店面租赁与分租合同标准文本及案例

店面租赁与分租合同标准文本及案例一、店面租赁与分租的基本概念及法律依据（一）核心概念区分店面租赁：指出租人（通常为房屋所有权人或合法使用权人）将商业店面交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（《民法典》第703条）。店面分租：指承租人（转租人）经出租人书面同意，将租赁店面的部分或全部再出租给第三人（分租人）的行为。分租需依附于原租赁合同（主合同），分租合同为从合同。（二）主要法律依据1.《中华人民共和国民法典》第三编第十四章“租赁合同”（第____条）；2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）；3.地方性法规（如《XX市房屋租赁管理条例》）。二、店面租赁合同标准文本（主合同）说明：本合同为店面租赁通用模板，需根据实际情况调整条款细节（如标的描述、租金标准）。（一）合同主体条款甲方（出租人）：______________________（姓名/企业名称），身份证号/统一社会信用代码：______________________，联系地址：______________________，联系方式：______________________。乙方（承租人）：______________________（姓名/企业名称），身份证号/统一社会信用代码：______________________，联系地址：______________________，联系方式：______________________。（二）租赁标的条款1.标的位置：______________________（具体地址，如“XX市XX区XX路XX号XX商场2楼A10铺位”）；2.标的面积：______________________平方米（以房产证/不动产权证书登记为准）；3.标的用途：商业用途（仅限______________________，如“服装零售”，不得用于违法经营或改变规划用途）；4.权属证明：甲方提供房产证/不动产权证书复印件（附件一），证明其对标的享有合法出租权。（三）租赁期限条款1.租赁期限：自______年____月____日起至______年____月____日止，共计______年；2.续租约定：租赁期满前3个月，乙方可提出续租申请，双方协商一致后签订续租合同；若甲方不再续租，应提前2个月书面通知乙方。（四）租金及支付条款1.租金标准：每月租金人民币______元（大写：______________________）；2.递增方式：自第______年起，每年租金递增______%（如“5%”）；3.支付周期：按月支付，乙方应于每月______日前将租金转入甲方指定账户（账户信息：______________________）；4.押金：乙方应于合同签订之日支付押金人民币______元（大写：______________________），租赁期满后，若乙方无违约行为，甲方无息退还。（五）用途限制条款乙方应严格按照约定用途使用标的，不得从事以下行为：（1）违法经营（如赌博、传销）；（2）产生噪音、异味或污染的行业（如餐饮、KTV，需符合物业及环保要求）；（3）改变标的主体结构或规划用途。（六）装修与改造条款1.装修审批：乙方如需装修，应提交详细装修方案（包括平面图、效果图、施工方案），经甲方书面同意后方可施工；2.费用承担：装修费用由乙方自行承担；3.装修归属：租赁期满后，固定装修（如吊顶、墙面瓷砖、水电改造）归甲方所有，可移动装修（如货架、空调、灯具）由乙方自行拆除并恢复原状；4.禁止行为：乙方不得破坏标的主体结构（如承重墙、梁），否则应承担修复责任及赔偿损失。（七）维修责任条款1.甲方责任：负责标的主体结构（如墙体、屋顶、地基）及公共设施（如电梯、消防系统）的维修，维修费用由甲方承担；2.乙方责任：负责标的内部设施（如地板、门窗、水电管线）的维修，维修费用由乙方承担；3.紧急维修：若标的出现漏水、断电等紧急情况，乙方应及时通知甲方，甲方应在24小时内到场处理（特殊情况除外）。（八）转租与分租条款1.分租限制：乙方如需分租标的，应提前30日向甲方提交书面申请，经甲方书面同意后方可分租；2.分租期限：分租期限不得超过本合同剩余租赁期限；3.责任承担：乙方应对分租人的行为负责，若分租人违反本合同约定，甲方有权向乙方主张违约责任。（九）违约责任条款1.甲方违约：若甲方未按约定交付标的或维修，乙方有权要求甲方赔偿损失（如停业损失），逾期超过15日的，乙方可解除合同；2.乙方违约：（1）逾期支付租金的，每逾期一日，按未支付金额的0.5‰支付违约金（不得超过LPR的4倍）；逾期超过30日的，甲方有权解除合同并没收押金；（2）违反用途限制或装修约定的，甲方有权要求乙方恢复原状，赔偿损失，情节严重的可解除合同；3.解除合同后的处理：合同解除后，乙方应在7日内腾退标的，逾期腾退的，每逾期一日按租金的2倍支付占用费。（十）争议解决条款本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，向租赁标的所在地有管辖权的人民法院起诉（或约定仲裁，如“提交XX仲裁委员会仲裁”）。（十一）其他条款1.通知方式：本合同项下的通知均以书面形式（包括快递、电子邮件）送达对方；2.附件：本合同附件（房产证复印件、装修方案、分租同意函等）为本合同不可分割的部分；3.生效条件：本合同自双方签字（或盖章）并支付押金后生效。甲方（签字/盖章）：______________________日期：______年____月____日乙方（签字/盖章）：______________________日期：______年____月____日三、店面分租合同标准文本（从合同）说明：分租合同需依附于原租赁合同，且必须取得原出租人书面同意（附件一）。（一）前置条件条款1.原租赁合同：乙方（转租人）已与甲方（原出租人）签订《店面租赁合同》（编号：______________________），租赁期限自______年____月____日起至______年____月____日止；2.分租同意：甲方已书面同意乙方分租标的（附件一：《分租同意函》）。（二）分租标的与范围条款分租标的：______________________（具体地址，如“XX市XX区XX路XX号XX商场2楼A10铺位的一半”）；分租范围：仅限______（如“服装零售”，不得超过原租赁合同约定的用途）。（三）分租期限条款分租期限：自______年____月____日起至______年____月____日止，不得超过原租赁合同剩余期限（如原合同剩余期限为2年，分租期限最长为2年）。（四）租金及支付路径条款1.分租租金：每月租金人民币______元（大写：______________________）；2.支付方式：乙方（分租人）应于每月______日前将租金转入丙方（转租人）指定账户（账户信息：______________________）；3.发票约定：丙方收到租金后，应向乙方出具合法收据（或发票，若需）。（五）转租人（丙方）的义务条款1.保证责任：保证分租行为符合原租赁合同约定，保证乙方（分租人）能够正常使用分租标的；2.协调责任：负责协调乙方与原出租人（甲方）的关系，若原出租人提出异议，丙方应及时解决；3.维修责任：承担原租赁合同中约定的承租人责任（如内部设施维修）。（六）分租人（乙方）的义务条款1.遵守原合同：严格遵守原租赁合同的所有条款（如用途限制、装修约定），不得违反；2.爱护标的：不得损坏分租标的及设施，否则应承担修复责任；3.配合检查：接受原出租人（甲方）的合理检查，不得拒绝。（七）违约责任条款1.乙方违约：逾期支付租金的，每逾期一日按未支付金额的1‰支付违约金；逾期超过15日的，丙方有权解除合同并要求乙方腾退；2.丙方违约：若丙方未取得原出租人同意或违反原合同约定，导致分租合同无效的，丙方应赔偿乙方的损失（如装修费用、停业损失）。丙方（转租人）：______________________（签字/盖章）日期：______年____月____日乙方（分租人）：______________________（签字/盖章）日期：______年____月____日附件一：原出租人《分租同意函》四、常见纠纷案例解析案例一：未经原出租方同意的分租合同效力纠纷基本案情：甲将店面租给乙，期限5年。乙未经甲同意，将店面分租给丙，约定分租期限3年。甲发现后，要求解除与乙的租赁合同，并要求丙腾退。争议焦点：未经原出租人同意的分租合同是否有效？法院判决：1.根据《民法典》第716条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；2.乙与丙的分租合同因违反原租赁合同约定，对甲无约束力，丙应腾退标的；3.乙应向甲承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失）。法律分析：分租的核心前提是原出租人书面同意，否则原出租人有权解除主合同，分租合同对原出租人无效。分租人（丙）需注意审查转租人（乙）是否取得原出租人同意，避免因合同无效遭受损失。案例二：租金支付方式约定不明的争议基本案情：甲与乙签订《店面租赁合同》，约定“租金每月支付”，但未约定支付日期。乙每月20日支付租金，甲认为应每月10日支付，要求乙支付违约金。争议焦点：租金支付日期约定不明的，如何处理？法院判决：1.根据《民法典》第510条，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定；2.本案中，双方未约定支付日期，也无交易习惯，根据《民法典》第721条，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；3.乙每月20日支付租金未违反法律规定，无需支付违约金。法律分析：租金支付条款需明确日期、方式、路径，避免歧义。若约定不明，可能按照法律规定处理，不利于出租人（如无法及时收取租金）。案例三：装修费用承担与归属纠纷基本案情：乙租甲的店面，经甲同意装修，花费10万元。租赁期满后，乙要求甲补偿装修费用，甲不同意。争议焦点：租赁期满后，装修费用由谁承担？法院判决：1.根据《民法典》第720条，承租人经出租人同意装修的，租赁期满后，装修归属按合同约定处理；2.本案中，合同约定“租赁期满后，固定装修归甲方所有”，故乙无权要求补偿；3.若合同未约定，根据公平原则，甲方可给予乙方适当补偿（如折旧后的价值），但乙方需证明装修未损害标的价值。法律分析：装修前需明确约定装修费用承担及归属（如固定装修归甲方、可移动装修归乙方），避免租赁期满后产生纠纷。案例四：分租期限超过主合同的处理基本案情：乙租甲的店面，期限3年（____）。乙分租给丙，期限2年（____）。主合同到期后，甲不再续租，丙要求继续租赁。争议焦点：分租期限超过主合同剩余期限的，如何处理？法院判决：1.根据《民法典》第717条，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力；2.本案中，分租期限____，主合同剩余期限____，超过部分（____）无效；3.主合同到期后，甲有权收回标的，丙应腾退。法律分析：分租人（丙）需审查分租期限是否超过主合同剩余期限，避免因主合同终止导致分租合同无法履行。五、实用建议与风险防范（一）分租前务必取得书面同意分租人应要求转租人提供原出租人出具的《分租同意函》（附件），并核对原租赁合同的租赁期限、用途等条款，避免因未经同意导致分租合同无效。（二）明确租金支付的细节1.租金金额：写清楚大写和小写，避免歧义；2.支付日期：明确到具体日期（如“每月5日前”）；3.支付路径：指定银行账户，避免现金支付（无法留痕）；4.递增方式：明确递增比例和时间（如“自第2年起，每年递增5%”）。（三）装修条款需细化约定1.装修审批：要求转租人提供原出租人同意装修的书面意见；2.装修范围：明确可装修的部分（如“仅限内部墙面、地板”）；3.装修归属：区分固定装修和可移动装修，约定租赁期满后的处理方式；4.赔偿责任：约定若装修损坏标的，分租人应承担的赔偿责任。（四）违约责任要具体可执行1.违约金比例：建议不超过LPR的4倍（如0.5‰/日），避免因过高被法院调整；2.解除条件：明确逾期支付租金的天数（如“逾期超