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物业管理师考试练习题精选及答案一、单项选择题(共20题,每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)1.依据《物业管理条例》,建设单位在物业销售前应当制定临时管理规约,需明确的核心内容不包括()。A.业主使用物业的禁止行为B.物业共用部位的使用规则C.业主大会的成立流程D.违约责任答案:C解析:临时管理规约主要规范业主使用物业的行为,包括禁止行为、共用部位使用规则、违约责任等,业主大会成立流程属于《业主大会和业主委员会指导规则》内容,非临时管理规约核心。2.某小区物业服务合同约定“电梯日常维护由乙方负责”,当电梯因钢丝绳老化需更换时,费用应()。A.由物业服务企业承担B.从住宅专项维修资金中列支C.由全体业主平均分摊D.由建设单位承担答案:B解析:电梯钢丝绳属于共用设施设备,其大修、更新费用需使用维修资金;日常维护(如清洁、润滑)由物业企业承担,更换属于大修范畴。3.根据《民法典》第944条,业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以()。A.直接停水停电催缴B.在小区公告栏公示欠费名单C.提起诉讼或申请仲裁D.要求业主委员会代付答案:C解析:《民法典》明确禁止以停水停电等方式催缴物业费;公示欠费名单可能侵犯隐私权;业主委员会无代付义务,合法途径为诉讼或仲裁。4.前期物业管理阶段,建设单位与物业服务企业签订的合同是()。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.物业委托合同D.临时管理协议答案:B解析:前期物业管理阶段(业主大会成立前),由建设单位与物业企业签订前期物业服务合同,业主大会成立后由业主委员会签订正式物业服务合同。5.某小区消防通道被业主车辆堵塞,物业服务企业的正确处理流程是()。A.直接拖走车辆并罚款B.联系车主移车,未果后向消防部门报告C.张贴警告通知,3日后处理D.要求业主委员会处理答案:B解析:物业无执法权,不得罚款或直接拖车;应先联系车主,无法联系时立即报告消防部门(《消防法》第28条)。6.物业服务成本中,不属于公共区域清洁卫生费用的是()。A.垃圾清运服务费B.消毒药剂采购费C.清洁人员工资D.业主户内玻璃清洗费答案:D解析:公共区域清洁费用含共用部位清洁、垃圾清运、药剂等;业主户内服务属特约服务,需额外收费。7.业主大会决定筹集住宅专项维修资金,应当经()同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且人数3/4以上的业主D.全体业主答案:B解析:《民法典》第278条规定,筹集维修资金需双2/3以上业主同意(面积和人数)。8.某物业服务企业拟将部分保洁服务外包,需()。A.经业主大会同意B.书面告知业主委员会C.报街道办事处备案D.自行决定并承担责任答案:D解析:物业企业可将专项服务外包,但需对服务质量负责(《物业管理条例》第40条),无需业主大会同意,但应在合同中明确责任。9.业主因房屋质量问题拒交物业费,法院一般会()。A.支持业主,因建设单位责任导致B.不支持,物业费与房屋质量属不同法律关系C.要求物业企业先行维修再收费D.调解由建设单位代付答案:B解析:房屋质量问题由建设单位承担责任(《商品房销售管理办法》),业主需按约支付物业费,二者不构成抗辩理由。10.物业服务企业应在每年()前向业主公开上一年度物业服务费收支情况。A.3月31日B.6月30日C.12月31日D.2月28日答案:A解析:《物业服务收费管理办法》规定,物业企业需在每年3月底前公开上年度收支明细,接受业主监督。11.某小区电梯困人,物业人员到达现场后首先应()。A.通知电梯维保单位B.安抚被困人员情绪C.尝试手动开门D.启动应急电源答案:B解析:电梯困人时,优先安抚被困人员(避免慌乱引发二次伤害),同时联系维保单位,非专业人员不得擅自操作电梯。12.业主将住宅改为经营性用房,需()。A.经有利害关系的业主一致同意B.向物业企业备案C.取得工商营业执照即可D.经业主委员会同意答案:A解析:《民法典》第279条规定,住改商需经有利害关系的业主一致同意,否则物业企业可制止并报告相关部门。13.物业服务企业代收水电费,()。A.可向业主收取手续费B.不得加价收取C.亏损部分由业主分摊D.需与供水供电单位签订免责协议答案:B解析:《物业管理条例》第44条规定,物业代收水电费不得加价,不得收取手续费,费用由供水供电单位承担。14.某小区公共收益(电梯广告收入)累计12万元,使用时需()。A.物业企业自行决定用途B.经业主大会同意C.用于补充物业费缺口D.按业主户数平均分配答案:B解析:公共收益属全体业主共有,使用需经业主大会决定,主要用于补充维修资金或共用设施改造(《民法典》第282条)。15.业主大会会议召开前(),应将会议内容书面通知全体业主。A.3日B.7日C.15日D.30日答案:C解析:《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定,业主大会会议需提前15日通知业主,告知会议内容。16.物业服务企业未履行安全保障义务,导致业主车辆在小区内被盗,()。A.物业企业承担全部赔偿责任B.物业企业无责任,因保管合同未成立C.物业企业按过错程度承担相应责任D.由保险公司全额赔付答案:C解析:若物业未按合同约定提供安保服务(如监控缺失、门岗失职),需按过错比例承担责任;若已履行义务,不承担全责(《民法典》第1198条)。17.住宅专项维修资金的使用申请,应由()提出。A.物业服务企业B.业主委员会C.专有部分占比20%以上的业主D.社区居民委员会答案:A解析:维修资金使用通常由物业企业提出申请(无物业的由业主委员会或业主提出),需经业主表决通过后实施。18.某小区业委会任期届满未换届,应()。A.由物业企业代行业委会职责B.由街道办事处组织换届C.自动延长任期1年D.由社区居民委员会接管答案:B解析:《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定,业委会任期届满未换届的,街道办事处应组织召开业主大会进行换届选举。19.物业服务企业的首要责任是()。A.实现利润最大化B.维护业主共有财产C.完成政府交办任务D.协调业主间矛盾答案:B解析:物业管理的核心是对共有部分的管理和维护,保障业主财产权益,其他为衍生职责。20.某业主未参与业主大会表决,其投票权数()。A.视为反对B.视为弃权C.不计入统计D.按多数意见计算答案:B解析:业主未参与表决的,投票权数一般视为弃权(具体以管理规约约定为准),不影响已表决结果的有效性。二、多项选择题(共10题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,错选、多选不得分;少选,所选每个选项得0.5分)1.前期物业管理的主要内容包括()。A.承接查验物业共用部位B.制定临时管理规约C.组织召开首次业主大会D.实施物业日常服务E.与建设单位签订保修协议答案:ABD解析:前期物业管理包括承接查验、临时管理规约制定、日常服务等;首次业主大会由建设单位或街道组织,保修协议由建设单位与业主签订。2.物业服务企业的义务包括()。A.定期公布收支情况B.制止业主违规装修C.代收水电费并加价D.维护物业区域安全E.对业主隐私保密答案:ABDE解析:物业不得加价代收水电费(C错误),其他均为法定义务(《物业管理条例》第35、44条)。3.住宅专项维修资金可用于()。A.屋顶防水工程维修B.电梯控制系统升级C.业主户内水管更换D.小区绿化景观改造E.消防设施设备更新答案:ABDE解析:维修资金用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,业主户内设施由业主自行承担(C错误)。4.业主委员会的职责包括()。A.代表业主与物业企业签订合同B.监督物业企业服务质量C.决定物业费调整方案D.组织召开业主大会E.管理公共收益收支答案:ABDE解析:物业费调整需经业主大会决定(C错误),其他为业委会职责(《业主大会和业主委员会指导规则》第18条)。5.物业服务合同终止时,物业企业应履行的义务有()。A.移交物业档案资料B.退出物业管理区域C.结算预收的物业费D.拆除自行安装的广告牌E.协助新物业企业交接答案:ABCE解析:物业企业自行安装的广告牌若属合法建设,可协商处理或拆除(D表述不严谨),其他均为法定义务(《民法典》第949条)。6.下列行为中,物业企业有权制止并报告有关部门的有()。A.业主占用消防通道停车B.业主在公共区域私搭乱建C.业主装修时拆除承重墙D.业主拒交物业费E.业主饲养大型烈性犬答案:ABCE解析:拒交物业费属民事纠纷,物业可通过诉讼解决,无权直接制止(D错误);其他行为涉及公共安全或违反法规,物业需制止并报告。7.物业服务成本中的人员费用包括()。A.秩序维护员工资B.保洁员社会保险C.项目经理奖金D.维修技工加班费E.客服人员住房公积金答案:ABDE解析:人员费用含工资、社保、公积金、加班费等,奖金属企业内部激励,不计入成本(C错误)。8.电梯使用管理中,物业企业应()。A.委托有资质的单位维保B.每月对电梯进行安全检查C.公示电梯检验合格标志D.制定电梯困人应急预案E.承担电梯事故全部责任答案:ABCD解析:电梯事故责任由维保单位、物业企业按过错分担(E错误),其他为物业的管理义务(《特种设备安全法》第38条)。9.业主大会可以表决的事项有()。A.选聘和解聘物业企业B.修改管理规约C.决定公共收益使用方案D.选举业主委员会成员E.批准物业企业年度预算答案:ABCD解析:物业企业年度预算属企业内部管理,业主大会可监督收支但不批准预算(E错误)。10.下列关于物业管理投诉处理的说法,正确的有()。A.应在24小时内响应投诉B.需记录投诉内容及处理结果C.复杂问题可延长处理期限但需告知业主D.投诉处理完毕后无需回访E.对不合理投诉应直接拒绝答案:ABC解析:投诉处理需回访(D错误);对不合理投诉应解释沟通,非直接拒绝(E错误)。三、案例分析题(共3题,每题20分,要求结合法规和实务作答)案例一:某小区2020年交付,共500户。2023年3月,业主发现小区围墙多处破损,部分区域存在安全隐患。物业服务企业认为围墙属建设单位保修期内(合同约定保修期5年),要求建设单位维修;建设单位称围墙已通过竣工验收,保修期应为2年(《建设工程质量管理条例》规定基础设施工程保修期2年),拒绝维修。业主向街道反映,要求物业企业立即处理。问题:1.围墙的保修期应如何确定?依据是什么?(5分)2.物业企业是否应承担维修责任?说明理由。(5分)3.若保修期已过,维修费用应如何解决?(10分)答案:1.围墙保修期应按5年计算。依据《建设工程质量管理条例》第40条,基础设施工程最低保修期为2年,但建设单位与施工单位可约定更长保修期;若建设单位与业主的购房合同中约定围墙保修期5年,则以约定为准(“当事人约定优先于法定最低期限”原则)。2.物业企业应承担临时维修责任。即使在保修期内,物业企业作为管理方,对存在安全隐患的共用设施(围墙)需先行采取防护措施(如设置警示标识、临时加固),避免事故发生,再向建设单位追偿。3.若保修期已过:(1)由业主大会决定使用住宅专项维修资金;(2)维修资金不足或未建立的,由全体业主按专有部分面积比例分摊;(3)物业企业应制定维修方案,公示后组织施工,并监督工程质量;(4)维修完成后,需向业主公开费用明细(《住宅专项维修资金管理办法》第22、23条)。案例二:2023年5月,某小区业主王某因房屋阳台漏水(非人为损坏),要求物业企业维修。物业企业检查后认为属房屋质量问题,联系建设单位,但建设单位以保修期(5年)已过为由拒绝。王某未得到维修,遂从2023年7月起拒交物业费。2024年1月,物业企业将王某起诉至法院,要求支付物业费及滞纳金。问题:1.王某拒交物业费是否合法?说明法律依据。(8分)2.房屋阳台漏水的维修责任应由谁承担?物业企业应如何处理?(12分)答案:1.王某拒交物业费不合法。根据《民法典》第944条,业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付物业费;房屋质量问题属王某与建设单位的合同纠纷,与物业服务合同分属不同法律关系,不能作为拒交物业费的抗辩理由。2.维修责任承担:(1)若阳台属专有部分(《建筑物区分所有权司法解释》第2条),漏水维修责任由王某自行承担;(2)若阳台属共用部位(如外墙面),保修期已过则使用维修资金;(3

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