政府通过立法、司法，运用法律法规来规范房地产经济运行的秩序，使房地产业的发展走上健康的可持续的发展道路。行政管理和计划管理手段：通过制定土地利用规划、房地产开发计划、控制房地产的开发规模、结构和空间布局；保证国家的法律、法规、政策在房地产开发中得到贯彻、实施；为房地产的合理发展提供必要的服务，如协调征地、拆迁中出现的种种问题，为社会、公众提供房地产发展的信息等。63地方政府的调控手段优惠政策招商引资，吸引开发商，结成利益共同体大量拆建，刺激市场需求提高拆迁的补房标准，推动房价不断上涨抬高土地拍卖的价格控制和取消经济适用房操纵媒体，甚至操纵房地产数据，误导消费者64银行、基金等金融机构的利益诉求银行房地产价格上涨过程中，银行把对房地产企业贷款和居民购房贷款看成没有风险、收益稳定的一块肥肉。最近部分商业银行为了降低不良贷款的比例，拼命扩大信贷规模，想用新增贷款来冲低不良贷款的比例。银行的内控机制太差，风险意识薄弱，存在大量的违规违法行为。最近国家审计署查出，上海某一家银行给一个客户的购房贷款就高达七千多万。信贷软约束，助长了房地产市场的投机。国家商业银行改革落后，银行资产的所有者缺位造成的。基金、外来投资、游资谋取投资收益65房地产开发商的利益诉求追求经济利益而忽视社会利益：利润最大化；尽量追求土地获取的低廉成本：尽量追求高档房：别墅而非经济适用房尽量四两拨千斤：提高自有资金利润率贷款（土地抵押、房产抵押）工程垫支、拖延工程款预售66附：旧有政策环境下开发商的暴利来源来源一：土地重置成本：当政府将土地使用由无偿使用专为有偿，从协议出让到招拍挂之后，导致土地的重置成本（土地当前获取的成本）远远大于储备成本（原始获取的价格+持有期财务管理成本）房地产的销售价格=成本+利润成本：土地重置成本+建筑及配套成本+管理成本等利润：利润率受供求关系、行业利润率的影响关键所在是：土地重置成本远远大于土地出被成本；差价构成了众多开发商的第一桶金。举例：2000年，某开发商以20万/亩的价格拿到了100亩土地，时至2004年，土地价格为100万/亩，其间的财务管理成本算作2000万，假设2004年房屋开发完毕，销售定价之时的成本并非当出原始拿地成本的20万亩，而是如今的重置成本100万/亩，开发商6000万元的土地升值收益构成了第一桶金。67来源二：自有资金利润率背景：98年东南亚金融危机之后，扩大内需以政府基础设施建设为重点，贷款以有抵押、有担保为要求。这些年开发商的自有资金率普遍低于10%，最低达0.6%，远低于国际通行标准。通过银行贷款这一财务杠杆，开发商获得了丰厚的自有资金利润率，这构成了房地产企业暴利的另一来源。68关联下游产业的利益诉求：服务业、建筑业等房地产服务业：唇齿相依！都希望房地产业繁荣到底！建筑业、建材业：一条线上的蚂蚱69传媒、专家学者等的利益诉求媒体：依附于地产企业获得了巨大的收益，房地产广告收入占总收入的比例可达到30%至50%。新地产：27人，年产值3000万政府控制媒体开发企业控制媒体专家学者：御用专家：为政府说话开发商的代言人：为开发商说话赚吆喝，吸引眼球，提高知名度70老百姓的利益诉求农民：有地可种税费减免合理的征地补偿土地被征用之后的就业生存安置被拆迁居民：合理的安置补偿就业、生活安置71隐性主体的利益诉求经济人的个人诉求：地方政府官员：在土地交易过程中，大量采用协议转让的方式，存在很多暗箱操作和寻租行为银行决策者：开发商最重要的公关对象！开发商（尤其是国有企业中的实权人物）：成为乙方（地产服务机构）供奉的活菩萨！购房老百姓：需购房者：希望物美价廉已购房者：希望物业升值土地：集约化利用，价值最大化城市：可持续健康发展执政党政治稳定72各方博弈关系中央政府自身博弈：既要代表老百姓的最普遍利益，平衡各方关系，和谐发展国民经济又要最大化自身利益：中央财政收入；执政政党利益；中央政府与地方政府博弈全国各地区的平衡发展与某个区域的自身发展冲突国民经济的全局性健康持续发展（GDP、产业结构、金融风险）与地方经济自身的盲目无限制发展、短视行为土地出让收益的瓜分土地供应、开发强度、物业种类的总量控制与地方政府的自身扩大化需求对腐败与寻租行为的遏制新政策要求地方政府要切实负起各个城市房地产价格上涨的责任。73各方博弈关系地方政府与开发商的博弈互相吸引、互相依赖：地方政府需要开发商投资建设；开发商需要地方政府的资源或者优惠政策获取开发利润互相防范、控制与反控制：对利益的瓜分政府与银行的博弈土地经营中需要银行期望银行推动当地经济发展（现有银行管理体系下，对本地银行的诉求）政府与游资的博弈期望吸引游资进入行业惧怕游资的炒作中央银行与商业银行/地方银行的博弈整体金融风险与单个银行的经营业绩诉求整体地产信贷规模与单个银行的信贷规模74各方博弈关系开发商与购房老百姓的博弈产品品质与客户价值过度营销房价与利润政府与失地农民的博弈征地为了发展经济加快建设，农民无地可种；农民需要补偿，政府克扣、拖欠、拒付政府与被拆迁居民的博弈政府加快城市建设、加快土地整理开发效率，与被拆迁居民的整体利益拆迁要合法、拆迁居民需要合理安置公众利益与各方私利的博弈单位、企业、个人的违法违规行为与法律法规的约束GDP负积累效应与开发商的豆腐渣工程75当前呈现群体利益博弈的态势开发商齐心，构成利益群体，统一话语行业协会、企业联盟集体上书、扎堆开会控制媒体６月５日，国内颇负盛名的房地产商民间组织——中城联盟数十家会员单位的老总聚首万科总部，研讨当前形势和对策；６月６日，国内另一有影响力的房地产商民间组织——工商联住宅产业商会的成员召开座谈会，主题是“房地产企业自律、诚信”，实际研讨的也是形势和对策。

开发企业的下游机构实际是一个利益一致的群体开发商与地方政府利益趋于一致房地产集团与地方政府之间的稳定联盟关系，人们有目共睹。早在90年代初的房地产热时，这个联盟就在开始形成。在这次博弈中，两者的联盟一直是最值得关注的因素之一。现在有越来越多的证据可以表明，一些地方房价扶摇直上，就是开发商和地方政府合作的产物。在中央政府调控意向明确之后，两者在对房价和房地产泡沫是否存在的解说以及在对调控措施的反应上，配合都相当默契。作为博弈的另一个主角的游资与地方政府的联盟关系则显得相当脆弱和不稳定。虽然利益的一致性使得地方政府在当初对游资频频招手，但在博弈不能没有牺牲者的时候，游资就将会成为牺牲的对象。于是人们看到，在一些地方的调控中，相当多数量的房子砸在炒房者的手上，而开发商大多毫发无伤。在这个联盟中，除了上述三个主角之外，还有几个主体也是不能忽略的。一是媒体，除了房地产是媒体广告收入的重要来源之外，地方政府的态度无疑是影响媒体的重要因素。二是某些有利益群体背景或自己置身于利益之中的专家学者。三是有利益背景的研究机构。这里特别要指出的是，一些政府的机构实际上也成了利益中人。这表明，我国的利益博弈在开始以利益群体的方式进行。必须看到，以利益群体的方式进行利益博弈，不是一件坏事情，因为利益群体可以将分散的利益要求凝聚为合法的、建设性的利益表达，从而使其能够更接近决策的层面。76第二部分近年来政策走势的利益博弈视角分析摘要目录土地政策分析金融政策分析交易政策分析当前阶段整体政策调控的综合分析物权法展望77房地产产业政策——土地政策11号令：

2002年5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2002年7月1日正式施行。文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，全国绝大部分的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。政府推出的土地招标拍卖制度，对土地市场规范，无疑将起到很好的推动作用。透明的交易方式，将可杜绝黑幕交易。土地的级差地租，真正可以流入政府的口袋中。而以前的大量协议出让，则是让土地收入成为某些团体的收入，土地作为不可再生的国家最重要的资源，这是最大的浪费。11号令其实对市场竞争、效率、土地价格、政府调控和泡沫控制都产生了重大影响。将对房地产市场产生的影响预测如下：（1）短期内土地的供应量不足可能会导致供不应求的局面，从而间接导致土地价格上涨;（2）政府将通过掌握对土地出让源头的控制，逐渐成为调节房屋价格的调解阀，最终可更主动的调控房价;（3）没有实力的，靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局;（4）有雄厚资金实力与开发实力的外资公司、香港公司将逐渐介入北京房地产市场;（5）资金为王，资金实力成为能否获得土地的关键因素，地产将迈进资本时代，同时加速了现房时代的到来。45号文件：2003年2月18号，国土资源部下发关于清理各类园区用地，加强土地供应调控的一个紧急通知，称为国土资发03045文号，简称为45号文件。45号文件是针对四种情况而来：第一个是清理违规设立的各类园区。这个问题大城市还好，主要是一些中小城市乱圈地，甚至一个镇有一个开发区，设立的这些区域根本就没有真正的引来产业，所以就把地给闲置在那儿。第二个就是非法下放土地审批权。第三个就是直接同农民购买法律不允许直接进入市场的土地。第四个是严格控制土地的供应量。18号文件：2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。18号文件发布后，房地产业一片欣然，更媒体报道称１８号文件是房地产业的冬去春来。１８号文件，其实是国家对房地产业的肯定。78房地产产业政策——土地政策71号令：2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。3月31日，国土资源部方面表示，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察。国土资源部方面表示，此次监察要求各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。28号文：2004年10月28日，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》要求全国各地严格执行土地管理法律法规。继续深入开展土地市场治理整顿，切实做好征地补偿安置工作等，今年来对土地制度最全面、最严格的一个文件79土地年度供应计划不能为了计划而计划涵盖内容：供应总量（土地和建筑面积）、供应时序、物业配比等等北京市已出台：《北京市2005年度土地供应计划》80博弈案例：征地没商量！宪法第10条：国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或征用。何谓公共利益？农民作为集体土地产权的所有者，无权决定土地的使用，即使中央规定了土地承包50年不变的政策，但实际上农民承包的土地很容易被土地开发者占用。征地补偿费用费过低，没有将土地增值部分返还给弄民即使很低的征地补偿费，仍被层层截流、拖欠、克扣。根据报道，截止2004年2月，全国查出拖欠农民征地补偿费总计98.8亿，其中河南省10.55亿。“城中村”是我国城市中普遍存在的问题，实质上是城市开发占用了农民全部的农地，仅留下一片宅基地，成为被城市包围的孤岛。81博弈案例：一级土地开发中政府与开发商较量利益瓜分！政府需要有实力的一级开发商介入一级土地开发，提供资金、资源支持，提高土地收购储备出让效率。开发商也希望通过介入一级开发来赚取合适的利润，并获得曲线拿地进行二级开发的优先权目前没有法律来规定如何选定一级开发商，漏洞就存在暗箱操作、公平缺失的可能！政府对开发商既爱又恨：利益分配上的博弈：共享与控制固定收益率法：限定投资回报率，开发商会虚高成本政策优惠法：税费减免、收益返还增值共享法：土地出让的增值收益按比例分成82博弈案例：中国特色的土地出让规则，水至清则无鱼！市委书记说了，这块地必须给××开发商，你说，怎么办？在前期拆迁、市政建设中已经大量投入甚至地块上房子都已盖好的开发商瞪着一双血红的眼睛，谁敢抢走这块地，俺和他拼命！怎么办？挂牌也要有走形式的时候！尤其对于开发商已经大量投入的地块83博弈案例：多年收益一笔买卖，今朝有酒今朝醉！土地使用权的期限从40年到70年不等，但所有的税费开发商一次缴清，所以很多地方政府为了增加短期内的财政收入，大量透支未来，一些地方政府，把未来几十年的土地开发量都用光了。多卖多得，能多卖就多卖。土地交易过程中，大量采用协议转让的方式，存在很多的暗箱操作和寻租行为，这也是地方政府积极支持房地产市场超常规发展的重要原因。84博弈案例：苏州市副市长姜人杰变性土地的神来之笔！苏州市发改委一位官员分析说，姜人杰的权力成为他敛财的天然优势。通常的做法是：某开发商先看好地皮，这些地皮通常是原来的农业用地或者工业用地，接下来最关键--“搞定”能转变土地性质的“一支笔”姜人杰，由政府出面收回土地，给土地原使用者一定补偿，然后将这些土地的性质转变为商业、金融、房地产开发用地。变性后的土地，由其儿子（年仅20余岁的“商界奇才”）掌控的拍卖公司进行拍卖，钻取垄断性业务的高额利润。85博弈案例：开发区的圈地运动圈吧，圈吧不是罪！土地证也可以自己印！土地性质、规划条件好商量！2003年2月18日国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(国土资发［2003］“45号”文件)，并于2月20日召开电视电话会议，表示将利用半年时间，集中治理整顿土地市场。2003年7月18日国务院办公厅下发《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》，要求自通知下发日起，各地一律暂停审批新设立和扩建的各级各类开发区，否则严肃追究责任。清理整顿的力度加大。建设部于2003年9月2日下发了《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》(建规［2003］178号)，要求各地认真做好开发区清理整顿工作，对行政辖区内各类开发区进行清理整顿。截至2004年8月，国土资源部共清理出6866个各类开发区，核减4813个，占原有总数的70.1％，规划面积压缩2.49万平方公里，占原有面积的64.5％，退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里，收回闲置土地116.5平方公里。2004年6月21日，最高人民法院公布的“关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释”：土地使用权出让合同的订立与履行则由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，不包括国有农场和集体土地使用权。开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权合同，应当认定无效。86博弈案例：做局，让他举牌举到双手发抖！顺驰在大兴世纪第一拍，最大的获益者是——政府!重庆市政府多获得20个亿的收益！政府：开发商好朋友，你帮我抬价吧！政府部门参与拿地，人民的钱尽管多花，没事！同志，让咱们一起虚高成本吧！开发商与政府的合谋拿地。哥们，想要地，就给点钱花，我不和你捣乱！87博弈案例：培养拆迁刁民还是延缓土地整理！一方面，限定开发时间！出台保护拆迁的政策！政府是为了取得平衡！结果是土地整理并形成市场供应的速度被延缓!如，831的过关土地大部分因为拆迁的原因而推迟形成市场供应！88第二部分近年来政策走势的利益博弈视角分析摘要目录土地政策分析金融政策分析交易政策分析当前阶段整体政策调控的综合分析物权法展望89房地产金融政策2001年6月26日，中国人民银行发出了《关于规范住房金融业务的通知》这个通知意味着预售条件及开发贷款门槛的提高，对一批缺乏实力、信誉还没建立起来的开发企业，因为资金遭到挫折甚至淘汰出局，但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题，从长远来看可能还对他们有利，因为市场球境净化了，淘汰了不好的企业，反过来就给这些企业更好更大的发展空间121号文件：2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)121文件要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制。121文件意在保护大数人的利益。央行121文件要求开发商开发项目自有资金不能低于项目总投资的30%，对限制居民购买二套住房有了明确的规定，二次置业者在按揭购买第二套住房的时候会遇到高首期、高利率的情况。央行121文件对购买第二套住房用于投资的这部分人，进行了严格的限制，以此防止房地产泡沫，保证银行经营安全并保证大多数普通购房者的权利，防止炒房等不利于房地产健康发展的情况。2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继2004年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。央行加息从2004年10月29日起,上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。2005年1月1日有关商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间扩大的政策开始正式实施。2005年4月25日对不符合相关要求的商业银行实行差别存款准备金率制度。2005年3月17日调整自营性个人住房贷款政策90博弈案例：开发商自有资金比例悬疑，千斤只要四两拨2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%；开发商的应对之术：运作资金，多方融资加快项目开发土地抵押贷款房产抵押提前预售91博弈案例：对商业项目的贷款限制！今年3月份商务部在全国十个大中城市做了一个调查，调查显示2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％，过热苗头表现在一些地方盲目建设大型设施，对中小城市带来很大的压力，也引发金融风险和贷款风险。不仅存在商业网点过于同质化竞争，而且造成环境污染，加剧城市交通紧张等问题。商业项目需要封顶之后才能办下按揭！92博弈案例：直贷业务，我变，我变变变，能耐我何！首付比例提高、放贷利率一涨再涨，购房者感到压力甚至部分人驻足观望，银行的“金饭碗”面临威胁！银行推出直贷业务应对信贷紧缩控制！建行四川省分行推出直贷式的个人住房贷款：不需开发商做担保，银行直接面对购房者发放。即，购房者看中楼盘后，不分期房和现房，也不受楼盘开发商和合作银行的限制，到银行贷款再去付款拿房子就行了。“先贷款、后买房”购房者可获得最低首付两成、最长贷款期限30年、执行优惠利率（基准利率的90%）的住房按揭贷款。对开发商而言，购房者相当于一次性现金付款。由此，购房者可以享受到一习性付款的优惠或折扣。可是房屋成交价降低2%-5%左右。多家银行在关注！中央银行与商业银行的博弈！商业银行之间的博弈（业务争夺）！93博弈案例：汇率波动对房地产的影响讨论人民币升值预期，吸引了大量的外资！人民币升值与汇率政策的调整中国央行二十一日宣布实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。中国央行将于每个工作日闭市后公布当日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的收盘价，作为下一个工作日该货币对人民币交易的中间价格。七月二十一日，人民币对美元即日升值百分之二，即一美元兑八点一一元人民币早期进入中国的外资大赚了一笔！房价不涨，因为人民币升值，赚了！房价疯涨，大赚！汇率本身就是多方利益博弈的焦点！有资本有实力依靠人民币升值赚取暴利或者获取收益的利益群体自然会极力施压！94第二部分近年来政策走势的利益博弈视角分析摘要目录土地政策分析金融政策分析交易政策分析当前阶段整体政策调控的综合分析物权法展望95房地产产业政策经济适用房政策的推行目前的经济适用房政策并未对规范市场产生积极作用。市场普遍的看法是，政府通过限制购买人群是难以达到预期目的的，应该将房价放开，然后给相应的购买人群以补贴。建设部表示要加大政策建设力度。

为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。货币化分房政策的落实其中可能对房地产需求产生较大影响的规定是:调高购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房时首付款比例和利率水平。2005年5月11日,七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》2005年5月27日，建设部进一步下发了《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》“自2005年6月1日起，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的