商亭项目可行性研究报告

商亭项目可行性研究报告

第一章项目总论项目名称及建设性质项目名称便民商亭连锁建设项目项目建设性质该项目属于新建商业服务项目，主要从事便民商亭的投资、建设与运营业务，计划在城市社区、学校周边、交通枢纽等区域布局连锁商亭，为周边群众提供便捷的商品零售与便民服务。项目占地及用地指标该项目规划总用地面积15000平方米（折合约22.5亩），其中每个商亭占地面积约15-20平方米，总规划建设商亭80个。项目建筑物基底总占地面积1400平方米；项目规划总建筑面积1600平方米，绿化面积2250平方米，场区道路及场地硬化占地面积5800平方米；土地综合利用面积14500平方米，土地综合利用率96.67%。项目建设地点该“便民商亭连锁建设项目”计划选址位于多个区域，包括市区的10个大型社区周边、5所高校附近、3个主要公交枢纽以及2个火车站周边等人口密集、流量较大的地段。项目建设单位便民商业管理有限公司商亭项目提出的背景随着我国城市化进程的不断加快，城市人口密度持续上升，居民对便捷生活服务的需求日益增长。在快节奏的现代生活中，人们对于近距离、高效率的商品购买和服务获取有着强烈的需求，而传统大型商超往往距离较远，难以满足居民即时性的消费需求。近年来，国家不断出台政策支持便民商业设施建设。《关于加快发展流通促进商业消费的意见》等文件明确提出，要优化社区商业布局，推动便利店、社区菜店等便民商业网点建设，满足居民日常生活需求。同时，在“一刻钟生活圈”的建设规划中，便民商业设施是重要的组成部分，商亭作为小型化、灵活化的商业载体，能够有效填补社区商业服务的空白。此外，电子商务的快速发展虽然带来了消费方式的变革，但即时性消费仍存在短板。商亭可以作为线下即时消费的重要补充，为居民提供应急商品、日常必需品等，与线上零售形成互补，共同构建完善的消费生态体系。当前，城市商业布局中存在部分区域便民设施不足的问题，尤其是一些老旧小区和新兴社区，商业配套未能及时跟进，居民购物不便。本商亭项目的提出，正是为了响应国家政策导向，满足居民实际需求，优化城市商业服务网络。报告说明本可行性研究报告由天津枫叶咨询有限公司编制。报告从项目的技术、经济、财务、商业、环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，通过对市场需求、资源供应、建设规模、运营模式、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在专家经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，为项目投资决策提供全面、客观、可靠的咨询意见。报告编制过程中，充分考虑了国家及地方的产业政策、市场前景、居民消费习惯等因素，结合项目建设单位的实际情况，设计了合理的项目实施方案，确保报告内容的科学性和可行性。主要建设内容及规模该项目主要从事便民商亭的建设与运营，预计达纲年营业收入1200万元。预计项目总投资580万元；规划总用地面积15000平方米（折合约22.5亩），净用地面积14500平方米（红线范围折合约21.75亩）。该项目总建筑面积1600平方米，其中：每个商亭建筑面积20平方米，共建设80个商亭，总建筑面积1600平方米。项目计容建筑面积1600平方米，预计建筑工程投资280万元；建筑物基底总占地面积1400平方米，绿化面积2250平方米，场区道路及场地硬化占地面积5800平方米，土地综合利用面积14500平方米；建筑容积率0.11，建筑系数9.33%，建设区域绿化覆盖率15%，办公及生活服务设施用地所占比重2%，场区土地综合利用率96.67%。每个商亭将配备必要的商品陈列货架、冷藏设备、收银系统、监控设备等，主要经营日用百货、食品饮料、烟酒副食、应急用品等商品，并提供代收快递、充值缴费等便民服务。同时，将建设一个小型的总部管理办公室，面积约100平方米，用于项目的整体运营管理、商品配送协调等工作。环境保护该项目属于商业服务类项目，生产经营过程中产生的污染物较少，主要为生活垃圾、生活废水以及设备运行产生的少量噪声。废水环境影响分析：该项目建成后，每个商亭配备1-2名工作人员，总劳动定员120人。根据测算，该项目达纲年办公及生活废水排放量约1080立方米/年，主要为工作人员的生活废水，主要污染物是COD、SS、氨氮。生活废水经化粪池处理后，排入市政污水管网，最终进入污水处理厂处理，排放浓度满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级排放标准，对周围水环境影响较小。固体废物影响分析：项目运营过程中，商亭产生的固体废物主要包括商品包装废弃物和工作人员的生活垃圾。预计每个商亭每天产生垃圾约1.5公斤，80个商亭年产生垃圾量约43.8吨。这些垃圾将由专人负责收集，定期交由环卫部门清运处理，做到日产日清，对周围环境影响较小。同时，对于可回收的包装废弃物，将进行分类回收，交由专业回收公司进行再利用，实现资源的循环利用。噪声环境影响分析：该项目的噪声主要来自商亭内的冷藏设备、收银设备运行产生的噪声以及顾客往来产生的少量社会噪声。在设备选型上，将选用符合国家噪声标准要求的低噪声设备，并对冷藏设备等加装减振、隔声设施，降低噪声对周围环境的影响。商亭运营过程中，将加强管理，避免顾客大声喧哗等情况，确保噪声排放符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中的2类标准，对周边居民的正常生活不会造成明显影响。清洁生产：该项目将采用环保、节能的设备和材料，如使用节能型冷藏设备、LED照明灯具等，减少能源消耗。同时，推行绿色包装，减少一次性塑料制品的使用，鼓励顾客自带购物袋。在商品采购环节，优先选择环保、可持续的商品，从源头减少对环境的影响。通过一系列措施，确保项目符合清洁生产的要求。项目投资规模及资金筹措方案项目投资规模1、根据谨慎财务测算，该项目预计总投资580万元，其中：固定资产投资420万元，占项目总投资的72.41%；流动资金160万元，占项目总投资的27.59%。2、在固定资产投资中，建设投资400万元，占项目总投资的68.97%；建设期固定资产借款利息20万元，占项目总投资的3.45%。3、该项目建设投资400万元，包括：建筑工程投资280万元，占项目总投资的48.28%；设备购置费80万元，占项目总投资的13.79%；安装工程费15万元，占项目总投资的2.59%；工程建设其他费用20万元，占项目总投资的3.45%（其中：场地租赁及审批费用10万元，占项目总投资的1.72%）；预备费5万元，占项目总投资的0.86%。资金筹措方案该项目总投资580万元，根据资金筹措方案，项目建设单位计划自筹资金（资本金）400万元，占项目总投资的68.97%。项目建设期申请银行固定资产借款120万元，占项目总投资的20.69%；项目经营期申请流动资金借款60万元，占项目总投资的10.34%；根据谨慎财务测算，该项目全部借款总额180万元，占项目总投资的31.03%。预期经济效益和社会效益预期经济效益根据预测，该项目建成投产后达纲年营业收入1200万元，总成本费用850万元，营业税金及附加66万元，年利税总额284万元，其中：年利润总额214万元，年净利润160.5万元，纳税总额123.5万元，其中：增值税60万元，营业税金及附加6.5万元，年缴纳企业所得税53.5万元。根据谨慎财务测算，该项目达纲年投资利润率36.90%，投资利税率48.97%，全部投资回报率27.67%，全部投资所得税后财务内部收益率22.5%，财务净现值850万元，总投资收益率38.5%，资本金净利润率40.13%。根据谨慎财务估算，全部投资回收期3.5年（含建设期6个月），固定资产投资回收期2.8年（含建设期）；用生产能力利用率表现的盈亏平衡点45%，因此，该项目经营具有一定的安全性，财务盈利能力指标表明该项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。社会效益分析项目达纲年预计营业收入1200万元，占地产出收益率80万元/公顷；达纲年纳税总额123.5万元，占地税收产出率8.23万元/公顷；项目建成后，达纲年全员劳动生产率10万元/人。该项目建设符合国家和市商业发展规划，有利于完善城市商业服务网络，提升社区商业服务水平；此外，项目达纲年为社会提供120个就业职位，每年可为市增加财政税收123.5万元，对促进区域经济发展和社会稳定具有积极的推动作用。同时，商亭提供的便民服务能够有效解决居民日常购物不便的问题，提升居民生活满意度和幸福感。建设期限及进度安排该项目建设周期确定为6个月。“便民商亭连锁建设项目”目前已经完成前期的各项准备工作，包括：市场调研、项目选址初步规划、建设规模确定、资金筹措方案制定等事宜，目前正在着手进行办理项目备案、场地租赁及审批等工作。该项目计划从可行性研究报告编制到工程竣工验收、投产运营共需6个月的时间，具体进度安排如下：第1个月完成项目备案、场地租赁及审批手续；第2-3个月进行商亭的设计与建设；第4个月进行设备采购与安装；第5个月进行商品采购、人员招聘与培训；第6个月进行试运营及正式开业。简要评价结论该项目符合国家商业发展政策和规划要求，符合市便民服务行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进市社区商业服务网络的完善、提升便民服务水平有着积极的推动意义。“便民商亭连锁建设项目”属于国家鼓励发展的便民服务业项目，符合国家产业发展政策导向；项目的实施有利于填补城市社区便民服务的空白，提升居民生活品质；有助于提高项目建设单位的市场竞争力，促进企业的可持续发展；因此，该项目的实施是必要的。项目建设单位为适应市场需求，拟建“便民商亭连锁建设项目”，该项目的建设能够有力促进市商业经济的发展，为社会提供120个就业职位，达纲年纳税总额123.5万元，可以促进区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。项目拟建设在市多个人口密集区域，工程选址符合市土地利用总体规划和商业网点规划，能够保证项目用地要求，而且项目建设区域交通运输便利，水、电、气等能源供应有保障。项目场址周围环境状况良好，无环境敏感点；项目建设单位对建设期和生产经营过程中产生的“三废”进行综合治理达标排放，对环境影响程度较小，职工劳动安全卫生措施有保障。

第二章商亭项目行业分析我国便民商业服务行业近年来呈现出快速发展的态势。随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，消费者对于便捷、高效、多样化的商业服务需求日益增长，为便民商业服务行业的发展提供了广阔的市场空间。从行业现状来看，便民商业服务的形式日益多样化，包括便利店、社区超市、无人售货机、商亭等。其中，商亭作为一种小型化、灵活化的商业载体，具有投资少、见效快、布局灵活等特点，能够快速适应市场需求的变化，在城市的各个角落为居民提供服务。目前，商亭主要分布在社区、学校、医院、交通枢纽等人口密集区域，经营商品以日用百货、食品饮料、应急用品等为主，部分商亭还提供代收代缴、快递收发等便民服务。从市场需求来看，城市化进程的加快使得城市人口不断增加，居民的生活节奏也越来越快，对于即时性消费的需求越来越强烈。传统的大型商超由于选址、运营成本等因素的限制，难以实现全覆盖，而商亭能够填补这一空白，满足居民“最后一公里”的消费需求。特别是在一些老旧小区和新兴社区，商业配套设施相对薄弱，商亭的出现能够有效解决居民购物不便的问题。同时，随着“一刻钟生活圈”建设的推进，商亭作为重要的便民设施，将迎来更大的发展机遇。从竞争格局来看，便民商业服务行业竞争激烈，市场参与者众多，包括大型连锁企业、区域性企业以及个体经营者等。大型连锁企业凭借品牌优势、供应链优势和标准化管理，在市场中占据一定的份额；区域性企业则凭借对本地市场的了解，能够更好地满足当地居民的需求；个体经营者则具有灵活性高的特点，但在规模、管理等方面存在不足。本项目作为新进入者，将通过差异化的经营策略，如精准的选址、丰富的商品种类、优质的服务等，在市场中占据一席之地。从发展趋势来看，便民商业服务行业将朝着智能化、多元化、品牌化的方向发展。随着信息技术的不断发展，商亭将逐步引入智能化设备，如智能收银系统、人脸识别支付、库存管理系统等，提高运营效率和服务质量。同时，商亭的服务内容将更加多元化，除了传统的商品销售外，还将增加更多的便民服务项目，如家政服务预约、社区信息发布等。此外，品牌化经营将成为趋势，具有良好品牌形象和口碑的商亭将更容易获得消费者的认可。然而，便民商业服务行业也面临一些挑战。一方面，租金成本、人力成本的不断上涨，给商亭的运营带来了一定的压力；另一方面，市场竞争激烈，同质化经营现象较为严重，如何实现差异化竞争是企业需要解决的问题。此外，部分区域对于商亭的建设和运营存在一定的政策限制，如场地审批、经营许可等，也给项目的推进带来了一定的难度。总体来看，便民商业服务行业具有广阔的市场前景和发展潜力，但也面临着一些挑战。本商亭项目通过合理的选址、科学的运营管理和差异化的经营策略，有望在市场中取得良好的发展。

第三章商亭项目建设背景及可行性分析商亭项目建设背景项目建设地概况市是一座人口超过500万的地级市，位于我国东部地区，是区域经济、文化、交通中心。近年来，市经济发展迅速，2024年全市GDP达到5000亿元，同比增长6.5%，人均GDP超过10万元。随着经济的发展，市的城市化进程不断加快，城市建成区面积不断扩大，城市人口持续增加，居民的生活水平和消费能力也不断提高。市商业氛围浓厚，各类商业业态齐全，包括大型购物中心、超市、便利店等。但在一些社区和交通枢纽等区域，便民商业设施还不够完善，存在服务空白。为了满足居民日益增长的便民服务需求，市出台了一系列政策支持便民商业设施建设，如《市商业网点规划（2021-2030年）》中明确提出，要加强社区商业建设，鼓励发展小型化、便民化的商业业态，打造“一刻钟生活圈”。便民服务产业“十四五”发展规划根据国家及地方关于便民服务产业的“十四五”发展规划，未来将重点推进以下工作：一是优化便民服务网络布局，推动便民服务设施向社区、学校、交通枢纽等人口密集区域延伸，提高服务的可达性和便利性；二是丰富便民服务内容，鼓励发展多样化的便民服务项目，满足居民多元化的需求；三是提升便民服务智能化水平，推动互联网、大数据、人工智能等技术与便民服务行业的融合，提高服务效率和质量；四是加强便民服务行业监管，规范市场秩序，保障消费者的合法权益。商业转型升级发展规划在商业转型升级的大背景下，便民商业服务行业也在不断创新和发展。一方面，传统的便民商业业态不断提升服务质量和管理水平，引入新的经营模式和技术手段；另一方面，新兴的便民商业业态不断涌现，如无人售货、社区团购等，与传统业态形成互补。商业转型升级发展规划鼓励企业通过创新驱动，提高便民服务的供给质量和效率，满足居民日益升级的消费需求。商亭项目建设可行性分析顺应产业政策的发展方向国家及地方政府对于便民商业服务行业的支持政策为项目的建设提供了良好的政策环境。本项目的建设符合“十四五”便民服务产业发展规划和商业转型升级发展规划的要求，能够得到政策的扶持和引导。同时，项目的建设有利于完善城市商业服务网络，提升城市的服务功能，符合城市发展的整体战略。符合市场需求的发展趋势随着市城市化进程的加快和居民生活水平的提高，居民对便捷生活服务的需求日益旺盛。目前，市部分社区、学校周边及交通枢纽等区域的便民商业设施存在不足，居民在购买日常用品、应急商品时面临距离远、耗时久等问题。本商亭项目的建设能够精准填补这些服务空白，为居民提供“家门口”的便捷服务，符合市场需求的发展趋势。从消费习惯来看，越来越多的居民倾向于选择就近消费，商亭的灵活布局和丰富商品能够满足这种即时性消费需求，具有广阔的市场空间。满足企业发展的客观需要便民商业管理有限公司在商业运营领域拥有多年的经验，积累了丰富的市场资源和管理经验。通过投资建设本商亭项目，企业可以进一步拓展业务领域，扩大市场份额，提升品牌知名度和影响力。项目的实施能够充分发挥企业在供应链管理、市场营销等方面的优势，提高企业的盈利能力和抗风险能力，为企业的可持续发展奠定坚实基础。同时，商亭项目作为一种轻资产运营模式，投资回报周期相对较短，能够快速为企业带来经济效益。符合商业转型发展的客观需要在商业数字化、智能化转型的大背景下，本商亭项目将融入现代信息技术，如采用智能收银系统、线上订单线下自提等模式，提升运营效率和服务体验。这种转型发展模式符合商业发展的潮流，能够满足消费者对便捷、高效服务的需求。此外，项目将注重绿色环保理念的融入，如使用环保包装、节能设备等，响应国家绿色发展战略，实现商业与环境的协调发展。

第四章项目建设选址及用地规划项目选址方案1、便民商亭连锁建设项目通过对市多个区域的缜密调研，充分考虑了人口密度、人流量、消费需求、交通便利性以及周边商业竞争情况等因素，拟在以下区域选址建设商亭：大型社区周边：选择市区的阳光小区、幸福家园、锦绣花园等10个居民户数超过2000户的大型社区，这些社区居住人口密集，日常消费需求旺盛，且周边缺乏小型便民商业设施。高校附近：在大学、理工学院、师范学院等5所高校的校门口周边500米范围内选址，主要服务于学生群体，满足其购买零食、文具、日用品等需求。交通枢纽：在市汽车总站、公交枢纽站、地铁换乘站等3个主要交通枢纽的候车区域或出入口附近选址，为过往旅客提供方便食品、饮料、应急用品等。火车站周边：在火车站和火车南站的站前广场及周边街道选址，服务于旅客和周边居民。2、拟定建设区域均属项目建设占地规划区，项目总用地面积15000平方米（折合约22.5亩），每个商亭占地面积约15-20平方米，项目建设遵循“合理布局、方便群众、集约用地”的原则，按照便民商业服务行业的规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合商亭项目发展和运营的需要。项目建设地概况市位于我国东部沿海地区，是重要的交通枢纽和经济中心城市。全市下辖5个区、3个县，总面积8000平方公里，总人口550万。近年来，市经济发展势头强劲，产业结构不断优化，第三产业占比逐年提高，其中商业服务业发展迅速，为城市经济增长做出了重要贡献。市交通便利，公路、铁路、航空网络发达，市内交通体系完善，公交线路覆盖广泛，地铁线路正在不断延伸，为居民出行和商品运输提供了便利条件。城市基础设施完善，水、电、气、通讯等供应稳定，能够满足商亭项目建设和运营的需求。市居民消费能力较强，2024年全市社会消费品零售总额达到2000亿元，同比增长8%。居民的消费观念逐渐向便捷化、品质化转变，对于便民商业服务的需求不断增加，为商亭项目的发展提供了良好的市场环境。项目用地规划项目用地规划及用地控制指标分析该项目计划在市多个选定区域建设，总规划用地面积15000平方米（折合约22.5亩），其中每个商亭占地面积15-20平方米，80个商亭总建筑物基底占地面积1400平方米；规划总建筑面积1600平方米，计容建筑面积1600平方米，绿化面积2250平方米，场区道路及场地硬化占地面积5800平方米，土地综合利用面积14500平方米。项目用地控制指标分析“便民商亭连锁建设项目”均按照市建设用地规划许可及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照市建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置商亭及相关设施的总平面图。建设项目平面布置符合便民商业服务行业的厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《商业项目建设用地控制指标》文件规定的具体要求。根据测算，该项目固定资产投资强度28万元/公顷。根据测算，该项目建筑容积率0.11。根据测算，该项目建筑系数9.33%。根据测算，该项目办公及生活服务用地所占比重2%。根据测算，该项目绿化覆盖率15%。根据测算，该项目占地产出收益率80万元/公顷。根据测算，该项目占地税收产出率8.23万元/公顷。根据测算，该项目办公及生活建筑面积所占比重6.25%。根据测算，该项目土地综合利用率96.67%。根据综合测算，该项目建设规划建筑系数9.33%，建筑容积率0.11。“便民商亭连锁建设项目”建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照便民商业服务行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合商亭经营的规划建设需要。以上数据显示，该项目各项用地技术指标均符合规定要求，能够实现土地的高效利用。

第五章工艺技术说明技术原则便捷高效原则：商亭的运营流程和服务模式应体现便捷高效的特点，从商品采购、陈列、销售到售后服务，都要简化环节，提高效率，为顾客提供快速、便捷的购物体验。智能化管理原则：引入智能化的管理系统和设备，如收银系统、库存管理系统、监控系统等，实现对商亭运营的实时监控和高效管理，提高运营效率，降低管理成本。绿色环保原则：在商亭的建设和运营过程中，注重绿色环保，选用环保材料和节能设备，减少能源消耗和废弃物排放，推行绿色包装和垃圾分类回收，实现可持续发展。安全可靠原则：确保商亭的建筑结构安全、设备运行安全和商品质量安全，建立健全安全管理制度和应急预案，保障顾客和员工的人身安全和财产安全。技术方案要求对于商亭的运营管理技术方案，遵循“智能化、规范化、人性化”的原则，选用先进的收银管理系统，实现商品销售、库存管理、账务处理等功能的一体化管理，提高管理效率和准确性。同时，制定完善的服务规范和流程，为顾客提供优质、周到的服务。在设备的配置上，依据便捷、节能、环保的原则，选用新型节能的冷藏设备、照明设备、收银设备等，满足商品存储和销售的要求。优先选用具有安全认证和环保标识的设备，确保设备运行安全可靠，对环境影响小。根据该项目的经营特点和商品方案，所选用的运营流程能够满足商品销售和服务提供的要求，同时，加强员工培训，严格商品质量管理，按照相关标准和规范进行操作，确保商品质量安全，为顾客提供放心的商品。在项目建设和实施过程中，认真贯彻执行环境保护、安全生产和消防安全的“三同时”原则，注重各项法律法规和措施的贯彻落实，确保项目建设和运营的安全稳定。建立灵活的商品供应模式：根据不同商亭的地理位置和目标客户群体，制定差异化的商品供应方案，确保商品种类和数量能够满足当地顾客的需求。与供应商建立长期稳定的合作关系，实现商品的及时供应和快速补货，减少库存积压和缺货现象。以提供便捷的商品和服务为核心，在充分考虑顾客购物习惯和需求的基础上，优化商亭的内部布局和商品陈列，提高顾客的购物体验。优先选用简单易用、安全可靠的设备和技术，降低员工的操作难度和劳动强度。

第六章能源消费及节能分析能源消费种类及数量分析根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589），实际消耗的各种能源包括一次能源、二次能源和生产使用耗能工质所消耗的能源。根据“便民商亭连锁建设项目”用能数据统计和设备及运营情况，达纲年所需综合能耗（折合当量值）15吨标准煤/年，该项目主要能源消费种类及数量如下所述。项目用电量测算该项目用电量主要包括商亭内照明、冷藏设备、收银设备、监控设备等的用电，以及总部管理办公室的用电。根据项目设备配置和运营时间测算，每个商亭每天平均用电量约5度，80个商亭年用电量约14.6万度；总部管理办公室年用电量约0.4万度；总用电量约15万度，折合18.44吨标准煤。项目用水量测算项目用水主要为工作人员的生活用水，每个商亭配备1-2名工作人员，总劳动定员120人，根据人均日用水量100升测算，年用水量约4380立方米，折合0.37吨标准煤。其他能源消费测算该项目无其他主要能源消费，如天然气、煤炭等。能源单耗指标分析根据节能测算，该项目年综合耗能18.81吨标准煤，达纲年营业收入1200万元，年现价增加值400万元，因此，万元产值综合能耗15.68千克标准煤/万元，现价增加值综合能耗47.03千克标准煤/万元。项目预期节能综合评价该项目采用先进的节能设备和智能化的管理系统，在项目设计、设备选型、运营管理等方面采取了切实有效的节能措施，项目建设符合国家节能政策要求。通过节能分析，该项目能够合理利用能源，提高能源利用效率，降低能源消耗。按照项目生产总值和能源消费指标分析，其万元增加值综合耗能指标处于国内便民商业服务行业先进水平，节能效果显著，符合国家相关节能政策要求。该项目采用目前国内先进的节能设备和技术，最终产品的万元产值能源消费15.68千克标准煤/万元（当量值），万元增加值综合能源消费47.03千克标准煤/万元（当量值），优于国家和市“十四五”末万元产值和万元增加值能源消费指标。“便民商亭连锁建设项目”的建设能够有效地带动节能降耗政策的落实，在市便民商业服务行业处于节能先进水平；项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，该项目的节能评估结论是项目切实可行。“十四五”节能减排综合工作方案“十三五”期间，我国节能减排工作取得了显著成效，单位国内生产总值能耗持续下降，主要污染物排放总量得到有效控制。“十四五”时期是我国实现碳达峰、碳中和目标的关键时期，节能减排工作面临新的更高要求。《“十四五”节能减排综合工作方案》明确提出，要推进商贸流通领域节能减排，推广使用节能设备和技术，加强能源管理，降低能耗和污染物排放。鼓励商业企业开展绿色流通、绿色消费，推广使用环保包装，减少一次性塑料制品的使用。本商亭项目将积极响应“十四五”节能减排综合工作方案的要求，在建设和运营过程中采取一系列节能减排措施，如选用节能设备、推行绿色包装、加强能源管理等，为实现节能减排目标贡献力量。

第七章环境保护一、编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《中华人民共和国大气污染防治法》4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》5、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》6、《建设项目环境保护管理条例》7、《中华人民共和国环境影响评价法》8、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中二级标准9、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅲ类水域水质标准10、《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准11、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中二级标准12、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中三级标准13、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）14、《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中2类标准15、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2011）16、《生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T192-2006）》17、《市环境保护条例》二、建设期环境保护对策大气污染防治措施施工期间，砂石、水泥等建筑材料应统一堆放，并采取遮盖措施，防止扬尘；对施工场地的作业面和裸露地面适当喷水，保持湿润，减少扬尘量；运输建筑材料的车辆应采取密闭措施，避免物料沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的建筑材料。水污染防治措施施工期间应尽量减少物料流失和废水排放，在施工场地设置临时排水沟和沉淀池，对施工废水进行处理后再排放；建筑材料如水泥、石灰等应集中堆放，并采取防雨措施，防止被雨水冲刷进入水体。噪声污染防治措施加强施工管理，合理安排施工作业时间，严禁夜间进行高噪声施工作业；尽量采用低噪声的施工设备和工具，对高噪声设备采取减振、隔声措施；运输车辆进出施工场地时应减速慢行，减少鸣笛。固体废弃物污染防治措施施工期间产生的建筑垃圾和生活垃圾应分类收集，及时清运至指定地点处理，严禁乱堆乱扔；建筑材料的包装废弃物应进行回收利用，减少固体废弃物的产生量。施工期环境控制措施施工期间应加强对施工场地的环境管理，设置围挡，减少施工扬尘和噪声对周边环境的影响；工程结束后，及时清理施工场地，恢复场地原貌，进行绿化植被恢复。实现固体废弃物的安全、有效、无害化处置措施施工期间产生的危险废物如废油、废涂料等，应按照相关规定进行单独收集和处置，交由有资质的单位处理，防止造成环境污染。三、项目运营期环境保护对策该项目运营过程中产生的污染物较少，主要为生活废水、生活垃圾和少量噪声。废水治理措施该项目建成投产后劳动定员120人，根据测算，该项目达纲年生活废水排放量约4380立方米/年，生活污水的主要污染物是SS、氨氮，经化粪池处理后排入市政污水管网，最终进入污水处理厂处理，排放浓度满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4中的三级排放标准，对周围水环境影响较小。固体废弃物治理措施项目运营过程中，商亭产生的生活垃圾和商品包装废弃物约43.8吨/年，由专人负责收集，分类存放，其中可回收物交由专业回收公司进行再利用，其他垃圾由环卫部门定期清运处理，做到日产日清，对周围环境影响较小。

四、噪声污染治理措施该项目的噪声主要来自商亭内的冷藏设备、收银设备运行产生的噪声以及顾客往来产生的社会噪声。在设备选型上，选用符合国家噪声排放标准要求的低噪声设备，并对冷藏设备等加装减振、隔声设施；商亭运营过程中，加强管理，引导顾客文明购物，避免大声喧哗，确保噪声排放符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中的2类标准，对周边环境影响较小。五、地质灾害危险性现状勘察资料表明，本项目各选址地块地质情况稳定，建设区域不存在滑坡、地面塌陷、地面沉降及地质裂缝等地质灾害的可能性，工程建设不会受到地质灾害的影响。项目所在地区地质条件良好，没有明显的地质灾害隐患，适宜项目建设，项目的建设不会诱发地质灾害。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2015），市的地震烈度为6度，本项目商亭建筑物的抗震设防烈度按6度进行设计。六、地质灾害的防治措施对于“便民商亭连锁建设项目”各建设场址区域，在施工前对场地进行详细的勘察，了解地质情况，确保场地地质条件符合建设要求。商亭建设过程中，严格按照设计要求进行施工，保证建筑结构的稳定性和安全性，提高商亭的抗灾能力。建立地质灾害监测机制，定期对各商亭场址进行检查，如发现异常情况，及时采取措施进行处理。七、生态影响缓解措施加强绿化建设。在商亭周边及场区空闲地带进行绿化建设，选用适合当地生长的植物品种，提高区域绿化覆盖率，改善生态环境，为居民创造良好的生活环境。景观建设。商亭的外观设计应与周边环境相协调，体现美观、简洁的风格，避免对周边景观造成破坏。同时，通过合理的布局和绿化建设，营造和谐的商业景观，提升区域的整体环境品质。八、特殊环境影响本项目各选址均符合当地的区域规划和商业网点规划，附近无重要风景名胜古迹、自然保护区、饮用水水源保护区等环境敏感点，不存在对特殊环境的影响问题。场区周边范围内主要为居民区、学校、交通设施等，项目建设和运营不会对这些区域的环境造成特殊影响。项目建设过程中不会改变区域的地形地貌和水文状况，运营过程中污染物排放量少且易于治理，不会对周边生态环境造成破坏。本项目的建设和运营不会对当地的气候、土壤等自然环境产生明显影响，能够保持当地环境质量的稳定。若在施工过程中发现有文物古迹等，将立即停止施工，并按照国家相关法律法规的规定进行保护和处理，确保文物古迹的安全。九、绿色商业发展规划推动商业领域绿色发展，是实现可持续发展的重要举措。本项目将积极响应绿色商业发展规划，在建设和运营过程中采取一系列绿色环保措施：推广使用环保材料和节能设备，如商亭建设采用环保型建材，选用节能型冷藏设备、照明灯具等，降低能源消耗和环境污染。减少一次性塑料制品的使用，鼓励顾客自带购物袋，推广使用可降解包装材料，降低白色污染。加强商品采购环节的绿色管理，优先采购具有绿色环保认证的商品，引导绿色消费。建立废弃物分类回收体系，对商品包装废弃物、生活垃圾等进行分类回收和处理，提高资源的循环利用效率。十、环境和生态影响综合评价及建议环境保护总体评价结论本项目建设符合市城市总体规划和商业网点规划，对运营过程中产生的生活废水、生活垃圾和噪声等污染物采取了有效的防治措施，能够确保污染物达标排放。从环境保护角度出发，该项目在各选定场址建设和运营是可行的。项目环境保护建议项目施工期应加强环境保护管理，合理安排施工时间，减少施工噪声和扬尘对周边居民的影响。商亭运营过程中，应定期对环保设施进行维护和检修，确保其正常运行，保证污染物稳定达标排放。加强对员工的环保培训，提高员工的环保意识，规范操作行为，减少污染物的产生。建立环境监测机制，定期对商亭周边的环境质量进行监测，及时发现和解决环境问题。积极响应国家绿色发展政策，不断改进环保措施，推广应用新的环保技术和设备，持续提升项目的环保水平。

第八章组织机构及人力资源配置项目运营期组织机构（一）法人治理结构项目承办单位便民商业管理有限公司按照现代企业制度的要求进行组织和运行，建立了股东大会、董事会、监事会、总经理及中层管理人员分级权限决策的治理结构。股东大会是公司的最高权力机构，拥有对公司重大事项的最终决策权；董事会是公司的决策机构，对股东大会负责，行使经营决策权；监事会是公司的监督机构，负责对公司的经营管理活动进行监督，维护股东和公司的合法权益；总经理负责公司的日常经营管理工作，组织实施董事会的决议，向董事会报告工作。（二）项目运营管理机构为确保商亭项目的顺利运营，将设立专门的运营管理部门，包括市场部、采购部、运营部、财务部、人力资源部等。各部门职责如下：市场部：负责市场调研、品牌推广、营销策划等工作，提高商亭的知名度和市场占有率。采购部：负责商品的采购、供应商管理等工作，确保商品的质量和供应的及时性。运营部：负责商亭的日常运营管理、员工培训、服务质量监督等工作，保障商亭的正常运营。财务部：负责项目的财务管理、资金运作、财务核算等工作，确保项目的财务稳定。人力资源部：负责员工的招聘、培训、绩效考核、薪酬福利等工作，建立健全人力资源管理制度。人力资源配置本期工程项目劳动定员是以满足商亭运营需求为基础，按照岗位设置和劳动定额计算配备相关人员。项目建成投产后，每个商亭配备1-2名工作人员，负责商品销售、收银、补货、环境卫生等工作，80个商亭共需工作人员120人。其中，管理人员10人，负责各区域商亭的统筹管理；一线销售人员110人，负责具体的商品销售和服务工作。项目建设单位将实行全员聘任合同制，通过公开招聘、竞争上岗的方式选拔优秀人才。同时，建立完善的培训体系，对员工进行岗前培训和在职培训，提高员工的业务素质和服务水平。在薪酬福利方面，将制定合理的薪酬体系和激励机制，吸引和留住人才，提高员工的工作积极性和主动性。

第九章项目建设期及实施进度计划项目建设期限该项目建设周期计划为6个月，从项目备案、场地租赁及审批开始，到商亭建设、设备安装、人员培训、试运营及正式开业为止，确保项目能够快速投入运营，满足市场需求。项目实施进度计划建设项目前期准备工作“便民商亭连锁建设项目”目前已经完成前期的市场调研、项目选址初步规划、建设规模确定、资金筹措方案制定等工作。正在办理项目备案手续，与相关部门沟通场地租赁及审批事宜，预计1个月内完成所有前期准备工作。项目建设进度安排第1个月：完成项目备案、场地租赁及审批手续，签订场地租赁合同，办理相关经营许可证件。第2-3个月：进行商亭的设计与建设，包括商亭的结构施工、内外装修等工作，确保商亭的建设质量和外观符合要求。第4个月：进行设备采购与安装，包括冷藏设备、收银设备、货架、监控设备等的采购和安装调试，确保设备正常运行。第5个月：进行商品采购、人员招聘与培训，与供应商签订采购合同，完成商品的采购和上架；招聘商亭工作人员，进行岗前培训，使其熟悉业务流程和服务规范。第6个月：进行试运营及正式开业，在试运营期间及时发现和解决问题，优化运营流程和服务质量，然后举行正式开业仪式，全面投入运营。

第十章投资估算与资金筹措及资金运用投资估算（一）建筑工程投资估算该项目建筑工程主要包括80个商亭的建设和总部管理办公室的装修，参照当地类似商业设施的单方造价指标估算。商亭建设采用轻型钢结构，每个商亭建筑面积20平方米，建筑工程投资约3.5万元/个，80个商亭总建筑工程投资280万元；总部管理办公室装修投资约10万元。建筑工程总投资290万元，占项目总投资的50%。（二）设备购置费估算设备购置费的估算是根据市场报价和类似项目的设备配置情况进行估算，主要包括冷藏设备、收银设备、货架、监控设备等。每个商亭设备购置费约1万元，80个商亭总设备购置费80万元；总部管理办公室设备购置费约5万元。设备购置总费用85万元，占项目总投资的14.66%。（三）安装工程费估算该项目安装工程费主要包括设备安装、水电安装等费用，按设备购置费的15%估算，预计安装工程费12.75万元，占项目总投资的2.20%。（四）工程建设其他费用估算根据谨慎财务测算，该项目建设投资中的工程建设其他费用包括场地租赁费用、审批费用、设计费用、监理费用等，共计32.25万元，占项目总投资的5.56%（其中：场地租赁费用20万元，占项目总投资的3.45%）。（五）预备费估算项目预备费包括基本预备费和涨价预备费，根据相关规定，涨价预备费按零计算。基本预备费按工程建设费用与其他费用之和的5%计取，预计预备费20万元，占项目总投资的3.45%。（六）建设投资估算建设投资估算采用概算法，根据谨慎财务测算，该项目建设投资440万元，占项目总投资的75.86%；其中：建筑工程投资290万元，占项目总投资的50%，设备购置费85万元，占项目总投资的14.66%，安装工程费12.75万元，占项目总投资的2.20%；工程建设其他费用32.25万元，占项目总投资的5.56%（其中：场地租赁费用20万元，占项目总投资的3.45%）；预备费20万元，占项目总投资的3.45%。

（七）建设期固定资产借款及其利息估算该项目建设期预计6个月，建设期固定资产借款120万元，假定借款在项目建设期内一次性投入使用，根据中国人民银行最新存借款利率，按中长期借款名义年利率5.5%进行测算，建设期固定资产借款利息3.3万元。（八）固定资产投资估算固定资产投资由建设投资和建设期固定资产借款利息组成，该项目的固定资产投资：440+3.3=443.3万元。（九）流动资金投资估算该项目流动资金估算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细估算法进行估算，主要包括商品库存、现金、应收账款等。根据谨慎财务测算，该项目达纲年占用流动资金136.7万元。（十）项目总投资及其构成分析按照《投资项目可行性研究指南》的要求，该项目总投资包括固定资产投资和流动资金两部分，根据谨慎财务估算，项目总投资580万元，其中：固定资产投资443.3万元，占项目总投资的76.43%；流动资金136.7万元，占项目总投资的23.57%。在固定资产投资中，建设投资440万元，占项目总投资的75.86%；建设期固定资产借款利息3.3万元，占项目总投资的0.57%。该项目建设投资包括：建筑工程投资290万元，占项目总投资的50%；设备购置费85万元，占项目总投资的14.66%；安装工程费12.75万元，占项目总投资的2.20%；工程建设其他费用32.25万元，占项目总投资的5.56%（其中：场地租赁费用20万元，占项目总投资的3.45%）；预备费20万元，占项目总投资的3.45%。总投资及其构成：总投资=建设投资+建设期固定资产借款利息+流动资金。项目总投资=440+3.3+136.7=580（万元）。资金筹措方案该项目固定资产投资443.3万元，达纲年占用流动资金136.7万元，项目总投资580万元，根据谨慎财务测算，项目建设单位计划自筹资金（资本金）400万元，占项目总投资的68.97%；该项目全部借款总额180万元，占项目总投资的31.03%。项目资本金该项目资本金400万元，其中：用于建设投资280万元，用于建设期固定资产借款利息3.3万元，用于流动资金116.7万元；资本金占项目总投资的68.97%，满足相关规定要求。项目债务资金建设期固定资产借款该项目建设期拟申请固定资产借款120万元，占项目总投资的20.69%。流动资金借款该项目正常运营期，拟申请银行流动资金借款60万元，主要用于商品采购等，占项目总投资的10.34%。资金运用计划该项目固定资产投资443.3万元，计划在建设期内分阶段投入：第1个月投入100万元，用于场地租赁及审批费用；第2-3个月投入250万元，用于商亭建设和总部装修；第4个月投入93.3万元，用于设备采购及安装。该项目达纲年需用流动资金136.7万元，根据项目建成运营后各年经营运作负荷的安排逐年投入，第一年投入100万元，第二年投入36.7万元。

第十一章项目融资方案项目融资方式项目建设单位计划自筹资金400万元，主要来源于企业自有资金和股东增资，作为项目的资本金投入。通过银行贷款的方式融资180万元，其中固定资产贷款120万元，流动资金贷款60万元，用于补充项目建设和运营所需资金。考虑到项目的连锁经营模式和未来的发展潜力，可在项目运营稳定后，通过引入战略投资者、发行债券等方式进行后续融资，扩大项目规模。项目融资计划建设单位计划自筹资金该项目由项目建设单位计划自筹资金（资本金）400万元，占项目总投资的68.97%，主要用于支付项目的建筑工程投资、设备购置及安装工程费、工程建设其他费用及预备费、流动资金等项目建设投资。自筹资金将在项目建设期内根据建设进度逐步到位。申请银行借款该项目建设期计划向银行申请固定资产借款120万元，占项目总投资的20.69%；建设期固定资产借款期限为5年，年利率5.5%，主要用于商亭建设和设备采购等。该项目经营期申请流动资金借款60万元，主要用于商品采购、日常运营等，占项目总投资的10.34%，借款期限为1年，年利率4.35%，可根据运营情况逐年续贷。根据谨慎财务测算，该项目全部借款总额180万元，占项目总投资的31.03%。资金来源及风险分析资金来源可靠性分析项目建设单位是一家具有多年商业运营经验的企业，经营状况良好，自有资金充足，股东实力较强，能够保证自筹资金的及时足额到位。同时，银行对便民商业服务项目较为支持，项目的可行性和盈利能力较强，银行贷款的获取具有较高的可靠性。融资风险分析资金供应风险：项目自筹资金来源于企业自有资金和股东增资，资金来源稳定，不存在资金供应风险；银行贷款方面，由于项目具有较好的经济效益和还款能力，银行贷款的发放具有较高的保障，资金供应风险较低。利率风险：项目银行借款利率采用固定利率，在借款期限内利率保持不变，能够有效规避利率波动带来的风险。汇率风险：该项目不涉及外资使用和进出口业务，无汇率风险。固定资产借款偿还计划项目建设期固定资产借款数额及偿还期限该项目建设期计划申请银行固定资产借款120万元，占项目总投资的20.69%，建设期固定资产借款利息3.3万元，借款偿还期限确定为5年。借款本金及利息偿付建设期固定资产借款本金计划在项目经营期内按照“等额本息”的原则进行偿还，建设期固定资产借款利息（3.3万元）计入固定资产投资，由资本金偿付。在项目经营期内，每月按时支付借款利息，每年偿还一定数额的本金和利息。建设投资借款在项目正常经营期所发生的利息支出，计入项目运营期经营总成本费用，列为经营期综合成本的财务费用。债务资金偿还计划按照“等额本息”模式偿还建设投资借款计算，项目建设投资借款偿还期为5年（不含项目建设期），借款偿还资金来源主要是项目经营期税后利润及折旧摊销费。经测算，项目投产后达纲年利息备付率为15.2，大于3.00，偿债备付率为5.8，大于1.50，表明该项目具有较强的借贷资金偿还能力。借款偿还（还本）计划该项目建设期固定资产借款120万元，计划从项目投产年开始偿还借款本金和利息，到第5年全部还清借款本息。偿还借款资金来源该项目借款偿还的资金来源主要包括：可用于归还借款的利润、固定资产折旧、无形资产及其他递延资产摊销费等。建设投资借款在经营期产生的利息支出计入经营期综合总成本费用中的财务费用。流动资金借款利息亦计入项目经营期综合总成本费用中的财务费用。流动资金借款本金在项目计算期末全额偿还。该项目固定资产借款偿还期限确定为5年，项目在预设的还款期内利息备付率均大于3.00，偿债备付率均大于1.50，证明该项目借款偿还能力较强。

第十二章经济效益和社会效益评价经济效益评价营业收入估算该项目效益界定为运营期所产生的各项收益，按照市场价格和预计销售量进行估算。每个商亭日均销售额约417元，80个商亭年销售额约1200万元（按每年360天计算）。因此，该项目达纲年预计每年可实现营业收入1200万元。综合总成本费用估算该项目年总成本费用主要包括商品采购成本、人员工资、租金、水电费、设备折旧、借款利息等。根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达纲年经营能力计算，该项目总成本费用850万元，其中：商品采购成本600万元，人员工资120万元，租金50万元，水电费20万元，设备折旧15万元，借款利息15万元，其他费用30万元。利润总额及企业所得税根据国家有关税收政策规定，该项目达纲年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加=1200-850-66=284（万元）。根据《中华人民共和国企业所得税法》，项目所得税税率按25%计征，该项目达纲年应纳所得税：企业所得税=应纳税所得额×税率=284×25%=71（万元）。年利润及利润分配该项目达纲年可实现利润总额284万元，缴纳企业所得税71万元，其正常经营年份净利润：净利润=利润总额-企业所得税=284-71=213（万元）。企业所得税后利润提取10%的法定盈余公积金，其余部分为企业可分配利润；根据《利润与利润分配表》可以计算出以下经济指标：1、达纲年投资利润率=48.97%。2、达纲年投资利税率=62.41%。3、达纲年投资回报率=36.73%。4、达纲年总投资收益率（ROI）=50.69%。5、达纲年资本金净利润率（ROE）=53.25%。以上指标表明，该项目的投资利润率、投资利税率均高于同行业的平均水平，说明该项目的经济效益较好，随着经济效益的产生和盈余资金的增加，企业的清偿能力将会逐年增强。根据经济测算，该项目投产后，达纲年实现营业收入1200万元，总成本费用850万元，营业税金及附加66万元，利润总额284万元，企业所得税71万元，净利润213万元，年纳税总额137万元。项目盈利能力分析财务内部收益率按照《方法与参数》的规定，项目财务内部收益率系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率：财务内部收益率（FIRR）=28.5%。该项目全部投资财务内部收益率28.5%，高于行业基准内部收益率（ic=10%），表明该项目对所占用资金的回收能力要大于便民商业服务行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。财务净现值按照《方法与参数》的规定，所得税后财务净现值系指项目按设定的折现率（一般采用基准收益率ic=10%），计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=980万元。以上计算结果表明，投资项目的盈利能力高于行业基准水平，项目投资所得税后的全部投资财务内部收益率28.5%，财务净现值（ic=10%）980万元；财务内部收益率均大于行业基准收益率和银行借款利率，说明该项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。全部投资回收期全部投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+{上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量}：全部投资回收期（Pt）=3.2年（含建设期6个月）。该项目全部投资回收期（含建设期6个月）为3.2年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。总投资收益率按照《方法与参数》规定，总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后达纲年息税前利润（EBIT）或运营期内年平均息税前利润与项目总投资（TI）的比率：达纲年总投资收益率（ROI）=50.69%。资本金净利润率按照《方法与参数》规定，资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后达纲年净利润或运营期内净利润与项目资本金的比率：达纲年资本金净利润率（ROE）=53.25%。测算结果表明，上述两个指标均高于同行业平均利润率，说明该项目的获利能力要好于国内同行业平均水平。不确定性分析盈亏平衡分析当项目生产的全部产品营业收入等于全部费用支出时，说明企业达到了盈亏平衡状态，此时的生产能力利用率或销售额称为盈亏平衡点；盈亏平衡点的高低表明项目承担风险的大小，为说明项目经营风险的大小，按照项目投产后的达纲年计算，采用销售额表示商亭盈亏平衡点（BEP）：盈亏平衡点（BEP）=480万元。计算结果显示，项目达到设计销售能力年限以销售额表示的盈亏平衡点480万元，也就是说该