物业安全巡检操作规程标准版

一、前言为规范物业项目安全巡检工作，有效预防和消除安全隐患，保障业主/使用人生命财产安全及公共设施设备正常运行，依据《物业管理条例》《消防法》《特种设备安全法》等法律法规，结合物业项目实际情况，制定本操作规程。本规程适用于各类物业项目（住宅、商业、办公、工业等）的日常安全巡检活动，是物业企业实施安全管理的核心标准文件。二、适用范围本规程适用于物业项目内公共区域、消防系统、设备设施、特殊场所（电梯、地下室、停车场等）及入户巡检的全流程管理，涵盖巡检策划、实施、问题处理、记录归档等环节。三、职责分工（一）项目经理1.负责审批项目安全巡检计划，监督巡检工作落实情况；2.协调解决巡检中发现的重大安全隐患；3.组织对巡检人员的培训与考核。（二）安全主管1.制定月度/季度巡检计划，明确巡检区域、频次及重点；2.指导巡检人员开展工作，审核巡检记录；3.跟踪隐患整改情况，向项目经理汇报进展；4.定期组织安全隐患分析会议，提出改进措施。（三）巡检人员（安保员、维修员、客服员）1.按照巡检计划完成指定区域的检查工作，如实记录巡检情况；2.现场处置一般安全隐患（如关闭未熄灭的明火、清理通道障碍物）；3.对无法立即处理的问题，及时上报安全主管并做好现场防护；4.配合相关部门完成隐患整改后的复查工作。（四）各部门协同职责1.维修部：负责设备设施隐患的整改维修；2.客服部：负责向业主反馈隐患处理情况，收集业主安全诉求；3.环境部：负责公共区域环境类隐患（如积水、垃圾堆积）的整改；4.财务部：保障安全隐患整改所需资金。四、巡检内容与标准（一）公共区域巡检**检查项目****检查标准**通道与出入口无杂物堆积、无车辆占用；门禁系统运行正常，人员进出登记规范；标识（如“消防通道禁止占用”）清晰完好。照明与通风公共照明（楼梯间、走廊、停车场）100%正常运行；通风口无堵塞，空气质量符合要求。户外设施健身器材、儿童游乐设施无损坏；路灯、监控摄像头无倾斜/断裂；围墙、护栏无破损。环境与卫生无积水、无垃圾堆积；垃圾桶密封完好，无异味；绿化带无枯枝败叶或易燃物堆积。（二）消防系统巡检**检查项目****检查标准**消防设施设备灭火器（箱）在位、压力正常（指针在绿色区域）、无过期；消防栓阀门灵活，水带无破损；消防报警按钮无遮挡。消防通道与应急出口无杂物堆积、无车辆占用；应急照明与疏散指示标志正常运行（断电后30秒内启动）；出口门可正常开启（无锁闭）。消防管网与泵房消防水泵运行正常，管网压力符合要求（0.8-1.2MPa）；泵房无积水、无杂物，标识清晰。（三）设备设施巡检**检查项目****检查标准**配电系统配电房无杂物、无积水；配电柜（箱）标识清晰，开关无发热、异响；电缆线路无老化、破损。给排水系统水泵运行正常，无泄漏；水箱（池）水位正常，水质符合标准；排水管道无堵塞，井盖无缺失/破损。供暖/制冷系统机组运行平稳，无异响；管道无泄漏；温控设备正常工作（冬季室温≥18℃，夏季≤26℃）。（四）特殊场所巡检**检查项目****检查标准**电梯运行平稳，无异响；轿内照明、紧急呼叫按钮正常；层门无变形，开关灵活；年检标志在有效期内。地下室/停车场无积水、无易燃物堆积；通风系统运行正常；车辆停放规范（无占用消防通道）；监控全覆盖且清晰。商业场所（如商铺）用电负荷符合规定，无私拉乱接电线；动火作业有审批手续，现场配备灭火器；燃气管道无泄漏（用肥皂水检测）。（五）入户巡检（针对装修户/长期空置户）**检查项目****检查标准**装修安全装修许可证齐全；施工人员佩戴工作证；用电（临时插座接地）、动火（配备灭火器）符合规定；无破坏承重结构行为。空置户安全门窗关闭完好，无破损；水电燃气阀门关闭；室内无积水、无异味；无非法占用或改造情况。五、巡检流程与要求（一）巡检准备1.每日早会由安全主管明确当日巡检重点（如恶劣天气后重点检查排水系统、节假日重点检查消防通道）；2.巡检人员携带必要工具：手电筒、测电笔、灭火器压力gauge、巡检记录表、手机（用于拍照留存）；3.确认通讯设备正常（对讲机/手机），确保遇紧急情况可及时联络。（二）巡检实施1.按照“定路线、定区域、定频次”原则开展巡检（示例：公共区域每日1次，消防系统每周1次，设备设施每月1次）；2.对检查点逐一核对，如实记录问题（包括位置、描述、照片），避免漏检；3.发现一般隐患（如照明损坏、通道杂物），立即现场处置并记录；4.发现重大隐患（如消防系统故障、设备泄漏），立即上报安全主管，同时设置警示标志（如“此处危险，请勿靠近”）。（三）巡检确认1.巡检结束后，巡检人员需在巡检记录表上签字确认；2.安全主管当日审核巡检记录，对问题进行分类（一般/重大）并录入隐患台账；3.重大隐患需在1小时内上报项目经理，启动《重大安全隐患应急预案》。六、问题处理与闭环管理（一）隐患分级处理**隐患级别****处理要求**一般隐患（Ⅳ级）24小时内整改完毕（如更换损坏的照明、清理通道杂物），由巡检人员复查确认。较大隐患（Ⅲ级）48小时内制定整改方案，由维修部负责实施，安全主管跟踪进度。重大隐患（Ⅱ级）立即停止使用相关设施（如故障电梯），疏散周边人员，2小时内上报当地主管部门（如消防、质监），同步启动整改。特别重大隐患（Ⅰ级）立即启动项目整体应急预案，疏散所有人员，1小时内上报上级单位及当地政府部门。（二）整改跟踪与反馈1.安全主管每日更新隐患台账，跟踪整改进度；2.整改完成后，由巡检人员进行复查，确认隐患消除后在台账中标记“闭环”；3.对业主关注的隐患（如电梯故障），客服部需在24小时内反馈处理进展，整改完成后1小时内告知业主。七、记录与归档管理（一）记录要求1.巡检记录表需包含：日期、巡检人员、区域、检查项目、问题描述、处理情况、签字；2.隐患台账需包含：隐患级别、位置、描述、整改责任人、整改期限、复查结果；3.所有记录需真实、准确、可追溯，不得伪造或篡改。（二）归档规范1.巡检记录按“月-季-年”分类保存，纸质记录保存期限≥3年，电子记录≥5年；2.隐患台账需长期保存，作为后续安全分析的依据；3.重大隐患处理记录需单独归档，包含：隐患报告、整改方案、验收记录、政府部门回复等。八、考核与持续改进（一）考核指标**考核项目****指标要求**巡检完成率≥98%（无漏检、缺检）隐患整改率一般隐患100%，重大隐患100%（按期限完成）业主投诉率≤1%（因安全隐患未及时处理引发的投诉）培训达标率100%（巡检人员每年至少参加2次安全培训，考核合格）（二）考核方式1.月度考核：安全主管对巡检人员的巡检完成率、隐患发现率进行评分，与绩效挂钩；2.季度考核：项目经理组织对安全主管的隐患整改率、闭环管理情况进行评估；3.年度考核：结合业主满意度调查（安全维度）、事故发生率等指标，评选“优秀巡检团队”。（三）持续改进1.每月召开安全隐患分析会，总结共性问题（如某区域频繁出现照明损坏），调整巡检重点；2.每季度收集业主反馈（如通过问卷、电话），优化巡检内容（如增加业主关注的“电动车充电安全”检查）；3.每年修订本规程，结合法律法规变化（如新版《消防法》）及项目实际情况（如新增设施）更新内容。九、附则1.本规程由物