建设项目选址管理细则

建设项目选址管理

建设项目相选卅关原理

为了保障建设项目的建设地址符合都市规划的总体布局，满足建设项目的合

理规定，使建设用地规模实现经济效益、社会效益、环境效益的统一，合理地选

择、确定建设地址是都市规划行政主管部门重要职责之一。

（一）选址定点是建设项目规划管理的首要环节

《中华人民共和国都市规划法》第三十条规定：”都市规划区内的建设工程

日勺选址和布局必须符合都市规划。设计任务书报请同意时，必须附有都市规划行

政主管部门的选址意见书。”

1991年8月23日建设部、国家计委以建规字583号文公布的《建设项目选

址规划管理措施》第四条规定：”都市规划行政主管部门应当理解建设项目提议

书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目提议书时，对拟

安排在都市规划区内日勺建设项目，要征求同级人民政府都市规划行政主管部门的

意见。”第五条规定：”都市规划行政主管部门应当参与建设项目设计任务书阶段

日勺选址工作，对确定安排在都市规划区内的建设项目从都市规划方面提出选址意

见书。设计任务书报请同意时，必须附有都市规划行政主管部门日勺选址意见书J

根据以上法律和规章的规定可以看出，都市规划行政主管部门对在都市规划

区内拟建的建设项目，一是项目提议书阶段应当理解建设项目的选址工作并刊登

意见；二是应当参与建设项目设计任务书阶段日勺选址工作，并对确定安排的建设

项目提出选址意见书；三是在设计任务书报请同意时，必须附有选址意见书，这

就是说，建设项目从酝酿立项开始，都市规划行政主管部门就与计划部门共同进

行项目管理。这是总结过去数年来基本建设管理经验，在建设项目管理上变计划

与规划脱节为亲密配合，共同实行建设项目管理。当然，规划行政主管部门和计

划行政主管部门对建设项目管理各有不一样的任务和不一样的侧重点，规划行政

主管部门重要是“从都市规划方面”对建设项目进行管理。

一种建设项目拟在都市规划区内安排，应从如下几方面进行仔细研究：

1、从符合都市性质，对都市功能的发挥将起什么作用，对都市空间资源配

置会产生什么影响等方面进行论证；

2、当建设项目确定在都市规划区内安排，应从详细规划的规定出发，建设

项目的详细地点和范围对周围环境日勺规定能否满足；

3、周围环境和条件对建设项目有什么规定，对社会公共利益和周围群众利

益将发生什么影响：

4、从都市土地运用和都市公共设施、市政公用设施的功能进行认真考虑，

建设项目的定点对都市发展、增进都市经济发展、都市功能调整是有利还是不利;

5、有日勺都市还须研究对保护都市原有风貌特性和老式文化是有利还是不利；

6、根据都市特点需要研究的其他重要问题。

都市规划行政主管部门通过一种个详细建设项目的安排，将这些综合性问题

详细地体目前规划选址意见书里，并且通过选址书将建设项目定点，并纳入自己

管理范围，按照一定的程序继续管理和服务，直至建设项目建成为止。假如拟建

的建设项目有悖于都市性质、都市总体规划和详细规划，有悖于都市环境改善,

有悖于都市功能的调整和发挥，都市规划行政主管部门也将通过选址意见书提出

否认性意见，请其另择适合该项目的其他都市。日此看来，都市规划行政主管部

门亲密配合计划行政主管部门，通过选址意见书将建设项目纳入管理范围。

建设项目日勺规划选址定点是都市规划行政主管部门实行都市规划的首要环

节，也是建设用地和建设工程规划管理的前期工作。建设项目的规划选址、定点

过程也是都市规划行政主管部门与计划行政主管部门、土地行政主管部门、其他

行政主管部门和都市地方政府相联络、相衔接、相协调日勺过程。都市规划行政主

管部门在建设项目规划选址定点中，只有使建设项目既符合规划、遵遵法规和满

足经济技术规定，又处理了许多重大矛盾、协调;各方面复杂关系日勺状况下，才

能核发《建设项目选址意见书》。否则，将会给下一阶段建设用地和建设工程的

规划管理留下许多困难。

《建设项目选址意见书》是由建设部制定日勺全国统一格式日勺具有法律效力日勺

文献。

伴随都市建设日勺发展，各地日勺状况千差万别，为了适应当地日勺详细状况，有

的都市根据都市规划法和有关法规、规章规定，参照《建设项目选址意见书》内

容，并结合当地规划管理运行机制改革，确定了具有法律效力的《规划意见书》

作为建设项目选址日勺规划管理文献。应当说，在改革深入深入的今天，这种探讨

是容许日勺，也是可行的。

建设项目选址规划管理措施

第一条为了保障建设项目日勺选址和布局与都市规划亲密结合，科学合理，提

高综合效益，根据《中华人民共和国都市规划法》和国家基本建设程序的有关规

和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

（三）建设项目选址、用地范围和详细规划规定。

第七条建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。

县人民政府计划行政主管部门审批日勺建设项目，由县人民政府都市规划行政

主管部门核发选址意见书；

地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批日勺建设项目，由该市人民政府

都市规划行政主管部门核发选址意见书；

直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批日勺建设项目，由直辖市、

计划单列市人民政府都市规划行政主管部门核发逸址意见书。

省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、

市人民政府都市规划行政主管部门提出审查意见、报省、自治区人民政府都市规

划行政主管部门核发选址意见书；

中央各部门、企业审批日勺小型和限额如下的建设项目.由项目所在地县、市

人民政府都市规划行政主管部门核发选址意见书；

国家审批日勺大中型和限额以上日勺建设项目，由项目所在地县、市人民政府都

市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政

府都市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院都市规划行政主管部门立

案。

第八条对符合手续的项目，各级人民政府都市规划行政主管部门应在规定

的审批期限内核发选址意见书，不得无端迟延。

建设项目选址实例评析

实例一、

在某大都市边缘的小河坝村委会为了加紧农业构造调整，在村北约3330平

米时用地上盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇

政府同意，运用剩余1830平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后，

责令其立即停止施工，等待惩罚。

实例一评析、

1、村委会运用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业构造内部的

产业调整，是容许。

2、而建设业厂房则属于违法建设，由于该地区位于都市规划区用地范围

内，按照都市规划法，规划区内任何建设活动，必须经都市规划主管部门同意同

意才能建设。

3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规

划行政主管部门的同意,未履行合法日勺报批手续，因此属于违法建设,应予以立

即拆除。

实例二、

某都市20世纪90年代初期，都市供电紧张，市政府招商准备建设一座5

万KW燃油发电厂，作为都市补充电源。当时提供选址的用地通过比较只有靠近

市区边缘的一处准备搬迁的工厂，不过该工厂周围是职工宿舍区，假如发电厂建

设上马，势必会给临近的居住小区导致很大的污染，为此，市政府召开多次会议,

各方意见争执不下，最终决定暂缓发电厂建设。通过2年后来，该市通过省电网

提供了足够的电量，彻底处理该市长期电力局限哇日勺困难。

实例二评析

1、该项目选址，市政府还是考虑到了都市长期发展日勺需要，判断有严重污

染的项目，虽然近期有上马日勺必要，也还需要重点考虑项目日勺环境保护措施，假

如措施不妥，或措施不配套，污染项目将会给都市带来长期严重的危害。

2、在项目选址上，首先应严格按照都市总体规划统一安排，另一方面，应

处理好近期利益与都市可持续发展日勺关系。只有多方面比较，通过合法程序，采

用科学措施，项目选址才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家日勺意见，

采用了暂缓建设的计划，从而防止了拆迁和此后的反复建设。

实例三、

某都市人口13万人，上界政府领导班子选定在都市东区某某路东侧建设都

市广场，广场面积5万平方米，建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏，不

过由于没有拆迁，轻易上马，依次、因此上界政府不顾各方面日勺不一样意见，动

工建设,然而.在平整土地过程中.发现该低丘内部为花岗岩.建设成本比原先

估计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备不到位，再加上周围项目建设无

法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台后来，通过认真分析，广泛调查研

究，发现这个广场存在日勺关键问题是选址不妥，当即拍板另行选址建设。

实例三评析

1、建设项目选址是一项非常严厉日勺事情，需要进行多方案比较，不仅要考

虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周围建设状况以及都市总体规划等多种

原因。很明显上述问题出在当时广场选址过于轻率，决策过于武断。

2、建设都市广场应首先确定广场性质，广场一般分为都市中心广场，休闲

购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广

场对位置日勺选择，用地规模，周围建设条件等均有不一样日勺规定。

3、象该市的广场属于都市中心广场，应在都市中心，交通条件比较便利的,

靠近都市重要日勺公共设施日勺位置上进行选址，而不应当只是考虑节省投资。在都

市边缘选址建设，虽然工程地质条件容许，广场建成后其使用效果也会很不理想。

实例四、

1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元

的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批

发、零售粮油2500万吨，成交额可达2023万元实现利税100万元，听说其规模

要到达全省第一，使该市日勺经济得到繁华，不过其后发生的事情却让小北村村民

数年来一直生气不平。粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没

有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。随即这些耕地即被分割成若干份，每

份约为420平方米,以股金的形式把土地使用权转移到个人和某些单位手里.每

份3.5万元，得到土地使用权日勺人，便各自建起了民宅、商店、酒店、企业等。

粮食局自己所建日勺粮油交易大厅仅有200平方米，并且从未开张，征用了100

多亩地，只盖了这样小的交易厅。就连交易大厅目前也租给了私人，做了寄存以

便面的库房。二十多名村民代表表达，假如被征定的土地真是国家需要，他们能

理解支持。不过目前看到的这种状况，真让人不服气。无论怎样弄个明白，讨个

说法。

实例四评析

1、这是一起经典的私自变化建设用地性质和私自转让土地使用权日勺案例,

情节严重导致了恶劣的影响。当时粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民日勺

土地，其建设项目必须要与批发市场有关。否则，就是违法使用土地。不过粮食

局却没有按规划，按本来日勺计划规模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产

开发，征来得耕地被变化了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际

上是变化了建设用地的性质。

2、假如粮食局在征地之后，由于状况发生变化，需要变化建设项目，也应

当按照法定程序，重/向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请。

3、首先粮食局应当持计划行政主管部门同意变化开发新的建设项目日勺同意

文献，向都市规划行政主管部门提出变化用地性质日勺申请。

4、另一方面，规划行政主管部门根据有关已经同意日勺规划，对粮食局的申

请进行审核，假如同意，将提出被变化性质的用地规划设计条件，这包括有关技

术条件，技术原则和与周围建设的有关关系。粮食局需要重新领取变化性质的用

地日勺建设用地规划许可证.因此说,。变化用地性质必须办理审批手续，否则,规

划行政主管部门可以根据都市规划法的有关条款对其进行行政惩罚。

实例五、

某房地产开发企业与市区某乡政府协商，准备运用该乡日勺土地搞开发经营，

通过协商，乡政府与房地产开发企业签订了一份联合兴办企业日勺协议书。协议书

中规定：双方兴办联合企业，乡里提供50亩土地，房地产开发企业出资，在这

块土地上修建了60幢别墅，作为度假村以吸引者3市客源，估计利润客观，联合

企业开始运作后，由房地产开发企业全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营

年限为50年，不管亏盈企业每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。

实例五评析

1、房地产开发企业与乡政府日勺这种合作是极不合法日勺，表面上是合办联合

企业，实质上是变相出租土地。

2、首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，

不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为企业股东，我国新修订

的《土地管理法》第十条明确规定：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所

有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，因此，乡政府不能单方面代表

农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发企业签订合办企业的契

约。

3、此外该联办企业的协议内容也属于违法无效。协议中约定的所谓乡里不

参与企业任何管理过程，只定期收取利润费用而不承担风险等等。完全不符和一

般合营行为所必须遵照日勺共同出资，共同经营，风险共担原则，阐明乡里主线不

是为了联合办企业,而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益°

4、由于我国《土地管理法》第73条规定：农民集体日勺土地的使用权不得出

让、转让或者出租用于非农业建设。要想将农业月地变为非农业建设用地，必须

先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地使用金。乡政府明明是转让土地

使用权，或是出租土地，却声称是合办企业，而不交国家有关税费，这分合办企

业日勺协议其实是一种规避法律、逃脱税费、变相b租转让土地的行为，其违法性

显而易见的。

5、另一方面，对于上述事件日勺惩置，可以根据《土地管理法》第73条规定

买卖或者以其他形式非法转让土地日勺，由县级以上人民政府土地行政主管部门没

收违法所得，对违反土地运用总体规划或者私自将农用地改为建设用地的，限期

拆除在非法转让土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地运用

总体规划日勺，没收在非法转让日勺土地上新建的建筑和其他设施，可以并惩疑款。

对直接负责的主管人员，和其他直接负责人员，依法予以行政处分，构成犯罪日勺

依法追究刑事责任。

实例六

某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在都市东部建

设中心区，重要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展都市

新H勺商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当

时，该都市东部正处在都市重要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与

原有旧城既有一段距离，又有比较以便的交通联络，是该市中心区建设理想的选

址地点。市政府随即组织编制中心区详细规划和都市设计，开始对外招商，准备

大干一场。不过没有想到，伴随国家治理经济过热和1997——1998年的亚洲金

融危机，不少原准备开发日勺投资方，由于资金的限制，加上大环境