建筑工程招投标及合同管理复习资料

建筑工程招投标及合同管理复习资料一、建筑工程招投标概述建筑工程招投标是指招标人通过法定程序，邀请潜在投标人参与竞争，从中选定最优承包人的交易方式，是建筑市场资源配置的核心机制。其与合同管理共同构成工程管理的“龙头”，直接影响项目成本、质量、进度及风险分配。（一）招投标的基本原则根据《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》），招投标活动必须遵循以下原则：1.公开原则：招标信息、程序、结果向社会公开，保障潜在投标人的知情权。2.公平原则：所有投标人享有平等竞争机会，招标人不得歧视或排斥任何投标人。3.公正原则：评标标准统一、程序规范，避免主观随意性。4.诚实信用原则：双方应恪守承诺，禁止欺诈、串通等违法行为。（二）招投标的类型及适用范围1.公开招标定义：以招标公告形式邀请不特定法人或其他组织投标。适用范围：国有资金占控股或主导地位的项目、大型基础设施/公用事业项目（如地铁、机场）。优势：竞争充分，选择范围广；劣势：流程复杂、成本高。2.邀请招标定义：向3家以上具备相应资质的特定投标人发出投标邀请书。适用范围：技术复杂、有特殊要求或受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择的项目；或采用公开招标成本过高的项目（如涉密工程）。优势：效率高、成本低；劣势：竞争有限，易滋生腐败。3.其他方式（非强制招标项目可选）竞争性谈判：针对技术复杂或无法确定详细规格的项目，通过多轮谈判确定最优方案。单一来源采购：仅向一家供应商采购（如专利产品、紧急救援工程）。二、建筑工程招投标流程及关键环节招投标流程可分为招标、投标、开标评标定标三大阶段，每个阶段均有严格的法定程序。（一）招标阶段1.招标准备招标人资格：必须是法人或其他组织（如建设单位、代建单位），具备承担招标项目的能力。招标方案编制：明确招标范围（如土建、安装）、招标方式（公开/邀请）、标段划分（需考虑工程特点、承包人能力、现场管理需求）、招标时间安排等。资格预审文件/招标文件编制：资格预审文件：用于筛选潜在投标人，内容包括申请人须知、资格审查标准（如资质、业绩、财务状况）。招标文件：核心文件，包括投标邀请书、投标人须知、合同条款（通用+专用）、技术规范、工程量清单、投标文件格式、评标标准等。其中，“投标人须知”中的实质性要求（如投标有效期、保证金、工期、质量标准）必须响应，否则投标无效。2.发布招标信息公开招标：在国家指定媒介（如“中国招标投标公共服务平台”）发布招标公告，公告期限不得少于5个工作日。邀请招标：向选定的投标人发出投标邀请书，需注明招标项目的基本情况及获取招标文件的方式。（二）投标阶段1.投标人资格要求具备相应的资质等级（如建筑工程施工总承包特级、一级）；具备履行合同的能力（如设备、人员、资金）；无不良信用记录（如未被列入“失信被执行人”名单）。2.投标文件编制商务标：包括投标报价（工程量清单报价）、资质证书、营业执照、业绩证明、财务报表等。技术标：包括施工组织设计（如进度计划、施工方案、质量保证体系）、技术措施（如安全防护、环境保护）等。资信标：包括企业信誉、获奖情况、项目经理资质等。注：投标文件需按招标文件要求密封，封面注明“投标文件”“项目名称”“投标人名称”等信息。3.投标保证金金额：不得超过项目估算价的2%（最高不超过80万元）；提交方式：可采用银行保函、汇票、支票等；退还规定：未中标人在中标通知书发出后5日内退还；中标人在合同签订后5日内退还（若未按规定签订合同，保证金不予退还）。（三）开标、评标与定标1.开标时间地点：必须在招标文件规定的时间、地点举行，邀请所有投标人参加；程序：检查投标文件密封情况（由投标人或公证机构负责）→唱标（宣读投标人名称、报价、工期等关键内容）→记录存档。2.评标评标委员会组成：由招标人代表和技术、经济专家组成，人数为5人以上单数，其中专家占比不得少于2/3（专家需从省级以上人民政府设立的专家库中随机抽取）；评标方法：综合评估法：适用于技术复杂、专业性强的项目（如大型桥梁工程），对报价、技术方案、资信等因素进行综合评分，得分最高者中标；经评审的最低投标价法：适用于技术简单、标准化的项目（如住宅工程），在满足实质性要求的前提下，选择报价最低的投标人中标（需扣除暂列金额、暂估价等非竞争性费用）。3.定标定标规则：招标人应确定排名第一的中标候选人为中标人（若其放弃中标、因不可抗力无法履行合同或未按要求提交履约保证金，可依次选择后续候选人）；中标通知：中标结果公示（公示期不得少于3日）后，向中标人发出中标通知书，中标通知书对双方具有法律效力（招标人改变中标结果或中标人放弃中标，需承担违约责任）。三、建筑工程合同管理基础合同是招投标的成果体现，是规范双方权利义务的法律文件。建筑工程合同主要包括施工总承包合同、专业分包合同、劳务分包合同等。（一）合同的类型及选择根据价款支付方式，合同可分为以下三类：1.固定总价合同特点：合同总价固定，承包人承担全部工程量及价格风险（如材料涨价、工程量误差）；适用范围：工期短（一般不超过1年）、工程量明确（如小型住宅工程）、设计深度足够的项目。2.固定单价合同特点：单价固定，工程量按实际完成量计算，风险由双方分担（承包人承担单价风险，发包人承担工程量风险）；适用范围：工期长、工程量变化较大的项目（如大型厂房工程）。3.成本加酬金合同特点：发包人支付承包人实际成本（直接费+间接费），并按约定比例支付酬金（如10%的利润），风险由发包人承担；适用范围：紧急工程（如灾后重建）、新型工程（如试验性项目）、无法确定工程量的项目。（二）合同签订的流程与要点1.流程：中标通知书发出后30日内，双方签订书面合同（不得签订背离招标文件实质性内容的补充协议）。2.要点：明确合同范围：界定承包人的工作内容（如是否包含材料采购、设备安装）；约定价款调整条款：如材料价格波动超过一定幅度（如±5%）时，价款可调整；明确违约责任：如承包人延误工期的违约金（每日按合同价的0.1‰计算）、发包人未按时支付款项的利息（按LPR计算）；选择争议解决方式：优先选择仲裁（一裁终局）或诉讼（两审终审）。（三）合同文件的组成及解释顺序根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-____），合同文件的解释顺序为：1.合同协议书；2.中标通知书；3.投标函及投标函附录；4.专用合同条款；5.通用合同条款；6.技术标准和要求；7.图纸；8.已标价工程量清单；9.其他文件（如变更协议、补充协议）。注：若合同文件存在冲突，按上述顺序优先解释。四、建筑工程合同履行管理合同履行是实现项目目标的关键环节，需重点管理进度、质量、价款三大要素。（一）双方主要义务1.发包人义务：提供施工场地（如清理障碍物、办理规划许可证）；按时支付款项（预付款、进度款、结算款）；协助办理相关手续（如施工许可证、消防验收）；组织验收（隐蔽工程、分项工程、竣工验收）。2.承包人义务：按图施工（不得擅自修改设计）；保证工程质量（符合国家规范及合同要求）；遵守安全规定（避免发生安全事故）；提交竣工资料（如施工记录、验收报告）。（二）进度、质量与价款管理1.进度管理工期顺延：因发包人原因（如未按时提供场地、设计变更）、不可抗力（如地震、洪水）导致工期延误的，承包人可申请工期顺延（需提交工期索赔报告）；工期延误责任：承包人原因（如施工组织不力、材料供应延误）导致工期延误的，需支付违约金（若延误超过约定时间，发包人可解除合同）。2.质量管理隐蔽工程验收：承包人需提前24小时通知发包人或监理，验收合格后方可隐蔽（若未通知擅自隐蔽，发包人有权要求重新检查，费用由承包人承担）；质量缺陷处理：保修期内（一般为2年），承包人需负责维修（如墙面裂缝、水管漏水）；若承包人不维修，发包人可委托第三方维修，费用由承包人承担；竣工验收：工程完成后，承包人提交竣工验收申请，发包人应在28日内组织验收（验收合格的，颁发竣工验收证书；不合格的，承包人需整改）。3.价款管理预付款：支付比例一般为合同价的10%-30%，支付时间为开工前7日内（需提交预付款保函）；进度款：按月支付，承包人提交已完成工程量报告，监理审核后，发包人在14日内支付（支付比例一般为完成工程量的80%-90%）；竣工结算：工程验收合格后，承包人提交结算报告（含工程量清单、变更签证、索赔资料），发包人应在28日内审核（若未审核，视为认可），双方确认后14日内支付结算款（预留5%的质量保证金，保修期结束后退还）；变更价款：因设计变更、工程量增减导致价款变化的，按以下顺序确定：1.按合同已有单价计算；2.按合同类似单价调整；3.由承包人提出新单价，监理审核，发包人确认。五、合同变更与索赔管理合同变更与索赔是合同履行中的常见问题，直接影响双方利益，需严格按程序处理。（一）合同变更的程序与处理1.变更原因：设计变更（如调整户型）、工程量增减（如增加阳台）、现场条件变化（如地下管线迁移）。2.变更程序：发包人提出变更要求（或承包人提出变更建议）；监理审核变更的必要性及可行性；双方协商变更价款及工期；签订变更协议（作为合同补充文件）。注：变更不得违反法律、法规及合同约定，否则变更无效。（二）索赔的类型、条件与程序1.索赔类型：工期索赔：要求延长工期（如发包人未按时提供场地导致延误）；费用索赔：要求赔偿损失（如材料涨价导致成本增加）。2.索赔条件：非承包人原因（如发包人违约、不可抗力）；造成实际损失（如人工费、材料费增加）；按程序提交索赔资料（未在规定时间内提交，视为放弃索赔）。3.索赔程序（根据《建设工程施工合同（示范文本）》）：索赔意向通知：索赔事件发生后28日内，承包人向监理提交意向通知（说明索赔事件、理由及索赔要求）；索赔报告提交：意向通知发出后28日内，承包人提交正式索赔报告（含证据资料，如签证、发票、日志）；监理审核：监理在28日内审核索赔报告（核实损失及责任）；发包人确认：发包人在28日内确认索赔金额（若有异议，可要求承包人补充资料）。（三）索赔的计算方法1.工期索赔：网络计划法：通过分析关键线路（总持续时间最长的线路）的延误时间，确定工期索赔天数（如关键线路上的工作延误10天，工期索赔10天）；比例法：若延误的工作不属于关键线路，按延误时间占总工期的比例计算（如总工期100天，非关键工作延误20天，总时差15天，则工期索赔5天）。2.费用索赔：实际费用法：计算索赔事件发生后，承包人额外支出的实际费用（如人工费=额外工作时间×人工单价，材料费=额外材料用量×材料单价）；总费用法：当无法区分索赔事件与其他事件的费用时，用总费用减去原合同费用（需证明原合同费用是合理的）；修正总费用法：对总费用法进行调整，扣除非索赔事件的费用（如承包人自身原因造成的损失）。六、常见风险与防范措施（一）招投标阶段风险及防范1.风险：串标、围标（投标人之间约定报价，或与招标人串通）、资格预审不严（导致无能力的投标人中标）。2.防范措施：采用电子招标（如网上报名、网上开标），减少人为干预；加强资格预审（核查业绩、财务状况的真实性）；随机抽取评标专家（避免固定专家库）；严格处罚串标行为（如取消中标资格、列入不良信用记录）。（二）合同管理阶段风险及防范1.风险：合同条款不明确（如质量标准未约定）、变更管理混乱（如无书面变更协议）、索赔时效过期（如未在28日内提交意向通知）。2.防范措施：使用示范文本（如GF-____），避免条款遗漏；明确变更程序（要求所有变更必须有书面协议）；建立索赔台账（记录索赔事件、时间、资料提交情况）；定期组织合同交底（向项目管理人员讲解合同条款）。七、应试技巧与高频考点梳理（一）重点章节与高频考点1.招投标流程：开标程序、评标委员会组成、投标保证金规定（高频考点：投标保证金的金额及退还时间）；2.合同类型：固定总价、固定单价、成本加酬金合同的适用范围（高频考点：不同合同类型的风险承担方）；3.合同文件解释顺序：合同协议书、中标通知书、投标函的优先顺序（高频考点：案例题中合同冲突的解决）；4.索赔管理：索赔条件、程序、计算方法（高频考点：案例题中工期及费用索赔的计算）。（二）复习方法与答题技巧1.复习方法：梳理流程图：如招投标流程、索赔程序，用思维导图记下来（如“招标准备→发布公告→投标→开标→评标→定标→签订合同”）；记忆关键数字：如投标保证金2%、索赔意向通知28天、公示期3日（避免混淆）；做案例分析题：结合历年真题，练习如何分析索赔事件（如判断是否符合索赔条件、计算索赔金额）。2.答题技巧：案例