物业管理师考试真题及答案

物业管理师考试练习题精选及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.依据《物业管理条例》，建设单位在物业销售前应当制定临时管理规约，需明确的核心内容不包括（）。A.业主使用物业的禁止行为B.物业共用部位的使用规则C.业主大会的成立流程D.违约责任答案：C解析：临时管理规约主要规范业主使用物业的行为，包括禁止行为、共用部位使用规则、违约责任等，业主大会成立流程属于《业主大会和业主委员会指导规则》内容，非临时管理规约核心。2.某小区物业服务合同约定“电梯日常维护由乙方负责”，当电梯因钢丝绳老化需更换时，费用应（）。A.由物业服务企业承担B.从住宅专项维修资金中列支C.由全体业主平均分摊D.由建设单位承担答案：B解析：电梯钢丝绳属于共用设施设备，其大修、更新费用需使用维修资金；日常维护（如清洁、润滑）由物业企业承担，更换属于大修范畴。3.根据《民法典》第944条，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以（）。A.直接停水停电催缴B.在小区公告栏公示欠费名单C.提起诉讼或申请仲裁D.要求业主委员会代付答案：C解析：《民法典》明确禁止以停水停电等方式催缴物业费；公示欠费名单可能侵犯隐私权；业主委员会无代付义务，合法途径为诉讼或仲裁。4.前期物业管理阶段，建设单位与物业服务企业签订的合同是（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.物业委托合同D.临时管理协议答案：B解析：前期物业管理阶段（业主大会成立前），由建设单位与物业企业签订前期物业服务合同，业主大会成立后由业主委员会签订正式物业服务合同。5.某小区消防通道被业主车辆堵塞，物业服务企业的正确处理流程是（）。A.直接拖走车辆并罚款B.联系车主移车，未果后向消防部门报告C.张贴警告通知，3日后处理D.要求业主委员会处理答案：B解析：物业无执法权，不得罚款或直接拖车；应先联系车主，无法联系时立即报告消防部门（《消防法》第28条）。6.物业服务成本中，不属于公共区域清洁卫生费用的是（）。A.垃圾清运服务费B.消毒药剂采购费C.清洁人员工资D.业主户内玻璃清洗费答案：D解析：公共区域清洁费用含共用部位清洁、垃圾清运、药剂等；业主户内服务属特约服务，需额外收费。7.业主大会决定筹集住宅专项维修资金，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且人数3/4以上的业主D.全体业主答案：B解析：《民法典》第278条规定，筹集维修资金需双2/3以上业主同意（面积和人数）。8.某物业服务企业拟将部分保洁服务外包，需（）。A.经业主大会同意B.书面告知业主委员会C.报街道办事处备案D.自行决定并承担责任答案：D解析：物业企业可将专项服务外包，但需对服务质量负责（《物业管理条例》第40条），无需业主大会同意，但应在合同中明确责任。9.业主因房屋质量问题拒交物业费，法院一般会（）。A.支持业主，因建设单位责任导致B.不支持，物业费与房屋质量属不同法律关系C.要求物业企业先行维修再收费D.调解由建设单位代付答案：B解析：房屋质量问题由建设单位承担责任（《商品房销售管理办法》），业主需按约支付物业费，二者不构成抗辩理由。10.物业服务企业应在每年（）前向业主公开上一年度物业服务费收支情况。A.3月31日B.6月30日C.12月31日D.2月28日答案：A解析：《物业服务收费管理办法》规定，物业企业需在每年3月底前公开上年度收支明细，接受业主监督。11.某小区电梯困人，物业人员到达现场后首先应（）。A.通知电梯维保单位B.安抚被困人员情绪C.尝试手动开门D.启动应急电源答案：B解析：电梯困人时，优先安抚被困人员（避免慌乱引发二次伤害），同时联系维保单位，非专业人员不得擅自操作电梯。12.业主将住宅改为经营性用房，需（）。A.经有利害关系的业主一致同意B.向物业企业备案C.取得工商营业执照即可D.经业主委员会同意答案：A解析：《民法典》第279条规定，住改商需经有利害关系的业主一致同意，否则物业企业可制止并报告相关部门。13.物业服务企业代收水电费，（）。A.可向业主收取手续费B.不得加价收取C.亏损部分由业主分摊D.需与供水供电单位签订免责协议答案：B解析：《物业管理条例》第44条规定，物业代收水电费不得加价，不得收取手续费，费用由供水供电单位承担。14.某小区公共收益（电梯广告收入）累计12万元，使用时需（）。A.物业企业自行决定用途B.经业主大会同意C.用于补充物业费缺口D.按业主户数平均分配答案：B解析：公共收益属全体业主共有，使用需经业主大会决定，主要用于补充维修资金或共用设施改造（《民法典》第282条）。15.业主大会会议召开前（），应将会议内容书面通知全体业主。A.3日B.7日C.15日D.30日答案：C解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定，业主大会会议需提前15日通知业主，告知会议内容。16.物业服务企业未履行安全保障义务，导致业主车辆在小区内被盗，（）。A.物业企业承担全部赔偿责任B.物业企业无责任，因保管合同未成立C.物业企业按过错程度承担相应责任D.由保险公司全额赔付答案：C解析：若物业未按合同约定提供安保服务（如监控缺失、门岗失职），需按过错比例承担责任；若已履行义务，不承担全责（《民法典》第1198条）。17.住宅专项维修资金的使用申请，应由（）提出。A.物业服务企业B.业主委员会C.专有部分占比20%以上的业主D.社区居民委员会答案：A解析：维修资金使用通常由物业企业提出申请（无物业的由业主委员会或业主提出），需经业主表决通过后实施。18.某小区业委会任期届满未换届，应（）。A.由物业企业代行业委会职责B.由街道办事处组织换届C.自动延长任期1年D.由社区居民委员会接管答案：B解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，业委会任期届满未换届的，街道办事处应组织召开业主大会进行换届选举。19.物业服务企业的首要责任是（）。A.实现利润最大化B.维护业主共有财产C.完成政府交办任务D.协调业主间矛盾答案：B解析：物业管理的核心是对共有部分的管理和维护，保障业主财产权益，其他为衍生职责。20.某业主未参与业主大会表决，其投票权数（）。A.视为反对B.视为弃权C.不计入统计D.按多数意见计算答案：B解析：业主未参与表决的，投票权数一般视为弃权（具体以管理规约约定为准），不影响已表决结果的有效性。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分；少选，所选每个选项得0.5分）1.前期物业管理的主要内容包括（）。A.承接查验物业共用部位B.制定临时管理规约C.组织召开首次业主大会D.实施物业日常服务E.与建设单位签订保修协议答案：ABD解析：前期物业管理包括承接查验、临时管理规约制定、日常服务等；首次业主大会由建设单位或街道组织，保修协议由建设单位与业主签订。2.物业服务企业的义务包括（）。A.定期公布收支情况B.制止业主违规装修C.代收水电费并加价D.维护物业区域安全E.对业主隐私保密答案：ABDE解析：物业不得加价代收水电费（C错误），其他均为法定义务（《物业管理条例》第35、44条）。3.住宅专项维修资金可用于（）。A.屋顶防水工程维修B.电梯控制系统升级C.业主户内水管更换D.小区绿化景观改造E.消防设施设备更新答案：ABDE解析：维修资金用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，业主户内设施由业主自行承担（C错误）。4.业主委员会的职责包括（）。A.代表业主与物业企业签订合同B.监督物业企业服务质量C.决定物业费调整方案D.组织召开业主大会E.管理公共收益收支答案：ABDE解析：物业费调整需经业主大会决定（C错误），其他为业委会职责（《业主大会和业主委员会指导规则》第18条）。5.物业服务合同终止时，物业企业应履行的义务有（）。A.移交物业档案资料B.退出物业管理区域C.结算预收的物业费D.拆除自行安装的广告牌E.协助新物业企业交接答案：ABCE解析：物业企业自行安装的广告牌若属合法建设，可协商处理或拆除（D表述不严谨），其他均为法定义务（《民法典》第949条）。6.下列行为中，物业企业有权制止并报告有关部门的有（）。A.业主占用消防通道停车B.业主在公共区域私搭乱建C.业主装修时拆除承重墙D.业主拒交物业费E.业主饲养大型烈性犬答案：ABCE解析：拒交物业费属民事纠纷，物业可通过诉讼解决，无权直接制止（D错误）；其他行为涉及公共安全或违反法规，物业需制止并报告。7.物业服务成本中的人员费用包括（）。A.秩序维护员工资B.保洁员社会保险C.项目经理奖金D.维修技工加班费E.客服人员住房公积金答案：ABDE解析：人员费用含工资、社保、公积金、加班费等，奖金属企业内部激励，不计入成本（C错误）。8.电梯使用管理中，物业企业应（）。A.委托有资质的单位维保B.每月对电梯进行安全检查C.公示电梯检验合格标志D.制定电梯困人应急预案E.承担电梯事故全部责任答案：ABCD解析：电梯事故责任由维保单位、物业企业按过错分担（E错误），其他为物业的管理义务（《特种设备安全法》第38条）。9.业主大会可以表决的事项有（）。A.选聘和解聘物业企业B.修改管理规约C.决定公共收益使用方案D.选举业主委员会成员E.批准物业企业年度预算答案：ABCD解析：物业企业年度预算属企业内部管理，业主大会可监督收支但不批准预算（E错误）。10.下列关于物业管理投诉处理的说法，正确的有（）。A.应在24小时内响应投诉B.需记录投诉内容及处理结果C.复杂问题可延长处理期限但需告知业主D.投诉处理完毕后无需回访E.对不合理投诉应直接拒绝答案：ABC解析：投诉处理需回访（D错误）；对不合理投诉应解释沟通，非直接拒绝（E错误）。三、案例分析题（共3题，每题20分，要求结合法规和实务作答）案例一：某小区2020年交付，共500户。2023年3月，业主发现小区围墙多处破损，部分区域存在安全隐患。物业服务企业认为围墙属建设单位保修期内（合同约定保修期5年），要求建设单位维修；建设单位称围墙已通过竣工验收，保修期应为2年（《建设工程质量管理条例》规定基础设施工程保修期2年），拒绝维修。业主向街道反映，要求物业企业立即处理。问题：1.围墙的保修期应如何确定？依据是什么？（5分）2.物业企业是否应承担维修责任？说明理由。（5分）3.若保修期已过，维修费用应如何解决？（10分）答案：1.围墙保修期应按5年计算。依据《建设工程质量管理条例》第40条，基础设施工程最低保修期为2年，但建设单位与施工单位可约定更长保修期；若建设单位与业主的购房合同中约定围墙保修期5年，则以约定为准（“当事人约定优先于法定最低期限”原则）。2.物业企业应承担临时维修责任。即使在保修期内，物业企业作为管理方，对存在安全隐患的共用设施（围墙）需先行采取防护措施（如设置警示标识、临时加固），避免事故发生，再向建设单位追偿。3.若保修期已过：（1）由业主大会决定使用住宅专项维修资金；（2）维修资金不足或未建立的，由全体业主按专有部分面积比例分摊；（3）物业企业应制定维修方案，公示后组织施工，并监督工程质量；（4）维修完成后，需向业主公开费用明细（《住宅专项维修资金管理办法》第22、23条）。案例二：2023年5月，某小区业主王某因房屋阳台漏水（非人为损坏），要求物业企业维修。物业企业检查后认为属房屋质量问题，联系建设单位，但建设单位以保修期（5年）已过为由拒绝。王某未得到维修，遂从2023年7月起拒交物业费。2024年1月，物业企业将王某起诉至法院，要求支付物业费及滞纳金。问题：1.王某拒交物业费是否合法？说明法律依据。（8分）2.房屋阳台漏水的维修责任应由谁承担？物业企业应如何处理？（12分）答案：1.王某拒交物业费不合法。根据《民法典》第944条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付物业费；房屋质量问题属王某与建设单位的合同纠纷，与物业服务合同分属不同法律关系，不能作为拒交物业费的抗辩理由。2.维修责任承担：（1）若阳台属专有部分（《建筑物区分所有权司法解释》第2条），漏水维修责任由王某自行承担；（2）若阳台属共用部位（如外墙面），保修期已过则使用维修资金；（3