天津金侨大道项目下半年营销报告

金侨大道项目|2013年下半年营销报告傲居城市，上层之家谨呈：天津金侨置地投资有限公司

【武清印象】1-8月去化面积以90-120㎡为主，套均总价60万左右，占比42%武清整体去化10477套、109万㎡武清区1－8月房源去化情况序号面积

套数套均总价面积150平米以下28836174912711.27250-70平米91242272055594.06370-90平米2653517820224689.9490-120平米4390621151435213.95120-144平米1319853264172538.26144-180平米385111057959878.337180-250平米353193776475536.768250-300平米71231882419152.629300-400平米101318565134005.1110400-500平7311500平米以上463136392303.7712合计1047710920432013年1-8月武清市场去化情况【武清印象】武清区9-12月房源存量序号面积套数总面积150平米以下23310282.12250-70平米35222111.41370-90平米4932421040.5490-120平米1082510723105120-144平米3893508396.46144-180平米1905301821.57180-250平米803172684.28250-300平米475130593.39300-400平米651222777.510400-500平米6729438.7811500平米以上4123652.1412合计2417729151082013年9-12月武清市场存量情况9-12月房源存量以90-120㎡为主,套均总价60万，占比45%，总存量24177套、291万㎡宏观市场去化：整体去化109万㎡，1-8月去化面积以90-120㎡为主，

套均总价60万，占比42%；存量：总存量291万㎡，9-12月房源存量以90-120㎡为主，

套均总价60万，占比45%；2013年9-12月，武清市场供大于求，竞争持续存在，且聚焦产品为90-120㎡、套均总价60万金侨大道世茂·茂悦府花样年·花郡龙湾城

下朱庄板块金汇湾天房四季经纬城市绿洲盛世天下保利海棠湾盛世年华天鹅湖1号尚清湾

开发区板块开发区总价区间：天鹅湖1号：48-91万尚清湾：67-102万武清中心板块总价区间：枫丹天城：52-101万保利海棠湾：65-78万盛世天下：59-107万武清中心板块总价区间：经纬城市绿洲：36-90万亚泰澜公馆：57-68万；下朱庄板块总价区间：花样年花郡：43-54万世茂茂悦府：57-89万老城区城际沿线板块枫丹天城竞品格局图老城区板块：金汇湾：58-80万天房四季：55-78万微观竞品市场【枫丹天城】——进城客进驻核心区域边缘地带户型套数套均面积面积总金额（万）套均总价（万）三室一厅37110037047.27255,469一室二厅876610.254,0951二室一厅2648321895.51147,656一室一厅14242.613030主力去化：69万3室收拢进城客户群体。微观竞品市场户型套数套均面积面积总金额（万）套均总价（万）一室二厅5516032882.45233,2242二室二厅2149219764.84132,2761三室二厅9212111174.4372,5378【经纬城市绿洲】——蓝印客谨守40万总价框定，驻守京津城际沿线主力去化：42万1室网罗纯蓝印客群。64㎡74㎡85㎡90㎡94㎡102㎡119㎡1号楼34

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总计646区位：落户天津武清开发区项,项目紧临佛罗伦萨小镇和凯旋王国，京津塘高速，京津高速规模：项目占地约100亩，总投资5.5亿，建筑面积约13万平方米。【项目本体】已推售未推售12年813年413年513年75#4#3#1#2#2013年3-7月房源销售概况

3月4月5月6月7月64㎡111711485㎡47414895㎡5781614101㎡

35615总计20套34套18套37套41套均价4498564622915226975240965312392013年3-7月，月均去化速度为30套/月主力去化产品为总价57万的95㎡两居2013年1-7月本案销售情况【项目本体】1、增加每种产品的去化率，用去化量除以推售量；2、增加每种产品的去化速度9-12月项目存量XXX套（需要核实）主力去化户型为总价60万102㎡三居产品按总价统计房源存量序号总价套数140万-50万38250万-60万177360万以上234总计449按面积段统计房源存量序号面积段套数164㎡36274㎡2385㎡88490㎡4594㎡856102㎡2327119㎡2总计449【项目本体】2013年9-12月本案存量统计面积段总价（万）套数（套）去化（套）去化率客户占比蓝印进城64.89㎡413434100%100%——85.79㎡51725677%30%70%90.73㎡5444100%40%60%94.71㎡577055

78%10%90%102㎡6114248

33%10%90%蓝印型客户进城型客户【项目客户类型】64㎡户型主力客群为蓝印型客户85-102㎡主力客群为总价受限的进城型客户102㎡户型去化速度较慢90%户型，主力成交客户为进城型客户【项目客户类型】去化难度较大的102㎡户型，其客户类型同属于进城型客户。未来重点去化户型，客户集中产出于城乡地界目标回顾2013年内清盘。存量：324套月均去化目标：80套上半年月均去化：30套现实情况102㎡去化率仅33%+营销难题确保102㎡走量，整盘挑战2.6倍去化速度！价格回归·价值提升营销命题：叫座叫好合理市场差价，高速走量，利润空间的保证兼顾后期的快速滚动精准对位客群，深挖差异价值，代言城市感名片价格回归·价值提升营销命题：

重塑城市感价值，赋予进城客户自豪感合理竞品差价，网罗蓝印客户坚定地做差异化价值营销壹贰叁突破蓝印束缚，打造武清城市感界面，深挖差异化价值现代感楼座设计，感受城市脉动双保证，完美实现投资回报，体验城市置业节奏人性化设计，感受现代化城市生活壹【竞品点对点分析】卖交通!卖社区!卖户型!卖大盘!金侨大道卖形象！卖性价比！卖理念！枫丹天城经纬城市绿洲作为武清纯高层社区，区别区域内近郊别墅符号项目打造区域现代化地标建筑群，提升进城客户自豪感城市名片感城市级地标建筑天津环球金融中心区域级地标建筑河东万达广场形象共性：巍峨的霸气楼座排布，华丽现代的外立面设计区域级地标建筑中粮大道打造武清区城市地标建筑群满足进城型客户自豪感双保证，完美实现投资回报，体验城市人置业节奏投资回报杨村一中，完美保证产品出租率！它是全国千所示范高中学校；它的一本升学率高达90%；它的学生70%来自于武清区域外，慕名而来；它将产生大量的陪读家庭；它将带来周边租房率的大幅上升；它距离金侨大道仅10分钟步行路程；金侨大道2013年12月交房在即+区域内唯一现房项目，无延迟，第一时间产生购买即收回报!正向引导初级置业者，形成专业投资思维！凸显项目高投资回报率！人性化设计，感受现代化城市尊贵生活社区功能设计理念人性化设计一：社区人车分流，各行其道，现代化社区设计理念，生活安全感及私密感的高度保障。人性化设计二：电梯直达停车场层，生活一步到位，赋予客户贴心关怀及高端尊贵感。保有坚实的蓝印客群，回归合理区域价位，拉开竞品差价快速走量，保证资金回笼，寻求滚动开发直面竞品价格平台，合理差价区间贰快速走量，保证资金回笼，寻求滚动开发价格回归2012年10月24日

集团与天津红桥区政府签订战略合作框架协议，双方将就天津西站城市副中心周边项目进行合作开发，总投资额近60亿元。2012年12月24日

天津金侨城投资有限公司以6.34亿元

成功摘得天津市内红桥区一住宅地块。2013年8月24日，公园壹号首开。2011年天津金侨城投资有限责任公司成立，标志集团主业正式进军华北片区。2012年10月天津首个项目，武清区金侨大道项目，踏出落地天津房地产第一步。新项目？首个项目完美售罄，保证资金快速回笼，滚动开发抢占市场，寻求最大化利益。直面竞品总价平台，合理差价区间利用本案总价关系，挤压102㎡走量合理价格关系面积金侨大道经纬城市绿洲枫丹天城开发区片区新城区（核心板块）新城区（核心板块边缘）100－120㎡61万84万61万主力竞品地处武清核心区域，扼守京津城际沿线，城市距离优势凸出总价回归60万以下，建议调整为58万。绝对差价诱惑面积段现总价（万）调整总价（万）94.71㎡5757102㎡6158总价趋同挤压大面积产品走量；95㎡总价57万上半年验证去化率78%，可其后自行去化；叁线上收拢与线下拓展双线发力坚定地做价值营销线下多渠道营销手段叠加，强化卖点线上持续蓝印标签，低门槛扩大客户到访线上推广系统全方位高效网络宣传持续蓝印聚焦客户视野线上继续推广蓝印标签，扩大客户基数，增加来访量搜房网搜狐网腾讯网多维度整合客户资源：居住源2.工作源3.消费源客户资源三维拆解，线下短信、派单、社区巡展、企业巡展等渠道全面覆盖。线下客户收拢除地缘客户外，导入外区域客户。线下召集系统精准维度、多重形式叠加，全方位网罗客户深挖渠道周边村庄+重点企业（天狮集团）+人群密集场所（福罗伦萨+凯旋王国）每周晚间推介会世联案场（33个）、合作银行布局城市展示点拦截主干道高炮（京津公路）找到客户源多形式收拢客户“群峰乱舞”

与“30人call客”渠道活动，支持下阶段提升到访量10%-22%，形成直接到访280组，成交25套。可借鉴项目：花样年花郡《“早安、午安、晚安”花郡全城关爱行动》《群峰乱舞》《花团锦簇》《30人