红色旅游建设项目投资建设项目可行性报告

1.1项目概况XXXX红色旅游项目新建湖北XX房地产开发有限公司，法人代表：。15个月。1.1.6项目总投资及融资方案该项目总投资996万元。其中申请国家预算内投资690万元，申请县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。1.1.7规划建设内容规划占地面积40亩，搬迁农户3户。其中：恢复红军后方医院、枪炮局、被服厂原貌，占地面积1300m²;道路工程占地1000m²,红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000m²;通电、通水、污水处理、环卫厕所、停车场、园林等占地面积1.1.8项目经营及财务指标1、预计游客人数：2012年XX红色旅游人次5万，往后旅游人次的增幅预计为20%,其中XX红色旅游人次增幅预计为5%,本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期预计为5年，成熟期游客人数预计为6.7万人。2、预计销售收入：达产期人均消费270元，游览消费48.6元，年游览收入为326万元。3、预计销售成本：达产期年总成本为86万元，其中年固定成本为50万元，变动成本为36万元。4、预计销售税金：该项目达产年国家税收总额为47.2万元，其中增值税及附加7.2万元，所得税40万元。5、预计销售利润：该项目寿命期计算为10年，财务静态盈利累计为1724万元，平均每年172.4万元，投资利润为24%;按5%的折现系数折现，累计净现值为80万元。6、投资回收期：该项目投资回收期为7.9年(含建设期)。237、财务内部报酬率：该项目的内部财务报酬率为8%1.2项目业主概况湖北XX房地产开发有限公司成立于2008年，属股份制企业，注册资本1000万元。其中，熊家喜占80%,XX县成坤房地产开发有限公司占10%,张斌占5%,夏国成占5%,熊家喜任办公地址：XX县容美镇九峰大道111号。业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业1.3可行性研究报告编制依据3.《中华人民共和国公司法》49.《国家发展改革委关于实行企业投资项目备的通知》13.其它相关政策、法律及规范文件1.4可行性研究报告研究范围从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术以及环境保护、资源节约与利用等方面是否可行。1.5研究结论及建议本项目建设符合国家和省、州产业政策，坚持经济效益与社会效益并重的原则，对推进鄂西生态文化旅游圈产业升级、丰富红色旅游精品线内涵、保护和挖掘国家非物质文化遗产、满足社投资建设。第二章项目建设背景及意义2.1项目建设背景2.1.1国民收入稳定增长2009年，国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%;第二产业增加值156958亿元，增长9.5%;第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%,比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%,下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%,上升0.8个百分点。亿元亿元020052006200720082009年，农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%;城镇居民人均可支配收入17175元，实际541.0%,城镇为36.5%。按2009年农村贫困标准1196元测算，元年◎崔莹编制新华社发资料来源国家统计局图表：2009年农村居民人均纯收入5153元2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元单位;元资料来源：国家统计局◎王永卓编制新华社发图表：2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.3067亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%;国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%;中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%;旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。初步统计全年旅游总收入约为1.26万亿元，比上年增长9%。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市一步加强。2010年上半年，我国旅游经济运行总体良好，增长动力比明显好转。初步统计国内旅游人数10.97亿人次，比上年同期增长8.6%;国内旅游收入6055亿元，增长20.6%。入境人数6550万人次，增长5.5%;旅游外汇收入215亿美元，增长14.5%。旅游总收入7500亿元，增长19%。2.1.3区域发展战略支持湖北正着力推进“两圈一带”发展战略(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带),鄂西生态文化旅游圈包括宜昌、神农架、荆州、恩施和襄樊、十堰、荆门、随州等8个市(州、林区),人口总量、版图面积分别占全省的50%和70%,XX是82.2项目建设意义2.2.1社会意义革命战争时期，XX6万多人口有2.5万人参加革命，其中3000多人牺牲了宝贵的生命。解放后，有685人被追认为烈士。贺龙烈士墓),有的在文革中被损毁(枪炮局、被服厂),这些红色2.2.2经济意义9文化源远流长，湘鄂边革命烈士陵园被列为全国30条精品景线二产业主导发展的历史阶段。2009年，三次产业结构比为30.8:35.6:33.6,往后要着力发展第三产业，特别是旅游产业，以期然风景区(XX入口)和XX民俗风情园，经济效益处在释放阶段，第三章项目建设条件族自治州的东南角，地处东径109°45′至110°38′,北纬29°38′至30°14′之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的江口194米，最高的牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%;海拔800-1200米的二高山，占42.8%;1200米以上的高山，占39.6%。(3)水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据XX县水文站实测溇水河洪枯比为2333:1。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。mm,无霜期296天，平均温度15.8℃,日照时数1216.4h,≥10℃的积温4892℃,干旱日数87天。10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带171种，645属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97%,为XX林业建设及生态环境(1)行政区划及人口。XX县辖7乡(铁炉乡、五里乡、燕子乡、中营乡、下坪乡、邬阳乡、太平乡)2镇(容美镇、走马镇)1个经济开发区(八峰开发区)、4个国有林场、204个村民委员会，1338个村民小组，县城设在容美镇。全县总人口21.82万人，其中农业人口18.98万人，占87%。农业劳动力9.86万人，退耕农户富余劳动力转移13867人。人口密度75人/Km²,居全州末位，属典型山大人稀，人口性别比例5.2:4.8,人口净增长率4.2‰。(2)国民经济状况。2009年，县域生产总值18.17亿元，其中第一产业5.59亿元，第二产业6.47亿元，(其中工业5.47亿元，规模以上工业3.89亿元);第三产业6.11亿元，三次产业结构比为30.8:35.6:33.6。财政收入实现1.47亿元，地方一般预算收入实现0.81亿元，国民收入中的财政收入含量为8%,农民人平纯收入达到2555元，农业增加值的农民纯收入含量为82.1%,城镇居民可支配收入达到9248元，社会消费品零售总额实现6.7亿元，人平超过3000元。(3)民旅文化情况：XX古称容米、柘溪，有2000多年文明史，田氏土王世袭相承800余载，容美土司遗址列为国家级重土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，满山红纪念园被列为国家级烈士纪念园，入围全国30条3.2项目业主条件游资源开发和旅行社业务的旅游开发公司，主营旅游景区建公司资产总额2680万元，职工人数85人。3.3地方政策条件2004年，距XX约10公里的满山红烈士陵园被列入全国30省旅游局、省发改委(鄂旅游记财文【2004】17号)文件批复；第四章项目选址及建设内容4.1项目选址4.1.1选址地点XX县容美镇XX村。4.1.2环境条件高南低，南北长近20公里，东西宽5公里。山体形态变化多样，四周峭壁耸立，溪流环绕，峰峦与河谷底部的高差悬殊1000米2、民俗文化：XX民俗文化丰富多彩。吊脚楼星罗棋布，土家下悬崖独一无二的交通工具绞车。3、生态旅游开发：近年来，随着生态旅游开发步伐的加快，古老的XX生机焕发。XX县XX旅游开发公司自2004年以来，先后投资近2500万元，全力打造武陵地区最大的土司文化旅游目的地。目前，已建成杜宇楼、峡谷栈道、隧道、水乐和旅游商品开发带动XX村民人均收入增收1200元。2007年，XX景区被评为省农业旅游示范点，年接待国内外游客近5万人。2009年，XX成为越野E族深圳分队的穿越探险基地。在脱贫奔小康建设规划中，拟通过4年的努力，把XX打造突破5000千万元，村民人均纯收入达到8000元。4.2建设方案4.2.1规划方案：总体规划面积40亩，搬迁农户3户。其中恢复红军后方医m²,红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000m²;通电、4.2.2建设方案：(1)道路建设：完成2公里通达公路(含路面硬化),按要(2)恢复革命遗址：恢复革命遗址原貌3处：红军后方医(3)墓区建设：修建50座红军烈士墓、碑和纪念亭，1000(4)配套设施：通水、通电、1000平方米停车场、环保厕所10处、200m²污水处理设施、陵园绿化面积达到90%,培植景观树5万棵。3、经营方案。构筑以企业法人制度为基础，以有限责任制度制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。实行董事会、监事会、经理层三位一体管理模式，董事会成员除按产权确定外，行业主管部门席位不低于2第五章组织管理及招投标5.1项目实施进度XX县XX红色旅游景点建设建设工期为15个月，即2011年3月——2012年6月。5.1.1前期工作1、工作内容：成立项目组织机构、开展申报立项、图纸设计等工作。2、工作时间：2011年3月——2011年5月5.1.2开工准备2、工作时间：2011年5月——2011年7月5.1.3土建工程施工2、工作时间：2011年7月——2012年3月5.1.4装修工程施工1、工作内容：所列项目建设工程装修，绿化工程2、工作时间：2012年3月——2012年5月5.1.5项目验收阶段2.工作时间：2012年5月——2012年6月前期工作 一 一5.2机构设置5.2.1组织管理架构本项目为景区外延项目，因此不设管理层，只招收导游和环5.2.2劳动定员管理人员和员工全部采用社会公开招聘，择优录用的原则，经考核合格后择优上岗。其中管理人员须大专以上文化程度，工作人员须中专、高中以上文化程度，财务等特殊岗位人员需具有相关专业资质等级证书。2、职工人员估算：本项目总定员20人，其中：导游5人，环卫工作人员15人。(管理人员)5.3招投标5.3.1招投标的范围根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，节约建设资金，保证项目质量，本项目拟在以下范围实行招标投标活动：1、土建设计招投标2、施工招投标3、建筑装饰招投标4、货物采购招投标5.3.2工程招投标方式与程序：1、招投标方式招标范围招标组织形招标方式不采用招招标估算金备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察★★★标方式额(万元)设计★★★建筑工★★★安装工★★★监理★★★设备★★★重要材★★★2、招投标程序本项目严格按照国家有关规定程序进行招投标，即发布招标信息、审查投标资格、编制工程标底、公开开标与定标、签订承5.3.3工程招投标的原则本项目的招投标管理严格遵守《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”1、公开原则。招投标活动应有较高的透明度，具体表现在建设工程招标投标的信息公开，条件公开，程序公开和结果公开。2、公平原则。建设项目招标投标活动，属于民事法律行为，应提倡民事主体的平等。因此，在招投标过程中应当杜绝一方把自己的意志强加于对方，招标压价或订合同前无理压价以及投标5.3.4招投标的管理第六章节能、环保及消防6.1节能6.1.1依据《关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号)。6.1.2施工节能2、加强施工监理，设立有效的质量控制点，严格按操作程序施工，保证必须的施工周期，加强施工工作人员的岗前培训和施工技术交底。6.1.3弱电节能1、配备与用电总负荷不大于30%的变压器，减少变压装置的空负荷运转。2、禁用白炽灯。在公共活动区，使用光效高、耗电少，寿命长、易控制、免维护、安全环保的LED节能灯具。6.2环保6.2.1执行标准《XX县环境保护“十二五”规划》6.2.2环境管理1、扫墓：为扫墓人员赠送环保袋，扫墓人员将祭扫物品放在环保纸袋里，减少白色塑料袋给墓园带来的白色污染，祭扫后将垃圾重新放入环保纸袋内丢入垃圾桶内。2、噪音：在道路及功能服务区四周密植侧柏，形成天然隔3、污水：生活污水经排水沟排入简易污水处理池，达标后排入城市污水系统。(因没有系统?)4、水土保持：采用草、木本植物混载，保持品种多样性，形成立体防护网，避免林区水土流失。6.3消防6.3.1执行标准《森林防火条例》6.3.2消防管理1、祭祀：现阶段下葬和扫墓多热衷于烧纸钱、点烛火、燃鞭炮，墓区植被密集，燃烧纸钱烛火时，留下许多安全隐患。在墓区及功能区内设置燃放鞭炮集中点，尽量远离林区，做到人走火灭；在扫墓期间提倡用鲜花代替纸钱、烛火等具有安全隐患的物品，防范于未然。2、烟火：于功能服务区设置吸烟室，公共环境禁止吸烟，林区严禁烟火。3、器材：园林内设步行道，沿步行道每隔500米设置手提式干粉灭火器。4、管理：拥有专职园林看护员，每天定时查看园林林高危地段。第七章投资概算与资金筹措7.1投资估算本项目估算总投资为996万元。其中建设投资估算为955万元，流动资金40万元。在固定资产投资中：直接工程费用676万元，其他费用229万元，预备费用50万元。7.1.1投资估算依据行情。准取费。建设期2年，上升期5年，达产期3年，项目寿命期计算为10年。7.1.2投资估算范围2、项目准备阶段的勘察设计及招投标费用3、项目建设阶段的工程直接费用4、预备费用7.2建设工程投资估算5.2.1土地征用费用本项目征用土地40亩，搬迁农户3户，投资190万元。其1、土地40亩，单价4万元/亩，总价160万元。2、拆迁户3户，单价10万元/户，总价30万元。5.2.2道路建设本项目完成长2公里、宽5米通达公路，260万元，其中：1、平整10000平方米，单价50元/平方米，总价50万元。2、开挖2000立方米，单价100元/立方米，总价20万元。3、浇注2000立方米，单价200元/立方米，总价40万元。4、道路硬化10000平方米，单价150元/平方米，总价1505、交通标志5处，总价1000元。5.2.3革命遗址建设1300平方米，总价208万元，其中：1、平整1300平方米，单价50元/平方米，总价6.5万元。2、开挖130立方米，单价100元/立方米，总价1.3万元。3、遗址恢复3处，总价200万元。5.2.4烈士墓、碑及纪念亭建设修建烈士墓、碑及纪念亭50处，占地面积1000平方米，造价110万元，其中：1、平整1000平方米，单价50元/平方米，总价5万元。2、开挖400立方米，单价100元/立方米，总价4万元。3、墓、碑打造40套，单价1.5万元/套，总价60万元。4、纪念亭10处，单价4万元/处，总价40万元。5.2.5配套设施等，造价110万元，其中：1、50平方米配电房建设，总价10万元。2、接市政自来水系统，总价10万元。3、300平方米停车场建设，总价40万元。4、环保厕所5处，总价10万元。5、100平方米污水处理设施，总价20万元。6、园林景观绿化，总价20万元。7.3流动资金估算(附表2)。7.4资金筹措该项目总投资996万元。拟采取申请上级项目投资、地方政690万元，县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。资金实第八章项目经济效益及投资风险分析8.1经济效益评估8.1.1基本估计1、XX红色旅游人次的基本估计。XX县2012年的旅游人次为20万，按25%进XX红色旅游框算，同年XX红色旅游人次5万，往后全县的旅游人次的增幅预测20%,XX红色旅游人次增幅至少可以达到5%以上，本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期估计5年左右，成熟期游客人数预计为6.7万人。年游客规模(万人次)年增长速度(%)999999年游客规模(万人次)年增长速度(%)年游客规模(万人次)年增长速度(%)2、游览费用的基本估计。有关统计数据表明：2006年恩施州过夜游客占30%,人均每天消费为406元；略高于全省同期390位。本地游客占70%,人均每天消费76元。通过加权平均，游费水平年均增长4%,比国民收入增幅低4个百分点左右，到2012年项目经营基期，人均消费水平213元，往后7年持续保持4%游客消费能力预测单位：元、万人、万元年份游客人均消消费总额收入中交通占19.5%,住宿占17.07%,餐馆收入占14.13%,购物占19.60%,浏览占18.10%,娱乐占20%,其他占8.23%。XX社会经济交通住宿餐饮游览娱乐各项收入占总收入的比例各项收入的直接成本比例8本项目收入为游览收入，即按总消费18%计算。8.1.2项目财务损益经营成长期(2012-2017年)累计游览收入1779.3万元。2012年游览收入192万元；2013年游览收入209万元；2014年游览收入229万元；2015年游览收入250万元；2016年游览收入273万元；2017年游览收入298万元。经营成熟期(2018-2020年)年游览收入194万元，累计收入582万元。年份游客人数人均消费总消费游览收入8.2总成本及经营成本估算8.2.1单位成本估算(附表3)根据现行成本情况，单位成本(人均成本)10.2元。8.2.2项目总成本估算(附表4)正常年份总成本费用为86万元；其中：固定成本50万元；变动成本36万元。(详见附表4)8.3主要财务指标(附表5)(1)投资利润率=231/996×100%=23%(2)固定资产投资利润率=231/955×100%=23%(3)i=5%时的财务净现值=80万元；(4)财务内部收益率=8%;(5)动态投资回收期7.9年。8.4财务评价结论财务分析表明：该项目投产后，正常年份可实现收入326万元，实现利润231万元，项目内部收益率8%,大于设计的基准贴现率5%,财务净现值(i=5%)80万元；动态投资回收期7.98.5风险分析8.5.1建设风险：建设风险主要体现在工程建设时的管理或措施不到位，而造成安全事故、工程建设质量、生态环境的破坏、自然灾害的破坏等风险。因此在项目建设前：应聘请有资质的设计单位按照经济可行、质量可靠、适当超前、特色鲜明的原则搞好设计；并按基本建设管理规定做好项目的规划、建设方案的论证、评审和工程管理工作。8.5.2客源风险：XX红色旅游资源虽然十分丰富，且旅游地理区位优势较好，但仍需要打造精品，加强宣传，提高知名度，才能确保游客人数，常年稳定增长。8.5.3资金风险：由于项目属于公益性项目，项目建设资金主要来源于国家预算内支持，要靠相关部门努力争取，项目业主对争取投入数量、规模等难以把握；同时，XX县是国家级贫困县，省脱贫奔小康建设试点县，县级财源处在培植过程中，不能成为支持项目建设资金支持的主力。建议项目业主配合相关部门积极向上申报项目，争取投资建设。第九章结论与建议9.1结论1、是巩固党执政地位的重要举措。国家发改委、中宣部和区(XX入口)和XX民俗风情园，经济效益处在释放阶段，通过项目建成后，每年可创经济收入320万元左右，为国家财政增收40万元左右。9.2建议展有直接的推动力。建议支持建设。第一章总论…………错误!未定义书签。一、项目概况……错误!未定义书签。二、项目建设地点及内容………错误!未定义书签。三、项目背景及建设目标………错误!未