2024-2025年中国奥特莱斯行业白皮书

从“规模扩张”到“极致效率”奥特莱斯产业发展工作委员会2025年5月2序言 1一、024年国内零售市场发展现状 2 2 4 4 6 62项目分化加大 8 2价值消费群体扩大 20 20 2 254运营管理负担加重 2日本奥莱—从“极致效率”到“体验革命” 3 4对中国项目的启示 41 41 42 42 44 附件一2024年奥莱行业发展大事记 附件二2024年新开奥特莱斯项目介绍 1序言年底，全国有在营业奥莱项目约251个，销售规模约2390亿元，比2023年增长4.5%,奥莱业态是中国百货商业协会重点关注的领域，奥特莱斯产业发展工作委员会由协会直接运营，并定期举办“奥莱产业发展峰会”、“奥莱中国行”、“奥莱发展研究”等活动，为奥莱运营商、商业研究机构、服务商、投资机构、地产商等搭建优质的沟通平台。2一、2024年国内零售市场发展现状1消费呈现结构差异2024年我国经济呈现稳健发展态势，初步核算全年国内生产总值(GDP)达135万亿元，按不变价格计算较上年同比增长5.0%,城乡发展协同性持续增强。全国居民人均可支配收入升至41314元，名义增长5.3%。全国居民人均消费支出28227元，增长5.3%,消费呈现结构性差异。基本生活方面，食品烟酒支出8411元，增长5.4%,占比29.8%,是居民的最大支出项。居住支出6263元，增长2.8%,占22.2%。基础保障性支出保持稳健，医疗保健支出2547元，增长3.6%;衣着支出1521元，增长2.8%。新兴消费引领增长，一些个性化、品质化消费成为新的增长动力。交通通信支出3976元，增长8.9%;教育文化娱乐支出3189元，增长9.8%,反映居民对出行便利和素质提升的强劲需求。居住交通通信教育文化娱乐衣着22.2%全国人均消费支出增幅及比重来源：中国百货商业协会根据国家统计局数据整理32零售业态分化加大2024年社会消费品零售总额为487895亿元，比上年增长3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额437581亿元，同比增长3.8%。2017年2019年2020年2022年400000300000200000■社会消费品零售总额(亿元)一增长率18.898.5%22.7%500000600000%%02000-2024年社会消费品零售总额及增幅来源：中国百货商业协会根据国家统计局数据整理按消费类型分，商品零售额432177亿元，比上年增长3.2%;餐饮收入55718亿元，增长5.3%,明显高于商品零售。分业态看，2024年，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额比上年分别增长4.7%、4.2%、2.7%;百货店、品牌专卖店零售额分别下降2.4%、0.4%。实物商品网上零售额实物商品网上零售额便利店奥特莱斯专业店社零总额超市品牌专卖店百货店-2.4%2024年限额以上单位零售分业态增长率来源：国家统计局，中国百货商业协会整理(其中奥特莱斯为协会估计值)42024年全国网上零售额155225亿元，比上年增长7.2%。其中，实物商品网上零售额130816亿元，增长6.5%,增速约为2020年12%的一半，总体上有所放缓，逐渐接实物商品网上零售额占实物商品零售的比重为26.8%,低于2022年和2023年，呈增速和占比两个数字表明，支撑线上零售快速增长的流量基础已消退，随着线下体验互动转型的深入、个性化服务水平的提升，线下实体有望实现客流和销售的进一步增长。30%.6%27.2%27.6%26.8%28.0%24.9%24.5%25%25.6%25.4%20.7%22015-2024年实物商品网上零售增长及实物商品网上零售额占比来源：国家统计局，中国百货商业协会整理4服务消费增长良好服务零售额是指企业以交易形式直接提供给个人和其他单位非生产、非经营用的服务价值总和，旨在反映服务提供方以货币形式销售的属于消费的服务价值，包括交通、住宿、餐饮、教育、卫生、体育、娱乐等领域服务活动的零售额。具体可包括：基础型消费潜力，如餐饮住宿消费、家政服务消费；改善型消费活力，如文化旅游体育消费，教育和培训消5根据国家统计局数据，2024年服务零售额比上年增长6.2%,高于人均总体消费支出增幅的5.3%。全年全国居民人均消费支出中，人均服务性消费支出13016元，比上年增长7.4%,占居民人均消费支出比重为46.1%,对消费支出增长贡献率达63%。2013—2024年，我国居民人均可支配收入从1.8万元增加到4.1万元，增长126%;居民人均服务性消费支出从5246元上升至1.3万元，增长148%。近三年居民人均教育文化娱乐消费支出持续提高，占总消费支出比例持续扩大。31893189290430002469250020002022年2023年2024年3500近三年居民人均教育文化娱乐消费支出及占总消费支出比例来源：国家统计局，中国百货商业协会整理在国家提振消费的措施中，把促进服务消费放在了重要位置。2024年7月29日，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》,今年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》,把“服务消费提质惠民行动”作为提振消费的一项重要工作。商务部认为：“服务消费，一头连着经济，一头连着民生，涵盖餐饮住宿、家政服务、养老托育、文娱旅游、教育体育、居住服务、健康服务等领域。扩大服务消费，具有重大的现实作用和长远意义。”6二、奥莱发展的主要特点据中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委员会统计，截止2024年底，全国有在营业奥特莱斯项目约251个(不包括一些以奥莱命名的折扣仓或特卖场),销售规模约为2390亿元，比2023年增长约4.5%,增长趋势放缓。2024年全年新开业奥莱项目12家，少于2023年的17家。具体来看，2024年中国奥莱市场主要有五个重要特点。1业态增速趋缓2024年受国际、国内大环境的影响，居民消费能力和消费意愿不足，是制约消费增长的核心因素，从而导致消费增长动能不足。分业态看，2023年、2024年限额以上单位零售增速趋缓，这是零售各业态的共同现象。品牌专.店专业店便利店■2023年■2024年百货店奥莱4.9%2023、2024年限额以上单位零售分业态增长率比较来源：国家统计局，中国百货商业协会整理(其中奥特莱斯为协会估计值)2024年，全国奥特莱斯市场呈现增长持续放缓的态势。2022年销售规模2200亿，增长11%;2023年销售规模2300亿，增长9.5%;2024年销售规模2390亿，增长72.0%2022年2023年2024年2022-2024年奥莱行业销售规模增速2022年新开业奥莱项目23家，总数达222家；2023年新开业项目17家，总数达239家；2024年新开业项目12家，总数为251家。近三年新开业项目有逐年下降的趋势，但根据中国百货商业协会的抽样调查，2025年新开项目有望超过2024年，且以下沉市场502022年2023年2024年2022-2024年奥莱业态新开项目数量综合来看，奥莱是一个抗周期性强的业态。经济好的时候，收入偏低的消费者，由于对未来预期乐观，会更多购买打折大牌；经济不好的时候，一部分原本高收入群体、重奢消费者，消费出现降级，转向奥莱的名品折扣。所以，理论上无论经济环境好坏，奥莱市场总体上波动不会很大，美国、日本、欧洲的情况均是如此，较为平稳。82项目分化加大在整个奥莱业态中，项目分化有加大的趋势，既有年销售60、70亿的项目，也有销售仅2、3亿的项目；既有100%出租率且众多品牌排队等待入驻的项目，也有空置率较高、招商困难的项目；还有因招商不足，屡次推迟开业的项目。集团企业中，奥莱的业绩普遍提升。2024年，王府井奥莱营收达到22.72亿元，比2023年增长6.14%,超过行业平均水平；奥莱业态的营收占集团的比例稳步提高，达到18.73%,比2022年大幅提高超过5个百分点，比2020年时仅占9.1%提高一倍。奥莱业态也成为王府井集团各业态中，利润的重要贡献来源。部分头部奥莱近年来的营收和毛利率情况：年度营业收入(亿)增幅占集团营收比毛利率增幅22.7263.03-1.7420.3468.72-8.0364.40减少5.30个百分点王府井奥莱近年经营情况表来源：企业年报，中国百货商业协会整理来源：王府井9百联奥莱2024年的营收达到15.17亿元，占集团总营收5.5%,比2020年的占比增长近一倍(2020年营收为9.47亿，占总营收2.8%);毛利率达78.06%,2022年为72.17%,提高了近6个百分点。年度营业收入(亿)增幅毛利率增幅增加0.87个百分点增加2.67个百分点减少4.58个百分点百联奥莱近年经营情况表来源：企业年报，中国百货商业协会整理来源：百联集团头部奥莱在与外部资源合作上，能力也较强，效果突出。合肥杉杉奥特莱斯，新店开业半个月，便在抖音交出了一张“千万成绩单”。品牌的经营策略主打「开业预售」的场景：产品层面，设置了覆盖服饰和美妆双品类的代金券，覆盖用户需求范围广，这也成为了后续交易爆发最坚实的基础。12月5日到12月8日，在试营业12月7日节点的前后，密集铺排经营动作，大量的短视频铺设，配合每天专题直播，迅速提升了POI热度和交易规模，15天累计曝光超70万，支付交易额超2600万。随着项目的增加和竞争的加剧，奥特莱斯在环境、建筑、品牌上也出现同质化的现象，消费者不断被分流，有些奥特莱斯项目运营困难。奥特莱斯在中国的发展不再是单纯的价格比拼，而是面临着品牌、体验、环境、智能等多方面的压力。有的项目因经营不善，出现销量下滑，品牌撤店，甚至以闭店收场。从市场竞争格局来看，一二线城市的奥特莱斯市场已趋近饱和。如北京已开业奥莱超过十家(首创奥莱、八达岭奥莱、王府井奥莱香江小镇、斯普瑞斯奥莱、燕莎奥莱、花乡奥莱、王府井奥莱UPTOWN、西长安中骏世界城、上品+城市奥莱店、枫尚奥特莱斯购物广场等),还不包括京津交界且以北京顾客为主的天津佛罗伦萨小镇，这样的体量在全球的大城市也属罕见。上海的奥特莱斯同样数量众多，仅已开业的项目就有十个左右，包括：百联奥特莱斯广场(上海·青浦)、比斯特上海购物村、上海佛罗伦萨小镇、百盛优客城市奥莱、汇金奥城市奥莱等。另外在隔壁的苏州，有昆山首创奥莱、比斯特苏州购物村、花桥中骏世界城、苏州时尚舞台奥莱、砂之船(苏州湾)超级奥莱、苏州金鹰奥莱中心等项目，实力强劲的项目纷纷扎根，竞争呈白热化态势。西安、长沙、武汉等城市，也出现5-7家奥莱同台竞争的局面，其中不乏重量级选手，且还有部分签约待落地的项目。这既造成同业间的激烈竞争，也是对其它业态，如百货和购物中心的分流，对商业总体而言，并无益处。在一二线城市奥莱竞争日趋激烈、生存空间日益压缩的同时，很多新的项目转身三四线城市，主要基于五个原因：一是下沉市场的中产规模快速扩大，且受经济增长放缓的影响相对小，消费力或购买二是品牌意识和需求不断增长，奥特莱斯提供的大牌折扣商品，恰好满足了其追求高性价比的消费心理；三是下沉市场居民生活节奏相对缓慢，有更多闲暇时间用于线下消费，奥莱集购物、休闲、娱乐为一体，成为购物休闲好去处；四是下沉市场在人工成本和租金价格方面的运营成本低于一二线城市，这有助于企业提升利润空间，保障项目的可持续发展；五是地方商务部门有招商引资需求，想把消费需求尽可能留在本地，在拿地、用工等因此越来越多的产业资本和奥莱品牌项目开始向三四线等下沉市场转移。花桥中骏世界城来源：中骏商管根据中国百货商业协会的统计，2023年新开业的17家奥莱中，有8家在三四线城市，项目名称商业面积(万平米)运营商开业时间城市雄安奥特莱斯中国电建河北雄安洛阳熙市奥特莱斯购物公园熙市奥莱商业公司河南洛阳京东奥莱(无锡江阴飞马水城店)海澜集团江苏无锡花桥中骏世界城中骏集团江苏昆山南通中心枫叶小镇奥特莱斯上海春竹集团江苏南通2024年三、四线奥莱项目拓展情况来源：中国百货商业协会公开资料整理化的沉浸感，以及情感共鸣带来的深层价值认同，这从需求端对零售业态的融合提出了要求。书店+咖啡、超市+餐饮、百货+艺术馆、奥莱+微度假等跨界组合成为新常态，推动消费场景升级与体验增值。哈罗德百货(Harrods)作为全球顶级奢侈品百货，也是通过“高端商品+沉浸式场景+独家服务”的三维融合策略，重新他们的需求。消费者不仅追求低价的品牌商品，还对购物奥莱业态正在从单一折扣卖场向复合型消费场景场景、空间与品牌营运的联动创新，打造集购物、休闲、度假为一沙)奥莱联合十余个国际一线品牌，除了浪漫时尚的秀服砂之船(重庆璧山)奥莱将生态、文旅、新农村建设植入商业中，设有来凤鱼、姜母砂之船(长沙)奥莱来源：砂之船集团砂之船(重庆璧山)奥莱来源：砂之船集团杉杉奥莱紧扣城市发展脉搏，主动与文旅体产业融合，频频推出“商业+文旅体”活动。其合肥项目是合肥首座城市滨河沉浸式购物公园综合体，融合了“公园+运动+购物”的创新理念，塑造出一种新颖且独特的公园商业模式，为消费者提供了一种全新的购物体公园里的公园里的iark在杉杉2024年11月15日开工的百联青浦奥特莱斯二期，打造全新奥莱商业空间“百联奥资本化价值。作为全球规模最大的奥莱运营商之一，美国西蒙集团通过70多座奥莱资产斯专业运营商，美国Tanger集团通过37亿美元。欧洲市场，2024年7月LCatterton以15.4亿英镑估值收购ValueRetail(比斯特购物村经营方)40%股份，估值是2023年息税折旧摊销前利润(EBITDA)的24倍，卖方Hammerson自2014年开始投资ValueRetail,此次退出后将在ValueRetail项目上实现了13%的内部收益率(IRR),取得了良好的长期回报。2024年3月，我国首批消费类公募REITs上市，消费基础设施REITs作为成熟华夏首创奥莱REIT是目前国内目前唯一一只以奥莱为底层资产的消费基础设施REITs,于2024年8月28日在上交所上市，发行价格2.47元，网下询价认购倍数6.3倍、纪录。截至2025年4月30日收盘价为4.214元，累计涨幅约71%,位居消费类REITs资产名称济南首创奥莱武汉首创奥莱运营商首创首创资产级次奥特莱斯奥特莱斯地铁交通距离地铁2km距离地铁1km开业时间4348343219已运营时间(年)66土地剩余年限(年)总建筑面积(GFA,平米)87398商业建筑面积(GRA,平米)可租赁商业建筑面积(GLA,平米)47209得房率(GLA/GRA)车位(个)N/A车位配比(GRA/车位个数)N/A发行情况华夏首创奥莱REIT发行时点2024/8/6底层资产济南+武汉首创奥莱商业建筑面积(平米)发行总价(万元)发行单价(万元/平米)发行资本化率6.22%投资人预估分派率建造成本(万元/平米)YOC评估方法100%收益法评估值(万元)溢/折价率(发行/评估值)0.10%折现率假设8.0%-8.25%三、奥莱业态发展的市场机遇中国是世界第二大的消费市场，并且消费规模仍在持续增长中，居民的消费能力和消费层级日益提升，又逢当前实施扩大内需的国家战略，奥莱将迎来较好的市场发展机遇。消费是拉动经济的重要引擎，2021年，最终消费支出对经济增长贡献率达65.4%,2023年，最终消费支出对经济增长的贡献率达到82.5%。国家对消费的重视程度日益提升，从政策环境来讲，2025年是2019年以来对零售商业最好的一年。一段时间以来，国家出台了一系列政策，全方位扩大国内需求，大力提振消费。例如，2024年12月召开的中央经济工作会议对2025年经济工作作出系统部署，将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为九项重点任务之首。随后，商务部等7部门印发《零售业创新提升工程实施方案》的通知；2025年初，国家发展改革委、财政部发布了《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》;4月中旬，商务部等9部门联合印发《服务消费提质惠民行动2025年工作方这些政策措施，有的聚焦收入提升与社会保障强化，有的关注消费刺激、场景创新和产业升级。在消费端，将推动居民愿意消费，敢于消费；在渠道端，也将有助于零售实体降低成本，转型升级。奥莱业态“名品折扣”的本质特点决定其是一种价值消费的业态，日益扩大的价值消费群体，为奥莱的发展提供了更丰富的土壤。与前几年经济快速增长时期的消费相比，近几年，消费者更加注重实用性和性价比，更倾向于能够提供最大价值的产品和服务。《2024中国消费趋势报告》认为，消费信心开始趋向保守，消费者愈加理性和冷静，开始更多思考、更多沉淀，想要让每一分钱都更具有意义。未来，审慎、精明消费的趋势将持续深化，促使消费者做出更明智、更有意义的消费决策。欧美等发达市场的奥莱业态，也是受惠于消费者品牌意识觉醒，同时更加注重产品价值，在几次经济衰退中，奥莱业态始终保持稳健增长。中国的商业向来擅长创新，奥莱业态除了提供高性价比的商品，也在不断结合文化、娱乐、公园等形式，在满足购物价值的同时，提供更多的情绪价值。数据显示，中国下沉市场的人口占总人口约70%,县域经济GDP已经占到全国GDP的38%,其中百强县以占全国不到2%的土地，7%的人口创造了全国约10%的GDP。2024年，乡村消费品零售额增长4.3%,高于城镇消费品零售额增长的3.4%。下沉市场蕴藏的消费潜力正在释放。同时，一二线市场商业竞争过于激烈、经营成本过高，在一些城市中，奥莱业态已趋于饱和。而下沉市场的竞争相对较弱、经营成本相对较低，处于相对竞争洼地。地方政府也希望把消费留在本地，并盘活地方存量商业项目，因此有强烈的招商引资需求，把奥莱作为一个重要的招商业态，并提供一定的优惠政策支持(前文已详述下沉的五个原因)。过去两年，奥莱项目下沉是大趋势，大体量的奥莱项目多出现在下沉市场。需要注意的是，下沉市场奥莱的经营也面临诸多挑战，下沉市场的专业运营人员相对缺乏；一些大品牌出于品牌形象和战略布局考虑，在低线城市布局非常谨慎，或进驻要求条件高。项目往往需要独特的建筑风格、宽敞舒适的购物环境、丰富的商品和服务选择，来弥补大品牌少的不足。奥莱业态的商品属性，决定其是时尚品质生活的消费目的地，是居民消费升级的重要渠道，也将是外贸商品转内销的重要市场。当前国家正在采取一系列措施，推动外贸商品内销转化工作，奥莱已在积极参与，这既是对国家经济发展的支持，也是丰富商品品类的奥莱可以采用快闪、市集、长期入驻等多种形式，吸引外贸商品。针对某一类别商品，可考虑采用集合店方式经营，如家居、美妆、户外等。甚至可以利用外贸商品的生产能力，开发专供或自有品牌商品。建议在招商过程中，奥莱能够给予出口转内销商品适当政策倾斜，如位置的优先选择，租金的减免，或联营比例的优惠等。2021年，全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中明确提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。2024年5月，财政部和住建部联合发布《关于开城市更新为商业焕新提供了机会。如2024年3月15日，北京市商务局发布关于印发《北京市传统商业设施更新导则》的通知及政策解读，提出：在传统商圈方面，鼓励商业与旅游、文化、体育等融合发展，利用数字技术，推动消费新业态新模式新场景的普及应用，倡导商圈结合自身优势和人文特色、市场需求，实现差异化发展。随着中国商业地产进入存量时代，传统物业项目面临更新转型。奥莱以其稳健的增长，得到地方政府、大型零售集团和资本的青睐，由存量商业物业改造成为奥莱的项目越来越多。无锡悦尚奥莱、王府井UPTOWN奥莱、武汉方圆荟·奥特莱斯，均是城市旧改，即存量商业改造的结果。四、奥莱发展的问题与挑战在较快速发展的同时，奥莱行业也面临诸多问题与挑战，总体2024年，全球的奢侈品消费普遍增长乏力，中国市场更是出现了少有的下滑局面。据研究机构贝恩公司的报告，2024年中国奢侈品市场销售额预计同比下滑20%,为2011年以来最大降幅，这一跌幅使市场规模回落至接近2020年水平。按照贝恩公司的预测，2025年上半年中国内地奢侈品市场将延续颓势。从终端渠道看，奢侈品占比较大的一些路威酩轩LVMH集团2024年财报：期内集团营收847亿欧元，同比下跌2%。除日本外的亚洲地区收入占比从2023年的31%降低至28%,有机收入降低11%。菲拉格慕(SalvatoreFerragamoGroup)2024财年业绩：2024财年综合营收10.35亿欧元，按不变汇率下滑8.2%。净销售额年同比下滑9.8%,为10.09亿欧元。意大利Zegna集团2024财报：全年收入同比增2.2%至19.4亿欧元，有机收入下滑1.9%。中国市场收入跌14.5%至5.09亿欧元，为集团全球市场中唯一负增长区域。瑞士历峰集团2024/25财年第三财季业绩快报：截至2024年底的三个月内，亚太地区以外的其他地区市场实现销售额同比双位数增长。亚太地区销售同比下滑7雅诗兰黛集团截至2025年3月底的2025三季业绩：总营收同比超预期下降10%至35.5亿美元，相比本财年第一季度的下降4%、第二季的下降6%更趋恶化。净利润下跌53%至5.87亿美元。资生堂集团2024年财报：营业利润为75.75亿日元(约合人民币3.65亿元),同比下降73.1%,这是其营业利润近五年来的最低，核心营业利润、税前利润、综合收益总额、欧莱雅集团2024财年前三季度的销售额同比增长了6%,达到324.0亿欧元，但中古驰Gucci2024年全年营收同比下降23%至77亿欧元。第四季度销售额同比下降24%至19.2亿欧元，全年各季度营收均呈现两位数跌幅。奢侈品销售下滑可以简单归因于经济增长压力较大，传导到个人消费乏力的原因，系统分析，可归结为以下六个原因。(1)经济发展的影响疫情之后，全球经济普遍疲软。中国经济近两年更是面对外部压力加大、内部困难增多的复杂形势。尽管近两年国内生产总值GDP同比增长都保持在5%以上，但就消费者个体而言，普遍有收入预期不理想、支出上尽量精打细算的情况。在消费端，整体上就体现为需求疲软或消费不足。(2)生活方式的改变消费者的生活方式和消费习惯正在发生重大变化，特别是富裕阶层，从过去关注商品品牌，倾向奢侈品消费转向多元化消费，如在户外、旅行、娱乐等体验和情绪类消费上花费更多。消费者的消费选择越来越多样化，越来越多地偏好体验型的消费，支出篮子里的比例发生变化。根据国家统计局的数字，2024年，服务零售额比上年增长6.2%,增速高于同期商品零售额3.0个百分点。(3)消费观念的转型相关调查显示，当前的消费者，尤其是Z世代，对于产品价值的认知层面，存在两级分化的现象—或是追求市场价值稳定的顶级奢侈品，或是追求高质价比，即兼顾性价比和实用性的产品，而后者(即价值消费者)的比例在明显扩大。尼尔森的研究认为，在过去一年，中国消费者在注重产品性能、质量和品牌声誉的同时，也愈发关注价格的合理性。因此，对于那些价格过高，实用性较差的奢侈品，其销售必然受到影响。(4)自主品牌的崛起国货国潮等自主品牌的崛起是这几年消费的热点，其中不乏一些品牌在高端消费领域占据一席之地，抢占了原有属于欧美奢侈品的市场份额。例如，老铺黄金2024年实现销售业绩98.0亿元(含税),同比增长166%;实现净利润14.7亿元，同比增长254%。,同店收入增长率超过120%。毛戈平2024年总收入38.85亿元，同比增长34.6%;净利润为6.64亿元，同比增长32.8%。珀莱雅2024年营业收入同比增长21.04%,实现收入107.78亿元；实现归母净利润15.52亿元，同比增长30%。(5)消费地点的改变销售连续三个季度都出现下降，但其认为，中国顾客赴日本和欧差是驱动中国内地奢侈品消费者前往海外(尤其是日本)购物的主要原因。因为日元对人(6)二手市场的发展2023年贝恩估计，全球二手奢侈品市场将创造450亿欧元的收入，是2019年的1.7倍，占到了奢侈品总消费的10%以上。在中国市场，据《2023年循环时尚产业趋势报告》显示，中国二奢市场规模已从2016年的58.8亿元增长至2020年的173亿元，预计2025年市场将达到384亿元规模，2030年或将超千亿元。在过去的春节假期，国内的二(1)出境分流近两年，中国消费者的海外消费快速增长。数据显示，今年春节假期，内地居民出入境767.1万人次，较去年春节同期增长5%。2024年，移民管理机构查验内地居民出入境2.91亿人次(2023年为2.06亿人次),即出境约1.45亿人次(对应2023年出境1.03亿人次),出境人次增幅为41%。从去往目的地看，2024年，共有698万人次中国大陆游客赴日，同比暴增188%。客总数的42.5%,稳居第一。据日本观光厅统计，2023年中国大陆游客在日人均花费1.5万元人民币，比国际游客的平均水平高出36.4%。日本国家旅游局公布数据显示，中国大陆游客2024年一整年在日本花掉了约812亿元人民币，平均每人在日本消费27.7万日元(折合人民币约1.3万元)。从消费的品类结构看，珠宝、高化、名牌服装等高端商品显示，境外市场占中国消费者奢侈品消费总额的比例提高至40%左右。其中，中国消费者在欧洲市场的奢侈品消费额已恢复至2019年的约50%,亚太地区则达到了2019年的约相比其它零售业态，奥莱行业总体项目不多，体量不大在于，奥莱的本质特点是“大品牌小价格“,大品牌的选址策略和企业的招商资源，以及”在一线市场，奥莱竞争已趋白热化，如北京已开业奥莱超过十有人认为，下沉市场竞争薄弱，可以更多选址。但还是在同业分流中，集团企业将拥有越来越大的优势，包括拿项目报道，与环球度假区仅一街之隔的北京“湾里”超级商业娱乐综合体将于2025年下半年入国内外知名品牌500余个，文化艺术、运动娱乐、儿童游乐等体验业态占比将达50%。筑面积逾20万平方米，有望成为亚洲最大奥特莱斯。王府井湾里WellTown项目示意图(3)异业分流主要来源于两大势力，一是品牌直接建设线上渠道。绝大多数奢侈品品牌都已建立了扣。特别是京东直接下场，除了京东上线“京东奥莱官方旗舰店成战略合作，共同打造京东奥莱业态。根据京东奥莱官方公众号，其于2024年9月落地第一家奥莱之后，在2025年元旦后加速拓展，截至2025年1月中旬，京东奥莱正式开业9家门店。其次是免税品的消费分流，以海南离岛免税占比最大。2024年全年，海口海关共监管海南离岛免税购物金额309.4亿元，购物人数568.3万人次，购物件数3308.2万件。尽管销售规模比2023年的437亿减少了约130亿，仍然相当于约20个中等规模奥莱的三亚免税城来源：中免集团另外，还有百货业态、专业专卖业态的部分商品增加折扣力度，在促销旺季，一些单品的折扣力度甚至与奥莱店相近。大品牌小价格是奥莱业态的本质特点和核心优势，而且一定是“大品牌”和“小价格”兼具，二者离开其一，奥莱就失去了竞争能力，所以招进有较大折扣力度的知名或者奢侈当前除一些头部奥莱项目以外，大部分新开项目面临较大招商压力。特别是下沉市场中的单体和小型奥莱项目，有的奥莱项目因招商不足而推迟开业。存量项目在改造升级中，也存在品牌更新替换的难题。有的项目体量较大，为应对招商不足的问题，引进一些文旅项目作为补充。招商压力大的主要原因，一是招不进来。受品牌布局策略的影响，知名品牌在某一地区的地域布局、数量规模往往有比较清晰和确定的安排，有时在同一区域内，不同奥莱项目出现争夺品牌的情况。在全渠道模式下，很多品牌也建立了自己的线上渠道，对线下拓二是招商同质化。许多奥莱项目在品牌组合、商品种类等方面缺乏差异化，项目缺乏特色，项目间的竞争也比较直接。三是招商成本上升。特别是知名品牌，要求扣率或租金越来越低，甚至还有些装修、免租期限方面的要求。对于传统商场的经营，完成招商就完成了整个运营的大部分，商场管好环境和物业，品牌做好销售，就各自安好了。在激烈竞争的存量市场中，完成招商只是迈开了一小步，运营更是考验企业能力的重点。总体上，现有奥莱项目的运营存在两极分化的现象，有的客流不断提升，平效持续创新高；但大部分面临较大的运营压力，或者说为了提高最终财务指标，运营的难度比较大。主要困难体现在：(1)客群定位难。大型商业一般都要有鲜明的客群定位，奥莱项目辐射范围较大，项目定位不容易把握，而且即使有明确定位，还要有相应的品牌组合来保障。(2)顾客要求提升，包括消费者对购物环境的要求越来越高(比如卫生间的环境),个性化需求越来越突出。(3)营销推广难，费用高。既要有较好的人力资源，又要有一定的市场营销费用。(4)物业成本和人力成本提升。随着行业的快速发展和竞争的加剧，对专业和创新型人才的需求更为迫切，而奥莱人才的储备相对较少，难以满足项目需求。传统经营模式下的零售企业，无论哪种业态，都存在增长乏力的问题，转型升级是大家的共性选择。对于奥莱业态，转型升级的主要途径有两个，一是强化体验，包括引入各类体验互动业态，可以在一定程度上改善客流，但同时这些体验业态的租金承受能力较弱，过高的体验业态比例，会大幅降低项目的财务效果。27二是提升数字化能力，特别是线上运营能力。要做好数字化的基础能力建设，如果线上运营主体不掌控品牌供应链、价格、库存等信息，线上运营和实际规模必定作用有限，只能做做顾客端的引流。另外，转型升级还必须有足够的资金和人才的支撑。当前，奥莱业态正处于从快速发展的增量市场向相对稳定的存量市场转变，从“规模扩张”阶段向“极致效率”阶段过渡，面临挑战巨大。同时，既有品牌资源，又有运营能力的项目并不多见，大多数项目还是需要通过自身努力，先创造局部优势，再逐步赢得竞总之，当前奥莱业态的发展仍有一定热度，但作为项目投入方，一定要把控风险，既要有充足的前端品牌商资源，又要有成规模的后端消费者渠道，二者兼具，才能较好抵御消费不足和分流的问题。五、奥莱发展的国际经验奥特莱斯源于20世纪70年代的美国。初期是工厂直销店(FactoryOutlet)形式，解决生产大发展过程中的过剩产品问题，80年代中后期形成当代奥步于1993年，第一家店是位于琦玉县富士见野市的利兹木奥莱。欧洲的奥莱正式起步也是在10世纪90年代初期。中国最早的奥莱是2002年开业的北京燕莎奥特莱斯，业态名称、核心理念和运营方法均借鉴了美日同行。因此了解美国、中国百货商业协会深入研究美国、日本、欧洲奥特莱斯行业的情况，(1)基本情况截止2024年底，美国有奥特莱斯项目约220个，因不同数据来源、不同定义标准，有一定差异。美国零售市场的集中度较高，在奥莱业态，主要玩家有二个，即西蒙地产 (Simon,96)、丹吉尔(TangerFactoryOutlets,42),原来的切尔希集团(Chelsea)被西蒙收购。二家合计占比在70%左右。在区域市场中，纽约及周边、加州、佛罗里达、得州为四大核心市场。在奥莱分类上，郊区型奥莱占比超70%,城市型奥莱占比较少，但正持了良好的增长势头。截止2024年底，美国国内物业净营业收入("NOI")与上年同期相比增长4.7%。2024年底的出租率为96.5%,与上年同期的95.8%相比增长了0.7%。2024年底，每平方英尺的基本最低租金为58.26美元，上年同期为56.82美元，增长了2.5%。2024年零售销售额为每平方英尺739美元。2022年2023年2024年西蒙地产近三年营业收入(ConsolidatedRevenue,单位：亿美元)来源：西蒙公司年报丹吉尔公司的业务相对单一，聚焦在奥莱业态，公司有44年历史，42个在营项目。丹吉尔公司的业务相对单一，聚焦在奥莱业态，公司有44年历史，42个在营项目。截止2024年底，整体出租率达到98%,2023年底为97.3%。同比单店净营收(NOI)同比增长5.1%,达到9380万美元，每平方英尺销售为444美元。每年吸引超过1.2亿购物者，近68%的购物者是女性，其中大多数是富裕的受过大学教育群体。NDFOURTHQUARTER2024Open-airportfoliowellpositionedinhigh-frequencytouristdestinationsandsuburbsofvibrantandfast-growingmaWVMO●BRANSON⑦OKscLITTLEROCKATLANTAMSTXAUSTINSANMARCos●FLConsolidatedOpen-AirLifestyleCenterStrategicPartnerships①CorporateHeadquarters丹吉尔的美国项目分布来源：丹吉尔公司年报ConsolidatedorJointVentureOutletCenterATLANTICCITYmmutREHOBOTHBEACHANEWORLEANSCLEVELANDSAVANNAHRALEICHMNGAALLA2024年底丹吉尔的出租率为98%,上年同期为97.3%。截止2024年底项目平均净营业收入NOI比上年同期5.1%,截至2024年底租户每平方英尺的平均销售额为444美元，上年同期为436美元。■2022年■2023年■2024年每股净利润NetIncome($pershare)每股现金流量CoreFFO($pershare)丹吉尔公司近三年每股净利润和现金流来源：丹吉尔公司年报542022年2023年2024年来源：丹吉尔公司年报丹吉尔公司具有强大的品牌组合，分为稳固合作的入驻品牌(strongandstableAPPARELPoLoRALPHLAURENSKECHERSACCESSORIESJEWELERSCONVERSEkatespadeVANSCOACHFOOTWEARBEVERAGE&SHAKESHACKSURCHEROSwIBARNES&NOBLESEPHORA丹吉尔新拓展的入驻品牌(2)主要挑战一是年轻化消费者的新需求。千禧一代(25-40岁)对销售额的贡献越来越大，他们偏好运动品牌和轻奢，看重体验消费，喜欢即时优惠。奥莱项目需要根据年轻客群的需求，及时做出调整。FOOTWEAR,APPAREL&ACCESSORIESTECOVASDUDEVICTORIASSECRETPsychoBunnyvuor1WARBYPARKERcrumbl盛GAMESFOURTHQUARTER2024Rick-{i0;&ENTERTAINMENTMAINEVENTCloudhopDES¹CNACToyBEAUTYHOME32二是电商与品牌直营冲击。2024年美国品牌线上折扣零售(含品牌官网Outlet专区)规模在百亿美元左右，分流了奥莱客群近20%。线下奥莱项目被迫加大技术投入，提供“线上闪购+线下提货”、线上“虚拟试衣间”等服务。三是可持续运营压力提升。一方面成本上升，物流与能源成本同比上涨超一成，同时来自社会的绿色转型要求加大，很多项目通过安装太阳能板等减少碳排放，配套电动汽车四是奢侈品集团收紧过季品投放。大品牌减少对奥莱供货量，造成货品短缺。(3)发展趋势一是从“折扣场”到“微度假目的地”的业态升级。核心是场景创新，如西蒙地产试点“奥莱+露营基地”,大幅提高了周末客流。如丹吉尔查尔斯顿奥莱和小石城奥莱，周边有山姆会员店或COSTCO、五星级酒店、多家餐饮等配套(如下图)。有的奥特莱斯项目引入沉浸式IP快闪店，设立迪士尼联名主题区，提升了体验消费。另外，通过会员的深度运营，包括基于Al的个性化推荐，提高了会员复购率。SAM'SCLUBWALMARTSUPERCENTERCHICK-FIL-ACROWNEPLAZAIHOPASHLEYHOMEDUNKINDONUTSFAIRFIELDINN&SUITESHARDEESFIELD&STREAMFATZCAFEQUALITYINNCHIPOTLEARBY'STangerBUFFALOWILDWINGSOutletsJIM'NNICK'SBAR-B-QTOWNPLACESUITESNORTHCHARLESTON丹吉尔查尔斯顿奥莱来源：丹吉尔公司网站300+EmployeesAREGIONs丹吉尔小石城奥莱来源：丹吉尔公司网站二是技术驱动效率革命。利用智能库存管理，如RFID技术等，实现全渠道库存共享，实现缺货率的明显下降。利用元宇宙导购，如AR导航+虚拟店员，提升客单价。三是品牌战略调整。一是高端化，引入更多奢侈品牌过季产品线；二是本土化，利用2日本奥莱—从“极致效率”到“体验革命”截止2024年底，日本有奥特莱斯项目约50个，因不同数据来源、不同定义标准，有一定差异。日本的奥特莱斯市场集中化程度比较高，其中三井不动产旗下的三井奥特莱斯有大概13家，三菱地所·西蒙旗下的PremiumOutlets品牌大概有10家，二者旗下项目合计占比在50%。其他主要是一些独立运营项目，如轻井泽王子购物广场(西武)、GrandberryPark(东急)等。综合来看，日本奥莱主要有以下几个特点：(1)极致效率日本企业的经营，精细化是一个重要的标签。奥特莱斯行业同样如此，支持其精细化运营的主要有三大支柱：一是业态融合创新。如三井奥特莱斯“购物公园”模式，零售业态占比约为60%,餐饮娱乐约为40%。日本销售额最高的奥莱项目御殿场PremiumOutlets引入温泉、美术馆，非零售收入占比达到35%,该项目2023年销售额达1240亿日元(约合62亿元人民币)。深沢至東京P5立体P5立体EV竞電器股置路EV竞電器股置路GS鲁GSご来場が多い日に混雑します。GS場外25墙外22第1出入口≥リーマFg☆显少多場外24☆☆★●台演力津道二●富士力之J一俱牵部場外駐車場速田甲秩父宫配念公围至箱根日本御殿场奥莱的交通布局图来源：GOTEMBA网站二是服务极致化。很多项目提供了免费多语言导购，例如汉语、韩语、英语，有的项目利用会员系统RFID手环自动积分，提高复购率58%。大部分项目采用了便利支付手段，支持支付宝/微信支付。三是供应链敏捷性。正价店与奥莱货品周期相隔短，当季商品占比较高。……物原店/BrandShopa…款世店·食物敲店/Rartaaranta&Ca·FaodSdenFhtaUCd5g日本御殿场奥莱的局部布局图来源：GOTEMBA网站(2)面临冲击人口老龄化冲击：和日本的老龄化直接相关，65岁以上消费者占比超三分之一，客单价同比下降。过度依赖旅游业：由于日元贬值导致访日游客人数增加，其中来自中国的消费者贡献较大。电商冲击加大：年轻客群转向线上折扣平台，35岁以下消费者占比下降。如日本乐天、ZOZOTOWN等平台推出“奥莱同款”专区，分流了年轻客群。土地资源紧张：郊区优质地块稀缺，新项目开发周期延长。日本御殿场奥莱来源：GOTEMBA网站(3)转型升级本地化转型：日本奥莱项目讲究有效结合区域旅游等公共资源，不仅为自己引流，还融入居民生活，提振区域经济。如深谷花园PremiumOutlets从设计之初就承担着振兴地方经济的使命，整体规划以“区域共生”为概念，与当地农业和旅游业的发展有效结合。御殿场PremiumOutlets通过举办“主题市集”、露天音乐节等活动，吸引当地家庭客群数字化转型：御殿场PremiumOutletso通过游客动线热力图优化店铺布局，还推出中国消费者“预购系统”,到店前扫码锁定商品，提货时长缩短。有的项目利用虚拟试衣镜，提高销售效率，降低退货率。通过Al动态定价系统(基于天气、客流进行实时调价),提高预测准确性，减少滞销库存。绿色革命：日本的奥莱项目十分重视使用可再生能源，如深谷花园名品奥特莱斯，三菱地所奥莱100%使用可再生能源，碳足迹追溯系统提升ESG评级。所有电力均使用可再生能源的名品奥莱，这减少了碳排放量，更为环保事业贡献了力量。有的奥莱项目开辟二手奢侈品寄卖专区，促进商品的再利用。3欧洲奥莱--从“折扣卖场”到“可持续生态圈”综合各方面数据，欧洲现在奥特莱斯近200家，因不同数据来源、不同定义标准，有一定差异。其中亚瑟格兰集团(McArthurGlen)约经营24个，价值零售(Valueretail,旗下包括比斯特购物村等项目)经营10个，不包括在中国的两个项目；VIAoutlets约有11个；意大利Promos约有8个。奥特莱斯项目比较集中的国家主要有英国、意大利、德国等。所有项目销售额在230亿欧元左右，约1800亿人民币。McArthurGlen由KaempferPartners于1993年在欧洲创立，两年后，在英国开设Partners和SimonPropertyGroupCo.(西蒙地产)的合资企业。作为欧洲奥特莱斯零售的最重要玩家，公司为当地社区和国际游客塑造目境，为所有家庭提供现代餐饮和娱乐服务。公司有65.5万平方米的零售空间，在8个国家/地区经营有24个项目，每年接待9000万游客。与2022年的相比，2023年总收入增长了14%,客流增长11%。一家McArthurGlen奥莱的外观其目标是吸引世界上最挑剔的买家发现并拥抱世界上最重要的品牌。自1995年比斯特购物村成立以来，公司每年的总销售额都实现了显著的同比增长，并在2024年创下了新纪录。2024年，公司吸引了超过4600万名客人，销售增长了9%。目前公司在欧洲管理9综合来看，欧洲奥特莱斯的发展主要有以下几个突出特点：(1)面积小经营专业如Valueretail在欧洲的单体经营面积基本在2万多平米，平均120个左右的品牌。McArthurGlen在欧洲的24个项目，总的营业面积为65.5万平方米，平均每个项目不到3万平方米。相对中国的奥莱项目，面积不大但经营专业化程度高，平均可以达到9亿元(2)奢侈品牌集中欧洲是奢侈品牌最为集中的市场，特别是意大利和法国两个国家，奥特莱斯项目近水楼台，每个项目的奢侈品占比都很大。在中国市场，欧系的奥莱，如比斯物购物村、佛罗伦萨小镇，奢侈品占比都高于其它项目，从中也可以看到他们在这类品项上的优势。(3)项目间有序竞争相对于欧洲消费市场的容量，200家奥莱可以说密度较大，但项目间保持有序竞争，没有出现在个别中心城市扎堆的情况，也没有对其它业态，如高端百货等造成冲击的情况。大家各有自己的市场范围，保持健康有序发展。欧洲企业总体上对可持续发展较为关注，投入较大，在奥莱业态也不例外。例如，影响，最大限度对运营所在社区的积极影响，将可持续发展融入业务的方方面面。具体目标包括：到2040年实现净零排放，增加现场可再生能源等。美国2024年消费品零售总额为8.54万亿美元，中国2024年消费品零售总额为6.85万亿美元，美国的零售总额高于中国的近2万亿美元，但奥莱项目却少于中国。日本的奥莱也是拒绝野蛮生长，相对于日本的购买力(包括外国游客的贡献),日本的奥莱项目总数40奥莱的本质是大品牌小价格，在市场竞争中，只有集团型企业有更好的资源，其销量能够获得大品牌的支持，并得到更低的市场折扣。欧美日市场中，大型集团通过独立开店、并购重组等方式，逐步形成渠道优势。“文旅奥莱”是中国市场近两年发展的热点，也是满足消费者多层级需求的方向，但很多项目既无周边旅游资源相依托，也没有典型文旅项目入驻，主打概念，无太多实质支撑内容，需要通过引入项目、强化运营来改善。六、奥莱发展的趋势展望从发达国家的发展规律来看，零售业各个业态发展必然经模化，企业的主要目标是增加门店，扩大销售规模。2000年前后的中国的超市业态就是当前奥莱的竞争日趋激烈，且由于业态的特点，大规模的扩张已不现实，企要关注如何提升运营效率和质量。重视会员运营是一个共性话题，1600万，会员连带笔数达到1.8,会员消费占比68%,有的项目会员消费占比超9成，年复购率达到42%。根据中国百货商业协会的统计，会员消费占百货和购物中心总60%,其中，高端会员(黑金、超级VIP等)虽然数量不多，但客单价高，贡献很大，服通过数字化为导购赋能，是企业共同的选择。如上品折扣，实参与，统一促销，增强了品牌凝聚力。顾客也可以享受跨专柜柜营销活动，提升了货的效率，实时监控库存，预测商品需求，自五一节，首创奥特莱斯联动抖音生活服务IP「心动大牌日」,线上推和专场直播创造交易场，线下批量推动10城1000+店员做扫码任务，提升核销率同时，给门店带来更多线上流量；活动期间，品牌支付交易额突破5000万，环比增长超250%。落地创意装置，邀请10余位同城达人打卡，策划话题#济南的春天抬头即是浪漫登上济南同城榜Top2,热度提升的同时也带来了客流——4天吸引10万+人流量。除了效率化和精细化，集中化也是各个零售业态发展的必然趋势。前文在国际借鉴内容中分析了美国、日本、欧洲三个市场的集中化程度。由于中国市场的体量和多元性，不可能像美国和日本市场，出现前两家占绝对份额的情况，而将是由多个奥莱公司占据市场主体份额。目前来看，国内六大奥莱集团共有奥莱项目约85个，占奥莱总量的三分之一，包括百联(9家)、王府井(16家)、砂之船(18家)、首创(16家)、佛罗伦萨小镇(6家)、杉杉(20家)等。2024年新开的12家项目中，属于六家集团公司的项目共有5个，占头部企业的优势贯穿整个项目的运营，包括早期拿地或项目合作确定，招商过程中对大品牌的影响力，运营过程中的专业能力等多方面。头部优势并不意味着单体项目完全失去市场，从欧、美、日的经验看，一些具有特殊区位优势、有独特个性或者能够创造更好体验的单体项目依然有较大的市场空间。数字化时代，流量越来越细分化碎片化，不同的渠道背后代表的是不同群体消费者，可以说当前的消费者，是全渠道的消费者，零售企业想要吸引他们，必须开展全渠道运营。因此，开展全域运营，是获取流量的需要，是与全渠道消费者建立关系的手段。开展全域运营，也是适应竞争的需要。大型电商平台已经构建了强大的线上能力，如果我们没有全域运营，意味着将线上流量拱手让给了平台。中国百货商业协会调查显示，绝大部分企业均有使用公域平台，微信公众号、抖音，小红书排名居前。私域运营方面，以小程序、微信公众号、自建会员系统、微信社群、企据抖音生活服务数据显示，2024年奥特莱斯品类在平台支付交易额同比增长252%。内容平台的属性正在给奥特莱斯企业带来更多的营销机会，除了企业自生产或合作达人产出内容，生动展示产品特点和优势，激发消费者的兴趣和购买欲望，消费者也会在平台上分享自己的购物体验和心得，形成口碑传播，进一步扩大品牌的影响力。内容驱动的营销43方式，不仅能够精准地触达目标消费者，还能够在消费者心中建立起更强的品牌认知和情感连接。越来越多的消费者需求被内容激发，2024年，抖音生活服务购物品类的购买人次同比提升了32%,线上买，线下逛，正在成为众多消费者的选择。微信(公众号、小程序、视频号)微信(公众号、小程序、视频号)93%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%线上获客的有效渠道线上获客的有效渠道来源：中国百货商业协会《2024零售IT及数字化系统需求调查报告》尽管绝大部分企业已经开展全域运营，但仍然面临一些挑战。最大的问题是引流难，引流贵，而且往往花了很高的成本，带来的销售转化很低。运营管理不专业、投入不足也其他(请注明)48%22%企业开展线上运营的主要障碍来源：中国百货商业协会《2024零售IT及数字化系统需求调查报告》4从名品折扣到体验革命业态融合是零售商业的大势所趋，融合的本质是为消费者提供综合性的体验。奥莱正在成为融合各种生活元素的复合体。王府井奥莱的三个系列，小镇系列、Town系列和旗舰店，都强调体验融合，三空系列分别定位为：微度假式家庭购物胜地、文商旅融合综合体、多元高端购物休闲中心。利用外部资源，在项目街上与知名旅游项目为邻，也是一些项目成功的重要原因。如八达岭奥莱与北京居庸关和八达岭长城景区为邻、上海比斯特购物村紧邻迪士尼度假区，建设中的王府井北京Welltown奥莱与环球度假村一路之隔。王府井北京Welltown奥莱俯视图然均大追G未来水世部只品体弟站述2地山最z的燕kz=ge然均大追G未来水世部只品体弟站述2地山最z的燕kz=ge大北实饭区酷语品林鼎区(20231171年上海水云：大最由2四品迪士尼大蒸就城中路左图：王府井Welltow(左图右上)和环球度假村的位置右图：上海比斯特购物村(右图右下)和迪士尼度假区的位置2016年，砂之船集团创始人、董事局主席徐荣灿在“砂之船超级奥莱全球发布会”上发布“超级奥莱”独有的创新商业理念，正式掀起“社交场景革命”,首推“A*(1+N)*DT”超级奥莱模式，从传统的奥特莱斯业态，发展为“超级奥莱”业态，2024年融入“S”可持续发展要素。艺术商业超级奥莱艺术DNA传统奥莱生活方式精准营销可持续发展要的选择。2024年3月，我国首批消费类公募REITs上市以来，目前，国内市场共有7基金简称发行价(元/份)最新价(元/份)涨跌发行份数(亿份)类型上市日期1华夏金茂商业REIT2.6704.00购物中心2024-03-122嘉实物美消费REIT2.3824.00商超2024-03-123华夏华润商业REIT6.9029.463购物中心2024-03-144中金印力消费REIT4.215购物中心2024-04-305华安百联消费REIT2.332购物中心2024-08-166华夏首创奥莱REIT2.4684.1788.00奥特菜斯2024-08-287REIT3.3234.976购物中心2024-09-20注：”最新价”为2025年月5月10日收盘价2024年发行的七只消费类公募REITs来源：中国百货商业协会根据公开资料整理而在新加坡上市的，拥有亚洲首个奥特莱斯上市房地产投资信托——砂之船房地产投资信托，为中新战略互联互通金融示范项目，上市七年，年化收益率达到8.9%。股票信息截至2024年12月31日上市日期2018年3月28日总发行单位1,250,771,206单位市价0.68新元年化收益率18.9%单位资产净值20.83新元市价总值18.51亿新元投资组合的估值人民币84亿砂之船房地产投资信托的基本情况来源：砂之船上交所网站5月6日更新信息显示，中金唯品会奥特莱斯REIT状态为“已申报”。如果成功发行，这将是我国内地消费公募REITs第二单以奥特莱斯为底层资产的REIT,也是第二只以民营企业为原始权益人的产品。优质奥莱项目作为底层资产申报消费基础设施REITs,有助于公司打通商业重资产“投融管退”全链条，盘活存量资产、优化资本结构，助力企业进入良性循环。与其他商业业态相比，奥特莱斯凭借“名品+折扣”的经营模式，能够有效贴合不同经济周期下的消费需求，拥有更广泛的消费群体支撑，具有较强的抗周期属性。47根据中国百货商业协会的抽样调查，2025年一季度，会员店、折扣店等折扣商业的销售相比其它业态有明显提升，奥莱项目的同比销售增速也有扩大的趋势，展望2025全年，销售增幅有望超过2024年。附件一2024年奥莱行业发展大事记4月22日，北京建筑面积最大的奥特莱斯商业综合体顺利封顶，计划年内完工。湾里项目，作为一座时尚、文艺、未来感十足的微度假小镇，将于20发规模近50万平方米。“湾里”项目包括王府井welltown奥特莱斯、度假小镇三大板块。王府井welltown开发面积19万平方米，将是北京最大的奥特莱斯商业中心，计划引入国内外知名品牌500余个。其中，文化艺术、运动娱乐、儿童游乐等体验业态占比将达50%,首次进入城市副中心的品牌占比将达60%以上。项目投入运营后，预计日均到访客流将超过4万人次，带动文旅区高质武汉方圆荟·奥莱总体量约21.16万平方米，地下1层地上4层，停车位近3000个，目前已入驻近300家品牌，涵盖国际名品、奥莱零售、生活配套、特色餐饮等多个业态。武汉6月28日，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式获得证监会准予注册首创城发以旗下优质奥莱项目申报消费基础设施REITs,有助于公司打通商业重资产“投融管退”全链条，盘活存量资产、优化资本结构。首创集团旗下共运营15个奥特莱斯项营业绩，都状态良好，且处于上升期。截止12月17日，该基金收盘价为2.975元，比发行价的2.468元有明显增长。4行业洞察，《2023-2024奥特莱斯行业白皮书》发布7月5日，中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委在上海佛罗伦萨小镇发布《2023-2024中国奥特莱斯行业白皮书》,这是协会奥特莱斯产业发展工作委员会连续第4年发布《白皮书》。《白皮书》显示，全国现有(截止7月份)在营业奥特莱斯项目约239个，2023年全年新开业奥莱项目17家(2022年为23家)。2023年销售规模约为2300亿元，比2022年增长约9.5%,在所有零售业态中，增长比例是最高的。同时，奥8月23日，上海青浦百联奥莱顺利竞得青浦区赵巷镇佳文路东侧C8A-01、C8B-01地块，并于11月15日正式启动了二期扩容工作。二期项目选址位于上海青浦区赵巷镇佳由两座车行、人行连桥联通，建筑面积逾20万平方米，有望成为亚洲最大奥特莱斯。在经营面积约为2万平方米，新驻商铺数量预计在100家左右，二期完成后车位整体预计增加约2500个。未来，青浦百联奥莱二期将围绕轻社交、生活方式等主题元素，打造青浦9月13日，闲鱼奥莱频道正式上线。区别于闲鱼传统的C2C模式，闲鱼奥莱定位闲的品类主要以家具家电、手机数码、美妆护肤、户外运动为主。报告显示，2024年4月，闲鱼月活用户已达1.62亿，同比增长19.1%。对闲鱼来说，上线闲鱼奥莱一方面可以加速商业化，另一方面也能更好地提升用户体验，通过职业卖家提供标准化更强的产品和服务。通过引入奥特莱斯模式，闲鱼可以打造一个既满足B端商家需求，又能与现有电商平台形成差异化竞争的全新交易场景，从而开辟出一条独特的盈利之路。9月25日，备受瞩目的京东奥莱全国首家线下店在无锡海澜飞马水城正式开业，海澜与京东将依托双方的行业影响力与资源优势，为消费者提供实惠便捷的服饰、轻奢、运动、鞋靴等大牌低价正品购物选择。早在2023年，京东就上线了大牌奥莱频道，相关商品均来自品牌自营及官方旗舰店。此次开设线下奥莱店，主要是为了进一步拓宽其零售版图，特别是在服饰零售领域，加速在下沉市场的布局与渗透。借助其强大的线上能力，京东奥莱的运营模式正在向线上线下两手抓的全渠道业务运营拓展。9月27日，砂之船奥莱第18店，砂之船(乌鲁木齐)奥莱盛大开业。砂之船(乌鲁木齐)奥莱位于乌鲁木齐国际纺织品服装商贸中心园区内，离乌鲁木齐地窝堡国际机场约5公里，总建筑面积约18万平方米。以“艺术商业超级奥莱”为宗旨，全方位落地聚合“超乌鲁木齐消费新升级。项目招商率达到100%,开业率达到98%,已集结300余个国内外优质品牌，引进独有品牌38家，全疆奥莱首店60余家，将从不同维度满足消费者对精致生活的需求，为消费者营造全方位、多场景的消费体验，促进区域消费品牌迭代以及消费体验焕新升级。9一月三店，杉杉塑造多维共振的商业生态圈9月28日，大连杉杉奥特莱斯广场正式开业，这是杉杉商业集团在全国布局的第19座商业综合体，也使杉杉商业集团成为当下中国六大奥莱集团中在营项目数量最多的企业。作为国内重要的奥特莱斯集团之一，杉杉商业在9月份连开三家奥莱(还包括9月26日开业的郑州杉杉奥莱·二七店、9月13日开业的成都杉杉奥特莱斯广场)。新开业的3家奥莱在内容创新、城市价值和消费影响力上展现出的巨大能量摘地到开业仅400余天，创下全国奥特莱斯项目(截至目前)最快的建设速度；开业当天招商率100%、开业率接近100%。该店将与郑州杉杉奥莱·中牟店联动呼应，形成“一城两店”的商业新格局。2024岁末，中国大陆地区六座佛罗伦萨小镇与中国香港佛罗伦斯小镇倾情联袂，共同换上节庆盛装，呈现了一场融贯东西的冬日盛宴。十余年来，佛罗伦萨小镇名品奥特莱斯始终以创新者姿态引领行业发展。从数字化转型到跨界艺术合作，从沉浸式购物场景到多元文化交融，小镇不断突破传统零售的边界，为消费者构建起一座座独具风格的意式生活美学殿堂。岁末时节，七座小镇以各具特色的节日庆典，再次展现了RDM集团在营造52附件二2024年新开奥特莱斯项目介绍作为雄安新区首个大型商业体项目，雄安奥特莱斯集新商业、新场景、新科技、新体验、新味道、新享受于一体，汇聚潮流风尚区、乐活运动区、都市美学区、国际典范区四大主题，将为雄安新区居民提供了生活新方式。作为知名品牌聚集地，雄安奥特莱斯大牌云集，涵盖了国际奢品、黄金珠宝、知名运动品牌、娱乐体验、餐饮饮品等全业态。据介绍，雄安奥特莱斯在起步初期将通过数字化、社交化等多种方式进行商业赋能，与入驻品牌、媒体资源、流量达人进行持续的互动，持续吸引人气，打造新区经济新的增长点。雄安奥特莱斯开业基本信息分项具体内容项目位置河北项目区位雄安开业时间2024年1月12日商业建面13万平方米奥莱类型城市奥莱建筑形式街区型运营公司中国电建项目业态国际奢品、黄金珠宝、知名运动品牌、娱乐体验、餐饮饮品项目主要品牌GUCCI、PRADA、BURBERRY、MCM、COACH、CANADAGOOSE、兰蔻、雅诗兰黛、SK-II、阿玛尼、圣罗兰、范思冰城等众多国内国外品牌。来源：根据公开资料整理雄安奥特莱斯实景图2沈阳龙之梦SUPER时尚奥莱+该项目落于沈阳市大东区滂江街地铁一号线与十号线交汇处，由新加坡鹏瑞利集团与上海长峰集团联手打造，项目总面积约25万平方米，集时尚、购物、休闲、娱乐为一体，项目整体共有7层，规划欢乐奥莱+五大文旅主题——龙之梦冰雪世界、室内大型动物乐园、未来科技馆、相声江湖、主角儿沉浸式主题乐园。其中，龙之梦冰雪世界位于Super龙之梦时尚奥莱7层，是3.8万平方米的室内冰雪世界；EX未来科技馆位于龙之梦欢乐度假区京东mall6层，总面积1.3万平方米，设有EX未来科技馆