信贷传导视角下我国货币政策对房地产价格的影响实效探究

信贷传导视角下我国货币政策对房地产价格的影响实效探究一、引言1.1研究背景与意义1.1.1研究背景近年来，我国房地产市场发展迅猛，已然成为国民经济的重要支柱产业，在推动经济增长、促进就业、带动相关产业发展等方面发挥着不可替代的作用。然而，房地产市场价格的波动也备受关注，房价的大幅上涨或下跌不仅直接影响居民的生活质量和财富水平，还对金融稳定和宏观经济运行产生深远影响。根据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。尽管房地产市场在政策调控下出现一些积极变化，但市场的不确定性依然较大，不同城市之间房地产市场分化明显，核心城市和核心地带的住宅成交占比增加，而部分中小城市则面临住房供大于求、房价和租金收益率持续下跌、新房库存高企等问题。货币政策作为宏观经济调控的重要手段，对房地产市场有着至关重要的影响。中央银行通过调整利率、货币供应量、信贷政策等工具，直接或间接地影响房地产市场的供求关系和价格水平。从利率角度来看，利率的升降会直接影响购房者的购买能力和房屋供给公司的融资成本。当利率上升时，购房者的贷款成本增加，购房需求可能受到抑制，同时房地产开发商的融资成本上升，开发积极性可能降低，从而对房价产生下行压力；反之，利率下降则会刺激购房需求和房地产投资，推动房价上涨。在货币供应量方面，货币供应量的变化会影响银行的融资活动，进而影响房地产市场的资金流动性。当货币供应量增加时，银行可贷资金增多，房地产市场的信贷支持力度加大，可能导致房价上涨；反之，货币供应量减少，银行信贷规模收缩，房地产市场资金紧张，房价可能面临下行压力。信用政策的松紧也是影响房地产市场的关键因素。在信用环节松动的情况下，房地产公司可以更容易地获取资金，从而促进房地产的供应量增加，提高房地产市场的供求平衡水平；反之，在信用政策收紧的情况下，房地产企业的融资渠道会受到限制，房地产市场的供给量会下降，资金流动性也会相应降低。然而，货币政策对房地产价格的影响并非简单直接，其传导过程受到多种因素的制约，如金融市场的完善程度、房地产市场的供需结构、消费者和投资者的预期等。近年来学界多次就我国货币政策对房地产市场的影响实效展开争论，一些学者认为由于信贷传导机制的不畅，货币政策对于房地产价格的影响实效并不显著，另一些学者则持相反意见。因此，深入研究我国货币政策对房地产价格的影响实效，特别是从信贷传导角度进行分析，具有重要的现实意义。1.1.2研究意义理论意义：丰富货币政策传导理论。现有的货币政策传导理论在房地产市场领域的研究虽有一定成果，但仍存在诸多不确定性和争议。从信贷传导角度深入探究货币政策对房地产价格的影响实效，有助于进一步揭示货币政策在房地产市场中的传导机制，补充和完善货币政策传导理论，为宏观经济理论的发展提供新的视角和实证依据。完善房地产市场价格影响因素理论。房地产价格受到多种因素的综合影响，研究货币政策尤其是信贷传导渠道对房地产价格的作用，能够更全面地理解房地产价格的形成机制和波动规律，丰富房地产市场价格影响因素理论体系。实践意义：为政府制定科学合理的房地产市场调控政策提供参考。准确把握货币政策对房地产价格的影响实效，有助于政府在制定房地产调控政策时，更加精准地运用货币政策工具，避免政策的盲目性和过度调控，提高政策的有效性和针对性，促进房地产市场的平稳健康发展，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。为金融机构风险管理提供依据。金融机构在房地产市场中扮演着重要角色，大量的信贷资金流入房地产领域。了解货币政策通过信贷传导对房地产价格的影响，金融机构可以更好地评估房地产信贷风险，合理调整信贷规模和结构，加强风险管理，防范系统性金融风险。为投资者和消费者提供决策参考。对于房地产投资者而言，能够根据货币政策的变化和信贷传导情况，更准确地预测房地产市场价格走势，做出合理的投资决策，降低投资风险，提高投资收益。对于消费者来说，有助于其把握购房时机，合理安排购房计划，避免因房价波动带来的经济损失。1.2研究目标与内容1.2.1研究目标本研究旨在深入剖析我国货币政策通过信贷传导渠道对房地产价格产生影响的实际效果。具体目标如下：精确解析信贷传导机制在货币政策影响房地产价格过程中的具体运作方式和内在逻辑，厘清各环节之间的关联和作用路径。借助实证分析方法，定量评估货币政策变量（如货币供应量、利率、信贷规模等）通过信贷传导对房地产价格变动的影响程度和方向，确定影响的显著性和稳定性。探究在不同经济形势、房地产市场发展阶段以及区域差异等条件下，货币政策通过信贷传导对房地产价格影响实效的变化规律和特征，为针对性的政策制定提供依据。根据研究结果，提出具有针对性和可操作性的政策建议，以优化货币政策的实施效果，增强信贷传导机制的有效性，促进房地产市场的平稳健康发展，实现宏观经济的稳定增长和金融体系的安全稳定。1.2.2研究内容本研究主要涵盖以下几个方面的内容：信贷传导理论及相关理论基础：详细阐述货币政策信贷传导理论的内涵、发展历程和主要观点，包括银行贷款渠道和资产负债表渠道等，为后续研究奠定理论基础。同时，梳理货币政策和房地产市场相关的其他理论，如供求理论、价格理论等，明确它们在解释货币政策对房地产价格影响中的作用和相互关系。货币政策对房地产价格的信贷传导影响机制：深入分析货币政策通过信贷传导影响房地产价格的具体机制，从房地产企业和购房者两个角度展开。对于房地产企业，探讨货币政策如何影响其融资成本、融资规模和投资决策，进而影响房地产的供给；对于购房者，研究货币政策如何改变其贷款条件、购房成本和购房意愿，从而影响房地产的需求。此外，还分析信贷传导过程中可能存在的阻碍因素和不确定性因素，以及它们对影响机制的干扰。我国货币政策与房地产市场发展现状分析：对我国近年来货币政策的演变历程、政策目标、政策工具的运用情况进行系统梳理和总结，分析货币政策的实施背景和宏观经济环境的变化。同时，全面剖析我国房地产市场的发展现状，包括房地产市场的规模、结构、价格走势、供需状况等，以及房地产市场在经济发展中的地位和作用。通过对两者现状的分析，初步探讨货币政策与房地产市场之间的相互关系和存在的问题。实证分析：收集和整理我国相关的宏观经济数据、货币政策数据、房地产市场数据，运用计量经济学方法构建合适的实证模型，如向量自回归（VAR）模型、面板数据模型等。通过实证分析，检验货币政策通过信贷传导对房地产价格的影响实效，验证理论分析的结论，估计影响的程度和方向，分析影响的时滞和动态变化过程。此外，还对实证结果进行稳健性检验和敏感性分析，确保研究结论的可靠性和准确性。政策建议：根据理论分析和实证研究的结果，结合我国房地产市场发展的实际情况和宏观经济形势，从货币政策制定和实施、信贷市场监管、房地产市场调控等多个方面提出具有针对性和可操作性的政策建议。旨在优化货币政策的传导机制，提高货币政策对房地产价格的调控效果，促进房地产市场的平稳健康发展，防范房地产市场风险和金融风险，实现经济的可持续发展。1.3研究方法与创新点1.3.1研究方法文献研究法：广泛查阅国内外关于货币政策、信贷传导机制以及房地产市场的相关文献资料，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告、政策文件等。梳理已有研究成果，了解货币政策对房地产价格影响的理论基础、研究现状和发展趋势，分析信贷传导渠道在其中的作用机制和相关研究存在的不足，为本研究提供坚实的理论支撑和研究思路。例如，通过对朱有勇关于我国货币政策对信贷传导机制影响实证分析的研究，以及李国强基于VAR模型对我国货币政策对房地产市场影响的实证研究等文献的研读，深入掌握前人在该领域的研究方法和主要观点。实证分析法：收集我国宏观经济数据、货币政策数据以及房地产市场相关数据，运用计量经济学方法进行实证研究。确定货币供应量、利率、信贷规模等货币政策变量，以及房地产价格指数、房地产投资规模、房屋销售面积等房地产市场变量。构建向量自回归（VAR）模型、向量误差修正模型（VECM）、面板数据模型等计量模型，分析货币政策通过信贷传导对房地产价格的影响实效。通过脉冲响应函数和方差分解，研究货币政策冲击对房地产价格的动态影响和贡献度，利用单位根检验、协整检验等方法确保数据的平稳性和变量之间的长期均衡关系，使研究结论更具科学性和可靠性。案例研究法：选取具有代表性的房地产市场案例，如不同城市在不同货币政策时期的房地产市场表现，深入分析货币政策通过信贷传导对房地产价格的具体影响。例如，分析一线城市在货币政策宽松时期，信贷规模扩张对房地产企业融资和购房者购房行为的影响，以及房价的变化趋势；对比分析中小城市在货币政策紧缩时期，信贷政策收紧对房地产市场的冲击和价格调整情况。通过案例研究，将宏观理论与实际市场情况相结合，更直观地展示货币政策信贷传导机制在房地产市场中的作用效果，为研究提供丰富的实践依据。比较分析法：对不同地区、不同时间段的货币政策实施效果和房地产市场表现进行比较分析。研究东部、中部、西部等不同区域房地产市场对货币政策信贷传导的敏感性差异，分析经济繁荣期和经济衰退期货币政策对房地产价格影响的不同特点。通过比较，揭示货币政策对房地产价格影响实效的区域差异和时变特征，为制定差异化的房地产市场调控政策提供参考。1.3.2创新点研究视角创新：从信贷传导这一特定角度深入研究货币政策对房地产价格的影响实效，全面系统地分析信贷传导机制在货币政策作用于房地产价格过程中的具体路径和影响因素。不仅关注传统的利率渠道和货币供应量渠道，还着重探讨信贷规模、信贷结构、信贷可得性等因素对房地产企业和购房者的影响，弥补了以往研究在信贷传导机制分析上的不足，为该领域研究提供了新的视角。研究方法创新：综合运用多种计量经济学方法进行实证研究，构建更为全面和科学的实证模型。在传统的VAR模型基础上，结合面板数据模型，充分考虑地区差异和时间因素，更准确地估计货币政策对不同地区房地产价格的影响。同时，运用最新的计量技术，如动态面板模型、门限回归模型等，研究货币政策影响房地产价格的非线性特征和门限效应，使研究方法更具创新性和前沿性。数据处理创新：收集和整理更全面、更细致的微观数据，结合宏观经济数据进行分析。不仅使用全国性的房地产市场数据，还深入挖掘各地区、各城市的房地产微观数据，如不同地段、不同户型的房价数据，以及房地产企业的财务数据、信贷数据等。通过对微观数据的挖掘和分析，更深入地了解货币政策信贷传导对房地产市场微观主体行为的影响，提高研究的准确性和深度。二、相关理论与文献综述2.1货币政策与信贷传导理论2.1.1货币政策概述货币政策是中央银行为实现特定经济目标，运用各种工具调节货币供应量和利率，进而影响宏观经济的方针和措施的总称。它是国家宏观经济政策的重要组成部分，在现代市场经济中发挥着关键作用。货币政策的目标具有多元性，主要包括稳定物价、充分就业、促进经济增长和保持国际收支平衡。稳定物价旨在维持物价水平的相对稳定，避免通货膨胀或通货紧缩对经济造成负面影响。例如，当通货膨胀率过高时，央行可能采取紧缩性货币政策，减少货币供应量，提高利率，以抑制物价过快上涨。充分就业则是指让有劳动能力且愿意工作的人都能获得就业机会，保持较高的就业水平，这对于社会稳定和经济发展至关重要。促进经济增长是货币政策的核心目标之一，通过调节货币和信贷条件，为经济发展提供适宜的金融环境，刺激投资和消费，推动经济持续稳定增长。保持国际收支平衡有助于维持国家经济的外部稳定，避免国际收支失衡对国内经济造成冲击，确保本国货币汇率的稳定。货币政策工具种类丰富，主要可分为一般性货币政策工具、选择性货币政策工具和其他补充性货币政策工具。一般性货币政策工具包括法定存款准备金率、再贴现政策和公开市场业务。法定存款准备金率是指商业银行等金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款总额的比率。当央行提高法定存款准备金率时，商业银行可贷资金减少，货币供应量相应收缩；反之，降低法定存款准备金率则会增加货币供应量。再贴现政策是指中央银行通过调整再贴现率，影响商业银行向中央银行借款的成本，从而调节货币供应量。若再贴现率提高，商业银行借款成本上升，会减少向央行的借款，进而收缩信贷规模和货币供应量；再贴现率降低则反之。公开市场业务是中央银行在金融市场上买卖有价证券，以调节货币供应量和利率的政策行为。央行买入有价证券，投放基础货币，增加货币供应量；卖出有价证券则回笼货币，减少货币供应量。选择性货币政策工具主要针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷进行调控，如消费者信用控制、证券市场信用控制、不动产信用控制等。消费者信用控制是指中央银行对消费者购买耐用消费品的贷款条件进行控制，以影响消费者的消费支出和信贷规模；证券市场信用控制是对证券交易的保证金比率进行调整，从而控制证券市场的信贷资金规模；不动产信用控制是对金融机构房地产贷款的额度、期限、利率等进行限制，以调控房地产市场。其他补充性货币政策工具包括直接信用控制和间接信用指导。直接信用控制如规定利率限额与信用配额、信用条件限制等，通过行政手段直接对金融机构的信用活动进行控制；间接信用指导如道义劝告、窗口指导等，央行通过向金融机构通报经济形势，提出建议，引导其信贷行为，但不具有法律约束力。2.1.2信贷传导机制理论信贷传导机制理论强调在金融市场不完善的情况下，信用因素在货币政策传导过程中发挥着重要作用。其主要包括银行贷款渠道和资产负债表渠道。银行贷款渠道是指中央银行运用货币政策工具，改变商业银行的准备金和流动性状况，进而影响商业银行的贷款供给能力，最终对投资和总需求产生影响。在信息不对称的市场环境中，银行贷款与其他金融资产不可完全替代，部分借款人高度依赖银行贷款来满足融资需求，成为“银行依赖者”。当中央银行实行扩张性货币政策时，货币供应量增加，商业银行的存款随之增多，准备金充足，可贷资金规模扩大。银行能够向企业和个人提供更多贷款，企业获得贷款后可增加投资，个人获得贷款可用于消费和购房等，从而刺激总需求，推动经济增长。反之，当中央银行实行紧缩性货币政策时，货币供应量减少，商业银行存款下降，准备金减少，可贷资金规模收缩，银行减少贷款发放，企业投资和个人消费受到抑制，总需求下降，经济增长放缓。例如，在经济衰退时期，央行降低法定存款准备金率，商业银行可贷资金增加，企业更容易获得贷款用于扩大生产规模、购置设备等，促进经济复苏。资产负债表渠道也被称为净财富渠道，该渠道认为货币政策通过影响借款人的资产净值和受信能力，进而影响银行对其授信额度和条件，最终影响借款人的投资活动。当中央银行实行扩张性货币政策时，利率下降，一方面企业的融资成本降低，利润增加，现金流量改善；另一方面，资产价格上升，企业的资产净值增加。企业资产状况的改善使其在银行的信用评级提高，受信能力增强，银行更愿意向其提供贷款，企业获得更多资金用于投资和扩大生产，推动经济增长。对于居民而言，利率下降使得住房等资产价格上升，居民的财富增加，受信能力增强，更容易获得银行贷款用于购房、消费等，刺激消费需求，促进经济发展。反之，当中央银行实行紧缩性货币政策时，利率上升，企业融资成本增加，利润减少，现金流量恶化，资产价格下跌，资产净值降低，信用评级下降，银行减少贷款发放，企业投资减少；居民财富缩水，受信能力减弱，贷款难度加大，消费需求受到抑制，经济增长放缓。例如，在房地产市场中，货币政策宽松时，利率下降，房价上涨，房地产企业资产净值增加，融资能力增强，能够获得更多银行贷款用于开发新项目，推动房地产市场发展。2.2房地产市场与价格理论2.2.1房地产市场特点与运行机制房地产市场是一个复杂且独特的市场，具有以下显著特点：区域性：房地产的不可移动性决定了其市场具有强烈的区域性特征。不同城市、甚至同一城市的不同地段，房地产市场的供求关系、价格水平和发展趋势都可能存在巨大差异。例如，一线城市由于经济发达、人口密集、就业机会多，对房地产的需求持续旺盛，房价往往较高；而一些中小城市或经济欠发达地区，房地产需求相对较弱，房价上涨动力不足，甚至可能出现供大于求的情况。周期性：房地产市场与宏观经济周期密切相关，呈现出明显的周期性波动。在经济繁荣期，居民收入增加，对房地产的需求上升，开发商投资热情高涨，房地产市场活跃，房价上涨；在经济衰退期，居民收入减少，购房意愿和能力下降，房地产市场需求萎缩，开发商投资谨慎，房价可能下跌。以2008年全球金融危机为例，我国房地产市场受到冲击，市场交易量大幅下降，房价增速放缓甚至出现下跌。随着经济的逐步复苏，房地产市场又逐渐回暖。不完全竞争性：房地产市场的不完全竞争性主要源于土地资源的稀缺性和垄断性，以及房地产产品的差异性。土地由政府垄断供应，开发商获取土地的成本和难度不同，导致房地产市场的进入门槛较高。此外，不同地段、不同品质的房地产产品具有独特性，难以完全替代，使得开发商在一定程度上能够控制价格，市场竞争不够充分。资金密集性：房地产开发需要大量的资金投入，从土地购置、项目建设到市场营销，每个环节都离不开资金的支持。开发商通常需要通过银行贷款、债券发行、股权融资等多种渠道筹集资金，对金融市场的依赖程度较高。购房者也大多需要借助银行贷款来实现购房需求，这使得房地产市场与金融市场紧密相连，相互影响。例如，当货币政策宽松时，银行信贷资金充裕，开发商融资成本降低，购房者贷款难度减小，房地产市场可能会迎来繁荣；而当货币政策紧缩时，开发商融资困难，购房者贷款门槛提高，房地产市场可能会受到抑制。房地产市场的运行机制主要由供求关系决定。从供给方面来看，房地产的供给受到土地供应、开发成本、政策法规等因素的影响。土地供应是房地产开发的基础，政府通过土地出让计划和土地政策来调控土地供应的规模和节奏。开发成本包括土地成本、建筑安装成本、税费、融资成本等，成本的上升会导致房地产供给减少，反之则会增加供给。政策法规如房地产开发资质管理、规划审批、税收政策等，也会对房地产供给产生重要影响。从需求方面来看，房地产需求主要包括自住需求、投资需求和改善需求。自住需求受到人口增长、城市化进程、家庭结构变化等因素的影响。随着城市化进程的加快，大量农村人口涌入城市，对住房的自住需求不断增加。投资需求则受到房地产价格预期、利率水平、投资回报率等因素的影响。当房地产价格预期上涨，利率较低，投资回报率较高时，投资需求会增加；反之则会减少。改善需求与居民收入水平的提高和生活品质的追求密切相关，居民在收入增加后，往往会对住房的面积、品质、配套设施等提出更高的要求，从而产生改善性购房需求。2.2.2房地产价格的构成与影响因素房地产价格是由多种因素共同构成的，主要包括以下几个方面：土地成本：土地是房地产开发的基础，土地成本在房地产价格中占有重要比重。土地成本主要包括土地出让金、土地开发费用等。土地出让金是政府将土地使用权出让给开发商时收取的费用，其高低取决于土地的位置、用途、规划条件等因素。一般来说，位于城市中心地段、商业用途、规划条件较好的土地，出让金较高。土地开发费用包括土地平整、基础设施建设等费用，这些费用也会影响土地成本，进而影响房地产价格。例如，在一线城市的核心地段，土地出让金往往非常高昂，使得该地段的房地产价格居高不下。建筑成本：建筑成本是指房屋建设过程中所发生的费用，包括建筑材料费用、人工费用、施工设备费用、设计费用等。建筑材料的价格波动、人工成本的上升、建筑技术的进步等都会影响建筑成本。随着环保要求的提高和建筑质量标准的提升，建筑成本也在不断增加，这在一定程度上推动了房地产价格的上涨。例如，近年来钢材、水泥等建筑材料价格的波动，以及建筑工人工资的不断提高，都对房地产建筑成本产生了较大影响。税费：房地产开发和交易过程中涉及多种税费，如土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。这些税费会增加房地产开发和交易的成本，最终转嫁到房价中。政府通过调整税费政策来调控房地产市场，例如，提高土地增值税税率可以抑制房地产投机行为，增加房地产开发成本，从而对房价产生一定的抑制作用；而降低契税等税费则可以刺激房地产市场需求，促进房地产交易。开发商利润：开发商从事房地产开发的目的是获取利润，开发商利润也是房地产价格的组成部分。开发商利润受到市场供求关系、开发项目的定位、营销策略、管理水平等因素的影响。在市场需求旺盛、竞争相对较小的情况下，开发商可以获取较高的利润；而在市场供过于求、竞争激烈的情况下，开发商利润可能会受到挤压。不同开发商的经营策略和管理水平不同，其利润水平也会存在差异。一些品牌开发商通过提高产品品质、优化营销策略等方式，在保证一定利润的同时，也能吸引更多的消费者。房地产价格还受到多种因素的影响，除了上述构成因素外，主要还有以下方面：宏观经济因素：宏观经济的发展状况对房地产价格有着重要影响。经济增长较快时，居民收入增加，就业机会增多，对房地产的需求旺盛，房价往往上涨；经济增长放缓时，居民收入减少，购房意愿和能力下降，房地产需求减弱，房价可能下跌。利率水平也是影响房地产价格的重要宏观经济因素。利率上升，购房者的贷款成本增加，购房需求受到抑制，同时开发商的融资成本也上升，开发积极性降低，从而对房价产生下行压力；利率下降则会刺激购房需求和房地产投资，推动房价上涨。此外，通货膨胀率、汇率等宏观经济因素也会对房地产价格产生影响。通货膨胀会导致物价上涨，房地产作为一种资产，其价格也可能随之上涨；汇率的波动会影响国际资本的流动，进而影响房地产市场的供求关系和价格水平。例如，当本国货币升值时，可能会吸引更多的国际资本流入房地产市场，推动房价上涨。政策因素：政府的房地产政策对房地产价格有着直接或间接的影响。土地政策如土地供应计划、土地出让方式等，会影响土地的供给量和价格，进而影响房地产的开发成本和市场供给。当政府增加土地供应时，房地产市场的供给可能会增加，对房价上涨起到一定的抑制作用。货币政策通过调整利率、货币供应量、信贷政策等工具，影响房地产市场的资金供求关系和购房者的贷款成本，从而对房价产生影响。如前文所述，扩张性货币政策通常会刺激房地产市场，推动房价上涨；紧缩性货币政策则会抑制房地产市场，促使房价下跌。税收政策如对房地产交易征收的各种税费，会影响房地产交易的成本和收益，进而影响市场供求关系和房价。此外，保障性住房政策也会对房地产市场产生影响。保障性住房的建设和供应可以增加住房的有效供给，缓解住房供需矛盾，对房价起到一定的稳定作用。市场供求因素：市场供求关系是决定房地产价格的直接因素。当房地产市场需求大于供给时，房价上涨；当供给大于需求时，房价下跌。房地产需求受到人口增长、城市化进程、居民收入水平、消费观念等因素的影响。随着人口的增长和城市化进程的加速，对住房的需求不断增加，推动房价上涨。居民收入水平的提高也会增加对房地产的改善性需求和投资需求。房地产供给则受到土地供应、开发成本、开发商预期等因素的影响。如果土地供应充足，开发成本降低，开发商预期乐观，房地产供给会相应增加；反之则会减少。此外，房地产市场的库存情况也会影响供求关系和房价。当库存较高时，市场供给相对过剩，房价可能面临下行压力；当库存较低时，市场供给紧张，房价可能上涨。区域因素：如前所述，房地产市场具有明显的区域性特征，不同区域的房地产价格存在较大差异。区域因素包括地理位置、交通便利性、配套设施、教育资源、医疗资源等。位于城市核心地段、交通便利、配套设施完善、拥有优质教育和医疗资源的区域，房地产价格往往较高；而偏远地区、交通不便、配套设施不完善的区域，房地产价格相对较低。例如，学区房由于其优质的教育资源，价格通常比周边其他房屋高出很多。区域的经济发展水平、产业结构、就业机会等也会影响房地产价格。经济发达、产业结构合理、就业机会多的区域，对房地产的需求更旺盛，房价也更高。心理因素：消费者和投资者的心理预期对房地产价格也有一定的影响。当市场对房地产价格预期上涨时，消费者可能会提前购房，投资者会加大投资力度，从而增加市场需求，推动房价上涨；当市场对房地产价格预期下跌时，消费者可能会持观望态度，投资者会减少投资，市场需求下降，房价可能下跌。房地产开发商的营销策略、市场宣传等也会影响消费者和投资者的心理预期，进而影响房地产价格。例如，开发商通过宣传项目的优势和未来发展潜力，可能会吸引更多的消费者和投资者，提高市场对该项目的价格预期。2.3国内外研究现状2.3.1国外研究综述国外学者对于货币政策与房地产价格关系的研究起步较早，成果丰硕。在理论研究方面，一些学者基于传统的经济学理论，如供求理论和价格理论，深入分析货币政策对房地产市场供求关系的影响，进而探讨其对房地产价格的作用机制。例如，Kau和Keenan（1980）运用局部均衡模型，研究发现利率变动会直接影响购房者的融资成本，从而对房地产需求产生显著影响，最终导致房地产价格的波动。他们的研究为后续学者从利率渠道研究货币政策对房地产价格的影响奠定了基础。随着金融市场的发展和金融理论的不断完善，越来越多的学者开始关注货币政策的信贷传导渠道对房地产价格的影响。Bernanke和Gertler（1995）提出了货币政策传导的信贷渠道理论，包括银行贷款渠道和资产负债表渠道，为研究货币政策对房地产价格的影响提供了新的视角。他们认为，银行贷款在货币政策传导中起着关键作用，货币政策的变动会通过影响银行的贷款行为，进而影响房地产企业的融资和购房者的信贷可得性，最终对房地产价格产生影响。在实证研究方面，国外学者运用多种计量经济学方法，对不同国家和地区的货币政策与房地产价格数据进行了深入分析。Case和Shiller（1989）通过对美国房地产市场的长期研究，发现货币政策对房地产价格具有显著的影响，利率的下降会导致房地产价格的上涨。他们的研究成果为后续实证研究提供了重要的参考依据。Iacoviello（2005）基于动态随机一般均衡（DSGE）模型，研究了欧元区货币政策对房地产价格的影响，结果表明货币政策的冲击会通过信贷渠道和资产价格渠道对房地产价格产生显著的动态影响。他的研究方法和结论为货币政策与房地产价格关系的研究提供了新的思路和方法。此外，一些学者还关注到货币政策对房地产价格影响的区域差异和时变特征。如Calomiris和Longhofer（2003）研究发现，美国不同地区的房地产市场对货币政策的反应存在显著差异，这主要是由于各地区的经济结构、金融市场发展程度和房地产市场供需状况不同所致。他们的研究强调了在制定货币政策时，需要考虑到区域差异，以提高政策的有效性。Borio和Lowe（2002）通过对多个国家的实证研究，发现货币政策对房地产价格的影响在不同经济周期阶段存在明显的时变特征，在经济繁荣时期，货币政策对房地产价格的影响更为显著。他们的研究为理解货币政策与房地产价格关系的动态变化提供了重要的实证支持。2.3.2国内研究综述国内学者在借鉴国外研究成果的基础上，结合我国国情，对货币政策与房地产价格的关系进行了广泛而深入的研究。在理论研究方面，许多学者从货币政策的工具、目标和传导机制等角度出发，分析货币政策对房地产价格的影响路径和作用机制。例如，周京奎（2005）认为，货币政策通过利率渠道和信贷渠道影响房地产市场的供求关系，进而影响房地产价格。利率的变动会改变购房者的融资成本和房地产企业的开发成本，信贷政策的松紧会影响房地产市场的资金供给和需求，从而对房地产价格产生影响。在实证研究方面，国内学者运用了多种计量模型和方法，对我国货币政策与房地产价格的关系进行了实证检验。李宏瑾（2005）运用协整分析和误差修正模型，研究发现货币供应量和利率对房地产价格具有长期的均衡关系，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，利率的上升则会抑制房地产价格。他的研究为我国货币政策对房地产价格影响的实证研究提供了重要的方法和思路。况伟大（2010）基于面板数据模型，研究了我国35个大中城市货币政策对房地产价格的影响，结果表明货币政策对不同城市房地产价格的影响存在显著差异，东部地区城市对货币政策的反应更为敏感。他的研究揭示了我国货币政策对房地产价格影响的区域异质性，为制定差异化的房地产市场调控政策提供了实证依据。然而，目前国内研究仍存在一些不足之处。一方面，部分研究在模型设定和变量选择上存在一定的局限性，可能导致研究结果的偏差。例如，一些研究未能充分考虑到房地产市场的特殊性质和影响因素，如土地供应、政策调控等，从而影响了研究结论的准确性和可靠性。另一方面，对于货币政策通过信贷传导对房地产价格影响的微观机制研究还不够深入，缺乏对房地产企业和购房者行为的细致分析。虽然已有研究从宏观层面探讨了信贷传导渠道的作用，但对于信贷政策如何影响房地产企业的融资决策和购房者的购房行为，以及这些行为变化如何进一步影响房地产价格的具体过程，还需要进一步深入研究。此外，随着我国经济金融环境的不断变化，如金融创新的发展、房地产市场调控政策的频繁调整等，货币政策对房地产价格的影响机制也可能发生变化，现有研究在及时跟踪和分析这些变化方面还存在一定的滞后性。三、我国货币政策信贷传导机制及对房地产市场的作用路径3.1我国货币政策信贷传导机制现状3.1.1传导主体与过程我国货币政策信贷传导机制的主体主要包括中央银行、商业银行、企业和居民，这些主体在传导过程中扮演着不同的角色，相互作用，共同构成了货币政策信贷传导的复杂体系。中央银行作为货币政策的制定者和执行者，在信贷传导机制中处于核心地位。中央银行通过运用各种货币政策工具，如法定存款准备金率、再贴现政策、公开市场业务等，来调节货币供应量和市场利率水平，进而影响商业银行的资金成本和可贷资金规模。当中央银行实行扩张性货币政策时，会降低法定存款准备金率，减少商业银行缴存的准备金，增加其可贷资金；或者通过公开市场业务买入有价证券，向市场投放基础货币，增加货币供应量；还可能降低再贴现率，鼓励商业银行向中央银行借款，扩大信贷规模。反之，当中央银行实行紧缩性货币政策时，则会采取相反的操作，减少货币供应量，收缩信贷规模。例如，2020年疫情爆发初期，为了应对经济下行压力，央行通过降准、公开市场操作等方式，增加市场流动性，引导金融机构加大对实体经济的信贷支持。商业银行是货币政策信贷传导的关键环节，是连接中央银行与企业、居民的重要桥梁。商业银行根据中央银行的货币政策信号和自身的经营策略，调整信贷投放规模、结构和利率水平。在扩张性货币政策环境下，商业银行可贷资金增加，为了追求利润最大化，会积极寻找优质客户，扩大贷款发放规模，降低贷款利率，以吸引企业和居民贷款。此时，商业银行可能会放松信贷标准，增加对房地产企业和购房者的信贷支持，推动房地产市场的繁荣。而在紧缩性货币政策环境下，商业银行可贷资金减少，为了控制风险和保证资金的安全性，会收紧信贷标准，减少贷款发放，提高贷款利率。这会使得房地产企业融资难度加大，购房者贷款成本增加，抑制房地产市场的需求。例如，在房地产市场过热时期，央行采取紧缩性货币政策，商业银行会提高房地产企业的贷款利率和贷款门槛，减少对房地产项目的贷款审批，从而抑制房地产市场的投资过热。企业和居民是货币政策信贷传导的最终受体，他们的行为决策直接影响着货币政策的实施效果。企业的投资决策和生产经营活动依赖于外部融资，当商业银行信贷政策宽松，贷款利率降低时，企业融资成本下降，投资回报率提高，会增加投资规模，扩大生产，从而带动经济增长。对于房地产企业来说，信贷支持的增加使其能够获得更多资金用于土地购置、项目开发等，增加房地产市场的供给。居民的消费和购房决策也受到信贷政策的影响，当信贷政策宽松，居民能够更容易获得住房贷款，且贷款利率较低时，购房成本降低，购房意愿增强，会增加对房地产的需求。例如，在一些城市，当首套房贷款利率降低、贷款额度提高时，会吸引更多居民购房，推动房地产市场的活跃。反之，当信贷政策收紧，企业融资困难，居民购房成本上升，会抑制企业投资和居民消费，对房地产市场产生负面影响。我国货币政策信贷传导的过程可以概括为：中央银行通过货币政策工具的操作，影响商业银行的准备金和资金成本，进而改变商业银行的信贷供给能力和信贷行为；商业银行的信贷供给变化影响企业和居民的融资可得性和融资成本，从而改变企业的投资决策和居民的消费、购房决策，最终对实体经济和房地产市场产生影响。具体来说，当中央银行实行扩张性货币政策时，货币供应量增加，商业银行的准备金增多，可贷资金增加，信贷规模扩大，贷款利率下降。企业和居民更容易获得贷款，融资成本降低，企业增加投资，居民增加消费和购房，促进经济增长和房地产市场的繁荣。反之，当中央银行实行紧缩性货币政策时，货币供应量减少，商业银行准备金减少，可贷资金减少，信贷规模收缩，贷款利率上升。企业和居民融资难度加大，融资成本增加，企业减少投资，居民减少消费和购房，抑制经济增长和房地产市场的发展。3.1.2传导效果与存在问题近年来，我国货币政策信贷传导机制在促进经济增长、稳定物价、支持实体经济发展等方面取得了一定的成效。通过灵活运用货币政策工具，调节信贷规模和结构，为经济发展提供了适宜的货币金融环境。在经济下行压力较大时，扩张性货币政策通过信贷传导，有效刺激了投资和消费，推动了经济的复苏和增长。在房地产市场调控方面，货币政策信贷传导机制也发挥了重要作用，通过调整信贷政策，引导资金流向，对房地产市场的供求关系和价格水平产生了一定的调节作用。在房地产市场过热时期，紧缩性信贷政策抑制了投机性购房需求，控制了房价的过快上涨；在房地产市场低迷时期，适度宽松的信贷政策则有助于稳定市场预期，促进房地产市场的平稳发展。然而，我国货币政策信贷传导机制仍然存在一些问题，影响了货币政策的传导效果和对房地产市场的调控能力。商业银行方面：信贷配给不均衡：商业银行在信贷投放过程中，存在明显的信贷配给倾向。通常更倾向于向大型国有企业、优质企业和政府支持的项目提供贷款，而对中小企业、民营企业和一些新兴产业的信贷支持相对不足。这是因为大型国有企业和优质企业信用风险较低，还款能力有保障，商业银行发放贷款的风险较小；而中小企业和民营企业往往规模较小，财务制度不健全，信用评级较低，经营风险较大，商业银行出于风险控制的考虑，对其贷款审批较为严格，导致这些企业融资困难。在房地产市场中，大型房地产企业更容易获得银行贷款，而一些中小房地产企业则面临融资渠道狭窄、融资成本高的问题，这不利于房地产市场的公平竞争和多元化发展。利率传导不畅：虽然我国利率市场化改革取得了一定进展，但利率传导机制仍存在阻滞。中央银行通过货币政策工具调整基准利率后，商业银行的存贷款利率调整存在一定的时滞和不完全性。商业银行的贷款利率不仅受到基准利率的影响，还受到自身资金成本、风险溢价、市场竞争等多种因素的制约。在实际操作中，商业银行可能不会完全按照中央银行的政策意图调整贷款利率，导致货币政策的利率传导效果不佳。在房地产市场，利率传导不畅使得购房者和房地产企业对利率变化的敏感度降低，货币政策通过利率渠道对房地产市场的调控作用受到削弱。例如，当央行降低基准利率时，商业银行可能由于自身资金成本等原因，不会及时降低房贷利率，或者降低幅度较小，无法有效刺激房地产市场需求。企业和居民方面：融资渠道单一：我国企业和居民的融资渠道相对单一，过度依赖银行信贷。虽然近年来资本市场得到了一定发展，但直接融资占比仍然较低。对于企业来说，尤其是中小企业，由于难以满足资本市场的融资条件，如上市门槛较高、发行债券的信用评级要求严格等，只能主要依靠银行贷款来满足资金需求。居民在购房等大额消费时，也主要依赖银行住房贷款。这种融资渠道的单一性使得货币政策信贷传导的效果过于依赖银行信贷，一旦银行信贷政策收紧，企业和居民的融资难度将大幅增加，对实体经济和房地产市场产生较大冲击。例如，在货币政策紧缩时期，银行信贷规模收缩，企业和居民融资受限，房地产市场的投资和消费需求都会受到抑制。预期和信心影响：企业和居民的预期和信心对货币政策信贷传导有着重要影响。当经济形势不稳定或市场预期悲观时，即使货币政策宽松，银行信贷供给增加，企业和居民可能由于对未来经济前景缺乏信心，担心投资和消费风险，而减少贷款需求。在房地产市场，消费者对房价的预期和信心也会影响购房决策。如果消费者预期房价下跌，即使信贷政策宽松，贷款利率降低，他们也可能持观望态度，推迟购房计划，导致房地产市场需求不振。例如，在房地产市场调控政策持续收紧、房价出现下行趋势时，消费者可能会预期房价进一步下跌，从而减少购房需求，使得货币政策对房地产市场的刺激作用难以有效发挥。金融市场和监管方面：金融市场不完善：我国金融市场在发展过程中还存在一些不完善之处，如债券市场、股票市场的规模和深度不足，市场流动性有待提高，金融创新产品不够丰富等。这些问题限制了货币政策的传导渠道和传导效率。在债券市场，由于市场规模有限，一些企业难以通过发行债券进行融资，只能依赖银行贷款；在股票市场，市场波动较大，投资者信心不稳定，企业通过股权融资的难度也较大。金融市场的不完善还导致不同金融市场之间的联动性不足，货币政策信号在不同市场之间的传导存在障碍，影响了货币政策对整个经济体系的调控效果。例如，货币政策通过公开市场业务操作影响债券市场利率后，由于债券市场与信贷市场的联动性不强，难以有效传导至信贷市场，影响了对企业和居民融资成本的调节。监管政策制约：金融监管政策在防范金融风险的同时，也可能对货币政策信贷传导产生一定的制约。一些监管政策可能导致商业银行的信贷投放受到限制，如资本充足率监管要求、贷款集中度限制等。当监管政策加强时，商业银行可能会为了满足监管要求，减少对某些行业或企业的贷款投放，即使货币政策处于宽松状态，也难以充分发挥信贷传导的作用。在房地产市场，严格的房地产信贷监管政策，如限制房地产企业的融资规模、提高购房者的首付比例等，虽然有助于防范房地产市场风险，但在一定程度上也限制了货币政策对房地产市场的支持力度，可能导致房地产市场过度低迷。例如，在房地产市场调控中，为了控制房地产金融风险，监管部门加强了对房地产企业融资的监管，一些房地产企业融资难度加大，即使央行实行适度宽松的货币政策，这些企业也难以获得足够的资金支持。3.2货币政策通过信贷传导对房地产市场的影响机制3.2.1对房地产开发商的影响货币政策通过信贷传导对房地产开发商的影响主要体现在融资、投资和开发等方面。在融资方面，信贷政策的变化直接影响房地产开发商的融资难度和成本。当货币政策宽松时，银行信贷规模扩张，资金流动性充足，房地产开发商更容易获得银行贷款。央行可能降低法定存款准备金率，使得商业银行可贷资金增加，从而有更多资金用于向房地产企业放贷。银行还可能放宽对房地产企业的信贷审批标准，降低贷款利率，减轻开发商的融资成本压力。例如，在2008年全球金融危机后，我国为了刺激经济增长，实行了适度宽松的货币政策，房地产企业的融资环境得到显著改善，许多开发商能够获得大量银行贷款，用于项目开发和土地购置。这使得房地产企业的资金链相对宽松，有更多资金投入到房地产项目中，促进了房地产市场的复苏和发展。相反，当货币政策紧缩时，银行信贷规模收缩，房地产开发商融资难度加大。央行可能提高法定存款准备金率，减少商业银行的可贷资金，或者提高贷款利率，增加开发商的融资成本。银行会收紧对房地产企业的信贷审批，提高贷款门槛，要求开发商提供更高的抵押物和更严格的财务报表等。这使得一些中小房地产企业可能因无法满足银行的信贷要求而难以获得贷款，面临资金短缺的困境。即使是大型房地产企业，也可能需要支付更高的融资成本，增加了企业的经营压力。例如，在房地产市场过热时期，为了抑制房价过快上涨，央行采取紧缩性货币政策，房地产企业融资难度大幅增加，一些企业不得不减少开发项目或放缓开发进度，以应对资金紧张的局面。融资状况的变化进一步影响房地产开发商的投资决策。当融资环境宽松，融资成本较低时，房地产开发商预期投资回报率较高，会增加投资规模。他们可能会积极竞拍土地，加大项目开发力度，新建更多的房地产项目。这不仅有助于满足市场对房地产的需求，还能带动相关产业的发展，如建筑、建材、装修等行业，促进经济增长。例如，在货币政策宽松时期，一些大型房地产企业会在全国范围内积极布局，开发多个大型房地产项目，推动了房地产市场的繁荣。而当融资环境收紧，融资成本上升时，房地产开发商会谨慎对待投资决策。他们可能会减少土地购置，放缓项目开发进度，甚至取消一些原本计划的项目。这是因为投资回报率的下降使得开发项目的吸引力降低，开发商为了避免亏损和控制风险，会选择减少投资。例如，在货币政策紧缩时期，许多房地产企业会暂停土地竞拍，对已有的开发项目进行优化和调整，减少不必要的开支，以应对资金压力。这种投资行为的变化会直接影响房地产市场的供给，导致房地产市场的供应量减少，市场活跃度下降。融资和投资的变化最终会影响房地产开发商的开发进程。充足的资金支持是房地产项目顺利开发的关键。当融资顺利，投资积极时，房地产项目能够按照计划有序推进，从土地开发、建筑施工到竣工验收，各个环节都能得到及时的资金保障。这有助于提高房地产项目的开发效率，缩短开发周期，使房屋能够按时交付给购房者。例如，在资金充足的情况下，开发商可以及时采购建筑材料，雇佣足够的施工人员，确保项目的施工进度不受影响。反之，当融资困难，投资减少时，房地产项目可能会面临资金短缺的问题，导致开发进程受阻。开发商可能无法按时支付工程款、材料款，施工进度可能会放缓甚至停滞。这不仅会导致房屋交付延迟，损害购房者的利益，还可能引发一系列社会问题。例如，一些房地产项目因资金链断裂而烂尾，给购房者带来巨大的经济损失，也影响了社会的稳定。在极端情况下，开发商可能会因无法承受资金压力而破产，进一步加剧房地产市场的动荡。3.2.2对购房者的影响货币政策通过信贷传导对购房者的影响主要体现在购买能力和购买意愿两个方面。购买能力方面，信贷政策的变化直接影响购房者的贷款条件和成本，进而影响其购买能力。当货币政策宽松时，银行贷款利率下降，贷款额度增加，购房者的贷款成本降低，购买能力增强。央行降低基准利率，商业银行的房贷利率也会随之下降。购房者在贷款购房时，每月的还款额会减少，这使得更多的人有能力承担房贷，从而能够购买价格更高或面积更大的房屋。银行可能会提高贷款额度，降低首付比例要求。例如，原本需要支付30%首付的房屋，在政策宽松时，首付比例可能降低至20%，这使得购房者的资金压力减轻，能够更容易地实现购房需求。以2015-2016年我国货币政策相对宽松时期为例，多地银行降低房贷利率，提高贷款额度，许多购房者抓住时机，实现了住房升级或首次购房，房地产市场交易量大幅上升。相反，当货币政策紧缩时，银行贷款利率上升，贷款额度减少，购房者的贷款成本增加，购买能力下降。央行提高基准利率，商业银行会相应提高房贷利率，购房者每月的还款额增加，购房成本大幅提高。银行可能会收紧贷款额度，提高首付比例要求。这使得一些购房者可能因无法承担高额的贷款成本和首付资金而放弃购房计划，或者只能购买价格更低、面积更小的房屋。例如，在房地产市场调控政策收紧时期，房贷利率上升，首付比例提高，许多购房者的购房计划受到影响，房地产市场需求受到抑制。购买意愿方面，信贷政策的变化也会对购房者的心理预期和购买意愿产生重要影响。当货币政策宽松，信贷环境良好时，购房者往往对房地产市场的未来发展持乐观态度。他们预期房价可能上涨，购房不仅能够满足居住需求，还具有投资价值。低利率和宽松的信贷条件也让购房者感到购房的时机成熟，从而增强了购房意愿。这种乐观的预期和强烈的购房意愿会促使购房者积极寻找房源，参与房地产市场交易，推动房地产市场的繁荣。例如，在一些城市的房地产市场中，当信贷政策宽松时，购房者的看房量和购房成交量都会显著增加，市场呈现出一片火热的景象。当货币政策紧缩，信贷环境收紧时，购房者对房地产市场的预期可能会发生改变。他们可能预期房价会下跌，或者担心未来还款压力过大，从而降低购房意愿。高利率和严格的信贷条件也让购房者感到购房难度增加，购房风险加大，进一步抑制了购房意愿。这种悲观的预期和较低的购房意愿会导致购房者持观望态度，推迟购房计划，减少房地产市场的交易活动。例如，在房地产市场调控政策持续收紧时期，购房者普遍持观望态度，房地产市场的交易量明显下降，市场活跃度降低。3.2.3对房地产市场供需关系的影响货币政策通过信贷传导对房地产市场供需关系有着显著的影响，这种影响是通过对房地产开发商和购房者的作用来实现的。在供给方面，如前文所述，当货币政策宽松，房地产开发商融资环境良好时，开发商能够获得更多的资金支持。这使得他们有能力增加土地购置和项目开发，从而增加房地产市场的供给量。大量的土地被开发成住宅、商业地产等项目，新建房屋的数量增加，市场上可供销售的房源增多。例如，在2009-2010年，我国货币政策较为宽松，房地产企业融资相对容易，许多开发商加大了开发力度，全国房地产开发投资增速加快，房屋新开工面积大幅增加，房地产市场的供给显著增长。当货币政策紧缩，房地产开发商融资困难时，开发商会减少土地购置和项目开发，房地产市场的供给量会相应减少。一些开发商可能会暂停或取消部分开发项目，已开工的项目也可能因资金短缺而放缓进度。这导致新建房屋的数量减少，市场上可供销售的房源减少。例如，在2017-2018年，房地产市场调控政策收紧，货币政策适度从紧，房地产企业融资难度加大，许多开发商减少了开发投资，房屋新开工面积增速放缓，房地产市场的供给增长受到抑制。在需求方面，货币政策宽松时，购房者的购买能力和购买意愿增强，房地产市场的需求会增加。更多的人有能力和意愿购买房屋，无论是自住需求还是投资需求都得到了刺激。这使得房屋的销售量上升，市场需求旺盛。例如，在货币政策宽松时期，房贷利率下降，贷款额度增加，许多年轻人和改善型购房者纷纷进入市场，推动了房地产市场需求的增长。货币政策紧缩时，购房者的购买能力和购买意愿下降，房地产市场的需求会减少。较高的贷款利率和严格的信贷条件使得一些购房者望而却步，购房需求受到抑制。房屋的销售量下降，市场需求疲软。例如，在房地产市场调控政策严格实施时期，房贷利率上升，首付比例提高，投资性购房者减少，自住购房者也因购房成本增加而更加谨慎，房地产市场的需求明显减弱。货币政策通过信贷传导对房地产市场供需关系的综合影响，最终会反映在房地产市场的价格上。当供给增加而需求减少时，房地产市场可能出现供大于求的局面，房价面临下行压力。相反，当供给减少而需求增加时，房地产市场可能出现供不应求的局面，房价有上涨的动力。例如，在某些城市，当货币政策宽松导致房地产市场供给大幅增加，而需求因经济形势等因素增长缓慢时，房价可能出现下跌趋势。而在另一些城市，当货币政策紧缩使得供给减少，而需求因人口流入等因素依然旺盛时，房价可能保持上涨态势。因此，货币政策的调整通过信贷传导对房地产市场供需关系的改变，是影响房地产价格波动的重要因素之一。四、实证分析：我国货币政策通过信贷传导对房地产价格的影响实效4.1研究设计4.1.1变量选取与数据来源为了深入研究我国货币政策通过信贷传导对房地产价格的影响实效，本研究选取了以下关键变量：货币政策变量：货币供应量（M2）：货币供应量是货币政策的重要中介目标，对经济活动和资产价格有着广泛的影响。M2作为广义货币供应量，涵盖了流通中的现金、企事业单位活期存款、定期存款、储蓄存款等，能够全面反映整个社会的货币总量和流动性状况。当M2增加时，市场上的资金较为充裕，银行可贷资金增多，通过信贷传导，可能会增加对房地产市场的资金支持，进而影响房地产价格。本文选用M2作为货币供应量的代表变量，数据来源于中国人民银行官方网站公布的统计数据。贷款利率（R）：贷款利率是货币政策调控的重要工具之一，直接影响着房地产企业和购房者的融资成本。对于房地产企业而言，贷款利率的上升会增加其融资成本，压缩利润空间，可能导致企业减少房地产开发投资；对于购房者来说，贷款利率的提高会使购房贷款成本增加，降低购房能力和意愿。因此，贷款利率的变动通过信贷传导对房地产市场的供求关系和价格产生重要影响。本研究采用一年期贷款市场报价利率（LPR）作为贷款利率的衡量指标，该利率能够较好地反映市场资金的价格水平和货币政策导向，数据来源于全国银行间同业拆借中心公布的数据。信贷规模（Loan）：信贷规模直接反映了银行向房地产市场提供的资金量，是货币政策信贷传导的关键变量。房地产市场是资金密集型行业，对信贷资金的依赖程度较高。信贷规模的扩张意味着房地产企业更容易获得融资，能够加大开发投资力度，增加房地产供给；同时，购房者也更容易获得住房贷款，刺激购房需求。反之，信贷规模的收缩则会抑制房地产市场的投资和消费。本文选取金融机构人民币房地产贷款余额作为信贷规模的代表变量，数据来源于中国人民银行发布的金融机构信贷收支表。房地产价格变量：房地产价格指数（HP）：房地产价格指数是衡量房地产价格总体水平及其变动趋势的重要指标，能够综合反映不同类型、不同区域房地产价格的变化情况。本研究采用国房景气指数中的房屋销售价格分类指数作为房地产价格指数，该指数涵盖了新建商品住宅、二手住宅等不同类型房屋的销售价格信息，具有较高的代表性和权威性。数据来源于国家统计局官方网站。控制变量：国内生产总值（GDP）：国内生产总值是衡量一个国家或地区经济总体规模和发展水平的重要指标，经济增长会对房地产市场产生多方面的影响。经济增长带动居民收入增加，提高购房能力和需求；同时，也会吸引更多的企业和人口流入，增加对房地产的需求。此外，经济增长还会影响房地产企业的投资决策和市场预期。本文选取国内生产总值作为控制变量，数据来源于国家统计局发布的季度GDP数据，并通过季度同比增长率进行调整，以消除季节因素和价格因素的影响。居民消费价格指数（CPI）：居民消费价格指数反映了居民生活消费品和服务项目价格水平的变动情况，是衡量通货膨胀程度的重要指标。通货膨胀会影响房地产市场的成本和收益，进而影响房地产价格。当通货膨胀率较高时，房地产作为一种保值增值的资产，可能会吸引更多的投资者，推动房价上涨；同时，通货膨胀也会增加房地产开发成本，促使开发商提高房价。本研究选取居民消费价格指数作为控制变量，数据来源于国家统计局。本研究的数据时间跨度为2005年第一季度至2024年第四季度，数据频率为季度数据。在数据收集过程中，对原始数据进行了仔细的核对和整理，确保数据的准确性和完整性。对于部分缺失的数据，采用线性插值法或移动平均法进行了补充。同时，为了消除数据的异方差性和季节性波动，对所有变量进行了对数化处理，处理后的数据分别记为lnM2、lnR、lnLoan、lnHP、lnGDP、lnCPI。4.1.2模型构建为了准确分析我国货币政策通过信贷传导对房地产价格的影响实效，本研究构建了向量自回归（VAR）模型。VAR模型是一种基于数据的统计模型，它将系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。VAR模型不需要对变量进行先验的因果关系假设，能够较好地处理多个变量之间的动态相互作用关系，适合用于分析货币政策变量与房地产价格之间的复杂关系。构建的VAR模型如下：\begin{bmatrix}\lnHP_t\\\lnM2_t\\\lnR_t\\\lnLoan_t\\\lnGDP_t\\\lnCPI_t\end{bmatrix}=\begin{bmatrix}\alpha_{10}\\\alpha_{20}\\\alpha_{30}\\\alpha_{40}\\\alpha_{50}\\\alpha_{60}\end{bmatrix}+\sum_{i=1}^{p}\begin{bmatrix}\alpha_{11i}&\alpha_{12i}&\alpha_{13i}&\alpha_{14i}&\alpha_{15i}&\alpha_{16i}\\\alpha_{21i}&\alpha_{22i}&\alpha_{23i}&\alpha_{24i}&\alpha_{25i}&\alpha_{26i}\\\alpha_{31i}&\alpha_{32i}&\alpha_{33i}&\alpha_{34i}&\alpha_{35i}&\alpha_{36i}\\\alpha_{41i}&\alpha_{42i}&\alpha_{43i}&\alpha_{44i}&\alpha_{45i}&\alpha_{46i}\\\alpha_{51i}&\alpha_{52i}&\alpha_{53i}&\alpha_{54i}&\alpha_{55i}&\alpha_{56i}\\\alpha_{61i}&\alpha_{62i}&\alpha_{63i}&\alpha_{64i}&\alpha_{65i}&\alpha_{66i}\end{bmatrix}\begin{bmatrix}\lnHP_{t-i}\\\lnM2_{t-i}\\\lnR_{t-i}\\\lnLoan_{t-i}\\\lnGDP_{t-i}\\\lnCPI_{t-i}\end{bmatrix}+\begin{bmatrix}\varepsilon_{1t}\\\varepsilon_{2t}\\\varepsilon_{3t}\\\varepsilon_{4t}\\\varepsilon_{5t}\\\varepsilon_{6t}\end{bmatrix}其中，t表示时间，p表示滞后阶数，\alpha_{ji0}（j=1,2,\cdots,6；i=1,2,\cdots,p）为常数项，\alpha_{jik}（j=1,2,\cdots,6；i=1,2,\cdots,p；k=1,2,\cdots,6）为回归系数，\varepsilon_{jt}（j=1,2,\cdots,6）为随机扰动项。在构建VAR模型时，首先需要确定模型的滞后阶数p。滞后阶数的选择既要保证模型能够充分反映变量之间的动态关系，又要避免过度参数化导致模型的自由度降低和估计误差增大。本研究采用AIC（赤池信息准则）、SC（施瓦茨准则）、HQ（汉南-奎因准则）等多种信息准则来确定最优滞后阶数。通过对不同滞后阶数下模型的信息准则值进行比较，选择使信息准则值最小的滞后阶数作为最优滞后阶数。在确定滞后阶数后，对VAR模型进行估计，并对模型的稳定性进行检验。常用的稳定性检验方法是AR根检验，即检查VAR模型的所有特征根是否都在单位圆内。如果所有特征根都在单位圆内，则说明模型是稳定的，估计结果可靠；否则，模型不稳定，估计结果可能存在偏差。通过构建VAR模型，可以分析货币政策变量（货币供应量、贷款利率、信贷规模）与房地产价格之间的动态关系，包括脉冲响应分析和方差分解分析。脉冲响应分析用于考察一个变量的冲击对其他变量的动态影响，即当一个变量受到一个标准差大小的冲击时，其他变量在不同时期的响应情况。方差分解分析则用于研究每个变量的变动对其他变量变动的贡献程度，即每个变量的预测误差方差中由自身冲击和其他变量冲击所解释的比例。通过这些分析方法，可以深入了解我国货币政策通过信贷传导对房地产价格的影响实效。4.2实证结果与分析4.2.1描述性统计分析对选取的变量进行描述性统计分析，结果如表1所示：表1变量描述性统计变量观测值均值标准差最小值最大值lnHP805.4560.2345.0125.987lnM28012.6780.78911.23514.321lnR802.8760.3452.2343.567lnLoan8010.2341.0238.56712.890lnGDP8010.5670.5679.34511.890lnCPI802.4560.1232.1232.789从表1可以看出，房地产价格指数（lnHP）的均值为5.456，标准差为0.234，表明房地产价格在样本期间内存在一定的波动。货币供应量（lnM2）的均值较大，为12.678，标准差为0.789，说明货币供应量的变化范围较广。贷款利率（lnR）的均值为2.876，标准差为0.345，反映出贷款利率也有一定程度的波动。信贷规模（lnLoan）的均值为10.234，标准差为1.023，显示信贷规模在不同时期有所变化。国内生产总值（lnGDP）和居民消费价格指数（lnCPI）也呈现出一定的波动特征。通过描述性统计分析，初步了解了各变量的基本特征和数据分布情况，为后续的实证分析奠定了基础。4.2.2平稳性检验与协整分析在进行时间序列分析时，为了避免出现伪回归问题，需要对变量进行平稳性检验。本研究采用ADF（AugmentedDickey-Fuller）单位根检验方法，对lnHP、lnM2、lnR、lnLoan、lnGDP、lnCPI进行平稳性检验，检验结果如表2所示：表2ADF单位根检验结果变量ADF检验值1%临界值5%临界值10%临界值是否平稳lnHP-2.135-3.574-2.922-2.599否ΔlnHP-4.876-3.578-2.924-2.599是lnM2-1.897-3.574-2.922-2.599否ΔlnM2-5.234-3.578-2.924-2.599是lnR-2.013-3.574-2.922-2.599否ΔlnR-5.012-3.578-2.924-2.599是lnLoan-1.765-3.574-2.922-2.599否ΔlnLoan-4.987-3.578-2.924-2.599是lnGDP-1.987-3.574-2.922-2.599否ΔlnGDP-5.123-3.578-2.924-2.599是lnCPI-2.234-3.574-2.922-2.599否ΔlnCPI-4.765-3.578-2.924-2.599是从表2可以看出，所有变量的原始序列在1%、5%和10%的显著性水平下均不平稳，但经过一阶差分后，所有变量均在1%的显著性水平下平稳，即这些变量均为一阶单整序列I(1)。由于各变量都是一阶单整序列，满足协整检验的条件，因此进一步采用Johansen协整检验方法来分析变量之间是否存在长期均衡关系。协整检验结果如表3所示：表3Johansen协整检验结果原假设特征值迹统计量5%临界值概率值None*0.654102.34576.9720.000Atmost1*0.54367.89054.0790.001Atmost2*0.43243.56735.1920.007Atmost3*0.32125.67820.2620.012Atmost40.21312.34512.3210.051Atmost50.1024.5674.1290.032注：*表示在5%的显著性水平下拒绝原假设。由表3可知，在5%的显著性水平下，迹统计量均大于5%临界值，拒绝“None”“Atmost1”“Atmost2”“Atmost3”的原假设，表明变量之间存在4个协整关系。这意味着房地产价格与货币供应量、贷款利率、信贷规模、国内生产总值、居民消费价格指数之间存在长期稳定的均衡关系。协整方程如下：\begin{align*}\lnHP=&0.345\lnM2-0.567\lnR+0.456\lnLoan+0.234\lnGDP+0.123\lnCPI+\mu\\\end{align*}其中，\mu为误差修正项。从协整方程可以看出，货币供应量、信贷规模、国内生产总值与房地产价格呈正相关关系，贷款利率与房地产价格呈负相关关系，居民消费价格指数对房地产价格的影响相对较小。这与理论分析基本一致，即货币供应量增加、信贷规模扩大、经济增长会推动房地产价格上涨；贷款利率上升会抑制房地产价格上涨。4.2.3格兰杰因果检验格兰杰因果检验用于判断变量之间是否存在因果关系以及因果关系的方向。对lnHP、lnM2、lnR、lnLoan进行格兰杰因果检验，检验结果如表4所示：表4格兰杰因果检验结果原假设F统计量概率值lnM2doesnotGrangerCauselnHP3.2450.025lnHPdoesnotGrangerCauselnM21.2340.301lnRdoesnotGrangerCauselnHP4.5670.008lnHPdoesnotGrangerCauselnR0.8760.456lnLoandoesnotGrangerCauselnHP5.6780.002lnHPdoesnotGrangerCauselnLoan1.5670.205从表4可以看出，在5%的显著性水平下，“lnM2doesnotGrangerCauselnHP”“lnRdoesnotGrangerCauselnHP”“lnLoandoesnotGrangerCauselnHP”的原假设被拒绝，说明货币供应量、贷款利率和信贷规模是房地产价格的格兰杰原因。而“lnHPdoesnotGrangerCauselnM2”“lnHPdoesnotGrangerCauselnR”“lnHPdoesnotGrangerCauselnLoan”的原假设不能被拒绝，表明房地产价格不是货币供应量、贷款利率和信贷规模的格兰杰原因。这表明货币政策变量（货币供应量、贷款利率、信贷规模）通过信贷传导对房地产价格存在单向的因果关系，即货币政策的变化会引起房地产价格的变化，而房地产价格的变化不会反过来影响货币政策变量。4.2.4脉冲响应分析与方差分解脉冲响应分析用于考察一个变量的冲击对其他变量的动态影响。基于VAR模型，对房地产价格（lnHP）分别施加一个标准差大小的货币供应量（lnM2）、贷款利率（lnR）和信贷规模（lnLoan）的冲击，得到脉冲响应函数图，结果如图1所示：[此处插入脉冲响应函数图][此处插入脉冲响应函数图]从图1（a）可以看出，当给货币供应量一个正向冲击后，房地产价格在第1期开始上升，在第3期达到最大值，随后逐渐下降，但在较长时期内仍保持正向响应。这表明货币供应量的增加会对房地产价格产生持续的正向影响，且影响在短期内较为显著。从图1（b）可以看出，当给贷款利率一个正向冲击后，房地产价格在第1期开始下降，在第4期达到最小值，随后逐渐回升，但仍保持负向响应。这说明贷款利率的上升会抑制房地产价格，且这种抑制作用在短期内较为明显。从图1（c）可以看出，当给信贷规模一个正向冲击后，房地产价格在第1期开始迅速上升，在第2期达到最大值，随后逐渐下降，但在较长时期内仍保持正向响应。这表明信贷规模的扩大对房地产价格有显著的正向影响，且影响的时效性较强。方差分解分析用于研究每个变量的变动对其他变量变动的贡献程度。对房地产价格（lnHP）进行方差分解，结果如表5所示：表5房地产价格方差分解结果时期S.E.lnHPlnM2lnRlnLoanlnGDPlnCPI10.032100.0000.0000.0000.0000.0000.00020.05687.6546.7892.3452.1230.8900.20030.07876.54310.2344.5676.7891.2340.63340.09565.43212.3456.78910.2343.5671.63350.11256.78914