江阴璜土176亩项目投资可行性报告

江阴璜土176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司 51.1项目地缘特征 1.2区域人口状况 1.3区域经济发展 91.4居民生活水平 1.5城市建设情况 1.6宏观环境评价 2.1地块四至情况 2.2周边项目开发 2.3交通路网状况 2.4地块发展条件 2.5周边发展前景 2.6项目地块评估 3.1区域地产概况 广东浙商联合投资(控股)有限公司3.2区域项目情况 3.3区域产品调查 3.4区域价格分析 3.5供求关系分析 3.6政策影响分析 3.7市场态势研判 3.8区域市场评估 4.1发展条件研判 4.2项目发展战略 4.3项目规划概念 4.4目标市场定位 4.5产品价格研判 4.6项目市场角色 4.7项目营销战略 4.8发展定位评估 5.1开发条件研判 5.2工程周期节奏 广东浙商联合投资(控股)有限公司第3页第4页广东浙商联合投资(控股)有限公司5.3分区分期策略 5.4开发营销对接 5.5项目产品建设 5.6功能环境建设 6.1评估条件编制 6.2投资筹资计划 6.3成本收入估算 6.4投资损益分析 6.5投资财务分析 6.6不确定性分析 6.7还款付息计划 6.8投资综合评估 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告1.区域宏观概况1.1项目地缘特征京沪高铁车站本项目地块常州市政府如上图所示：本项目地块位于江阴璜土与常州新北区交界之处，地块西南面直接与常州地界相连。项目西面、南面常州区域发展趋向成熟，本项目与常州市府的距离比与璜土镇镇政府的距离还要近，项目周边在建楼盘客群结构显示：项目所在区域的楼盘，无论常州境内项目，还是璜土境内项目，超过75%的客户来自常州，因此——广东浙商联合投资(控股)有限公司第5页 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告第6页广东浙商联合投资(控股)有限公司从璜土的地界线看，本地块就在常州的“家门口”甚至到常州市府的距离比到璜土镇政府的距离还要近，本地块更像是常州的“孩子”。只是沪宁高速、京沪高铁横亘在中间，把项目所在的璜土区域和常州划分成了“两家人”。鉴于以上原因，本案市场研究的范围是——一级市场：常州市区二级市场：江阴璜土江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第7页1.2区域人口状况常州市：总面积4374平方千米，其中市区面积1864平方千米。2009年末全市户籍人口359.82万人，外来人口(暂住与常住)总数为185.36万人。常州人口结构状况年末户籍人口(万人)年末常住人口(万人)城镇人口(万人)城市化率(%)数据来源：常州统计局2007-2009年，常州户籍人口平均增长率为0.65%左右；常住人口增长率约为1%。江阴：全市总面积987.53平方公里，陆地面积811.7平方公里。截至2009年底，江阴市总人口数为120.35万人，城区人口为40万人。 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告第8页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市人口结构状况年末户籍人口(万人)年末外来人口(万人)城镇人口(万人)城市化率(%)数据来源：江阴统计局2007-2009江阴市年人口平均增长率为0.23%,有登记的外来人口平均增长率为12.86%,外来人口的增长速度反映出江阴市经济发展正处于快速上升通道。江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告1.3区域经济发展常州市：江苏省素有苏、锡、常之称，常州属于江苏省三大经济发展强市之一。常州市“三产”发展情况地区生产总值(亿元)人均生产总值(元)数据来源：常州统计局常州市外向经济发展情况进出口总额(亿$)其中出口(亿$)新增工商注册外资(亿$)实际到帐注册外资(亿$)数据来源：常州统计局广东浙商联合投资(控股)有限公司第9页 第10页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市：中国经济发展有名的县级市，连续8年获得中国“百强县级市”第一名殊荣。江阴市“三产”发展情况地区生产总值(亿元)人均生产总值(元)数据来源：江阴统计局江阴市外向经济发展情况进出口总额(亿$)其中出口年内到位注册外资(亿$)工商登记协议注册(亿$)数据来源：江阴统计局广东浙商联合投资(控股)有限公司第11页1.4居民生活水平常州市：居民生活各项指数在全国都排在前位，居民具有较高的消费能力。常州市居民生活情况在岗职工平均工资(元)城镇居民人均可支配收入(元)农民人均纯收入(元)人均储蓄存款余额(元)数据来源：常州统计局2007-2009常州市居民生活各项指标发展情况——■在岗平均工资年均增长13.56%;■城镇居民人均可支配收入年均增长11.56%;■人均储蓄存款余额年均增长26.45%。江阴市：多年来发展比较稳定，居民生活质数稳步提高，城镇居民人均可支配收入超过常州，江阴居民的消 第12页广东浙商联合投资(控股)有限公司费能力，在全国所有县级市中排列之首。江阴市居民生活情况在岗职工平均工资(元)城镇居民人均可支配收入(元)农民人均纯收入(元)人均储蓄存款余额(元)数据来源：江阴统计局2007-2009江阴市居民生活各项指标发展情况——■在岗平均工资年均增长13.36%;■城镇居民人均可支配收入年均增长13.62%;■人均储蓄存款余额年均增长24.65%。广东浙商联合投资(控股)有限公司第13页1.5城市建设情况常州市：常州市城市化建设速度非常快，建设区域主要集中于新北区，5年时间。常州市城市建设情况固定资产投资(亿元)建筑企业总产值(亿元)其中施工面积(万m²)竣工面积(万m²)房地产开发投资(亿元)房地产成交金额(亿元)房地产成交面积(万m²)其中住宅用房面积(万m²)商业用房面积(万m²)办公用房面积(万m²)数据来源：常州统计局2007-2009常州市城市建设各项指标发展情况——■资产投资年均增长19.01%; 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告第14页广东浙商联合投资(控股)有限公司■房地产年总销售年均增长48.88%。江阴市：城市化建设起步比常州略晚，但由于江阴市经济基础坚实，因此城市化发展潜力巨大。江阴市城市建设情况固定资产投资(亿元)建筑企业总产值(亿元)其中施工面积(万m²)竣工面积(万m²)房地产开发投资(亿元)房地产成交面积(万m²)其中现房销售(万m²)期房销售(万m²)数据来源：江阴统计局2007-2009江阴市城市建设各项指标发展情况——■资产投资年均增长16.33%;■建筑企业总产值年均增长18.06%;■房地产开发投资年均增长11.09%;■房地产年总销售年均增长54.37%。广东浙商联合投资(控股)有限公司第15页本项目位于常州新北区与江阴璜土的交汇处，将面对两大市场——常州、江阴。江阴连续八年蝉联“全国百强县级市”第一，因此，本项目具有非常良好的市场基础。经济高度发展，居民购买力强，必然带旺两市域地产市场，未来几年两市地产市场发展空间巨大。本项目紧靠常州新北区，常州新北区发展迅速，城市化建设越来越成熟，相关配套设施越来越完善，本项目可借用资源非常丰富。常州新北区土地资源已近枯竭，发展北扩必然将拉动临近区位(璜土)的发展，因此未来几年，璜土将会迎来自己发展的黄金期。本项目位于璜土对常州的门户位置，璜土未来15年规划城市发展的重点在本项目所在位置，因此，璜土发展，本项目首当其冲将成为区域发展的“首发者”。 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告2.项目地块状况沪宁高速自回恐龙园科技地产湖市场界处，常州北当发展成熟，土地资源渐显匮乏，大有向拓展之势。璜土镇为江阴临港新城西南部，由于与常州的地缘关系密切，以及常州北部的发展，未来几年内将会得到快速发展。地块东北——区域规划的未来商贸、行政中心，以及生态旅游产业园，规划面积过38平方公里，道路等相关的基础建设目前已经上马。地块南面——与常州中国恐龙园相距不到一公里，从本地块南面到常州中心区域有多条规划路沟通。江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第17页地块北面——相距不到一公里是小湖市场，有小湖路、永利路与小湖市场相连，地块与小湖路之间为工业区，多数工厂已经搬迁。地块西面——为新发展区域，常州与的拆迁安置集中区域，多个房地产商住项目在建，多数为安综合评估：地块位处璜土对江阴的门户之地，地缘优势比较明显，但由于对常州的道路建设没有完成，因此地缘价值目前处于“潜水”状态，由于交通问题影响导致璜土区域发展滞后，因此人居环境、生活配套难以与常州形成融合与共享。地块价值：让项目的地缘价值浮出水面，最简单、最直接的措施就是，解决交通沟通问题，该问题的解决目前已经被列为璜土镇城市建 第18页广东浙商联合投资(控股)有限公司2.2周边项目开发九洲花园璜土(常州、江阴境项常州香树渗个房地产项目在建(在售),区域产品别墅为主，市场认售度较高，但相对常州城区，各类物业产品价格较低。南面为香树湾，占地600余亩，别墅为主，少量高层住宅，地中海风格，目前已开发到尾期。西南面有九龙仓，占地614亩，高层洋房与别墅组合，洋房现代风格、别墅地中海风格，2010年3月西北面有九州花园、龙城福地、紫阳美地山庄这些楼盘都有部分产品为安置物业，同样为别墅、叠加洋房、高层洋房产品组合，洋房为现代风格、别墅为简欧或地中海风格。江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第19页本项目地块与香树湾仅仅一路之隔(沪宁高速，以及在建的京沪高铁),与本项目地块遥遥相对。香树湾花园九洲花园九龙仓 浙商控股2.3交通路网状况(1)道路现状——常州市府东侧：紧邻小湖路，小湖路蓉大道、镇澄路相交，常州黄河东路相连，直达恐龙园；南侧：小湖路直通常州，与恐龙园、常州行政区相连，有新规划4条南北向辅道通向常州行政中心区；北侧：永利路与小湖综合市场相连，与镇澄路相交，该道正在改造，路面将比原来拓宽，成为与常州沟通的另一条主干道；西侧：1.5公里为沪宁高速出入口，芙蓉大道向西延伸通往镇澄路与常州的通江路，3.5公里左右为京沪高铁站。江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告项目的1.5公里范围内，有不少于5条主干道，10余条辅助道，与常州及江阴沟通；沪宁高速、京沪高铁与常州及江阴以外地区沟通非常便捷。(2)道路现状——上图紫色与橙色道路多数已进入建设期，政府计划以上道路在2011年8月中全部开通。广东浙商联合投资(控股)有限公司第21页 2.4地块发展条件如右图所示：本项目为A、B两幅土地，其中A地块100亩，B地块为76.48亩，合计为176.48亩，地块西面为常州规划用地。为发展预留用地，C地块功能定位为区域生活配套中心，D地块为城市公园+娱乐+商业组成的城市广场。本项目为片区整体开发的第一期，第二期为C、D地块，在与璜土镇政府签订的土地转让意向协议中，明确提出，乙方(广东浙商控股)有义务为整个片区发展进行定位与规划设计，并在同等条件下，具有获得C、江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第23页D地块，以及如图②所示的整个片区土地的优先权。国家政策规定县级市地产项目土地招拍挂单宗用地不能超过100亩，所以本项目用地分成了A、B两块。本项目属于带方案挂牌项目，挂牌通过深入的市场可行性研究，以及结合地方控规分析后，提出了本项目的发展定位，并得到了当地政府部门的认可，本项目用地综合指标如下——用地指标指标项用地面积亩折合用地面积用地性质商住—容积率—建筑密度%绿地率%建筑高度m 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告2.5周边发展前景扬扬江大收多商务区恐龙园路扬江阴市璜土镇年发发规划馨生态旅游区常州出口加工区京沪高车生态公园右图所示为璜土镇2010年对整个璜土区域所进行的功能规划调整，具体如下——宁务区以及镇未来行政中宁心，规划用地将近一万亩；生态旅游区，规划用地近3平方公里。南面：京沪高铁绿化带，恐龙园，正在打造的以龙汤温泉及恐龙园为基础的常州休闲商业区，与常州市政府相距不到3公里。北面：商住规划用地，以及信息科技产业园、工业办公区，再往北，为以小湖市场为基础，规划的商贸物流区。西面：地块西面直接与常州相接，未来芙蓉大道与高铁江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告沿线路相连藻江路，通向京沪高铁站及常州市中心(常州市政府)。生态旅游区宅规划本项目周边用地功能规划——生态旅游区宅规划生活配塞中心东面：本地块与未生活配塞中心(香树湾)分(香树湾)分接相连，相隔“都市商务中心”是过20000亩的生态旅游区。南面：两大门户工程，“片区生活配套中心”、城市公园商业广场。北面：商住规划用地，与在售近500亩的龙城福第项目相接，北面商住规划用地也是璜土政府目前意向预留给浙商控股的发展用地。西面：地块西面有芙蓉大道、高铁沿线路与常州藻江路相接，直通京沪高铁站和常州是中心。 广东浙商联合投资(控股)有限公司第25页 (1)项目地块优势——■位于对常州的“门户”位置，周边多个地产项目；■常州发展北扩，新北区城市化程度越来越高；■常州可拓展资源越来越少，本地块区域迎来机会；■璜土未来CBD区，地缘价值非常高；■周边路网已经形成，距高铁站3.2公里；■面向两大消费潜力巨大的市场：常州、江阴；■地块拆迁干净、平整，已具备施工条件；■璜土新区的首发项目，政府支持力度大；■未来路网发达，与常州沟通非常便捷。评估：地块价值主要表现在——地缘优势与交通优势两方面，地块与常州交界，地缘优势明显；周边交通路网规划丰富，未来前景好!(2)项目地块劣势——■周边人居环境有待成熟，配套设施比较匮乏；第26页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告■南面、西面与常州对接的道路有待建设；■属于江阴地界，客户对接存在政策抗性影响；■与常州接壤的边界不规则，影响规划；■周边项目多数规模庞大，不具备规模优势；■毗邻高速与高铁，住居价值受到一定的影响。综合评估：地块劣势主要表现在——璜土与常州之间地缘沟通不通畅，即两区之间的交通问题没得到很好解决。劣势解决：璜土镇政府今年区域规划重点之一就是解决与常州交通沟通问题，并得到常州市政府的支持与配合，目前一些重要干道已经在建，本项目南面4条道路计划在2011年8月贯通通车，因此本项目地块的价值有望在短期内得到明显的提升。广东浙商联合投资(控股)有限公司第27页 第28页广东浙商联合投资(控股)有限公司3.地产市场调研本项目所在区域，置业客户75%以上来自常州，应此本项目所面向的核心市场为常州市。(1)09年常州一级市场概况——2009年度常州各区域地块成交宗数比例2009年度常州各区域地块成交宗数比例2009年度常州各区域地块成交面积比例数据来源：常州国土局(2)09年常州产品供求概况——从区域成交来看，本项目地块所在的城北是常州成交量最大的区域，其次是城南。城西、城东是09年的热点区域，成交量分别占到18%和14%。城中区域去化缓江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第29页慢，成交占比较低。2009年度常州商品住宅2009年度常州商品住宅区域供应比例城东数据来源：常州国土局2009年1-11月常州各区域商品房成交面积比例城东城南城西(3)09年常州产品结构概况——从产品类型来看，住宅成交是楼市主体，比重占到了近95%。其次是别墅用房，成交占到了4%,而办公、商业等其他类型比重较低；09年住宅产品需求结构来看，二次置业，甚或二次置业以上的改善性需求所占的比重较大，90-144平米的比重占到65%2009年1-11月常州市区各物业成交面积比例2009年1-11月常州市区各物业成交面积比例别墅2009年各面积段商品住宅成交套数比例数据来源：常州国土局3.2区域项目情况常州新北区北濒长江，南靠沪宁铁路，区位条件优越，交通便捷。全区总面积439.16平方公里，总人口40多万人。由旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等版块组成。06年10月常州市府迁入，城市中心的转移让新北区成为常州社会、经济发展的一面“旗帜”。(1)项目周边楼盘分布——龙城福第璜土璜土本项自香树湾香树湾天润园九龙仓本项目南面与西面汇集了近十个分别处于常州、璜土的地产项目，从地图可以看出，本地块南面与西面常州界江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第31页内的发展已经相当成熟，而该区域土地资源基本枯竭，因此本地块所在区域迎来良好的发展时机。(2)项目周边楼盘概况——周边在建项目情况产品紫阳美地150亩15万m²联排/叠加璜土龙城福地40.6万m²别墅/高层璜土九州花园603亩102万m²高层/多层常州香树湾600亩31万m²高层/联排/叠加璜土秀江南218亩10万m²联排/叠加璜土九龙仓615亩100万m²高层/叠加/联排常州馨河郦舍94.5亩11.3万m²高层/小高/联排常州康桥水郡75.5亩14.5万m²高层常州天润园121.3亩20.2万m²高层常州说明——大盘为主，别墅产品比率较高。 (1)项目周边产品结构调查——2009年本项目周边区域住宅成交产品类型2010年本项目周边区域住宅成交产品类型□高层■小高层□多层□多联排■双拼□商业■其他上图是2009年及2010年本地块周边(常州新北区和璜土)所有项目全年销售产品的套数比率，统计可以看出，高层与小高层是本区域市场的主流产品，原因是土地成本的迅速提高；其次就是别墅，主要原因是本地块所在区域内项目别墅产品比率高所致。地块周边项目别墅比率高主要原因在于——一是，本区域为新发展区，这些项目规划设计阶段，所在区域还属于不成熟的远郊。二是，本地块以南不到一公里是有名的恐龙园，以及常州高尔夫球场、温泉谷，别墅产品适宜性高。2010年别墅产品比率降低，原因在于——广东浙商联合投资(控股)有限公司广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告一是，本地块所在区域范围人居氛围渐渐形成，人居环境也越来越成熟，高层住宅适宜性越来越高。二是，今年多个新开项目(如九龙仓等)都是以高层产品启动市场，而且所推盘量较大。2010本项目周边区域普通住宅成交面积段36%□<60m²■60~90m²□90~120m²□120~144m²■>144m²□<60m²■60~90m²□90~120m²□120~144m²■>14上图是对本地块所在区域市场(常州新北区和璜土)所有成交普通住宅产品面积段统计，2010与2009年对比，60平米以下、超过120平米的户型比率提高；60～120平米的户型比率有所降低，原因在于：区域发展迅速，生活环境越来越成熟、生活配套逐步完善，改善型置业者比率提高，同时物业的投资价值也越来越凸显出来。 3.4区域价格分析(1)区域市场价格走势调查分析——009年1季度09年2季度09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度10年3季度10年4季度数据来源：常州房地产信息网、江阴房地产信息网统计分析结果表明：本地块所在区域市场产品价格一直处于稳定上升通道，从2009年1月到2010年10月，价格上涨幅度接近60%,年度均价增长超过30%。(2)区域板块价格情况调查分析——如右图所示：通如右图所示：通过区位市场调查，目前区域市场(普通住宅)价格最高的是中心板块，其次本项目江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告本地块所在的恐龙园板块，由于恐龙园等相关的优越资源以及市政配套的逐步完善，该板块价值越来越得到置业者的认可，物业产品价格上涨迅速。(3)周边项目价格情况调查分析——周边楼盘价格调查项目产品(元/m²)(元/m²)(元/m²)联排续开叠加高层续开别墅九州花园高层续开多层香树湾高层续开联排联排续开叠加高层新开联排小高层新开高层联排高层续开天润园高层续开数据来源：常州房地产信息网、江阴房地产信息网广东浙商联合投资(控股)有限公司第35页 相对常州中心区域，本地块所在区域的价格不算高，但仍属于常州第二梯级房价，由于城市化扩张北移，以及市政重点配套设施逐步完善，该区域的房价还有很大的上升空间。2009年区域市场个盘销售统计产品(套)(万元)(元/m²)高层住宅高层住宅联排别墅联排别墅天润园高层高层九洲花园高层/多层数据来源：常州市房管局、江阴市房管局本地块周边项目在09年度所实现的价格尽管不高，但各类产品的去化速度相对其他板块明显要快，这也是广东浙商联合投资(控股)有限公司2010年该区域房价逆势而上的主要原因之一。广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第37页09年与2010年所实现的价格有明显的差距，房价快速上涨的另一重要原因是常州城市化建设力度大，而且新北区是建设的重点区域，政府战略的北移，给该区域带来发展机会，区位价值得到提升。2010年1~10月与09年同期对比各类产品价格变动情况数据来源：常州市房管局、江阴市房管局2010年1～10月与2009年同期相比，各类物业产品价格都有明显的上涨，尤其是高层住宅，结合上一节的分析结果：本区域高层住宅销售量与价格都明显上涨，说明本区域客群结构发生了改变；另一项增长明显的是别墅产品，别墅产品价格增长的原因与高层不同，由于地价迅速上涨，追求容积率成为必然，因此别墅将渐渐成为本区域的稀缺型产品，价格上涨成为必然。 第38页广东浙商联合投资(控股)有限公司产品供应：2009年，项目所在的区域(新北区)累计新推案量为：129.19万m²,占整个常州市区全年新推总货量的57%;月均推出新产产品销售：2009年，项目所在的区域(新北区)域市区全年成交总额的40%;月均成交量达(2)项目周边个案09年供求对比——2009年紧邻本地块有：①香树湾、②龙城福第、九洲花园等7个在售项目。成交统计如下——紧贴本地块周边七项目供售统计(套)(亿元)(万m²)(元/m²)广东浙商联合投资(控股)有限公司第39页数据来源：常州房地产信息网、江阴房地产信息网2009年度本地块所在区域住宅成交价格区间数据来源：常州房地产信息网、江阴房地产信息网从成交产品价格段划分来看，2009年区域市场中低价格段比重相对较大，其中4000元/m²以下低端产品占到成交总量的41%,4000-5000元/m²的中端产品占到总量的32%。从中不难看出，城北区域高端需求受到明显抑制，但随着环境、人居氛围、配套的逐步改善，高度需求向本区域转移的趋势相当明显。2010年，九龙仓、馨河郦舍等项目推出，正式拉开了区域有低端需求相高端需求转化的序幕，因此，也 拉动了如香树湾、天润园等项目的价格上涨。本项目周边区域(恐龙园板块),产品的价格段在5000~6000元/m²区间之内。(4)区域市场需求结构分析——本项目所在的恐龙园板块2009年，销售均价已达到5856.28元/m²,2010年至今，由于九龙仓、馨河郦舍等项目拉动，产品均价突破6500元/m².本区域产品均价较高的原因有两方面——一是，区域别墅产品比重较高。二是，新增高档项目带动区域房价整体上涨。第一点特征说明了本区域需求结构问题：本区位目前存在三个客群层次——联排别墅——高档需求高档住宅——中高档需求低端住宅——低端需求三个层次，相对其他区域市场，显得更加分明。第40页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告3.6政策影响分析五大银行相继出台新政：推出基准利率及房贷优惠政策，楼市开始转暖。I.国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》;II.国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》;发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》重提物业税；III.国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》。I.中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的II.住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了《2009-2011年廉租住房保障规划》。国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点I.国务院常务工作会议发布了“国四条”,抑制投资投机性购房；II.国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；III.财政部和税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》;IV.财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地广东浙商联合投资(控股)有限公司第41页 第42页广东浙商联合投资(控股)有限公司国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从宏观来看，尽管房地产政策频出，但其根本目的是保证房地产市场发展的稳定与健康，而不是扼杀房地产市场，而且，根据以往地产业调控政策的周期，本次宏观调控应该在2011年下半完成。从本地块所在区域市场来看，常州、江阴经济高度发达，而房间相对比较理性，房价相比经济发展相当的一些城市并不高，因此，相对这些城市，本区域地产市场应该还有较大的发展空间以及更多的机会。从本地块所在区位来看，正处于城市化发展的高峰期，地缘、地方政策、环境与配套建设的进行等，使本地块所在的区位地缘价值不断提升，而与目前正日益严重的通胀形成鲜明的对比，因此，地缘价值具有足够的吸引力来对抗相关政策的抗性影响。江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第43页(1)宏观市场态势研判——未来几年里，国家对房地产市场的调控不会减弱，房地产市场应该仍然是国家政策重点关注的市场。但是，房地产行业对国家这个经济，至少在未来5年里仍然起着举足轻重的作用，因此房地产市场不会因此而崩盘，相反由于有国家政策的调控，地产市场会更加健康、良性、平稳的发展。全球性经济的疲软，直接影响到中国经济的发展，而目前中国，刺激经济发展能有立竿见影的效果的杠杆就是调整地产市场的政策。如果未来几年世界性经济仍未能转好，明年国家政策为房地产市场解冻的可能性极大。(2)区域市场态势研判——常州最近几年城市化发展非常迅猛，城市化发展必然带动房地产市场发展。“苏锡常”属于江苏省三大经济强市，属于“苏锡常”之一的常州，房价最低，甚至低于一些属于苏北区 第44页广东浙商联合投资(控股)有限公司的城市(如淮安等),同时与之相邻的江阴也是连续八年荣膺“中国百强县级市”之首，因此，常州、江阴这样的城市，因其经济发展所沉淀的消费需求具有很大的潜力可挖，尤其是在当前通胀越来越严重的形势下，地产投资必然在这个区域被消费者越来越重视。常州几年前发展向北扩张，尤其是市府的北迁，新北区的区域价值得到明显的提升，同时，更是加速了新北区城市化发展的进程。数年发展，新北区可开发资源越来越少，冲破资源短缺的途径是向东或南扩展，这必将导致目前城市发展战略的重大调整，因此继续向北，融合璜土，是发展成本战略中最佳的战略。本地块处于地处对常州的门户位置，常州北扩资源短缺，为璜土发展提供了良好的机会，而处于门户位置的本地块是首当其冲的受益者之一。09年之前，地块所在区域产品均价在3200元/m²江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第45页左右，3年时间里，区域产品价格有将近100%的增长幅度(以龙城福第为例，2009年初，高层住宅2900元/m²左右，目前均价为4500元/m²),同时，所在区域成交量一直高居不下。这说明：本区域地缘价值越来越被普遍认同，区域客群结构有之前的地段需求向中高档需求转化。随着区域环境、配套建设越来越完善，人居氛围越来越成熟，本地块所在区域的地缘价值仍然存在很大的提升空间。由于多年来，本地块所在区域的地产项目，更多的是面对抵挡需求市场，性价比是市场竞争的焦点，因此目前看在建的多数项目，无论规划、户型；还是环境、功能建设都显得比较粗糙。随着区域客群结构的转变，市场竞争的焦点也将随之转移，未来市场竞争的焦点将转移到与中高档需求对接的环境、产品、功能及服务上来。 第46页广东浙商联合投资(控股)有限公司3.8区域市场评估(1)市场机会评估——■09年8月至今年8月，区域市场各类产品价格都有明显的增长；■高层住宅与公寓产品市场认售度越来越高，产品价格上涨幅度最大；■璜土地界的楼盘项目常州客户比率增长明显，客户档次有明显的提高；■区域在售、在建项目规划、产品、功能等建设存在明显的提升空间；■常州发展北扩遇到资源短缺，项目所在的璜土区域迎来绝佳的机会；■本地块位处璜土对常州的门户之地，璜土发展，本项目近水楼台先得月。(2)市场风险评估——■璜土地界的项目产品价格相比相邻常州地界的项目■璜土地界的项目置业客群相比常州地界的项目客群江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第47页档次有明显的差距；■目前在售项目无论规模还是地段，相比并地块地有明显的优势。■璜土区域规划功能概念与常州对接；同时要完成规划方案的基础建设，如道路、环境等。■通过营销策略与营销手段，结合本项目定位对区域功能规划进行包装、营销，提升区位价值认同度。■在整个策略过程中，推给消费者的是本项目的产品，让受众认知的却是本区域的未来功能发展。■区位整体功能规划概念必须是常州目标群所认可的，而且不但要概念清晰，同时要让目标群见到行动。■根据整体规划所面对的目标群体定制本项目的产品与功能，与对手形成鲜明的差异及优势。■通过前期营销，对常州导入璜土的功能定位概念，同时最贴近常州区域的环境与基础建设要率先建设。 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告4.项目发展定位(1)市场条件研判——由于受1:1.37规则影响，江阴几乎所有项目规划比较A.布局方式呆板B.影响区内空气对流C.影响园林环境规划因此，本项目通过规划创(2)地缘条件研判——沪高铁站沪高铁站沪宁高速出入回恐龙园软件园创意产业园一路之隔，常州范围发展成熟，璜土范围百废待兴，界限非常分明，打破界限，实现区域融合的机会在于——江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第49页■高附加值产业北迁，区位价值提高。本地块目前的价值，完全依附于所在区域的价值，因此规划设计不单纯要考虑本地块，更要考虑地块周边功能找到两个区域有共需的功能，可以打破两区之间的地域区位观念，模糊边界界限。(3)人居条件研判——由于区位特殊的地缘关系，人居结构也比较特殊——原居区域：低层次外来人为主新居区域：两级分化明显，区域楼盘基本以别墅加高层组合，别墅为高层次人群，高层改善型为主。因此，本项目价值实现不仅依赖于市场现状，更依赖于周边功能配套的规划建设。 第50页广东浙商联合投资(控股)有限公司璜土政府的意向给予的可操略放眼整个片区，而不是本地块区区的176亩土地，而是如上图所示的近2500亩土地，因此，对本项目的发展提出了以下三大战略思想——(1)边界模糊战略(2)区位门户战略(3)区位地标战略战略基本思想>>>城市功能一体化功能一体化包括以下内容——①城市配套功能；②产业功能关联；③生活配套设施城市功能一体化，将使得两区居民生活、工作、消费等必须不分璜土、常费等必须不分璜土、常州，从而使两区居民在观念上模糊了区位边界观念，弱化及消除区域抗性。常州战略要点阐述>>>(C)解决功能共享问题——>解决人脉融合问题(2)区位门户战略——战略基本思想>>>打造璜土的城市客厅■打造城市客厅的目的是：聚集人气；■聚集人气的两大法宝是：功能和环境；■功能、环境、人气体现璜土的都市化形象。广东浙商联合投资(控股)有限公司第51页 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告当门户区域的功能设施是两区居民所必需的时，璜土与常州的人脉就自然贯通了；如果环境更是超越常州，那璜土门户功能就会更加强大。战略要点阐述>>>璜土的城市客厅建立两大功能体系——包括综合商业体，包括超市/酒店/商场/影院等；风情商业街经营名牌折扣店/精品/饮食/娱乐等，满足周边近十万居民的生活消费。与常州恐龙园互补，包括大型水上乐园/大型亲子乐园/动漫游戏城/表演观摩厅/儿童用品大世界/美食广场/酒店等；有需求基础及恐龙园客源，以上两大功能将具备聚集人气的超级能力，区域后续开发价值将会大大提高。(3)区位地标战略——功能与营销奠定地标概念江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告在这里建立地标，依靠的不是摩天大楼，或名胜古迹，依靠的而是硬件、软件的优化，打造独一无二的功能价值，从而被市场充分认可而成为地标。功能、环境、服务、营销价值成就地标!A.功能设施打造多个世界或中国第一；B.环境建设超越常州、无锡类似项目；C.通过举办全国型现场直播活动扩大影响；D.用卡通吉祥物创作动漫、书籍、玩具等。这样不仅能成功建立璜土的地标，同时将会拖动多个前沿产业，形成一条产业链。 4.3项目规划概念根据区域发展战略，对本地块以及本地块周边土地进行深入的市场研究与项目功能研判，同时以此为依据提出本项目以及周边土地的功能规划。通过功能规划通过功能规划与常州形成功能融合本项目做为整个区域的首发项目，成功与否将会对整个片区的价值产生一定的影响，而项目的成功，却取决于与南面常州沟通的通路是否能够打通以及通道本项目仅仅通过道路开通达用本项目仅仅通过道路开通达用:c第54页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告城市商业综合体——以满足周边近十万居民的生活消费。儿童欢乐大世界——与常州恐龙园形成功能上的互补。(2)本地块规划方案——别墅+高层+小高层及以下)为主。水景主题，大空间、大园景，强调共享性均好性。功能型会所，与商业街组合，商业与周边功能对接。分组团管理，人车分流，保证组团独立性和私密性。广东浙商联合投资(控股)有限公司第55页 第56页广东浙商联合投资(控股)有限公司(3)本地块技术经济指标——指标项用地面积亩折合用地面积容积率—商业面积比例%建筑密度%绿地率%总建筑面积计容总建筑面积其中商业面积住宅面积11~18层11层合计18~33层联排别墅别墅总户数户住宅总户数户半地下车库建筑最高高度米江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告(4)建筑与园林风格表现——广东浙商联合投资(控股)有限公司第57页 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告如右图所示：C、D两地块位于璜土对常州的门户之地，根据本案的战略思想，这两地块应该建立璜土对常州的门户，同时在功能形态上，必须成为璜土的地标项目。C区——商业综合体周边不足一公里半范围，近十个住宅项目，近15万D区——(国际)儿童欢乐大世界恐龙园专题性太强，功能局限性明显，本区功能以儿童娱乐主题，打造一个与恐龙园相关联的中大型主题公园，补充了恐龙园功能上的不足，充分利用江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第59页 (1)目标市场区域——本项目与周边的地缘沟通关系，决定项目的市场区域范围，本项目与常州地缘关系更加密切，因此本项目的区域市场为：■主场区域市场——常州；■核心区域市场——璜土；■战略区域市场——江阴。区域市场主次关系将决定未来项目推广重点区域范围，常州将是本项目营销的主攻战场。(2)目标客群范围——三大类主要消费群体：①主导客群——社会中坚层②偶得客群——社会智富层③边缘客群——社会成长层第60页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告主导客群的价值诉求及情感诉求，将决定本项目的产品、功能、环境等定位方向。(3)目标客群特征——社会中坚是这个社会发展的中流砥柱，他们在经济上不是这个社会的顶级，但正是他们的专业、技术、能力、工作经验与阅历，绝对是推动整个社会发展的主流力量。■各行各业发展的中坚力量；■有思想、有观念，不随波逐流；■平时工作繁忙，工作之余渴望放松；■有一定基础，追求生活品味；■生活观念、生活时尚的引领者；■置业的目的以改善生活为主。这是个已经小有成就的群体，他们是当前社会生产力的代表，他们未来很有希望成为社会智富层。第62页广东浙商联合投资(控股)有限公司浙商控股江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告采用类比项目加权比较法，由于计算过程非常繁琐，因此计算过程不在方案里表现。地段区位小区配套户型结构园林环境建筑风格周边配套交通状况社区人群升值潜力营销技巧品牌效应物业管理项目(C)(元/m²)香树湾龙城福第馨河郦舍九龙仓九洲花园康桥水郡用公式推算——本项目普通住宅平均价格：5504.36元/m²,取整数则本项目未来1-3年内普通住宅均价为5500元/m²。ZIG江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告浙商控股ZIG广东浙商联合投资(控股)有限公司第63页地段区位小区配套户型结构园林环境建筑风格周边配套升值潜力营销技巧品牌效应物业管理项目售价(元/m²)香树湾龙城福第秀江南馨河郦舍九龙仓同样，用公式推算——本项目联排别墅平均价格：13511.41元/m²,取整数则本项目未来1-3年内普通住宅均价为13500元/m²。按照目前同区相同物业的售价——本项目商铺价格为：6500元/m²;车位：1800元/m². 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告(1)市场角色思考——常州与江阴的门户地段，稀缺资源，惟有眼光人士方能配得上其价值。紧邻未来商务中心区，周边四大公园，终极设计规划，致力打造常州江阴典范社区。■社会中坚，品位知性本项目为常州江阴社会中坚层量身定制，社会中坚阶层对生活有更理性的追求。(2)项目功能属性定位——项目市场角色是：项目价值与目标客群价值诉求对接项目所形成的市场印象，因此，本项目市场角色是：社会中坚生活“特区”,第64页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告江阴常州公园生活典范社区!项目市场角色点明：这里是社会中坚、精英专属生(3)项目案名思考——案名不仅要体现本项目的核心价值，同时能与目标客群的价值诉求与情感诉求对接，案名一推出就能与之形成共鸣，因此本项目案名：(4)项目形象定位——项目品牌调性要与目标客群情感诉求与利益诉求进行对接，才能与目标客群形成共鸣；社会中坚尽管非社会顶级阶层，但却是推动社会发展的主力，因此他们渴求被认可、被尊重；本项目从地段，到产品、园林、功能为他们量身定造的不仅仅广东浙商联合投资(控股)有限公司第65页 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告第66页广东浙商联合投资(控股)有限公司是一处住所，同时也是精神家园，因此，本项目品牌调性为：领秀城邦——让梦想永远驻停的地方!(5)广告推广主题定位——推广主题与项目品牌形象相呼应，直观的诉求本项目的品质、或追求品质的态度，同时情感表达为主，兼顾理性诉求：领秀城邦——用心构筑梦想家园!备选建议——领秀城邦——用星级标准，重新定义生活!4.7项目营销战略先做板房“三部曲”战略方针先造势，再推盘：本项目区位、地段决定本项目必须如此运作。先做环境，再开盘：第二部曲演绎第一部曲的广告诉求，更容易建立市场信心。先做板房，再卖房：第三部曲延续第二部曲的，将价值呈现出来。策略实施“四张王牌”广东浙商联合投资(控股)有限公司第67页 第一张牌：概念传播，先声夺人。第二张牌：产品展示，彰显品质。第三章牌：现场体验，惊艳出阁。第三章牌：实景开放，震撼全城。(3)市场沟通战略定位——“三位一体”战略产品占位：通过规划、产品、功能、环境等细节，打造终极产品，超越对手。概念错位：用顶级的产品、环境对接中高档客户群，为客户创造价值空间。时机抢位：准确把握市场时机，工程与营销默契配合，缩短开发时间。第68页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告4.8发展定位评估(1)发展概念价值评估——如上图所示：本项目的发展概念不仅仅局限与本项目所在的地块，而是对整个片区未来发展定位的前提下所提出的发展概念。儿童欢乐大世界：与常州恐龙园关联互补，能够实现璜土与常州无缝对接。城市商业综合体：填补了整个片区功能配套的空白，完整演绎本区位门户与地标的概念。本项目价值体现：与地缘价值结合，规划目标市场定位与区 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告位整体功能定位结合，项目价值最大化。(2)规划概念价值评估——与目前当地市场在售或在建项目相比，本项目规划方案具有以下特征——■建筑排布更加灵动：点式为主，采光面更大，布局更加灵活，私密性更强，规划的艺术含量更高。组团照应关系良好，园林共享性与户型的均好性更明显。■居住价值更加明显：由于私密性、共享性、均好性等都得到更好的照顾，因此住居价值体现更明显。(3)营销概念价值评估——■项目核心价值归纳①区位价值门户地段、区位发展前景、未来CBD区域、可预期的市政配套资源……②规划价值倡导健康与品味的规划，怡人的环境、可传世的产品、量身而设的功能……③功能价值英伦管家式物业管理、多主题休闲运动会所、智能入户型安防系统……■价值关键词提炼归纳以上分析，提炼出以下六大与目标市场对接的价值：①门户地段——门户之地——尊尚②区位前景——区域地标——标杆③规划价值——终极之作——传世④环境价值——恢弘手笔——品位⑤产品品质——量身打造——优越⑥功能价值——特权专属——尊享广东浙商联合投资(控股)有限公司第71页 第72页广东浙商联合投资(控股)有限公司■项目价值与目标客群的对接标杆优越本项目倾力打造六大核心价值与目标市场对接，同时用以对局竞争对手。项目发展定位中的产品、环境、功能以及区域功能概念的设置，为营销战略打下了基础，本项目的营销战略事实上就是项目产品、功能、环境与目标客群对接的履带。本项目的发展定位，与区域市场在售项目相比，使地块的价值得到大幅的提升，项目规划实现这一价值，而营销战略使这一价值在市场上“变现”。因此，发展战略、规划概念、营销战略是保证本项目开发成功一个完整的战略体系。江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第73页5.项目开发建设通过前面章节的市场研究，本地块开发的市场条件目前已经相当成熟——■市场环境比较成熟，市场氛围基本形成。■在当前的市场价格下，本项目开发具有较大的盈利空间，而且区域市场价格处于上升通道。■按照当前的市场去化情况以及未来预期，本项目产品去化速度肯定不低。■按照当前市场的客群结构及区域市场客群结构变化态势，能够对接本项目产品的市场需求充足。因此，本地块具有即可开发的市场条件。本地块与常州地界相连，地块以南按市场板块划分属于“恐龙园板块”,该板块在常州新北区楼盘档次最高，价格最贵，因此，本地块发展归位为该市场板块， 形象展示将重点对南面常州。从目前环境来看，需要解决两方面的问题——一是，交通问题，即对南面以及西面与常州各条主干道的对接，政府已经承诺在2011年8月前全部开通，并以列入招拍挂合同条款。二是，环境问题，南面与恐龙园以及各大楼盘项目的地缘沟通，通过本地块以南发展用地的功能规划，与常州形成“无缝”对接，政府要求本公司参与这个区域的规划设计，也列入购地协议的合同条款，因此，通过整个区域规划概念宣传，可以消除地缘上的抗性。因此，本地块开发的周边环境也已经比较成熟。第74页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第75页5.2工程周期节奏主要工程节点已前期研判与策划审图招标如上表所示：本地块开发销售周期3年；分3期，每期之间开发时间交替，以保证销售的延续性；本地块开发节奏的安排以市场为导向，以营销为依据，开发节奏服从营销策略的安排。以上开发周期与工程节奏的安排主要以大的营销节点为依据，如先确定本项目在2011年国庆前半个月内开盘，以此为基点，安排整个工程进度。具体的时间进度根据当时的实际情况进行细化与安排。 5.3分区分期策略A地块B地块A地块B地块(1)有利于项目产品价值的逐期提升；(5)有利于小区组团人居氛围的形成。以上分区的优势在于——第一期(A区):具有较长的沿街线，项目面市即能展示出很好的形象；有利于售楼部的设置；能够将主体园林在前期充分展示出来，可提升产品售价；具有独立的组团社区，社区生活不受后续开发影响。第76页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第77页第二期(B区):可以充分利用第一期出来的环境提升产品的价值；主题园林与主出入口在这一期可以完整展现出来；园林环境能够真正体现楼王单位的价值；对下一期开发的产品价值会有明显的提升。第三期(C区):纯别墅区，由于园林环境、功能配套在第一、二期已经完成，因此价格会更高；因为别墅与普通住宅客群差异性很大，因此如此分区会更有利于营销推广，节约营销成本。分区分期策略思想归纳——通过分区、分期开发，把价值较低的产品价值尽可能提升，使价值较高的产品价值更高! 5.4开发营销对接二期打桩二期打桩二期建设二期封顶筹备一期打桩主体工程一期封顶一期收楼一期尾盘二期开盘前期工作认筹蓄客一期开盘二期认购售楼部样板房工程的节点配合营销策略，营销节奏与通常的自然周期保持步调一致，如上图所示：按照以上工程进度，一期的开盘时间正好可以赶上2011年国庆之前，通过前期一个半月时间的市场预热，正好可以迎来一年一度的旺销季节。同样按照以上的工程节点，二期开盘时间正好赶上2012年的“五·一”节，尽管时下地产市场“五·一”效应减弱，但仍然是消费市场最关注地产行业的时段之一，而且，每年“五·一”后，市场渐渐升温，走向一年一度的黄金旺季。三期的工程进度与节点可以以此类推。第78页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告(1)产品功能概念建设——产品的品质与档次建设原则：产品与目标市场诉求对接，高档产品对接中高档客群。■产品建设目标打造常州和江阴两市的、社会中坚层的精品型、样板型宜居生活社区。样板型：倡导新居住观念，兼顾节能与环保。■物业产品方向(2)产品市场概念建设——项目产品市场概念提炼：倾力打造常州、江阴“生活特区”■本项目位于区位发展功能规划中心，紧靠都市商务圈，正对 江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告第80页广东浙商联合投资(控股)有限公司■本项目做为本区域发展战略首发项目，产品、环境、功能都将打造区域新的高度。■本项目将以优质的产品、一流的环境及量身定制的功能，倡导一种更优越的生活。■这种优越生活将为专常州、江阴社会中坚层而设，体现社会中间层的人生价值。项目产品形象概念提炼：常州&江阴公园生活典范社区■本项目紧邻三大公园：■本项目紧邻三大公园：品位品位优越生活将更加从容、更加主动尊尚和谐■与环境相呼应，本项目将致力社区园林建设，打造震撼性的风情式主题园林。■环境与建筑、功能结合，本项目倡导一种集品位、休闲、浪漫、尊尚于一体的新型的现代都市生活方式。(3)产品工程建设策略——策略总思想：用现场打动目标客群!江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告策略要点阐述：■开盘之前，沿街环境精心打造，并挑出沿街立面。■设置产品材质展示厅。(4)产品户型建设——产品户型配比房型建筑面积(m²)户型比例梯间二房二梯三户89m²左右二梯三户三房110m²左右二梯三户二梯三户四房145m²左右二梯二户别墅3.5层(含地下)洋房：75-80m²二房及110m²的三房户型，紧凑而功能完善完美；89m²二房与120m²以上三房讲求空间的舒适度。别墅：享受型，3-4房，尤其注重客厅、餐厅、厨房等空间比例以及结构的安排，每户2个停车位。 第82页广东浙商联合投资(控股)有限公司(1)园林概念建设——打造中心园景；采用水景题材，水景与泳池统一考虑；丰富植物，高生与矮生植物合理安排，凸显园林层次；引入园林小品，景墙，景观建筑，增强园林品位；注重园林参与性，满足居民休憩、休闲、运动等需要；临京沪高铁边(2)交通组织建设——东、南、北，三个出入口，东面为主出入口；人车分流，车库入口设置于出入口附近；别墅建议采用独立的出口，凸显别墅业主身份；主出入口够气派，可与园林广场一并考虑；主级交通道路为小湖路，区内道路以主出入口为原点进行设江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告计，人流导向主出入口及未来商务中心；次要交通道路为南北规划道路，车流主要导向，出入常州、璜土、高铁站等便捷；小区内道路以景观轴线为原点，消防车道景观化，通过景观设置，尽量规避高层对别墅区的影响。■停车方式及车位配比半地下车库少量露天车位，车位配比满足控规要求(3)商业与会所概念建设——会所三大功能——业主俱乐部①康体运动；②休闲娱乐；③车友俱乐部沿街商业功能——社区生活广场①生活超市；②风味餐饮；③西餐茶厅④家用家饰；⑤社区诊所；⑥家政服务 第84页广东浙商联合投资(控股)有限公司6.项目投资评估6.1评估条件编制按照正常的开发程序、本区域市场产品销售的周期、地块开发条件现状等因素，确定本项目的评估条件：(6)本案提出的规划方案已通过江阴规划局审批，评估方案依照本案提出的规划方案；(7)开发与销售周期都为12个季度(3年),以打桩时间为起点；(8)产品价格按照目前的市场价格，设定未来开发期市场价格维持目前水准；(9)自有资金35%,前期中长期借贷6000千万元(人民币),五短期借贷；(10)所有成本按照：目前市场标准×(1+5%)进行估算，所有税收按照当前税法规则；(11)设定财务折现率为10%,比正常预算的财务折现率(8%)高两个点。6.2投资筹资计划(1)项目开发总投资计划——投资总计划表(一)1开发建设成本费用一、土地费用二、前期费用七、管理费用八、销售费用建设期利息2经营税金及附加34项目总投资经营成本费用投资总计划表(二)1开发建设成本费用一、土地费用二、前期费用七、管理费用八、销售费用建设期利息2经营税金及附加3土地增值税缴交/预征4项目总投资经营成本费用广东浙商联合投资(控股)有限公司第85页 第86页广东浙商联合投资(控股)有限公司投资总计划表(三)1开发建设成本费用一、土地费用二、前期费用七、管理费用八、销售费用建设期利息2经营税金及附加34项目总投资经营成本费用投资总计划表(四)1开发建设成本费用一、土地费用二、前期费用七、管理费用八、销售费用建设期利息2经营税金及附加34项目总投资经营成本费用江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第87页(2)项目开发筹资计划——资金筹措计划表(一)1投资计划2资金筹措计划资本金中长期借(贷)款资金筹措计划表(二)筹资计划(万元)1投资计划2资金筹措计划资本金中长期借(贷)款 第88页广东浙商联合投资(控股)有限公司资金筹措计划表(三)1投资计划2资金筹措计划资本金中长期借(贷)款资金筹措计划表(四)1投资计划2资金筹措计划资本金中长期借(贷)款广东浙商联合投资(控股)有限公司第89页6.3成本收入估算(1)项目开发成本估算——总成本费用表编码造价或费用(万元)(元/m²)1开发建设成本费用一、土地费用二、前期费用三、建筑安装工程费七、管理费用八、销售费用十、其它及不可预见费建设期利息23土地增值税缴交/预征4开发产品成本经营成本费用 费率用(万元)(元/m²)土地费用亩二、前期费用建筑设计费地下车库防雷、白蚁智能系统公共空间装修直接费七、管理费用管理费用八、销售费用策划和代理费6间接费(2)项目销售收入估算——销售收入表产品类型单价可售面积销售收入(万元)1高层住宅2联排别墅3沿街商铺4地下车库合计广东浙商联合投资(控股)有限公司广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告6.4投资损益分析序号项目名称损益(万元)1经营收入销售收入2开发建设成本费用商品房分摊经营成本3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税所得税缴交/预征7税后利润盈余公积金公益金应付利润税前全投资投资利润率(%)税后全投资投资利润率(%)税前资本金投资利润率(%)税后资本金投资利润率(%)本项目总投资76183.57万元，实际投资2.6~2.7万元，其余通过项目分期开发销售维持滚动开发。项目开发完成税后利润：48333.32万元(4.8亿元),税后资本金利润率181.27%,投资回报率非常高，具有很高的投资价值。广东浙商联合投资(控股)有限公司第91页 6.5投资财务分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》,参照我国新的财务制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。主要评价指标有：财务内部收益率(FIRR)、财务净现值(FNPV)及项目动、静态回收期等指标。【注】①财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利率为7.47%,故基准收益率Ic取为10%。第92页广东浙商联合投资(控股)有限公司江阴市璜土镇176亩项目投资可行性报告广东浙商联合投资(控股)有限公司第93页(2)全投资现金流量分析——全投资现金流量表(一)项目名称现金流量(万元)100002现金流出开发建设投资(不含利息)经营税金及附加0000003净现金流量(税前)4累计净现金流量(税前)5折现净现金流量(Ilc=10%)(税前)6累计折现净现金流量(lc=10%)(税前)7净现金流量(税后)8累计净现金流量(税后)9折现净现金流量(lc=10%(税后)累计折现净现金流量(lc=10%(税后)财务内部收益率(%)财务净现值(lc=10%)静态回收期(年)动态回收期(年)税后静态回收期(年)动态回收期(年) 全投资现金流量表(二)项目名称现金流量(万元)12现金流出开发建设投资(不含利息)经营税金及附加3净现金流量(税前)4累计净现金流量(税前)5折现净现金流量(lc=10%(税前)6累计折现净现金流量(lc=10%(税前)